Untermietvertrag Wohnung Österreich

Der Untermietvertrag Wohnung ist ein nach MRG §§11–12; ABGB §1098; MRG §27 (Ablöseverbot) geregeltes Rechtsdokument in Österreich. Er enthält Miete, Kaution, Laufzeit, Instandhaltungspflichten und Kündigungsfristen zwischen Vermieter und Mieter.

MRG §11 regelt die Voraussetzungen der zulässigen Untermiete: Der Hauptmieter darf die Wohnung oder Teile davon nur mit Zustimmung des Hauptvermieters (Vermieters des Hauptmietvertrags) untervermieten. Der Hauptvermieter darf die Zustimmung nur aus bestimmten Gründen verweigern – insbesondere, wenn die Anzahl der Bewohner die Anzahl der Zimmer übersteigt, der Untermietzins unverhältnismäßig höher als der Hauptmietzins ist (Spekulationsuntermiete nach MRG §11 Abs 2), oder wenn der Untermieter als nicht verlässlich bekannt ist. Eine grundlose Verweigerung der Zustimmung ist rechtswidrig; der Hauptmieter kann die Zustimmung ersatzweise gerichtlich erwirken.

Untermiete der gesamten Wohnung: Die Untervermietung der gesamten Wohnung ohne Zustimmung des Hauptvermieters ist ein wichtiger Kündigungsgrund nach MRG §30 Abs 2 Z 4. Wenn der Hauptmieter die gesamte Wohnung untervermietet und selbst nicht in der Wohnung lebt, muss er die ausdrückliche Zustimmung des Hauptvermieters einholen. Im Gegensatz dazu ist die Untervermietung eines Teils der Wohnung (wenn der Hauptmieter selbst in der Wohnung wohnt) auch ohne ausdrückliche Zustimmung möglich, sofern der Hauptvermieter nicht aus einem der gesetzlich genannten Gründe ablehnen kann.

Ablöseverbot (MRG §27): Im Untermietverhältnis gilt das strenge Ablöseverbot des MRG §27: Der Untervermieter (Hauptmieter) darf vom Untermieter keine unzulässigen Ablöse-Zahlungen (Schlüsselgeld, Ablöse für Einrichtungsgegenstände zu überhöhtem Preis, Vertragsgebühren) verlangen. Verstöße gegen das Ablöseverbot berechtigen den Untermieter zur Rückforderung binnen 10 Jahren; der Untervermieter macht sich strafbar nach §2 Abs 5 MRG.

Rechtliche Stellung des Untermieters: Der Untermieter ist weniger geschützt als der Hauptmieter; er hat kein eigenständiges Mietrecht gegenüber dem Hauptvermieter (Eigentümer). Endet das Hauptmietverhältnis (Kündigung, Ablauf der Befristung), endet auch das Untermietverhältnis automatisch – unabhängig davon, ob der Untermieter noch Vertragszeit hat. Ausnahme: Nach MRG §12 Abs 1 hat der Untermieter bei bestimmten Kündigungsgründen ein beschränktes Eintrittsrecht in den Hauptmietvertrag (Familienangehörige des Hauptmieters nach MRG §12 Abs 1 Z 1).

Abgrenzung zur Wohngemeinschaft: In Österreich werden WG-Zimmer häufig als Untermietverhältnisse organisiert. Wenn der Hauptmieter einer Wohnung Mitbewohnern WG-Zimmer überlässt, handelt es sich in der Regel um Untermiete. Für echte Mitmieter (alle Mieter sind im Hauptmietvertrag aufgeführt) gelten die vollen Hauptmietrechte nach MRG §30; für Untermieter in einer WG gelten die eingeschränkten Untermietrechte nach MRG §§11–12.

Ein Untermietvertrag nach MRG §§11–12 und ABGB §1098 wird in Österreich in folgenden typischen Situationen benötigt:

Temporärer Auslandsaufenthalt des Hauptmieters: Wenn ein Hauptmieter für einen begrenzten Zeitraum (Studium im Ausland, Auslandsvertrag, Reise) seine Wohnung oder einen Teil davon an Dritte überlässt, ist ein schriftlicher Untermietvertrag unverzichtbar. Der Hauptmieter muss zuvor die schriftliche Zustimmung des Hauptvermieters (Vermieters) gemäß MRG §11 einholen. Ohne diese Zustimmung riskiert er die Kündigung des Hauptmietvertrags nach MRG §30 Abs 2 Z 4. Die Schlichtungsstelle (MA 25 Wien) empfiehlt, die Zustimmung schriftlich einzuholen und die Zustimmungserklärung als Anlage zum Untermietvertrag beizufügen.

Wohngemeinschaften (WG) in Mietwohnungen: Die Einrichtung einer Wohngemeinschaft in einer Mietwohnung erfolgt in Österreich rechtlich als Untervermietung: Der Hauptmieter vermietet einzelne Zimmer an Mitbewohner weiter. Für jedes WG-Mitglied (das nicht im Hauptmietvertrag steht) ist ein separater schriftlicher Untermietvertrag nach MRG §§11–12 erforderlich. Der Untermietzins darf nach MRG §11 Abs 2 den auf den Zimmer entfallenden anteiligen Hauptmietzins nicht wesentlich übersteigen. Die Arbeiterkammer Wien weist darauf hin, dass WG-Untermieter trotz eingeschränkter Rechte Anspruch auf Mängelbeseitigung nach ABGB §1096 haben.

Zimmeruntervermietung an Studierende: Viele österreichische Stadtbewohner vermieten ein Zimmer ihrer Wohnung (in der sie selbst wohnen) an Studierende der Universität Wien, TU Wien, WU Wien, Universität Graz, JKU Linz etc. In diesem Fall bedarf es keiner Zustimmung des Hauptvermieters, wenn die Zimmeranzahl nicht überschritten wird; empfohlen wird dennoch eine schriftliche Vereinbarung nach ABGB §1098. Die Österreichische Hochschülerinnen- und Hochschülerschaft (ÖH) empfiehlt Studierenden, nur mit schriftlichem Vertrag einzuziehen, um Streitigkeiten über Kaution und Mietzins zu vermeiden.

Airbnb und Kurzzeitvermietung: Die gewerbsmäßige Kurzzeit-Untervermietung über Plattformen (Airbnb, Booking.com) ist nach MRG §11 als Beherbergungsvertrag einzustufen und bedarf immer der ausdrücklichen Zustimmung des Hauptvermieters. Zusätzlich ist eine Gewerbeberechtigung nach GewO §111 (Beherbergung von Gästen) erforderlich. Unerlaubte Kurzzeitvermietung ist ein Kündigungsgrund nach MRG §30 und führt in Wien nach der Wiener Tourismusförderungsgesetzes (WTFG LGBl Nr. 13/1955) zu Verwaltungsstrafen bis €21.000.

Firmen-WG und Dienstwohnung: Wenn ein Unternehmen eine Hauptmietwohnung als Mitarbeiterunterbringung nutzt und die Wohnung an Mitarbeiter weitervermietet, liegt ebenfalls ein Untermietverhältnis vor. Für dienstliche Untermietverhältnisse gelten besondere Kündigungsschutzvorschriften; nach AVRAG §3 (Betriebsübergang) gehen Rechte und Pflichten aus dem Untermietverhältnis auf den neuen Arbeitgeber über. Endet das Dienstverhältnis, endet in der Regel auch das Recht zur Nutzung der Dienstwohnung, wobei eine angemessene Räumungsfrist nach ABGB §1118 einzuhalten ist.

Mietrechtsnachfolge in Familienkonstellationen: Nach MRG §12 Abs 1 können nahe Angehörige des Hauptmieters (Ehegatte, eingetragener Partner, Kinder, Eltern, Geschwister), die mit dem Hauptmieter im gemeinsamen Haushalt gelebt haben, nach Tod oder Auszug des Hauptmieters in den Hauptmietvertrag eintreten – sie werden dann selbst Hauptmieter und benötigen keinen Untermietvertrag mehr. Für alle anderen Konstellationen (Freunde, Partner ohne Ehe) gilt: Ohne Untermietvertrag nach MRG §§11–12 besteht kein Mietrechtsschutz.

Ein rechtssicherer Untermietvertrag nach MRG §§11–12 und ABGB §1098 muss folgende wesentliche Elemente enthalten:

1. Parteienbezeichnung: Vollständiger Name, Geburtsdatum und Adresse des Untervermieters (Hauptmieters) und des Untermieters. Klarstellung, dass der Untervermieter Hauptmieter (nicht Eigentümer) der Wohnung ist. Bei juristischen Personen: FN-Nummer und vertretungsbefugte Organe.

2. Genaue Bezeichnung des Untermietobjekts: Bei Zimmervermietung: genaue Bezeichnung des Zimmers (Zimmer-Nummer, Lage in der Wohnung, Fläche), Mitbenutzungsrecht (Küche, Bad, WC, Balkon, Gemeinschaftsbereiche). Bei vollständiger Wohnungsuntermiete: Adresse, Stiege, Türnummer, Nutzfläche nach MRG §17, Ausstattungskategorie (MRG §15a).

3. Zustimmung des Hauptvermieters: Schriftliche Zustimmungserklärung des Hauptvermieters nach MRG §11 beifügen (oder Verweis, dass Zustimmung erteilt wurde). Bei Zimmervermietung durch den in der Wohnung wohnenden Hauptmieter: Zustimmung ist nicht immer erforderlich (MRG §11 Abs 1 – wenn kein Ablehnungsgrund vorliegt), aber empfehlenswert für Rechtssicherheit.

4. Untermietzins: Höhe des monatlichen Untermietzinses; der Untermietzins darf nach MRG §11 Abs 2 nicht übermäßig über dem auf das Untermietobjekt anteilig entfallenden Hauptmietzins liegen (kein Spekulationsuntermietzins). Betriebskosten-Anteil klar aufschlüsseln. Kein unzulässiges Schlüsselgeld (Ablöseverbot nach MRG §27).

5. Laufzeit: Befristet oder unbefristet. Im Vollanwendungsbereich des MRG gilt für Untermietverträge ebenfalls die 3-Jahres-Mindestlaufzeit nach MRG §29, sofern der Untermieter Bestandsschutz haben soll. Kürzere Befristungen im Untermietverhältnis führen zur gleichen Rechtsfolge wie im Hauptmietverhältnis.

6. Kaution: Kautionshöhe (max. 3 Bruttomonatsmieten nach OGH-Praxis); Zahlungsmodalität; Rückgabebedingungen; Verzinsung nach ABGB §995. Keine unzulässige Ablöse nach MRG §27.

7. Nutzungsrechte und -beschränkungen: Welche Gemeinschaftsbereiche der Untermieter mitbenutzen darf (Küche, Bad, Balkon, Keller); Meldepflichten (Hauptwohnsitz-Meldung des Untermieters beim Magistrat der jeweiligen Stadt nach Meldegesetz); Haustierverbot oder -erlaubnis.

8. Kündigung: Im unbefristeten Untermietverhältnis: Kündigung durch Untervermieter aus wichtigen Gründen analog MRG §30; Kündigung durch Untermieter mit dreimonatiger Frist. Wichtig: Bei Beendigung des Hauptmietverhältnisses endet das Untermietverhältnis automatisch (ABGB §1098 – Untermiete erlischt mit dem Hauptmietverhältnis).

9. Verhalten im Haus und Hausordnung: Pflichten des Untermieters zur Einhaltung der Hausordnung (MRG §14); Ruhezeiten; Reinigungspflichten in Gemeinschaftsbereichen; Rauchen; Mülltrennung nach Wiener Abfallwirtschaftsgesetz (AWG). forms-legal.com bietet vollständige Musterklauseln für WG-Hausordnungen in österreichischen Mietwohnungen.

10. Ablöseverbot und Zahlungsverbot: Ausdrücklicher Hinweis, dass das Ablöseverbot nach MRG §27 gilt: Keine Zahlung von Schlüsselgeld, Ablöse für Einrichtungsgegenstände zu überhöhtem Preis, Vertragsgebühren oder sonstigen unzulässigen Leistungen. Verstöße berechtigen den Untermieter zur Rückforderung (MRG §27 Abs 4) und können zu Verwaltungsstrafen führen.

11. Ende des Hauptmietverhältnisses: Klausel, die klarstellt, dass das Untermietverhältnis automatisch endet, wenn das Hauptmietverhältnis aus welchem Grund auch immer endet (Kündigung, Ablauf der Befristung, Tod, Auflösung). Der Untermieter hat dann keinen eigenständigen Bestandsschutz gegenüber dem Eigentümer; er muss die Wohnung räumen.

12. Inventarverzeichnis und Übergabeprotokoll: Eine schriftliche Inventarliste der im Zimmer oder in der Wohnung vorhandenen Einrichtungsgegenstände (Möbel, Elektrogeräte, Dekoration) mit Zustandsbeschreibung. Das Übergabeprotokoll wird von beiden Parteien am Einzugstag unterschrieben; Fotos werden als Anlage beigefügt. Bei Auszug dient das Protokoll als Vergleichsgrundlage für die Kautionsrückgabe. Defekte oder Mängel, die bereits beim Einzug vorhanden waren, müssen schriftlich festgehalten werden, damit der Untermieter für diese nicht haftbar gemacht werden kann (OGH 2 Ob 155/05y).

13. Betriebskosten-Regelung: Anteilige Betriebskosten (Strom, Gas, Internet, Wassergebühren) nach Köpfen oder Fläche aufteilen; klarstellen, welche Nebenkosten im Untermietzins enthalten sind und welche extra abgerechnet werden. In Wien werden Betriebskosten nach MRG §21 Abs 1 von der Hausverwaltung an den Hauptmieter verrechnet; dieser leitet die anteiligen Beträge an den Untermieter weiter.

Das Ausfüllen des Untermietvertrags erfolgt in folgenden Schritten:

Schritt 1 – Zustimmung des Hauptvermieters einholen: Bevor ein Untermietvertrag abgeschlossen wird, muss der Hauptmieter die schriftliche Zustimmung des Hauptvermieters nach MRG §11 einholen. Senden Sie dem Hauptvermieter eine schriftliche Anfrage mit Angabe des Untermieters, des Untermietobjekts (Zimmer oder gesamte Wohnung), des voraussichtlichen Untermietzinses und der geplanten Laufzeit. Der Hauptvermieter hat innerhalb angemessener Frist zu antworten. Bei unberechtigter Verweigerung kann der Hauptmieter die Zustimmung gerichtlich erwirken (Bezirksgericht, Außerstreitverfahren nach AußStrG).

Schritt 2 – Untervermieter und Untermieter vollständig benennen: Vollständige Namen, Geburtsdaten und Adressen; klarstellen, dass der Untervermieter Hauptmieter (nicht Eigentümer) ist und das Recht zur Untervermietung nachweislich hat. Kopie der Zustimmungserklärung des Hauptvermieters als Anlage beifügen.

Schritt 3 – Untermietobjekt genau beschreiben: Bei Zimmervermietung: Zimmer-Nummer oder Lage (z.B. „das zum Garten gelegene Zimmer“), Fläche ca. m², Liste der mitbenutzten Räume (Küche, Bad, WC, Balkon). Bei vollständiger Wohnungsuntermiete: Adresse, Stiege, Türnummer, Nutzfläche nach MRG §17, Ausstattungskategorie nach MRG §15a.

Schritt 4 – Untermietzins korrekt berechnen: Bei Zimmervermietung: Der Untermietzins für ein Zimmer sollte dem anteiligen Hauptmietzins (Zimmerfläche / Gesamtnutzfläche × Hauptmietzins) entsprechen. Bei vollständiger Wohnungsuntermiete gilt MRG §11 Abs 2: Der Untermietzins darf nicht wesentlich über dem Hauptmietzins liegen – keine Gewinnmarge auf Kosten des Untermieters.

Schritt 5 – Laufzeit festlegen: Befristet (mit Mindestlaufzeit 3 Jahre im Vollanwendungsbereich MRG) oder unbefristet. Bei WG-Zimmern werden in der Praxis oft kürzere Laufzeiten vereinbart – zu beachten ist, dass diese im MRG-Bereich zur Unwirksamkeit der Befristung führen.

Schritt 6 – Übergabeprotokoll für das Untermietobjekt erstellen: Zustand des Zimmers oder der Wohnung dokumentieren (Fotos, Mängelliste, Zählerstand); beide Parteien unterschreiben.

Schritt 7 – Hauptwohnsitz-Meldung des Untermieters: In Österreich ist der Untermieter nach dem Meldegesetz (MeldeG BGBl Nr. 9/1992) verpflichtet, seinen Hauptwohnsitz beim zuständigen Magistrat (z.B. MA 62 Wien, BH Innsbruck) zu melden. Der Untervermieter muss dem Untermieter zu diesem Zweck eine Wohnungsgeberbestätigung (Meldezettel) ausstellen.

Schritt 8 – Gemeinsame Unterzeichnung: Beide Parteien unterschreiben den Untermietvertrag in zweifacher Ausfertigung. Eine Kopie der Zustimmungserklärung des Hauptvermieters ist beizufügen. Für Untermietverträge über Wohnungen gilt die Gebührenpflicht nach GebG §33 TP 5 (wie beim Hauptmietvertrag) entsprechend – Befreiungsregel für Wohnungen bis €150.000 Gesamtmiete gilt analog.

Der Untermietvertrag für Wohnungen in Österreich unterliegt folgenden zwingenden rechtlichen Anforderungen:

Zustimmungspflicht nach MRG §11: Die Untervermietung einer Hauptmietwohnung bedarf grundsätzlich der Zustimmung des Hauptvermieters. Die Zustimmung kann nur aus bestimmten gesetzlichen Gründen verweigert werden (MRG §11 Abs 1 Z 1–3): unzumutbare Häufung der Bewohner (mehr Bewohner als Zimmer), offenkundig unzuverlässiger Untermieter, übermäßiger Untermietzins (Spekulation). Unberechtigte Verweigerung ist rechtsmissbräuchlich.

Ablöseverbot (MRG §27): Schlüsselgeld, überhöhte Ablöse für Einrichtungsgegenstände und sonstige unzulässige Zahlungen zugunsten des Untervermieters sind verboten. Der Untermieter kann zu viel Bezahltes binnen 10 Jahren (ABGB §1479 – allgemeine Verjährungsfrist, im MRG §27 Abs 4 auf 10 Jahre verlängert) zurückfordern. Der Untervermieter macht sich strafbar nach §§2 Abs 5, 27 MRG.

Unzulässiger Untermietzins: Der Untermietzins darf nach MRG §11 Abs 2 nicht übermäßig über dem auf das Untermietobjekt entfallenden Anteil am Hauptmietzins liegen. Der Überprüfungsmaßstab ist der anteilige Hauptmietzins (Fläche des Untermietobjekts / Gesamtnutzfläche × Hauptmietzins). Überschreitet der Untermietzins diesen Wert wesentlich, kann der Untermieter die Herabsetzung bei der Schlichtungsstelle (MA 25 Wien, Bezirksgericht) beantragen.

Beendigung des Untermietverhältnisses: Das Untermietverhältnis erlischt automatisch mit Beendigung des Hauptmietverhältnisses (ABGB §1098 – Akzessorietät des Untermietverhältnisses zum Hauptmietverhältnis). Der Untermieter hat keinen eigenständigen Bestandsschutz gegenüber dem Eigentümer; er muss die Wohnung räumen, wenn der Hauptmieter sein Mietrecht verliert.

Melderecht: Der Untermieter ist nach MeldeG §3 verpflichtet, sich innerhalb von 3 Tagen nach Einzug beim zuständigen Magistrat als Hauptwohnsitz zu melden. Der Untervermieter muss eine Wohnungsgeberbestätigung ausstellen.

Steuerliche Pflichten des Untervermieters: Einnahmen aus der Untervermietung sind Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung nach EStG §28 und müssen in der Einkommensteuererklärung (Arbeitnehmerveranlagung oder Formular E1) angegeben werden. Kleinvermieter (unter €730 Jahreseinnahmen) sind nach EStG §41 von der Erklärungspflicht befreit. Umsatzsteuerfreiheit gilt nach UStG §6 Abs 1 Z 16 auch für die Untermiete von Wohnungen.

Gebührenpflicht nach GebG: Untermietverträge über Wohnungen unterliegen grundsätzlich der Rechtsgeschäftsgebühr nach Gebührengesetz §33 TP 5 (1% der Gesamtmiete über die Vertragslaufzeit). Befreit sind Wohnungsmietverträge bis zu einer Bemessungsgrundlage von €150.000 (GebG §33 TP 5 Z 1) und Verträge, bei denen der Untermieter Hauptwohnsitz in Österreich hat und der Untermietzins unter dem Richtwert liegt. In der Praxis werden viele WG-Untermietverträge nicht vergebührt, was zwar eine Verwaltungsübertretung darstellt, selten verfolgt wird. Zur Rechtssicherheit empfiehlt sich eine Selbstberechnung über FinanzOnline.

Zustimmungspflicht und gerichtliche Durchsetzbarkeit: Verweigert der Hauptvermieter die Zustimmung zur Untermiete ohne gesetzlichen Grund (MRG §11 Abs 1 Z 1–3), kann der Hauptmieter die Zustimmung gerichtlich beim Bezirksgericht im Außerstreitverfahren gemäß AußStrG §37 Abs 1 Z 8 erwirken. Das Bezirksgericht prüft, ob ein Ablehnungsgrund vorliegt; bei ungerechtfertigter Ablehnung ergeht ein konstitutiver Beschluss, der die Zustimmung ersetzt. Die Arbeiterkammer (AK) Wien bietet kostenlose Rechtsberatung und Unterstützung bei solchen Verfahren.

Folgende häufige Fehler bei Untermietverträgen in Österreich sollten vermieden werden:

Fehler 1 – Untervermietung ohne Zustimmung des Hauptvermieters: Die häufigste und folgenreichste Fehler: Der Hauptmieter vermietet die Wohnung oder ein Zimmer ohne Zustimmung des Hauptvermieters weiter. Dies ist nach MRG §30 Abs 2 Z 4 ein wichtiger Kündigungsgrund. Der Hauptvermieter kann das gesamte Hauptmietverhältnis kündigen, womit auch das Untermietverhältnis automatisch endet. Lösung: Vor Abschluss des Untermietvertrags immer die schriftliche Zustimmung des Hauptvermieters einholen.

Fehler 2 – Unzulässige Ablöse-Zahlungen: Schlüsselgeld, überhöhte Ablöse für Möbel oder Einrichtungsgegenstände (z.B. Möbel zu weit überhöhtem Preis als Vorbedingung für den Mietvertragsabschluss), Vertragsgebühren – all das ist nach MRG §27 verboten. Der Untermieter kann zu viel Bezahltes zurückfordern, und der Untervermieter riskiert Verwaltungsstrafen. Lösung: Keine unzulässigen Zahlungen fordern; Einrichtungsgegenstände zum angemessenen Marktpreis (mit Nachweis) anbieten.

Fehler 3 – Überhöhter Untermietzins: Ein Untermietzins, der weit über dem anteiligen Hauptmietzins liegt, ist nach MRG §11 Abs 2 unzulässig. Der Untermieter kann die Herabsetzung bei der Schlichtungsstelle (MA 25 Wien) beantragen. Bei deutlicher Überschreitung ist auch das Ablöseverbot (MRG §27) berührt. Lösung: Untermietzins auf Basis des anteiligen Hauptmietzinses + Betriebskosten berechnen.

Fehler 4 – Kein schriftlicher Untermietvertrag: Ohne schriftlichen Vertrag sind bei Streitigkeiten die Vereinbarungen (Mietzins, Laufzeit, Nutzungsrechte, Kaution) kaum nachweisbar. Lösung: Immer schriftlichen Vertrag mit Datum, Unterschriften beider Parteien und Übergabeprotokoll erstellen.

Fehler 5 – Keine Meldung beim Magistrat: Der Untermieter ist nach MeldeG §3 zur Ummeldung seines Hauptwohnsitzes verpflichtet; der Untervermieter muss eine Wohnungsgeberbestätigung ausstellen. Wird die Meldeverpflichtung nicht erfüllt, drohen dem Untermieter Verwaltungsstrafen; dem Untervermieter, der die Bestätigung verweigert, ebenfalls.

Fehler 6 – Unklare Regelung bei WG-Auflösung: In WG-Situationen entsteht häufig Unklarheit, was bei Auszug eines WG-Mitglieds passiert (Nachmieter, Rückgabe der Kaution, Zustand des Zimmers). Ohne schriftliche Regelung entstehen fast immer Streitigkeiten. Lösung: Im Untermietvertrag klar regeln, unter welchen Bedingungen ein Auszug erfolgen kann (Kündigungsfrist, Nachmieter-Pflicht, Kautionsrückgabe-Modalitäten).