Lastenfreistellung Österreich

Die Lastenfreistellung ist ein nach GBG §§132–141; ABGB §469; GGG §26 geregeltes Rechtsdokument in Österreich.

Die Lastenfreistellung umfasst in der österreichischen Praxis zwei Hauptanwendungsfälle: Erstens die Pfandrechtsfreigabe (Löschung einer Hypothek) nach vollständiger Kredittilgung – hierfür ist die Löschungsbewilligung der Bank (Pfandgläubiger) erforderlich, die beim Bezirksgericht (Grundbuchsgericht) eingereicht wird. Zweitens die Lastenfreistellung im Rahmen des Liegenschaftskaufs – wenn eine Liegenschaft mit Lasten (Hypotheken, Dienstbarkeiten) verkauft wird und der Käufer auf lastenfreier Übergabe besteht, werden die Lasten aus dem Kaufpreis getilgt und gleichzeitig mit der Eigentumsübertragung des Käufers aus dem Grundbuch gelöscht (Simultanverbücherung).

Der Oberste Gerichtshof (OGH) hat in mehreren Entscheidungen klargestellt (OGH 5 Ob 62/03v), dass ABGB §469 eine klagbare Pflicht des Pfandgläubigers begründet, bei vollständiger Befriedigung die Löschungsbewilligung zu erteilen; eine Weigerung ist rechtswidrig und gibt dem Pfandschuldner den Anspruch auf Ausstellung der Bewilligung durch Klage beim Bezirksgericht oder Landesgericht. In der Praxis stellen österreichische Banken (Erste Bank, Raiffeisen, Bank Austria/UniCredit, BAWAG PSK) die Löschungsbewilligung üblicherweise innerhalb von 4–8 Wochen nach vollständiger Tilgung aus.

Lastenfreistellung vs. Simultanverbücherung: Bei einfachen Löschungen (Tilgung und Löschung nach Abschluss) handelt es sich um eine sequenzielle Lastenfreistellung. Bei der Simultanverbücherung (Simultaneintragung) beim Liegenschaftskauf werden Kaufpreiszahlung, Eigentumsübertragung und Lastenfreistellung gleichzeitig beim Notar (Notariatsanderkonto) abgewickelt; der Notar hält den Kaufpreis treuhändig, zahlt den Hypothekarrest an die Bank und reicht gleichzeitig Eigentumsübertragung und Löschungsantrag beim Bezirksgericht ein. Dieses Verfahren (Treuhandschaft/Simultaneintragung) ist bei Liegenschaftskäufen in Österreich Standard und schützt sowohl Käufer als auch Verkäufer.

Abgrenzung: Die Lastenfreistellung unterscheidet sich von der Rangrücktrittsvereinbarung (Prioritätsverzicht nach GBG §§47–52), bei der ein Gläubiger seinem Recht im Grundbuch einen nachrangigeren Rang einräumt, ohne dass das Recht selbst gelöscht wird.

Stellung im Grundbuchsrecht und rechtliche Natur: Die Lastenfreistellung Österreich ist ein zentrales Instrument des österreichischen Liegenschaftsrechts, das im Rahmen der Simultanverbücherung (gleichzeitige Eigentumsübertragung und Pfandrechtsbestellung durch den Käufer) bei Immobilientransaktionen Anwendung findet. Das Bezirksgericht führt die Löschung eingetragener Rechte im C-Blatt durch, sobald die formellen Voraussetzungen (Löschungsbewilligung, Quittung oder Verzichtserklärung des Gläubigers nach ABGB §469, beglaubigte Unterschriften, Zahlung der Restschuld) erfüllt sind. Die Lastenfreistellung dient der Herstellung eines lastenfreien Grundstücks für den Käufer oder als Voraussetzung für die Eintragung einer neuen Ersatzhypothek. Ohne Lastenfreistellung würde der Käufer ein Grundstück mit fremden Schulden (Hypotheken, Reallasten) erwerben, was in der österreichischen Bankpraxis (OeNB-Beleihungsrichtlinien) regelmäßig zum Scheitern der Neufinanzierung führt. Der Notar übernimmt als Treuhänder (Notariatsanderkonto nach NO §§130 ff.) die Sicherstellung der gleichzeitigen Zahlung des Kaufpreises und der Löschung der Lasten.

Eine Lastenfreistellung nach GBG §§132–141 und ABGB §469 wird in Österreich in folgenden typischen Situationen benötigt:

Vollständige Hypothekentilgung: Wenn ein Hypothekarkredit (Wohnbaukredit, Gewerbeimmobilienkredit, Bauspardarlehen der Bausparkasse Wüstenrot oder S-Bausparkasse) vollständig zurückbezahlt ist, muss die im Grundbuch eingetragene Hypothek gelöscht werden. Die Bank erteilt die Löschungsbewilligung nach ABGB §469; der Liegenschaftseigentümer (oder sein Notar) reicht die Löschungsbewilligung mit einem Grundbucheintragungsantrag beim zuständigen Bezirksgericht ein. Ohne Löschung bleibt die Hypothek im C-Blatt des Grundbuchs stehen und erschwert zukünftige Transaktionen (Verkauf, Neufinanzierung).

Liegenschaftsverkauf mit Lastenfreistellung: Wenn eine belastete Liegenschaft (mit Hypothek oder anderen Lasten) verkauft wird und der Käufer auf lastenfreier Übergabe besteht, muss der Verkäufer vor oder gleichzeitig mit der Eigentumsübertragung die Lasten löschen lassen. Der Notar wickelt dies über das Treuhandkonto (Notariatsanderkonto) ab: Der Kaufpreis wird vom Käufer treuhändig beim Notar eingezahlt; der Notar überweist den Hypothekarrest an die Bank, erhält die Löschungsbewilligung und reicht Eigentumsübertragung und Löschungsantrag simultan beim Bezirksgericht ein.

Teilweise Pfandfreigabe bei Mehrfachliegenschaften: Wenn mehrere Liegenschaften gemeinsam verpfändet sind (Simultanhypothek nach ABGB §§450–455) und der Schuldner einen Teil der Liegenschaften verkaufen möchte, kann der Pfandgläubiger einzelne Liegenschaften aus dem Pfandverband freigeben, sobald ausreichend Sicherheit durch die verbleibenden Liegenschaften besteht. Dies ist die 'partielle Lastenfreistellung'.

Ablösung nachrangiger Lasten bei Refinanzierung: Bei einer Umschuldung (neue Bank finanziert günstiger) muss die alte Hypothek gelöscht werden, bevor die neue Bank eine erstrangige Hypothek eintragen kann. Der Notar koordiniert die gleichzeitige Auszahlung des Refinanzierungsbetrags an die alte Bank, die Ausstellung der Löschungsbewilligung durch die alte Bank und die neue Hypothekeneintragung zugunsten der neuen Bank.

Löschung erloschener Dienstbarkeiten: Wenn eine persönliche Dienstbarkeit (Wohnrecht, Fruchtgenussrecht nach ABGB §§521–529) durch den Tod des Berechtigten erloschen ist oder eine befristete Dienstbarkeit durch Zeitablauf geendet hat, ist eine Löschung im Grundbuch beim Bezirksgericht zu beantragen. Erforderlich: Sterbeurkunde (bei Tod), Einantwortungsbeschluss (aus dem Verlassenschaftsverfahren) oder Nachweis des Fristablaufs.

Simultanverbücherung als Regelfall: Bei nahezu jeder Immobilientransaktion in Österreich, bei der eine bestehende Hypothek auf der Liegenschaft eingetragen ist, ist die Lastenfreistellung ein integraler Bestandteil der Transaktion. Der Notar koordiniert die Simultanverbücherung: Eigentumsübertragung, Lastenfreistellung (Löschung der Altlast) und Neubestellung einer Hypothek zugunsten des Käufer-Kreditgebers werden in einem einzigen Grundbuchsantrag (GBG §83) gemeinsam beantragt.

Eine rechtssichere Lastenfreistellung (Löschungsbewilligung) nach GBG §§132–141 und ABGB §469 muss folgende wesentliche Elemente enthalten:

1. Bezeichnung des Pfandgläubigers / Gläubigers: Vollständiger Name oder Firma (inkl. FN-Nummer bei juristischen Personen) des die Löschungsbewilligung erteilenden Gläubigers (Bank, Privatgläubiger, Dienstbarkeitsberechtigter). Vertretungsbefugnis nachweisen (Firmenbuchauszug, aktueller Auszug nicht älter als 4 Wochen).

2. Bezeichnung der belasteten Liegenschaft: Einlagezahl (EZ), Katastralgemeinde (KG), Grundstücksnummer(n) (GSt-Nr.) exakt wie im Grundbuch C-Blatt. Die Eintragung, die gelöscht werden soll, mit ihrer Laufenden Nummer (C-LNr.) und dem Eintragungsdatum nennen.

3. Zu löschende Last: Exakte Bezeichnung der zu löschenden Eintragung: 'Pfandrecht bis zu €[Betrag]' oder 'Pfandrecht für €[Betrag]' (Hypothek); 'Dienstbarkeit des Wegerechts'; 'Vorkaufsrecht'; 'Belastungs- und Veräußerungsverbot' – jeweils mit der C-LNr. aus dem Grundbuch.

4. Erteilung der Löschungsbewilligung: Ausdrückliche Erklärung des Gläubigers: 'Der [Pfandgläubiger/Berechtigte] erteilt hiermit seine ausdrückliche Einwilligung in die Einverleibung der Löschung der unter C-LNr. [Nummer] eingetragenen [Last] ob der Liegenschaft EZ [Nummer] KG [Nummer].' Diese Formulierung ist für die Grundbucheintragung zwingend erforderlich.

5. Bedingungen der Freigabe: Falls die Löschungsbewilligung unter einer Bedingung erteilt wird (z.B. 'nach Eingang des Betrags von €[X] auf das Konto [IBAN] des Pfandgläubigers'), muss dies klar und bestimmt formuliert sein. Das Grundbuchsgericht berücksichtigt Bedingungen jedoch nur in engen Grenzen (GBG §97 – unbedingte Eintragungshandlungen bevorzugt); unbedingte Löschungsbewilligungen werden bevorzugt.

6. Notarielle Beglaubigung der Unterschrift: Die Löschungsbewilligung muss mit notariell beglaubigter Unterschrift des Gläubigers (NO §79) oder im Rahmen eines Notariatsakts (NO §§52 ff.) ausgestellt werden. Ohne beglaubigte Unterschrift nimmt das Bezirksgericht die Löschung nicht vor.

7. Grundbucheintragungsantrag (GBG §§82–108): Die Löschungsbewilligung allein reicht nicht; zusätzlich muss ein Grundbucheintragungsantrag auf 'Einverleibung der Löschung des Pfandrechts C-LNr. [X]' beim Bezirksgericht eingereicht werden. Die Eintragungsgebühr für Löschungen beträgt nach GGG pauschal weniger als bei Neueintragungen. forms-legal.com bietet vollständige Muster für Löschungsbewilligung und Löschungsantrag nach österreichischem GBG.

8. Löschungsgebühr: Pauschalgebühr für Löschungen nach GGG §12: Je nach Art der zu löschenden Last zwischen €14,30 und €57,00 (fixe Pauschalgebühren, Stand 2026). Kein 1,1 %-Satz wie bei Eintragungen.

9. Treuhandschaft bei Simultanverbücherung: Wenn die Löschung im Rahmen eines Liegenschaftskaufs (Simultanverbücherung) durch den Notar erfolgt, übernimmt der Notar die Treuhandschaft (Notariatsanderkonto nach NO §§116 ff.): Der Käufer zahlt den Kaufpreis treuhändig ein; der Notar überweist den Hypothekarrest an den Pfandgläubiger nach Eingang der Löschungsbewilligung und reicht gleichzeitig Eigentumsübertragung und Löschungsantrag beim Bezirksgericht ein.

10. Frist zur Ausstellung der Löschungsbewilligung: ABGB §469 verpflichtet den Pfandgläubiger, die Löschungsbewilligung nach vollständiger Forderungserfüllung 'unverzüglich' zu erteilen. In der Praxis gibt österreichische Banken (Erste Bank, Raiffeisen, Bank Austria, BAWAG, Hypo-Landesbanken) üblicherweise 4–8 Wochen für die Ausstellung an. Bei Verweigerung kann auf Erteilung der Löschungsbewilligung geklagt werden.

8. Notariatsanderkonto und Treuhandschaft: Der Kaufpreis wird nach österreichischer Praxis über das Notariatsanderkonto des beurkundenden Notars abgewickelt. Der Notar zahlt die zur Lastenfreistellung erforderliche Restsumme direkt an den Altgläubiger (Bank) und den Übererlös an den Verkäufer, nachdem die Grundbucheintragungen (Eigentumsübertragung, Löschung der Pfandrechte) rechtskräftig geworden sind oder zumindest die Anmerkung der Rangordnung für den Käufer gesichert ist. Dieser Treuhandmechanismus schützt alle Beteiligten und ist in Österreich für Immobilientransaktionen mit Bankfinanzierung Standard.

9. Simultanverbücherung mit neuer Hypothek: Wenn der Käufer die Liegenschaft mit einem neuen Kredit finanziert, werden Löschung der Altlast (Lastenfreistellung) und Eintragung der neuen Hypothek des Käuferkreditgebers in einem simultanen Antrag (GBG §83) beantragt. Die Reihenfolge – Löschung vor Neubestellung oder gleichzeitig – hängt von den Anforderungen der beteiligten Banken und des Grundbuchgerichts ab.

Das Ausfüllen der Lastenfreistellungsunterlagen erfolgt in folgenden Schritten:

Schritt 1 – Aktuellen Grundbuchsauszug beschaffen: Holen Sie einen aktuellen Grundbuchsauszug der betroffenen Liegenschaft (C-Blatt) über justiz.gv.at ein. Identifizieren Sie die zu löschende Last (C-LNr., Art der Last, Gläubiger, eingetragener Betrag). Stellen Sie sicher, dass alle Zahlungsvoraussetzungen erfüllt sind (vollständige Tilgung, Erfüllung der Bedingungen).

Schritt 2 – Löschungsbewilligung beim Gläubiger anfordern: Wenden Sie sich an den Pfandgläubiger (Bank) oder Dienstbarkeitsberechtigten mit dem Antrag auf Ausstellung der Löschungsbewilligung. Legen Sie den aktuellen Grundbuchsauszug und den Tilgungsnachweis (Kontoauszug, Tilgungsbestätigung der Bank) vor. Bei Banken: Antrag über die zuständige Bankfiliale oder das Kreditmanagement-Center.

Schritt 3 – Löschungsbewilligung prüfen: Kontrollieren Sie die ausgestellte Löschungsbewilligung auf: Vollständige Bezeichnung der zu löschenden Last (C-LNr., Art, Betrag); vollständige Bezeichnung der Liegenschaft (EZ, KG); notariell beglaubigte Unterschrift des Gläubigers; ausdrückliche Einwilligung in die Einverleibung der Löschung.

Schritt 4 – Grundbucheintragungsantrag formulieren: Formulieren Sie den Antrag auf Einverleibung der Löschung (Löschungsantrag) an das zuständige Bezirksgericht. Beilage: Löschungsbewilligung (Original oder beglaubigte Kopie). Bezahlen Sie die Pauschalgebühr nach GGG.

Schritt 5 – Einreichung beim Bezirksgericht: Reichen Sie den Löschungsantrag mit der Löschungsbewilligung beim zuständigen Bezirksgericht ein: persönlich, per Post (eingeschrieben) oder – für Notare/Rechtsanwälte – über das ERV. Das Gericht bestätigt die Löschung in der Regel innerhalb von 3–10 Werktagen (bei ERV-Einreichung).

Schritt 6 – Löschungsbestätigung anfordern: Nach erfolgter Löschung ergeht ein Eintragungsbeschluss vom Bezirksgericht. Fordern Sie einen neuen Grundbuchsauszug an, der die Löschung im C-Blatt bestätigt (Eintrag 'gelöscht' bei der betreffenden C-LNr.). Bewahren Sie den neuen Grundbuchsauszug als Nachweis der lastenfreien Liegenschaft auf.

Schritt 7 – Steuerliche Aspekte bei Lastenfreistellung im Kauffall: Wenn die Lastenfreistellung im Rahmen eines Liegenschaftsverkaufs erfolgt und der aus dem Kaufpreis bezahlte Betrag nicht dem Liegenschaftswert entspricht, sind allfällige steuerliche Konsequenzen (Immobilienertragsteuer ImmoESt nach EStG §30 für den Verkäufer) zu beachten. Der Notar oder Steuerberater berechnet und entrichtet die ImmoESt (30 % des Gewinns) aus dem Kaufpreis.

Schritt 5 – Simultanverbücherungskoordination: Wenn Eigentumserwerb, Lastenfreistellung und neue Hypothekbestellung gemeinsam erfolgen, koordinieren Sie die zeitliche Abfolge mit dem Notar und den beteiligten Banken (Altgläubiger und Neugläubiger). Der Notar erstellt typischerweise einen vollständigen Simultanverbücherungsantrag, der alle drei Vorgänge enthält.

Schritt 6 – Stempelgebühren und Restkosten: Für die Löschung eines Pfandrechts (Lastenfreistellung) fallen Eintragungsgebühren nach GGG §26 Abs 1 Z 3 (Löschungsgebühr, in der Regel geringer als die Eintragungsgebühr) an. Der Notar bereitet die Gebührenberechnung vor und veranlasst die Bezahlung über JZahlSys (bei ERV-Einreichung).

Schritt 7 – Kontrolle nach Eintragung: Nach Durchführung der Lastenfreistellung durch das Bezirksgericht holen Sie einen neuen Grundbuchsauszug ein (justiz.gv.at) und prüfen, dass das C-Blatt keine unerwünschten Belastungen mehr ausweist. Erst nach Bestätigung der vollständigen Lastenfreiheit darf der Restbetrag des Kaufpreises aus dem Notariatsanderkonto an den Verkäufer ausgezahlt werden.

Die Lastenfreistellung in Österreich unterliegt folgenden zwingenden rechtlichen Anforderungen:

Pflicht zur Löschungsbewilligung (ABGB §469): Der Pfandgläubiger ist nach vollständiger Befriedigung seiner Forderung gesetzlich verpflichtet, unverzüglich an der Löschung des Pfandrechts mitzuwirken. Dies ist eine klagbare Pflicht; bei Verletzung hat der Schuldner einen Anspruch auf Erteilung der Löschungsbewilligung aus dem zuständigen Bezirksgericht oder Landesgericht (Klage auf Erteilen der Löschungsbewilligung). Weigert sich die Bank grundlos, drohen ihr Schadenersatzansprüche und eine einstweilige Verfügung.

Notariell beglaubigte Unterschrift (NO §79): Die Löschungsbewilligung muss die notariell beglaubigte Unterschrift des Gläubigers (oder Notariatsakt nach NO §§52 ff.) enthalten. Einfach eingescannte oder elektronisch unterschriebene Löschungsbewilligungen ohne Beglaubigung werden vom Grundbuchsgericht nicht akzeptiert.

Grundbucheintragungsantrag (GBG §§82–108): Die Löschungsbewilligung allein bewirkt keine Grundbuchlöschung; zusätzlich ist ein formeller Grundbucheintragungsantrag beim Bezirksgericht erforderlich. Das Gericht prüft den Antrag und erteilt einen Eintragungsbeschluss.

Gebühren nach GGG: Für Löschungen im Grundbuch fallen Pauschalgebühren nach GGG §12 an (deutlich geringer als die 1,1 %-Eintragungsgebühr bei Neueintragungen); Stand 2026: €14,30–57,00 je nach Art der Löschung.

Partielle Lastenfreistellung bei Simultanhypothek (ABGB §§450–455): Bei Liegenschaften, die gemeinsam als Simultanpfand verpfändet sind, kann der Pfandgläubiger einzelne Liegenschaften freigeben, wenn die verbleibenden Sicherheiten ausreichen. Ein Rechtsanspruch auf partielle Freigabe besteht nach OGH-Rechtsprechung nur bei eindeutiger Überdeckung des Pfandbetrags durch die verbleibenden Liegenschaften.

Steuerliche Aspekte der Lastenfreistellung: Die bloße Löschung einer Hypothek (ohne Übertragung der Liegenschaft) hat keine steuerlichen Folgen für den Liegenschaftseigentümer. Bei Lastenfreistellung im Rahmen eines Liegenschaftsverkaufs gilt für den Verkäufer die Immobilienertragsteuer (ImmoESt) nach EStG §30 (30 % des realisierten Gewinns), wobei Hauptwohnsitzbefreiung (EStG §30 Abs 2 Z 1) und Herstellerbefreiung (EStG §30 Abs 2 Z 2) greifen können.

Bankaufsichtsrechtliche Aspekte: Österreichische Kreditinstitute (konzessioniert nach BWG – Bankwesengesetz BGBl Nr. 532/1993) unterliegen der Aufsicht der Finanzmarktaufsicht (FMA). Die Ausstellung der Löschungsbewilligung nach vollständiger Tilgung ist eine bankaufsichtsrechtlich indifferente Verwaltungshandlung; Verstöße gegen ABGB §469 können jedoch beschwerdeauslösend beim FMA oder der AK Österreich sein.

Folgende häufige Fehler bei der Lastenfreistellung in Österreich sollten vermieden werden:

Fehler 1 – Fehlende notarielle Beglaubigung der Löschungsbewilligung: Der häufigste Fehler in der Praxis ist die Einreichung einer nicht-beglaubigten Löschungsbewilligung. Banken stellen manchmal intern unterschriebene Formulare aus, die nicht notariell beglaubigt sind. Das Bezirksgericht weist solche Bewilligungen zurück. Lösung: Darauf bestehen, dass die Bank eine notariell beglaubigte oder im Notariatsakt enthaltene Löschungsbewilligung ausstellt.

Fehler 2 – Fehlende C-Laufende Nummer in der Löschungsbewilligung: Wenn die Löschungsbewilligung die zu löschende Last nicht durch ihre C-LNr. (Laufende Nummer im C-Blatt des Grundbuchs) eindeutig identifiziert, kann das Gericht nicht die richtige Last löschen. Lösung: Immer die C-LNr. aus dem aktuellen Grundbuchsauszug in der Löschungsbewilligung und im Löschungsantrag angeben.

Fehler 3 – Verzögerung bei der Einreichung des Löschungsantrags: Wenn die Löschungsbewilligung zwar vorhanden ist, aber der Löschungsantrag verspätet beim Gericht eingereicht wird, entstehen Risiken: Dritte (z.B. Insolvenzverwalter bei Insolvenz des Eigentümers) könnten in der Zwischenzeit Ansprüche anmelden. Sobald die Löschungsbewilligung vorliegt, sollte der Löschungsantrag unverzüglich eingereicht werden.

Fehler 4 – Keine vollständige Lastenprüfung vor Liegenschaftskauf: Wenn ein Käufer eine Liegenschaft kauft, ohne alle C-Blatt-Einträge zu prüfen, können auch Dienstbarkeiten, Vorkaufsrechte und Veräußerungsverbote bestehen, die nicht oder nicht vollständig aus dem Kaufpreis abgelöst werden. Eine gründliche Grundbuchprüfung (aller drei Blätter A, B, C) vor dem Kauf ist unerlässlich.

Fehler 5 – Unbedingte vs. bedingte Löschungsbewilligung: Banken erteilen manchmal eine 'bedingte' Löschungsbewilligung (z.B. 'Löschung erfolgt nur nach Eingang des Tilgungsbetrags auf Konto IBAN...'). Das Bezirksgericht kann bedingte Bewilligungen nur eingeschränkt verarbeiten (GBG §97 bevorzugt unbedingte Eintragungen). In der Praxis empfiehlt sich die Abwicklung über den Notar (Treuhandschaft), der die Zahlung der Bank bestätigt und eine unbedingte Löschungsbewilligung erlangt, bevor er den Löschungsantrag einreicht.