Fertigstellungsanzeige Österreich

Die Fertigstellungsanzeige Österreich ist die Pflichtanzeige des Bauwerbers (Eigentümers oder Bauberechtigten) an die zuständige Baubehörde, mit der nach Abschluss eines bewilligungspflichtigen Bauvorhabens die Fertigstellung des Gebäudes oder Bauteils gemeldet wird. Rechtsgrundlage sind die Landesbauordnungen der neun österreichischen Bundesländer: insbesondere §§40–45 Bauordnung für Wien (BO f. Wien LGBl Nr. 11/1930), §28 Niederösterreichische Bauordnung 2014 (NÖ BO 2014 LGBl Nr. 1/2015), §38 Oberösterreichische Bauordnung 1994 (OÖ BauO 1994 LGBl Nr. 66/1994), §29 Steiermärkisches Baugesetz (BauG Stmk LGBl Nr. 59/1995) und die entsprechenden Bestimmungen der anderen Bundesländer.

Zweck der Fertigstellungsanzeige: Mit der Fertigstellungsanzeige erklärt der Bauwerber gegenüber der Baubehörde, dass das Bauvorhaben gemäß der erteilten Baugenehmigung (Baubewilligung) fertiggestellt wurde und die ausgeführten Arbeiten mit den bewilligten Plänen und den OIB-Richtlinien 1–6 übereinstimmen. Auf Basis der Fertigstellungsanzeige stellt die Baubehörde – nach einer Überprüfung (Bauüberprüfung) – die Benützungsbewilligung (Benützungsgenehmigung) aus, die erst zur rechtmäßigen Nutzung des Gebäudes oder Bauteils berechtigt.

Unterschied Fertigstellungsanzeige und Benützungsbewilligung: Die Fertigstellungsanzeige ist die Meldung des Bauwerbers; die Benützungsbewilligung ist der nachfolgende Bescheid der Baubehörde, der nach behördlicher Überprüfung (und ggf. Nachbesserungen) ausgestellt wird. In Wien wird die Benützungsbewilligung von der MA 37 Baupolizei nach §120 BO f. Wien erteilt; in anderen Bundesländern durch das Gemeindeamt (Bürgermeister). Ohne rechtskräftige Benützungsbewilligung darf ein Gebäude nicht dem bewilligten Zweck zugeführt werden (z.B. keine Vermietung, keine gewerbliche Nutzung).

Besondere Bedeutung für die Wohnbauförderung: Die Fertigstellungsanzeige (und die darauf folgende Benützungsbewilligung) ist eine zwingende Beilage für die Abschlussabrechnung und Endauszahlung der Wohnbauförderungsmittel (Landesdarlehen, Zuschüsse nach WFG 1984 und Landeswohnbauförderungsgesetzen). Ohne nachgewiesene Fertigstellung zahlen die Wohnbauförderungsstellen (z.B. Wien MA 50, NÖ Wohnbauförderung) die ausstehenden Förderungsbeträge nicht aus.

Überprüfungsanzeige und technische Sachverständige: In manchen Bundesländern (z.B. Niederösterreich nach §26 NÖ BO 2014) kann die Fertigstellungsanzeige auch von einem technischen Sachverständigen (Ziviltechniker, Baumeister, akkreditierte Prüfstelle) eingereicht werden, der bestätigt, dass das Gebäude den genehmigten Plänen und den OIB-Richtlinien entspricht. In Wien muss der Planverfasser (Ziviltechniker oder Baumeister nach ZTG 2019 und GewO) die Konformitätsbestätigung in der Fertigstellungsanzeige unterschreiben (§128 BO f. Wien).

Eine Fertigstellungsanzeige nach den österreichischen Landesbauordnungen ist in folgenden typischen Situationen zu erstatten:

Abschluss eines bewilligungspflichtigen Neubauvorhabens: Nach Fertigstellung jedes Neubaus (Wohnhaus, Betriebsgebäude, Zubau, Aufstockung), für den eine Baugenehmigung erteilt wurde, ist die Fertigstellungsanzeige bei der zuständigen Baubehörde einzureichen. Ohne Fertigstellungsanzeige bleibt das Gebäude im baurechtlichen Schwebezustand; die Benützungsbewilligung kann nicht erteilt werden.

Abschluss von Umbaumaßnahmen: Nach Abschluss bewilligungspflichtiger Umbaumaßnahmen (Grundrissänderungen, Nutzungsänderungen, Sanierungen mit wesentlichen strukturellen Änderungen) ist eine Fertigstellungsanzeige zu erstatten, auch wenn das Gebäude bereits besteht und vorher genutzt wurde.

Abschluss der Wohnhaussanierung (Wohnbauförderung): Bei Wohnhaussanierungen, die über die Wohnbauförderung gefördert werden, ist die Fertigstellungsanzeige zusätzlich bei der Wohnbauförderungsstelle (z.B. Wien MA 50) als Nachweis für die abgeschlossene Sanierung einzureichen. Erst dann wird die Restzahlung der Förderungsmittel (Landesdarlehen) freigegeben.

Abschluss von Großsanierungen in Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG): Bei der Sanierung von Gemeinschaftsanlagen (Dach, Fassade, Heizungsanlage) in einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG nach WEG 2002 BGBl I Nr. 70/2002) obliegt die Fertigstellungsanzeige dem Verwalter (Hausverwaltung), der im Namen der Eigentümergemeinschaft handelt.

Abschluss von Abbruchvorhaben: Nach Durchführung eines genehmigten Gebäudeabbruchs ist je nach Landesbauordnung eine Fertigstellungsanzeige (Abbruchabschlussanzeige) oder eine gleichwertige Mitteilung an die Baubehörde erforderlich, damit die Eintragungen im Gebäudebestandsverzeichnis (Grundbuch) angepasst werden können.

Eine rechtssichere Fertigstellungsanzeige nach den österreichischen Landesbauordnungen muss folgende wesentliche Elemente enthalten:

1. Angaben zum Bauwerber / Eigentümer: Vollständiger Name, Anschrift und (bei juristischen Personen) Firmenbuchnummer (FN) des Bauwerbers oder Eigentümers. In der Fertigstellungsanzeige erklärt der Bauwerber die Konformität der ausgeführten Arbeiten mit der Baugenehmigung.

2. Bezeichnung des Bauvorhabens: Art des Bauvorhabens (Neubau, Zubau, Umbau, Sanierung), das mit der Fertigstellungsanzeige als abgeschlossen gemeldet wird. Referenz auf den Baugenehmigungsbescheid (Geschäftszahl, Datum, ausstellende Behörde).

3. Liegenschaftsbezeichnung: Genaue Beschreibung der Liegenschaft mit EZ (Einlagezahl), KG (Katastralgemeinde), Grundstücksnummer (GSt-Nr.) und Adresse. In Wien: Bestandadresse und Bezirk.

4. Bestätigung durch Planverfasser: In Wien (§128 BO f. Wien) und den meisten anderen Bundesländern muss der Planverfasser (Ziviltechniker nach ZTG 2019 oder Baumeister nach GewO) schriftlich bestätigen, dass die ausgeführten Bauarbeiten mit den bewilligten Einreichplänen und den OIB-Richtlinien 1–6 übereinstimmen. Diese Bestätigung ist zwingend; ohne Unterschrift des Planverfassers nimmt die Baubehörde die Fertigstellungsanzeige nicht an.

5. Energieausweis (Fertigstellungsenergiausweis): Nach §6 EAW-VG (Energieausweis-Vorlage-Gesetz BGBl I Nr. 137/2012) muss dem Fertigstellungsnachweis ein aktueller Energieausweis beigefügt werden, der die tatsächlichen energetischen Eigenschaften des fertiggestellten Gebäudes (Ist-Zustand nach Fertigstellung) bestätigt. Der Energieausweis muss von einem befugten Ziviltechniker oder einer akkreditierten Prüfstelle ausgestellt sein und darf nicht älter als 10 Jahre sein.

6. Prüfberichte und Atteste: Je nach Bundesland und Gebäudekategorie können zusätzliche Prüfdokumente erforderlich sein: Brandschutznachweis (Überprüfungsprotokoll Brandschutz nach OIB-RL 2 vom Brandschutzbeauftragten oder Sachverständigen), Schallschutzmessung (OIB-RL 5), Druckprüfprotokoll für Heizanlage und Trinkwasser (nach ÖNORM H 5101), Prüfzeugnis für Aufzugsanlage (nach Aufzügegesetz BGBl I Nr. 8/2019), Blitzschutzprotokoll (ÖVE/ÖNORM EN 62305). forms-legal.com bietet vollständige Muster-Fertigstellungsanzeigen für alle neun österreichischen Bundesländer.

7. Erklärung der Übereinstimmung mit dem Bebauungsplan: Die Fertigstellungsanzeige muss auch bestätigen, dass das fertiggestellte Gebäude mit dem Bebauungsplan (Flächenwidmung, Baufluchtlinien, Höhenbeschränkungen) der Gemeinde übereinstimmt. Abweichungen sind in der Anzeige offenzulegen; sie können zu nachträglichen Auflagen oder Abbruchaufträgen führen.

8. Mängelliste und Nachbesserungsvorbehalt: Falls bei Abschluss der Bauarbeiten noch geringfügige Mängel bestehen, die innerhalb einer kurzen Frist behoben werden, kann die Fertigstellungsanzeige mit Hinweis auf den Nachbesserungsvorbehalt eingereicht werden. Die Baubehörde kann eine befristete vorläufige Benützungsbewilligung erteilen (§122 BO f. Wien) und eine Frist zur Mängelbeseitigung setzen.

9. Antrag auf Benützungsbewilligung: Die Fertigstellungsanzeige enthält in der Regel auch den ausdrücklichen Antrag des Bauwerbers auf Ausstellung der Benützungsbewilligung durch die Baubehörde. Die Baubehörde führt nach Eingang der Fertigstellungsanzeige eine Bauüberprüfung (Baukonsens-Prüfung) durch und stellt bei positivem Ergebnis die Benützungsbewilligung (Bescheid) aus.

10. Gebühren und Einreichfristen: Für die Fertigstellungsanzeige und das Benützungsbewilligungsverfahren fallen Verwaltungsgebühren an (nach GebG §14 TP 6 und Gemeindeabgaben des jeweiligen Bundeslandes). Die Einreichfrist variiert: In Wien muss die Fertigstellungsanzeige vor der tatsächlichen Benützungsaufnahme eingereicht werden (§120 BO f. Wien); in anderen Bundesländern innerhalb von 4–8 Wochen nach Abschluss der Bauarbeiten.

Das Ausfüllen der Fertigstellungsanzeige erfolgt in folgenden Schritten:

Schritt 1 – Vollständigkeit der Bauarbeiten sicherstellen: Stellen Sie sicher, dass alle Bauarbeiten tatsächlich vollständig abgeschlossen sind und dem Baugenehmigungsbescheid (Baubewilligung) entsprechen. Bei geringfügigen Restarbeiten: Entscheiden Sie vorab, ob Sie eine vollständige Fertigstellungsanzeige oder eine vorläufige Anzeige mit Nachbesserungsvorbehalt einreichen.

Schritt 2 – Planverfasser informieren und Konformitätsbestätigung einholen: Beauftragen Sie den Planverfasser (Ziviltechniker oder Baumeister), der die Baugenehmigungspläne erstellt hat, das Bauwerk abzugehen und die Konformitätsbestätigung (§128 BO f. Wien) auszustellen. Der Planverfasser vergleicht den Ist-Zustand mit den genehmigten Plänen und hält allfällige Abweichungen fest.

Schritt 3 – Energieausweis (Fertigstellungsenergieausweis) beauftragen: Falls noch kein Fertigstellungsenergiausweis vorliegt, beauftragen Sie einen befugten Ziviltechniker oder eine akkreditierte Prüfstelle mit der Ausstellung des Energieausweises auf Basis des fertiggestellten Gebäudes (tatsächliche Materialien, Heizsystem, Fensterflächen; EAW-VG §6).

Schritt 4 – Prüfberichte und Atteste sammeln: Sammeln Sie alle erforderlichen Prüfberichte und Atteste (Brandschutzprotokoll, Schallschutzmessung, Druckprüfprotokoll Heizanlage, Aufzugsprüfzeugnis, Blitzschutzprotokoll – je nach Gebäudekategorie und Bundesland).

Schritt 5 – Fertigstellungsanzeige ausfüllen: Füllen Sie das Formular der zuständigen Baubehörde aus (verfügbar beim Gemeindeamt oder über die Website des Bundeslandes/der Gemeinde). In Wien: Formular MA 37/Baupolizei (online downloadbar unter wien.gv.at).

Schritt 6 – Einreichung bei der Baubehörde: Reichen Sie die Fertigstellungsanzeige mit allen Beilagen bei der zuständigen Baubehörde ein: persönlich, per Post (eingeschrieben) oder in Wien über das Online-Portal. Bewahren Sie den Eingangsnachweis auf.

Schritt 7 – Bauüberprüfung durch die Baubehörde abwarten: Die Baubehörde führt nach Eingang der Fertigstellungsanzeige eine Bauüberprüfung (behördlicher Augenschein) durch. Dabei prüft ein behördlicher Sachverständiger (oder der Planverfasser als Bevollmächtigter in vereinfachten Verfahren) die Übereinstimmung des Bauwerks mit der Baugenehmigung. Das Ergebnis: Benützungsbewilligung (Bescheid) oder Mängelauftrag mit Fristsetzung.

Schritt 8 – Benützungsbewilligungsbescheid aufbewahren: Verwahren Sie die Benützungsbewilligung dauerhaft; sie ist bei Verkauf der Liegenschaft, Hypothekenbestellung und Wohnbauförderungs-Abrechnungen erforderlich. Grundbuchsänderungen (z.B. Neuanlage des Bauwerks im Grundbuch, Zubuch zum Bestandsgebäude) erfolgen nach Rechtskraft der Benützungsbewilligung.

Die Fertigstellungsanzeige unterliegt folgenden zwingenden rechtlichen Anforderungen:

Einreichpflicht vor Benützung (§§40–45 BO f. Wien, §28 NÖ BO 2014): Die Fertigstellungsanzeige muss vor der tatsächlichen Benützungsaufnahme des fertiggestellten Gebäudes oder Bauteils bei der Baubehörde eingebracht werden. Eine vorzeitige Nutzung ohne Benützungsbewilligung ist eine Verwaltungsübertretung, die nach §135 BO f. Wien mit bis zu €75.000 Geldstrafe geahndet werden kann.

Konformitätsbestätigung durch Planverfasser (§128 BO f. Wien, §28 NÖ BO 2014): In Wien und den meisten Bundesländern ist die schriftliche Konformitätsbestätigung des Planverfassers (Ziviltechniker oder Baumeister) Pflichtbestandteil der Fertigstellungsanzeige. Ohne diese Bestätigung ist die Anzeige unvollständig und wird von der Baubehörde nicht angenommen.

Energienachweis (EAW-VG BGBl I Nr. 137/2012): Nach §6 EAW-VG muss dem Fertigstellungsnachweis ein gültiger Energieausweis (Fertigstellungsenergiausweis, ausgestellt nach Bauabschluss auf Basis der tatsächlichen Ausführung) beigefügt werden. Fehlt der Energieausweis, ist die Fertigstellungsanzeige unvollständig.

OIB-Richtlinien-Nachweis: Die Fertigstellungsanzeige muss belegen, dass das Bauwerk den OIB-Richtlinien 1–6 (Standsicherheit, Brandschutz, Hygiene, Nutzungssicherheit, Schallschutz, Energieeffizienz) in der im Zeitpunkt der Baugenehmigung geltenden Fassung entspricht.

Fristen für die Benützungsbewilligungserteilung: Die Baubehörde hat nach Eingang der vollständigen Fertigstellungsanzeige in der Regel 2–3 Monate Zeit für die Bauüberprüfung und Bescheidsaustellung. In Wien: §§120–127 BO f. Wien regeln das Benützungsbewilligungsverfahren. Bei Überschreitung der behördlichen Frist kann auf Fortführung des Verfahrens gedrungen werden (§73 AVG – Allgemeines Verwaltungsverfahrensgesetz BGBl Nr. 51/1991).

Notarielle oder behördliche Anforderungen für Grundbucheintragungen: Nach Vorliegen der Benützungsbewilligung kann das Grundbuch angepasst werden: Neueintragung des Bauwerks im Grundbuch (Aufnahme im Gutsbestandsblatt A-Blatt) erfolgt durch Beschluss des Bezirksgerichts (Grundbuchsgericht) nach Vorlage der Benützungsbewilligung und eines aktuellen Katasterplans.

Folgende häufige Fehler bei der Fertigstellungsanzeige in Österreich sollten vermieden werden:

Fehler 1 – Frühzeitige Gebäudenutzung vor Benützungsbewilligung: Der häufigste Fehler in der Praxis ist die Nutzungsaufnahme (Einzug, Gewerbebetrieb, Vermietung) vor Erhalt der Benützungsbewilligung. Dies ist eine Verwaltungsübertretung nach der jeweiligen Landesbauordnung und kann mit hohen Geldstrafen (in Wien bis zu €75.000 gemäß §135 BO f. Wien) bestraft werden. Wohnbauförderungsstellen können überdies bei vorzeitiger Nutzungsaufnahme die Auszahlung der Förderungsmittel verweigern.

Fehler 2 – Fehlende Konformitätsbestätigung des Planverfassers: Ohne die schriftliche Bestätigung des Planverfassers (Ziviltechniker oder Baumeister), dass die Ausführung mit den genehmigten Plänen und den OIB-Richtlinien übereinstimmt, ist die Fertigstellungsanzeige unvollständig und wird von der Baubehörde zurückgewiesen. Ist der ursprüngliche Planverfasser nicht mehr verfügbar (z.B. Planverfasser verstorben oder Büro aufgelöst), muss ein neuer befugter Planverfasser das Bauwerk begehen und die Bestätigung ausstellen.

Fehler 3 – Abweichungen vom genehmigten Plan nicht offengelegt: Wenn während der Bauausführung geringfügige Abweichungen von den genehmigten Plänen vorgenommen wurden (z.B. Verschiebung einer Trennwand, Vergrößerung eines Fensters), müssen diese in der Fertigstellungsanzeige offengelegt werden. Nicht offengelegte Abweichungen sind nach §129 BO f. Wien ein Baurechtsverstoß; die Baubehörde kann einen Beseitigungsauftrag (Abbruch) oder eine Nachgenehmigung verlangen.

Fehler 4 – Veralteter oder falscher Energieausweis: Der Fertigstellungsenergiausweis muss auf Basis des tatsächlich fertiggestellten Gebäudes ausgestellt sein – nicht auf Basis des Entwurfs (Planungsenergiausweis). Ein Planungsenergieausweis genügt der Anforderung nach EAW-VG §6 (Fertigstellungsnachweis) nicht.

Fehler 5 – Fehlende Prüfberichte für technische Anlagen: Wenn Prüfberichte für gesetzlich prüfpflichtige Anlagen (Aufzug, Gasanlage, Blitzschutzanlage, Brandmeldeanlage) bei der Fertigstellungsanzeige fehlen, erteilt die Baubehörde keine Benützungsbewilligung. Prüftermine mit akkreditierten Prüfstellen (ÖTÜ, TÜV Austria, BÜV Austria) müssen rechtzeitig vor der Fertigstellungsanzeige vereinbart werden.