Rent Payment Demand Letter Colombia (Requerimiento de Pago de Arrendamiento)
Ley 820 de 2003 Art. 22 — CGP Art. 489
REQUERIMIENTO DE PAGO DE ARRENDAMIENTO
Requerimiento de Pago de Canon de Arrendamiento — Ley 820 de 2003 Art. 22 / CGP Art. 489
LUGAR Y FECHA
[Demand City], [Demand Date]
DIRIGIDO A
Señor(a): [Tenant Name]
Identificación: [Tenant CC/CE]
Dirección: [Tenant Address]
COPIA AL CODEUDOR SOLIDARIO
REMITENTE
De: [Landlord Name]
Identificación: [Landlord CC/NIT]
Dirección: [Landlord Address] | Tel: [Landlord Phone] | Correo: [Landlord Email]
ASUNTO
ASUNTO: Requerimiento Formal de Pago del Canon de Arrendamiento del inmueble ubicado en [Property Address], Matrícula Inmobiliaria [Matricula Inmobiliaria].
REFERENCIA DEL CONTRATO
El presente requerimiento se refiere al Contrato de Arrendamiento de Vivienda Urbana suscrito el [Lease Date], con un canon mensual pactado de [Monthly Rent] pesos colombianos (COP), pagadero el día [Payment Day] de cada mes calendario, que rige el arrendamiento del inmueble antes descrito conforme a la Ley 820 de 2003.
DECLARACIÓN DE INCUMPLIMIENTO
El arrendatario se encuentra en mora en el pago de los siguientes cánones de arrendamiento, en incumplimiento del contrato y del Artículo 1608 del Código Civil colombiano:
[Arrears Breakdown]
Total Adeudado por Canon de Arrendamiento: [Total Debt]
Cargos Adicionales Pendientes: [Additional Charges]
REQUERIMIENTO FORMAL DE PAGO
De conformidad con el Artículo 37 de la Ley 820 de 2003 y el Artículo 489 del Código General del Proceso (Ley 1564 de 2012), el arrendador por medio del presente escrito REQUIERE FORMALMENTE al arrendatario para que pague el total adeudado de [Total Debt], más los cargos adicionales de [Additional Charges], dentro de [Cure Period Days] contados a partir de la recepción del presente requerimiento.
El pago deberá realizarse a la siguiente cuenta:
[Payment Bank Details]
Medios alternativos de pago: [Alternative Payment Methods]
CONSECUENCIAS JURÍDICAS DEL INCUMPLIMIENTO
El incumplimiento en el pago dentro del plazo de [Cure Period Days] facultará al arrendador para ejercer las siguientes acciones legales:
1. Terminación del contrato de arrendamiento conforme al Artículo 22 Numeral 2 de la Ley 820 de 2003 (mora en el pago del canon).
2. Conciliación obligatoria ante un Centro de Conciliación autorizado por el Ministerio de Justicia y del Derecho, conforme al Artículo 35 de la Ley 640 de 2001.
3. Demanda de restitución de inmueble arrendado ante el Juzgado Civil Municipal conforme a los Artículos 384 a 387 del Código General del Proceso, solicitando la recuperación del inmueble y el pago de todas las sumas adeudadas.
DERECHOS DEL ARRENDATARIO
El arrendatario tiene derecho a: sanear la mora pagando todas las sumas adeudadas dentro del plazo señalado; solicitar una conciliación voluntaria para negociar un acuerdo de pago; y obtener asesoría jurídica gratuita de la Defensoría del Pueblo, las Personerías Municipales o los Consultorios Jurídicos de universidades acreditadas en Colombia.
MEDIO DE NOTIFICACIÓN
El presente requerimiento se entrega mediante: [Delivery Method], lo que constituye prueba documental de recepción conforme al Artículo 37 de la Ley 820 de 2003.
CIERRE
El presente requerimiento se expide en cumplimiento de la Ley 820 de 2003, el Código General del Proceso (Ley 1564 de 2012) y el Código Civil de Colombia.
Arrendador (Landlord)
[Landlord Name]
Signature
Constancia de Recibo — Arrendatario (Tenant Acknowledgement)
[Tenant Name]
Signature
What Is a Rent Payment Demand Letter Colombia (Requerimiento de Pago de Arrendamiento)?
Rent Payment Demand Letter Colombia (Requerimiento de Pago de Arrendamiento) is a formal written notice governed by Ley 820 de 2003 Article 22 and the Codigo General del Proceso (Ley 1564 de 2012) Article 489 through which a landlord (arrendador) demands that a tenant (arrendatario) cure outstanding rent arrears (canones de arrendamiento adeudados) for a residential property (inmueble destinado a vivienda) located in any Colombian municipality.
Ley 820 de 2003 Article 22 Numeral 2 establishes that a landlord may terminate a residential lease when the tenant has defaulted on two consecutive monthly rent payments or three non-consecutive payments within a twelve-month period. Before exercising this termination right and filing a demanda de restitucion de inmueble arrendado before the Juzgado Civil Municipal under the Codigo General del Proceso Articles 384-387, Colombian law requires the landlord to serve a requerimiento de pago — a formal demand giving the tenant an opportunity to cure the default and preserve the lease relationship.
The Codigo General del Proceso Article 489 establishes the general framework for extrajudicial requerimientos (formal demands) in Colombian law, requiring that the communication clearly identify the parties, the obligation in default, the amount owed, and a reasonable period for compliance. The Codigo Civil colombiano Article 1608 supplements this framework by defining the requirements for placing a debtor in mora (default), establishing that the debtor is in mora when they have been judicially or extrajudicially required (requerido) to comply with their obligation.
Ley 820 de 2003 Article 37 specifically addresses the requerimiento de pago in the context of residential lease agreements: the landlord must notify the tenant of the default through a notaria publica, correo certificado (certified mail) through Servicios Postales Nacionales or 472, or personal notification with a constancia de recibo (signed acknowledgement of receipt). The requerimiento creates a documentary record essential for subsequent judicial proceedings — without proof of the pre-judicial requerimiento, the Juzgado Civil Municipal may dismiss the demanda de restitucion for failure to comply with the procedural prerequisite.
The Superintendencia de Industria y Comercio (SIC) supervises inmobiliarias (real estate management companies) that issue requerimientos de pago on behalf of landlord clients under Decreto 51 de 2004. The SIC has established through administrative guidance (conceptos y circulares) that the requerimiento must be written in clear language, specify the exact months and amounts in default, and inform the tenant of the legal consequences of continued non-payment — including the potential filing of a demanda de restitucion under CGP Articles 384-387.
Before proceeding from the requerimiento de pago to the demanda de restitucion, the landlord must attempt mandatory extrajudicial conciliation at a Centro de Conciliacion authorised by the Ministerio de Justicia y del Derecho under Ley 640 de 2001 Article 35. The conciliation attempt is a requisito de procedibilidad (procedural prerequisite) for the judicial restitucion proceeding. The constancia de no conciliacion or constancia de inasistencia must be attached to the demanda filed before the Juzgado Civil Municipal.
The Defensoria del Pueblo and Personerias Municipales across Colombia's 32 departamentos provide free legal assistance to tenants who receive requerimientos de pago, helping them understand their rights under Ley 820 — including the right to cure the default within a reasonable period, negotiate a payment plan through conciliation, or challenge improper charges that may have been included in the claimed arrears.
When Do You Need a Rent Payment Demand Letter Colombia (Requerimiento de Pago de Arrendamiento)?
Rent Payment Demand Letter Colombia is required whenever a landlord needs to formally notify a residential tenant of outstanding rent arrears and demand payment before initiating eviction proceedings under Ley 820 de 2003 and the Codigo General del Proceso.
Landlords in Bogota, Medellin, Cali, Barranquilla, Cartagena, Bucaramanga, and all Colombian municipalities must issue this requerimiento when a tenant has missed one or more monthly rent payments (canones de arrendamiento). While Ley 820 Article 22 Numeral 2 requires two consecutive defaults or three non-consecutive defaults within twelve months to trigger the termination right, issuing the requerimiento after the first missed payment documents the landlord's diligence and places the tenant formally in mora under Codigo Civil Article 1608.
Inmobiliarias (real estate management companies) regulated by Decreto 51 de 2004 and supervised by the Superintendencia de Industria y Comercio must issue requerimientos de pago as part of their portfolio management obligations. The inmobiliaria acts under the mandato de administracion (management agreement) granted by the property owner and must maintain copies of all requerimientos in the tenant file (expediente del arrendatario) for SIC inspection.
Property owners who lease apartments in propiedad horizontal buildings governed by Ley 675 de 2001 need the requerimiento when the tenant's rent default affects the landlord's ability to pay the cuota de administracion (administration fee) to the copropiedad — since the property owner remains liable to the propiedad horizontal regardless of tenant default, and arrears may result in the copropiedad filing its own cobro juridico (judicial collection) against the owner.
Landlords with codeudores (guarantors or co-debtors) named in the Contrato de Arrendamiento de Vivienda should send the requerimiento to both the tenant and the codeudor simultaneously. Under Codigo Civil Articles 1568-1580, the codeudor has joint and several liability (responsabilidad solidaria) for the tenant's monetary obligations, and the requerimiento constitutes the formal notice placing both parties in mora.
Foreign property investors who acquired Colombian real estate and lease residential units must comply with the same requerimiento requirements regardless of whether they manage the property directly or through a local inmobiliaria. The requerimiento must be in Spanish and comply with Ley 820's delivery requirements.
Landlords who wish to preserve the lease relationship rather than proceed to eviction use the requerimiento as a negotiating tool — inviting the tenant to a voluntary conciliation or proposing a payment plan (acuerdo de pago) for the outstanding arrears.
What to Include in Your Rent Payment Demand Letter Colombia (Requerimiento de Pago de Arrendamiento)
A valid Rent Payment Demand Letter Colombia under Ley 820 de 2003 and the Codigo General del Proceso must contain the following essential elements to comply with Colombian law and serve as proper documentation for potential eviction proceedings.
Identification of the Landlord: Full legal name and cedula de ciudadania (CC) number of the landlord (arrendador), or NIT (Numero de Identificacion Tributaria) assigned by the DIAN for corporate landlords. Inmobiliarias acting on behalf of landlords must include their company NIT, Camara de Comercio registration, and the mandato de administracion reference. The landlord's contact address, telephone, and email for response purposes.
Identification of the Tenant: Full legal name and cedula de ciudadania (CC) or cedula de extranjeria (CE) of the tenant (arrendatario) as issued by the Registraduria Nacional del Estado Civil or Migracion Colombia. The tenant's address for notification — typically the address of the leased property.
Identification of the Codeudor: When the lease includes a guarantor (codeudor solidario), their full name, CC number, and notification address. Under Codigo Civil Articles 1568-1580, the codeudor shares joint and several liability for the tenant's rent obligations and must receive a copy of the requerimiento.
Property Identification: Complete address of the leased property including departamento, municipio, barrio, and nomenclatura. The matricula inmobiliaria from the Oficina de Registro de Instrumentos Publicos (ORIP) to uniquely identify the property in Colombia's land registry.
Lease Agreement Reference: Date of the original Contrato de Arrendamiento de Vivienda, the agreed monthly rent amount (canon mensual) in Colombian pesos (COP), the payment due date (dia de pago), and the payment method specified in the contract.
Detailed Arrears Statement (Relacion Detallada de Deuda): Month-by-month breakdown of each missed rent payment, including the specific month, the amount due in COP, and the total accumulated debt (saldo total adeudado). Partial payments received must be credited against the corresponding month. Any additional charges authorised by the lease — such as cuota de administracion or utility arrears where contractually allocated to the tenant — must be itemised separately.
Demand for Payment and Cure Period: Clear statement demanding full payment of the outstanding arrears within a specific period (typically 10 to 15 calendar days from receipt of the notice). The cure period allows the tenant to preserve the lease by paying all amounts owed before the landlord exercises the termination right under Ley 820 Article 22 Numeral 2.
Legal Consequences Warning: Express notice that failure to cure the default within the stated period will result in the landlord pursuing: termination of the lease under Ley 820 de 2003 Article 22 Numeral 2; mandatory conciliation at a Centro de Conciliacion under Ley 640 de 2001 Article 35; and a demanda de restitucion de inmueble arrendado before the Juzgado Civil Municipal under CGP Articles 384-387. The tenant should be informed of their right to seek legal assistance from the Defensoria del Pueblo or Personerias Municipales.
Payment Instructions: Bank account details for payment — specifying the entity supervised by the Superintendencia Financiera de Colombia (e.g., Bancolombia, Davivienda, Banco de Bogota), account type (cuenta de ahorros or cuenta corriente), and account number. Alternative payment methods including Nequi, Daviplata, or consignacion bancaria with receipt.
Delivery Method: Specification of how the requerimiento is served — through a notaria publica, correo certificado through Servicios Postales Nacionales or 472, or personal notification with signed constancia de recibo. The delivery method must produce verifiable documentary proof for the Juzgado Civil Municipal.
Forms-legal.com provides this Rent Payment Demand Letter Colombia template incorporating all Ley 820 de 2003 and CGP requirements. Landlords and inmobiliarias in Bogota, Medellin, Cali, and other Colombian cities should consult a Colombian abogado specialising in derecho inmobiliario before initiating eviction proceedings.
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El numeral 2 del artículo 22 de la Ley 820 de 2003 establece dos umbrales de incumplimiento que activan el derecho del arrendador a terminar el contrato de arrendamiento residencial e iniciar el proceso de restitución en Colombia: incumplimiento en el pago de dos cánones mensuales consecutivos, o incumplimiento en el pago de tres cánones no consecutivos dentro de un mismo período de doce meses. El período de doce meses se calcula desde la fecha del primer canon impagado. Los pagos parciales se acreditan al mes correspondiente — un mes se considera en mora únicamente cuando no se ha recibido ningún pago al finalizar el mes siguiente a la fecha de vencimiento. El arrendador debe formular el requerimiento de pago al arrendatario conforme al artículo 37 de la Ley 820 antes de ejercer el derecho de terminación. El requerimiento concede al arrendatario un plazo razonable para purgar la mora pagando todos los cánones adeudados y conservar el contrato. Si el arrendatario purga la mora dentro del plazo, el contrato continúa bajo sus términos originales. Si el arrendatario no paga, el arrendador debe intentar la conciliación obligatoria ante un Centro de Conciliación bajo el artículo 35 de la Ley 640 de 2001 antes de interponer la demanda de restitución ante el Juzgado Civil Municipal bajo los artículos 384 a 387 del CGP.
El artículo 37 de la Ley 820 de 2003 exige al arrendador formular el requerimiento de pago al arrendatario antes de iniciar el proceso de restitución de inmueble arrendado por mora en el pago del canon en Colombia. El requerimiento debe entregarse mediante un método legalmente reconocido: notificación a través de notaría pública, correo certificado de Servicios Postales Nacionales o 472, o notificación personal con constancia de recibo firmada. El requerimiento cumple dos finalidades jurídicas: coloca formalmente al arrendatario en mora conforme al artículo 1608 del Código Civil, y genera la prueba documental que el Juzgado Civil Municipal requiere cuando el arrendador interpone la demanda de restitución bajo los artículos 384 a 387 del CGP. Adicionalmente, el artículo 35 de la Ley 640 de 2001 exige al arrendador intentar la conciliación extrajudicial obligatoria ante un Centro de Conciliación autorizado por el Ministerio de Justicia y del Derecho antes de presentar la demanda judicial: la constancia de no conciliación o de inasistencia es un requisito de procedibilidad sin el cual el Juzgado rechazará la demanda. El arrendador que interpone la demanda de restitución sin el requerimiento previo y el intento de conciliación arriesga que el proceso sea rechazado por razones procedimentales, retardando la recuperación del inmueble.
El arrendatario en Colombia puede purgar la mora pagando todos los cánones adeudados dentro del plazo establecido en el requerimiento de pago expedido por el arrendador conforme al artículo 37 de la Ley 820 de 2003. Cuando el arrendatario paga el monto total adeudado — incluidos todos los cánones impagados y los cargos contractualmente autorizados — antes de que el arrendador interponga la demanda de restitución ante el Juzgado Civil Municipal, el contrato continúa bajo sus términos originales y el arrendador pierde el derecho a demandar el lanzamiento por ese incumplimiento específico. El artículo 1608 del Código Civil establece que el deudor deja de estar en mora al cumplir íntegramente la obligación. Incluso después de que el arrendador interponga la demanda de restitución, el Parágrafo del artículo 384 del CGP permite al arrendatario purgar la mora pagando todos los montos adeudados, más las costas procesales y los honorarios de abogado, en cualquier momento antes de que el juez profiera sentencia — esto se denomina el derecho de enervar la acción. La Sala Civil de la Corte Suprema de Justicia ha establecido que el derecho de enervación solo puede ejercerse una vez durante la vigencia del contrato: el arrendatario que previamente purgó una mora mediante enervación no puede invocarlo por segunda vez bajo el mismo contrato.
El artículo 37 de la Ley 820 de 2003 y el artículo 291 del Código General del Proceso (Ley 1564 de 2012) reconocen varios métodos de entrega del requerimiento de pago en Colombia, cada uno generando la prueba documental exigida para las actuaciones judiciales posteriores. Notificación mediante notaría pública: el arrendador presenta el requerimiento ante un notario inscrito en la Superintendencia de Notariado y Registro, quien lo entrega y certifica el recibo — este método produce la prueba documental más sólida. Correo certificado: entrega a través de Servicios Postales Nacionales o 472 (operador postal oficial de Colombia bajo la Ley 1369 de 2009), que expide una guía de envío y constancia de entrega. Notificación personal con constancia de recibo: entrega en mano al arrendatario en el inmueble arrendado con constancia firmada que documenta la fecha y hora de recepción. Notificación electrónica: cuando el Contrato de Arrendamiento de Vivienda autoriza expresamente las comunicaciones digitales, el correo electrónico o mensajería con acuse de recibo puede constituir notificación válida conforme a la Ley 527 de 1999 (Ley de Comercio Electrónico). La Superintendencia de Industria y Comercio ha recomendado a las inmobiliarias usar la entrega notarial o el correo certificado como métodos preferidos, pues generan prueba inequívoca de recepción para el Juzgado Civil Municipal.
Cuando el Contrato de Arrendamiento de Vivienda incluye un codeudor solidario, esa persona asume responsabilidad solidaria con el arrendatario por todas las obligaciones dinerarias derivadas del contrato conforme a los artículos 1568 a 1580 del Código Civil colombiano. La responsabilidad del codeudor cubre: los cánones de arrendamiento en mora; las cuotas de administración cuando son contractualmente a cargo del arrendatario; las deudas por servicios públicos domiciliarios bajo la Ley 142 de 1994 cuando el arrendatario asumió su pago; y los daños al inmueble que excedan el deterioro normal por el uso. El arrendador puede perseguir al codeudor por el pago simultáneamente con el arrendatario — la solidaridad implica que el arrendador no necesita agotar remedios contra el arrendatario antes de exigir el pago al codeudor. El requerimiento de pago del artículo 37 de la Ley 820 debe entregarse tanto al arrendatario como al codeudor para constituir a ambos formalmente en mora conforme al artículo 1608 del Código Civil. En la demanda de restitución ante el Juzgado Civil Municipal, el arrendador puede incluir la pretensión de cobro de cánones adeudados contra el arrendatario y el codeudor. La responsabilidad del codeudor termina cuando el contrato finaliza y todas las obligaciones quedan satisfechas — la prórroga automática del artículo 6 de la Ley 820 extiende la responsabilidad del codeudor por el período prorrogado, salvo que el codeudor haya comunicado por escrito su retiro.
El arrendatario en Colombia que recibe un requerimiento de pago bajo la Ley 820 de 2003 tiene varios derechos y opciones. El derecho a purgar la mora pagando todos los cánones adeudados dentro del plazo especificado en el aviso — el pago total restablece la vigencia del contrato y extingue el derecho de terminación del arrendador conforme al artículo 1608 del Código Civil. El derecho a cuestionar cobros improcedentes: si el requerimiento incluye montos que el arrendatario disputa — como incrementos de canon incorrectamente calculados que superen el IPC del DANE bajo el artículo 20 de la Ley 820, o servicios públicos no asignados contractualmente al arrendatario — puede impugnarlos ante un Centro de Conciliación bajo la Ley 640 de 2001. El derecho a solicitar la conciliación: el arrendatario puede solicitar proactivamente la conciliación ante un Centro de Conciliación autorizado por el Ministerio de Justicia y del Derecho para negociar un acuerdo de pago de los cánones adeudados. El derecho a asistencia jurídica gratuita: la Defensoría del Pueblo, las Personerías Municipales y los Consultorios Jurídicos de las universidades colombianas prestan orientación jurídica gratuita conforme al artículo 229 de la Constitución Política (derecho de acceso a la justicia). El derecho a enervar la acción: incluso después de que el arrendador interponga la demanda de restitución ante el Juzgado Civil Municipal, el Parágrafo del artículo 384 del CGP permite al arrendatario purgar la mora pagando todos los cánones más las costas procesales antes de que el juez profiera sentencia — aunque este derecho solo puede ejercerse una vez durante la vigencia del contrato.
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