Wohnbaukostenplan Österreich

Der Wohnbaukostenplan ist ein nach ABGB (JGS Nr. 946/1811) Par. 1151-1165 (Werkvertrag); OeNORM B 1801-1 (Baukostenplan und Baukostensteuerung) geregeltes Rechtsdokument in Österreich.

Die OeNORM B 1801-1 (Ausgabe 2009) ist die massgebliche österreichische Norm für die Gliederung, Ermittlung und Steuerung von Baukosten im Hochbau. Sie gliedert Baukosten nach einem einheitlichen Kostenrahmen in 7 Hauptkostengruppen (KG 100-700): KG 100 Grundstuck; KG 200 Aufschliessungskosten; KG 300 Konstruktionskosten (Rohbau, Fassade, Dach); KG 400 Technische Gebaeudeausruestung (Heizung, Sanitär, Elektro); KG 500 Einrichtung und Ausruestung; KG 600 Aussenanlagen; KG 700 Nebenkosten (Planung, Behördengebühren, Finanzierungskosten). Diese Gliederung ermöglicht Bauherren, Architekten, Bauleitern und Foerderstellen einen Vergleich von Kostenangaben und eine präzise Kostenverfolgung während des gesamten Bauprozesses.

Für Wohnbauförderungen (Wohnbauförderungsgesetz 1984, WFG 1984, BGBl Nr. 482/1984; Landesförderungsgesetze) ist der Wohnbaukostenplan ein zentrales Einreichdokument. Die Foerderstellen der Bundesländer (z.B. Wohnfonds Wien, Wohnbauförderungsabteilungen der Landesregierungen) verlangen einen genauen Baukostenplan nach OeNORM B 1801-1, um förderbare und nicht-förderbare Kosten zu trennen und den Förderungsbetrag zu berechnen. Förderobergrössen sind je nach Bundesland und Programm unterschiedlich (z.B. Eigenmittelersatzdarlehen Wien: max. EUR 1.900/m2 für Neubau Kategorie A). Die korrekte Aufstellung des Wohnbaukostenplans ist daher entscheidend für den Foerderungserfolg.

Beim privatrechtlichen Werkvertrag nach ABGB Par. 1151-1165 zwischen Bauherr und Bauunternehmen dient der Wohnbaukostenplan als Kostenangebot (Kostenvoranschlag) oder Kostenschätzung, die dem Bauunternehmen als verbindliche oder unverbindliche Grundlage für die Leistungserbringung dient. Bei verbindlichem Kostenvoranschlag nach ABGB Par. 1170a darf der Auftragnehmer das Entgelt nur um mehr als 10 % überschreiten, wenn er den Bauherren rechtzeitig über die Kostensteigerung informiert hat. Der Bauherr hat bei einer Kostensteigerung über 10 % ein Rücktrittsrecht nach ABGB Par. 1170a Abs. 2. Der Wohnbaukostenplan ist damit ein zentrales Dokument sowohl im Werkvertragsrecht als auch im Förderungsrecht.

Der Wohnbaukostenplan in Österreich nach ABGB Par. 1151-1165 und OeNORM B 1801-1 wird in mehreren konkreten Situationen benötigt.

Bei Neubau einer Wohnanlage: Jeder Neubau einer Wohnanlage (Mehrfamilienhaus, Wohnhausanlage) benötigt vor Baubeginn einen vollständigen Wohnbaukostenplan nach OeNORM B 1801-1. Der Plan ist Grundlage für: Bauherrschaftsbudget und Finanzierungsplanung (Bankkredit bei Erste Bank, Raiffeisen oder UniCredit Bank Austria, Wohnbauförderung); Architekten- und Planervertrag (ZivilTechnikergesetz, ZTG, BGBl I Nr. 156/1994 und HO-Bau für Architektenhonorar); Baurechtsantrag bei der Baubewilligungsbehörde (Baubehorden gemäss Bauordnung für Wien LGBl. Nr. 11/1930 oder Landesbauordnungen).

Bei Wohnbauförderungsantrag: Förderungsanträge bei den Foerderstellen der Bundesländer (Wohnfonds Wien, Wohnbauförderungsabteilung Niederösterreich, etc.) erfordern zwingend einen Wohnbaukostenplan nach OeNORM B 1801-1. Die Förderhöhe richtet sich nach foerderbaren Baukosten je m2 Wohnnutzfläche (unterschiedlich je Bundesland und Förderprogramm, z.B. Wien Kategorie A: max. EUR 1.900/m2). Nicht-förderbare Kosten (Luxusausstattung über Förderobergrenze) sind im Wohnbaukostenplan separat auszuweisen.

Bei Sanierung und Generalsanierung: Auch bei umfassenden Sanierungen von Bestandsgebäuden (z.B. Generalsanierung eines Gruenderzeit-Zinshauses mit Dachgeschossausbau) ist ein Wohnbaukostenplan zu erstellen. Besonderheiten: ÖNORM B 1801-1 differenziert zwischen Erhaltungskosten (laufende Instandhaltung) und wertsteigernden Massnahmen (Investitionen). Sanierungsförderungen (Thermische Gebaeudesa nierung, Bundesfoerderung und Länderförderungen) setzen ebenfalls einen detaillierten Kostenplan voraus.

Bei Schluesselfertigbau (Generalunternehmer): Beauftragt ein Bauherr einen Generalunternehmer (GU) nach ABGB Par. 1151 für ein schluesselfertigiges Wohnbauprojekt, ist der GU-Pauschalpreis durch den Wohnbaukostenplan hinterlegt. Kostenabweichungen während des Baus werden gegen den vereinbarten Kostenplan geprüft (Nachtragsvergabe nach OeNORM B 2110).

Bei Eigentümergemeinschaft oder Wohnungseigentumsprojekt: Wird nach Fertigstellung Wohnungseigentum nach WEG 2002 (BGBl I Nr. 70/2002) begründet, sind die Baukosten je Einheit (Top) aus dem Wohnbaukostenplan herunterzubrechen, um den Kaufpreis je Eigentumswohnung zu bestimmen und die Grunderwerbsteuer (GrEStG Par. 1, 3,5 % Kaufpreis) korrekt zu berechnen.

Der Wohnbaukostenplan in Österreich nach ABGB Par. 1151-1165 und OeNORM B 1801-1 muss bestimmte Kernelemente enthalten. Auf forms-legal.com steht eine vollständige Vorlage zur Verfügung.

Projektidentifikation: Vollständige Bezeichnung des Bauprojekts: Projektname, Bauherr (Name, Adresse, Firmenbuchnummer bei GmbH/AG aus firmenbuch.at), Standort (Adresse, EZ, KG aus Grundbuchauszug justiz.gv.at), Baujahr und Gesamtnutzfläche in m2. Angabe der massgeblichen Normen (OeNORM B 1801-1) und angewendeten Methodik (Kostenrahmen, Kostenschätzung oder Kostenberechnung nach Planungsphase).

Kostengruppen nach OeNORM B 1801-1: Der Wohnbaukostenplan gliedert die Kosten zwingend in die 7 Hauptkostengruppen: KG 100 Grundstück (Grundstückspreis, Grunderwerbsteuer 3,5 % nach GrEStG Par. 1, Grundbucheintragungsgebühr 1,1 % nach GGG Par. 26, Maklerprovision nach MaklerG); KG 200 Aufschliessungskosten (Erschliessung, Kanal, Strom, Gas, Wasser, Strasse); KG 300 Baukonstruktionen (Rohbau, Fassade, Dach, Fenster, Türen, Innenausbau - Hauptkostenträger ca. 50-60 % der Gesamtbaukosten); KG 400 Technische Gebaeudeausruestung (Heizung, Sanitär, Lüftung, Elektro, Aufzug, Brandschutz); KG 500 Einrichtung und Ausruestung (Küchen, Einbaumöbel, nur soweit im Baupreis enthalten); KG 600 Aussenanlagen (Gartenanlage, Garagen, Stellplätze); KG 700 Nebenkosten (Planungskosten Architekt und Ingenieure, Behördengebühren, Prüfingenieur, Bauaufsicht, Finanzierungskosten während Bauzeit, Versicherungen).

Kostenermittlung und Genauigkeit: Die OeNORM B 1801-1 unterscheidet vier Genauigkeitsstufen der Kostenermittlung: Kostenrahmen (Planungsphase 0, Genauigkeit +/- 30 %, basierend auf Kostenkennwerten EUR/m2 Bruttogeschossfläche BGF); Kostenschätzung (Vorentwurfsphase, Genauigkeit +/- 20 %, Schichtflaechen); Kostenberechnung (Entwurfsphase, Genauigkeit +/- 10 %, Bauteilgliederung); Leistungsverzeichnis und Vergabekosten (Ausschreibungsphase, Genauigkeit +/- 5 %, Einheitspreise). Für Förderungsanträge ist mindestens eine Kostenberechnung (Entwurfsphase) erforderlich.

Bauunternehmen und Auftragnehmer: Angaben zum beauftragten Bauunternehmen (Firma, Firmenbuchnummer, Gewerberegisternummer aus dem Gewerberegister der WKO nach GewO 1994, BGBl Nr. 194/1994) und Art des Vertrags (Generalunternehmervertrag oder Einzelgewerkevertrag nach ABGB Par. 1151). Verbindlichkeit des Kostenvoranschlags (ABGB Par. 1170a: verbindlich oder unverbindlich) und Regelungen zu Kostenanderungen (Nachtragsvergabe, OeNORM B 2110).

Finanzierungsplan und Förderungen: Gegenuberstellung der Gesamtbaukosten (Wohnbaukostenplan) und der Finanzierung: Eigenkapital, Bankkredit (z.B. Wohnbaukreditförderung), Wohnbauförderung (WFG 1984, Ländergesetze), Bundesfoerderung (z.B. Sanierungsscheck). Nachweis der Gesamtfinanzierung als Bedingung für Baubewilligung und Förderungsgenehmigung.

Den Wohnbaukostenplan in Österreich befüllen Sie in diesen klar definierten Schritten.

Schritt 1: Projektdaten eintragen. Tragen Sie den vollständigen Projektnamen, den Namen und die Adresse des Bauherrn (natürliche Person oder GmbH/AG mit Firmenbuchnummer aus firmenbuch.at) und die genaue Lage des Grundstücks (Adresse, EZ, KG aus dem Grundbuchauszug auf justiz.gv.at) ein. Geben Sie Projektbeginn und geplantes Fertigstellungsdatum sowie die Gesamtnutzfläche in m2 an.

Schritt 2: Genauigkeitsstufe festlegen. Bestimmen Sie, in welcher Planungsphase sich das Projekt befindet und welche Genauigkeitsstufe nach OeNORM B 1801-1 angewendet wird: Kostenrahmen (Vorplanungsphase, +/- 30 %); Kostenschätzung (Vorentwurfsphase, +/- 20 %); Kostenberechnung (Entwurfsphase, +/- 10 %); Vergabekosten (Ausschreibungsphase, +/- 5 %).

Schritt 3: KG 100 Grundstück ausfüllen. Tragen Sie Grundstückspreis (EUR), Grunderwerbsteuer (3,5 % nach GrEStG Par. 1 oder 2 % bei Verwandten ersten Grades), Grundbucheintragungsgebühr (1,1 % nach GGG Par. 26), Notar- und Maklerprovision (bis 3 % nach MaklerG) ein. Summe KG 100 berechnen.

Schritt 4: KG 200 bis KG 600 ausfüllen. Geben Sie für jede Kostengruppe die Kosten in EUR an: KG 200 Aufschliessungskosten (Kanal, Strom, Gas, Wasser, Strasse); KG 300 Baukonstruktionen (Rohbau, Fassade, Dach, Fenster, Innenausbau - Leistungsverzeichnis nach OeNORM B 2110 als Grundlage); KG 400 Technische Ausruestung (Heizung, Sanitär, Lüftung, Elektro, Aufzug); KG 500 Einrichtung; KG 600 Aussenanlagen. Für Förderungsanträge: förderbare und nicht-förderbare Kosten je Kostengruppe separat ausweisen.

Schritt 5: KG 700 Nebenkosten berechnen. Tragen Sie alle Planungs- und Nebenkosten ein: Architektenhonorar nach HO-Bau (Prozentsatz vom Baukostenbasishonorar); Ingenieurkosten (Statik, Haustechnikplanung, Prüfingenieur); Behördengebühren (Baubewilligung nach Bauordnung, Benützungsbewilligung); Bauaufsicht; Finanzierungskosten während Bauzeit (Bauzinsen); Versicherungen. KG 700 typisch 12-18 % der Gesamtbaukosten (KG 200-600).

Schritt 6: Gesamtkosten und Kennwerte berechnen. Addieren Sie alle Kostengruppen zur Gesamtsumme (KG 100-700). Berechnen Sie Kostenkennwerte: EUR/m2 Nutzfläche (NF); EUR/m2 Bruttogeschossfläche (BGF); EUR/Wohneinheit. Vergleichen Sie mit OeNORM B 1801-2 Kostenkennwerten für Wohnbau Österreich.

Schritt 7: Unterschrift und Freigabe. Bauherr und beauftragte Planer (Architekt, Bauleiter) unterzeichnen den genehmigten Wohnbaukostenplan. Der genehmigte Plan ist Grundlage für Förderungsanträge, Bankfinanzierung und Vertrag mit dem Bauunternehmen (ABGB Par. 1151-1165).

Der Wohnbaukostenplan in Österreich unterliegt den Vorschriften des ABGB, der OeNORM B 1801-1 und den Förderungsgesetzen der Bundesländer.

Werkvertragsrecht (ABGB Par. 1151-1165): Der Wohnbaukostenplan bildet die Grundlage des Werkvertrags zwischen Bauherr (Besteller nach ABGB Par. 1151 Abs. 1) und Bauunternehmen (Werkunternehmer). Im Werkvertrag schuldet der Auftragnehmer den Erfolg (fertiges Bauwerk) gegen Entgelt. Der Kostenvoranschlag nach ABGB Par. 1170a ist verbindlich (darf nicht ohne Zustimmung des Bauherrn um mehr als 10 % überschritten werden) oder unverbindlich (Kostensteigerungen möglich, aber Informationspflicht ab 10 % Überschreitung; Rücktrittsrecht des Bauherrn). Anspruche aus Mangelhaftigkeit des Bauwerks: Gewährleistung nach ABGB Par. 1165 i.V.m. Par. 922 ff. (3 Jahre Frist für Baumaengel).

OeNORM B 1801-1 (Baukostenplan und Baukostensteuerung im Hochbau): Diese OENORM des Austrian Standards Institute (OeNORM-Koordinierungsstelle) ist die massgebliche Norm für Kostenplanung und -steuerung in Österreich. Sie ist zwar keine gesetzliche Pflicht, wird aber von Foerderstellen, Banken, Gerichten (OGH) und der österreichischen Praxis als anerkannte Regel der Technik angewendet. Abweichungen von OeNORM B 1801-1 können Förderungsversagungen oder Probleme bei der Bankfinanzierung auslösen. Die OeNORM B 2110 regelt ergänzend die Vertragsabwicklung im Bauwesen (Allgemeine Vertragsbestimmungen für Bauleistungen).

Wohnbauförderung (WFG 1984 und Landesförderungsgesetze): Förderungsanträge bei den Laenderfoerderstellen (Wohnfonds Wien, Wohnbauförderung NiederOesterreich etc.) erfordern einen Wohnbaukostenplan nach OeNORM B 1801-1 als Pflichtbeilage. Förderbare Kosten sind je Bundesland unterschiedlich gedeckelt (Wien 2024 Kategorie A Neubau: max. EUR 1.900/m2 NF). Öffentliche Förderungen müssen gemäss Rechnungshofkontrolle und Gemeindeprufung ordnungsgemäss dokumentiert werden.

Baurechtliche Anforderungen: Baubewilligungsanträge bei der zustndigen Baubehorde (Wien: Magistratsabteilung MA 37, in anderen Bundesländern: Bürgermeister oder Bezirkshauptmann) setzen genehmigungsfahige Unterlagen voraus. Der Wohnbaukostenplan ist Teil des Einreichprojekts (ABGB Par. 1151 Werkplan). Bauordnung für Wien (LGBl. Nr. 11/1930 i.d.g.F.): Baubewilligung, Benuetzungsbewilligung, Prufingenieur. OeNORM EN 1991-1-1 Eurocode 1 Einwirkungen auf Tragwerke (Normenverbund).

Umsatzsteuer und Steuerrecht: Bauleistungen unterliegen der Umsatzsteuer nach UStG 1994 (BGBl Nr. 663/1994) Par. 10 Abs. 1: grundsätzlich USt 20 %. Ausnahme: Eigenleistungen, Förderungsanteil (Sonderregelungen). Investitionskosten für Wohngebäude: AfA (Absetzung für Abnutzung) nach EStG 1988 (BGBl Nr. 400/1988) Par. 7 Abs. 1 Z 2a: 1,5 % pro Jahr für Wohngebäude im Altbestand, 2 % für Neubauten nach 2000.

Beim Erstellen eines Wohnbaukostenplans in Österreich nach ABGB Par. 1151-1165 und OeNORM B 1801-1 werden regelmässig Fehler gemacht, die zu Förderungsversagungen, Budgetüberschreitungen oder Vertragsproblemen führen.

Unvollständige Kostengruppen nach OeNORM B 1801-1: Der häufigste Fehler ist das Weglassen einzelner Kostengruppen, insbesondere KG 700 Nebenkosten (Planungskosten, Behördengebühren, Finanzierungskosten während Bauzeit). KG 700 macht typisch 12-18 % der Gesamtbaukosten aus und wird oft unterschätzt. Bauherren erstaunt dann, dass die tatsächlichen Gesamtkosten erheblich über dem geplanten Baukostenrahmen liegen. Empfehlung: Immer alle 7 Kostengruppen (KG 100-700) vollständig ausfüllen.

Unterschätzen der Baukonstruktionskosten (KG 300): Die Baukonstruktionskosten (Rohbau, Fassade, Dach, Fenster, Innenausbau) sind der grösste Kostenblock und werden häufig unterschätzt. Aktuelle Baukostenkennwerte für Wohnbau in Wien (2024): EUR 2.000-2.800/m2 Nutzfläche je nach Ausstattungsstandard. Teuerung durch Materialpreissteigerungen (Stahl, Holz, Beton) der letzten Jahre ist einzukalkulieren. Empfehlung: Vergleich mit OeNORM B 1801-2 aktuellen Kostenkennwerten.

Fehler bei Förderbaren vs. nicht-foerderbaren Kosten: Förderungsanträge werden abgelehnt, wenn förderbare und nicht-förderbare Kosten nicht korrekt getrennt werden. Luxusausstattung (Marmorboden, Schwimmbad, Sauna) überschreitet die Förderungsobergrenze und muss als nicht-förderbarer Anteil separat ausgewiesen werden. Fehler führen zu Förderungsversagungen oder nachtraglichen Rückforderungen durch die Förderstelle.

Verbindlicher Kostenvoranschlag ohne ausreichende Reserve: Wenn ein Bauherr einen verbindlichen Kostenvoranschlag nach ABGB Par. 1170a annimmt und keine ausreichende Kostenpufferreserve (typisch 5-15 % für unvorhergesehene Kosten) einplant, kann er bei unvermeidlichen Kostenanstiegen (Bodenbeschaffenheit, Witterung, Materialmehrkosten) schnell an Finanzierungsgrenzen stossen. Empfehlung: Immer einen Unvorhergesehenenposten (mind. 10 % der KG 300-400) im Wohnbaukostenplan vorsehen.

Fehlendes Nachtragsvergabeprozedere: Im Laufe des Baus werden Änderungen am Leistungsumfang des Bauunternehmens fast unvermeidlich (Nachträge). Ohne klar geregeltes Nachtragsvergabeprozedere nach OeNORM B 2110 und ABGB Par. 1151 entstehen Streitigkeiten über Mehrkosten. Empfehlung: Im Werkvertrag Nachtragsvergaberegeln eindeutig festlegen und Nachträge im Wohnbaukostenplan dokumentieren.