Property Improvement Request Colombia (Solicitud de Obra o Mejora en Inmueble Arrendado)
Ley 820 de 2003 Art. 16 — Codigo Civil Arts. 1981-1994
SOLICITUD DE OBRA O MEJORA EN INMUEBLE ARRENDADO
Solicitud de Obra o Mejora en Inmueble Arrendado — Ley 820 de 2003 / Código Civil Arts. 1981-1994
LUGAR Y FECHA
[Request City], [Request Date]
DIRIGIDO A
Señor(a): [Landlord Name]
Identificación: [Landlord CC/NIT]
Dirección: [Landlord Address]
DE
De: [Tenant Name]
Identificación: [Tenant CC/CE] | Teléfono: [Tenant Phone] | Correo electrónico: [Tenant Email]
ASUNTO
ASUNTO: Solicitud de Autorización para Realizar Obra o Mejora en el inmueble ubicado en [Property Address], Matrícula Inmobiliaria [Matricula Inmobiliaria], Estrato [Estrato].
PROPIEDAD HORIZONTAL
REFERENCIA DEL CONTRATO
La presente solicitud hace referencia al Contrato de Arrendamiento de Vivienda Urbana suscrito el [Lease Date], específicamente [Lease Clause Reference], que regula el arrendamiento del inmueble descrito anteriormente conforme a la Ley 820 de 2003.
FUNDAMENTO LEGAL
El artículo 1981 del Código Civil exige al arrendatario obtener el consentimiento expreso y escrito del arrendador antes de realizar modificaciones en el inmueble arrendado. El artículo 1993 del Código Civil clasifica las mejoras en necesarias, útiles o voluptuarias, cada una con distintos derechos de reembolso conforme al artículo 1994. El artículo 8 de la Ley 820 de 2003 obliga al arrendador a mantener el inmueble en condiciones de habitabilidad.
MEJORA PROPUESTA
Tipo de mejora: [Improvement Type] (conforme al artículo 1993 del Código Civil)
Descripción: [Improvement Description]
Áreas afectadas: [Areas Affected]
Elementos estructurales involucrados: [Involves Structural]
Duración estimada: [Estimated Duration]
Contratista / Profesional: [Contractor Name]
PRESUPUESTO
Costo total estimado: [Estimated Cost]
Desglose: [Cost Breakdown]
SOLICITUD DE REEMBOLSO
PERMISOS Y CUMPLIMIENTO
Licencia de construcción: [Requires Building Permit]. El arrendatario obtendrá el permiso requerido ante la Curaduría Urbana conforme al Decreto 1077 de 2015, una vez reciba la autorización del arrendador.
El arrendatario se compromete a garantizar que todos los trabajos cumplan con las normas de construcción aplicables, incluyendo el Reglamento Colombiano de Construcción Sismo Resistente NSR-10 (Ley 400 de 1997) cuando se vean afectados elementos estructurales.
RESPUESTA SOLICITADA
El arrendatario solicita respetuosamente una respuesta escrita del arrendador a más tardar el [Response Deadline]. De conformidad con el artículo 1981 del Código Civil, los trabajos no iniciarán sin la autorización expresa y escrita del arrendador. El silencio no constituye consentimiento.
CIERRE
La presente solicitud se presenta de conformidad con la Ley 820 de 2003 y el Código Civil de Colombia.
Arrendatario (Tenant)
[Tenant Name]
Signature
Autorizacion del Arrendador (Landlord Authorisation)
[Landlord Name]
Signature
What Is a Property Improvement Request Colombia (Solicitud de Obra o Mejora en Inmueble Arrendado)?
Property Improvement Request Colombia (Solicitud de Obra o Mejora en Inmueble Arrendado) is a formal written request governed by Ley 820 de 2003 Article 16 and Codigo Civil Articles 1981 through 1994, through which a tenant (arrendatario) seeks authorisation from the landlord (arrendador) to perform improvements, modifications, or construction works (obras o mejoras) on a leased residential property (inmueble arrendado) located in any Colombian municipality.
The Codigo Civil colombiano Article 1981 establishes the foundational rule for tenant improvements in Colombian lease law: the tenant may not make changes to the form (forma) of the leased property without the landlord's express written consent (consentimiento expreso). Article 1993 classifies improvements (mejoras) into three categories under Colombian law: mejoras necesarias (necessary improvements) required to maintain the property in habitable condition — such as roof repairs, structural reinforcement, and plumbing restoration; mejoras utiles (useful improvements) that increase the property's value or utility — such as kitchen renovations, bathroom modernisation, and floor upgrades; and mejoras voluptuarias (luxury improvements) that serve aesthetic or recreational purposes — such as decorative landscaping, swimming pool installation, and non-structural design modifications.
Ley 820 de 2003 Article 8 obligates the landlord to deliver and maintain the property in condiciones de habitabilidad (habitable conditions), including functional electrical wiring, plumbing systems, structural integrity, and compliance with applicable building codes (normas de construccion) established by the Ministerio de Vivienda, Ciudad y Territorio through Resolucion 0549 de 2015 (Guia de Construccion Sostenible) and the Reglamento Colombiano de Construccion Sismorresistente NSR-10 (Ley 400 de 1997 and Decreto 926 de 2010).
Article 1994 of the Codigo Civil addresses the tenant's right to reimbursement (derecho de reembolso) for improvements made to the property. Mejoras necesarias are reimbursable by the landlord regardless of whether prior authorisation was obtained — the landlord cannot deny reimbursement for repairs essential to preserve the property's habitability under Ley 820 Article 8. Mejoras utiles are reimbursable only when the landlord provided express written authorisation before the work commenced; without authorisation, the tenant assumes the cost and cannot claim reimbursement upon lease termination. Mejoras voluptuarias are never reimbursable — the tenant may remove them at lease end (derecho de retiro) provided removal does not damage the property, as established by Codigo Civil Article 1994 Inciso 3.
Properties located in propiedad horizontal buildings governed by Ley 675 de 2001 require additional compliance: the tenant's improvement request must consider the reglamento de propiedad horizontal (building by-laws) which typically restricts modifications to common areas (zonas comunes), facade changes, structural alterations, and installations affecting shared infrastructure. The administrador de la copropiedad (building administrator) may require that improvement plans be approved by the asamblea de copropietarios (owners' assembly) before work begins, particularly for modifications visible from exterior areas or affecting shared utility systems.
Municipal building permits (licencias de construccion) issued by Curadorias Urbanas under Decreto 1077 de 2015 (Decreto Unico Reglamentario del Sector Vivienda) may be required for major improvements that alter the property's structural configuration, increase built area, or modify facades. Minor interior renovations typically fall within the category of obras menores that do not require a curaduria permit but must still comply with NSR-10 seismic resistance requirements where structural elements are affected.
The Superintendencia de Industria y Comercio (SIC) and consumer protection authorities have established through administrative guidance that lease clauses prohibiting all improvements without exception — including necessary repairs that preserve habitability — are abusive (clausulas abusivas) under Ley 1480 de 2011 (Estatuto del Consumidor) and may be declared void by the Juzgado Civil Municipal.
When Do You Need a Property Improvement Request Colombia (Solicitud de Obra o Mejora en Inmueble Arrendado)?
Property Improvement Request Colombia is required whenever a tenant plans to perform any modification, renovation, or construction work on a leased residential property and needs the landlord's express written authorisation under Codigo Civil Article 1981 and Ley 820 de 2003.
Tenants in Bogota, Medellin, Cali, Barranquilla, Cartagena, Bucaramanga, and all Colombian municipalities must submit this request before commencing any mejoras utiles (useful improvements) — including kitchen renovations, bathroom upgrades, flooring replacement, built-in closet installation, window replacement, and interior painting beyond normal maintenance. Without prior written authorisation, the tenant loses the right to reimbursement under Codigo Civil Article 1994 and risks the landlord invoking Ley 820 Article 22 Numeral 4 (unauthorised alterations) as a ground for lease termination.
Tenants occupying apartments in propiedad horizontal buildings governed by Ley 675 de 2001 need the request when proposing improvements that affect the unit's structure, facade, or shared infrastructure systems. The request should address both the landlord's authorisation and the reglamento de propiedad horizontal compliance, since the administrador de la copropiedad may impose additional conditions or require asamblea approval.
Tenants who need to make mejoras necesarias (necessary improvements) to address habitability deficiencies — such as fixing a leaking roof, repairing broken plumbing, or restoring failed electrical systems — should submit the request to document the landlord's obligation under Ley 820 Article 8 and to establish the basis for reimbursement under Codigo Civil Article 1994. Although the landlord cannot deny reimbursement for necessary repairs, the written request creates the documentary record needed for potential claims before the Juzgado Civil Municipal.
Inmobiliarias (real estate management companies) regulated by Decreto 51 de 2004 that manage residential properties on behalf of landlords receive improvement requests from tenants and must respond within a reasonable period. The inmobiliaria evaluates the request, may require an inspection by a qualified professional, and communicates the landlord's decision in writing.
Tenants planning improvements that may require a municipal building permit (licencia de construccion) from a Curaduria Urbana — such as expanding built area, adding bathrooms, or modifying structural elements — need the landlord's authorisation before applying for the permit. The Curaduria Urbana requires proof of the property owner's consent as part of the licencia application under Decreto 1077 de 2015.
Foreign tenants holding visas issued by the Ministerio de Relaciones Exteriores (Resolucion 5477 de 2022) who wish to customise their leased dwelling should submit the request in Spanish, referencing the specific improvements and estimated costs in Colombian pesos (COP).
What to Include in Your Property Improvement Request Colombia (Solicitud de Obra o Mejora en Inmueble Arrendado)
A valid Property Improvement Request Colombia under Ley 820 de 2003 and Codigo Civil Articles 1981-1994 must contain the following essential elements to protect the tenant's reimbursement rights and comply with Colombian housing law.
Identification of the Tenant: Full legal name and cedula de ciudadania (CC) or cedula de extranjeria (CE) of the tenant (arrendatario) as issued by the Registraduria Nacional del Estado Civil or Migracion Colombia. Contact telephone and email address for the landlord's response.
Identification of the Landlord: Full legal name and CC number or NIT (Numero de Identificacion Tributaria) assigned by the DIAN for corporate landlords. For properties managed by inmobiliarias regulated by Decreto 51 de 2004, the inmobiliaria's name, NIT, and legal representative identification.
Property Identification: Complete address of the leased property including departamento, municipio, barrio, and nomenclatura catastral. The matricula inmobiliaria from the Oficina de Registro de Instrumentos Publicos (ORIP) and the estrato socioeconomico classification (1-6) under Ley 142 de 1994. For properties in propiedad horizontal under Ley 675 de 2001, the unit number (apartamento or local) and the nombre de la copropiedad.
Lease Reference: Date of the original Contrato de Arrendamiento de Vivienda, relevant clauses governing modifications and improvements, and any prior authorisations or restrictions agreed between the parties.
Classification of Improvement: Specification of whether the proposed work constitutes a mejora necesaria (necessary improvement for habitability under Ley 820 Article 8), mejora util (useful improvement increasing property value), or mejora voluptuaria (luxury improvement for aesthetic purposes) under Codigo Civil Article 1993. The classification determines the tenant's reimbursement rights under Article 1994.
Detailed Description of Proposed Work: Thorough description of the improvement including: scope of work (alcance de la obra); materials to be used; areas of the property affected; whether structural elements, plumbing, electrical systems, or facade will be modified; estimated timeline for completion; and the name and qualifications of the contractor or professional who will perform the work.
Cost Estimate: Detailed budget (presupuesto) in Colombian pesos (COP) for the proposed improvements, including materials, labour, professional fees, and contingency amounts. For mejoras necesarias, the cost estimate supports the tenant's reimbursement claim under Codigo Civil Article 1994. Cost estimates should reference market rates for the applicable municipality.
Reimbursement Request: When the improvement qualifies as a mejora necesaria or an authorised mejora util, a clear statement requesting reimbursement from the landlord upon completion, specifying the proposed reimbursement mechanism — direct payment, rent credit, or deduction from future rent payments — and the timeline for reimbursement.
Propiedad Horizontal Compliance: For properties governed by Ley 675 de 2001, a statement confirming that the proposed improvement complies with the reglamento de propiedad horizontal and that the tenant will obtain any required approval from the administrador or asamblea de copropietarios before commencing work.
Building Permit Status: Statement regarding whether the proposed work requires a licencia de construccion from the Curaduria Urbana under Decreto 1077 de 2015. Major structural modifications, area expansions, and facade changes require curaduria permits. Minor interior renovations classified as obras menores typically do not.
Response Deadline: A reasonable deadline for the landlord's written response — typically 15 to 30 calendar days from receipt of the request. The request should note that silence does not constitute authorisation under Codigo Civil Article 1981, and that the tenant will not commence work without express written consent.
Forms-legal.com provides this Property Improvement Request Colombia template incorporating all Ley 820 de 2003 and Codigo Civil requirements. Tenants in Bogota, Medellin, Cali, and other Colombian cities should consult a Colombian abogado to verify the improvement classification and reimbursement rights before commencing work.
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Forms Legal. (2026). Property Improvement Request Colombia (Solicitud de Obra o Mejora en Inmueble Arrendado) (Colombia) [Legal document template]. Forms Legal. https://forms-legal.com/colombia/real-estate/notices/property-improvement-request-colombia
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El artículo 1981 del Código Civil prohíbe al arrendatario realizar cambios en la forma del inmueble arrendado en Colombia sin el consentimiento expreso del arrendador. Las obras realizadas sin autorización tienen consecuencias jurídicas distintas según la clasificación establecida en el artículo 1993 del Código Civil colombiano. Las mejoras necesarias —reparaciones indispensables para mantener la habitabilidad, como arreglo de techos derrumbados, restauración de tuberías o reparación de instalaciones eléctricas peligrosas— pueden realizarse sin autorización previa cuando la urgencia no lo permita, y el arrendador debe reembolsar el costo conforme al artículo 1994 del Código Civil porque la Ley 820 de 2003 artículo 8 le obliga a mantener el inmueble en condiciones de habitabilidad. Las mejoras útiles —como remodelación de cocina o actualización de baños— realizadas sin autorización escrita hacen perder al arrendatario el derecho al reembolso; el arrendatario asume el costo íntegro y no puede reclamar compensación al terminar el contrato. Las mejoras voluptuarias nunca son reembolsables, independientemente de si existió o no autorización. Además, las alteraciones no autorizadas de la estructura del inmueble constituyen causal de terminación del contrato conforme al numeral 4 del artículo 22 de la Ley 820, con posible exposición a demanda de restitución ante el Juzgado Civil Municipal.
El artículo 1994 del Código Civil establece el marco de reembolso de mejoras en el régimen arrendatario colombiano. Las mejoras necesarias —reparaciones esenciales para preservar la integridad estructural y las condiciones de habitabilidad del inmueble exigidas por el artículo 8 de la Ley 820 de 2003— son siempre reembolsables por el arrendador, con independencia de si se obtuvo autorización escrita previa. Como ejemplos: reparación de techos para prevenir daños por agua, restauración de tuberías para el suministro funcional de agua, rehabilitación del sistema eléctrico para cumplir el RETIE (Reglamento Técnico de Instalaciones Eléctricas) y refuerzo estructural requerido por el NSR-10 (Ley 400 de 1997). Las mejoras útiles —renovaciones que aumentan el valor comercial o la funcionalidad del inmueble: modernización de cocina, enchape de baños, reemplazo de ventanas o mejora de pisos— son reembolsables únicamente cuando el arrendador otorgó autorización escrita expresa antes de iniciar la obra. La autorización debe especificar el alcance, el presupuesto y las condiciones del reembolso. Las mejoras voluptuarias —jardines ornamentales, iluminación decorativa o características de diseño no estructurales— nunca son reembolsables bajo ninguna circunstancia. El arrendatario puede ejercer el derecho de retiro de las mejoras voluptuarias al terminar el contrato, siempre que el retiro no cause daños al inmueble.
La necesidad de licencia de construcción para mejoras en un inmueble arrendado en Colombia depende del alcance y la naturaleza de la obra propuesta conforme al Decreto 1077 de 2015 (Decreto Único Reglamentario del Sector Vivienda). Las obras mayores que alteren la configuración estructural del inmueble, amplíen el área construida, modifiquen la fachada, cambien el uso del inmueble o afecten elementos portantes requieren licencia de construcción expedida por la Curaduría Urbana del municipio. La solicitud de licencia exige prueba del consentimiento del propietario, lo que significa que el arrendatario debe obtener la autorización escrita del arrendador antes de acudir a la Curaduría. Las renovaciones interiores menores clasificadas como obras menores —pintura, reemplazo de pisos en áreas existentes, instalación de muebles de cocina sin modificaciones estructurales o mejora de accesorios de baño— generalmente no requieren permiso de la Curaduría. No obstante, todas las obras que afecten elementos estructurales deben cumplir el NSR-10 (Reglamento Colombiano de Construcción Sismorresistente) establecido por la Ley 400 de 1997 y el Decreto 926 de 2010. Los inmuebles en edificios de propiedad horizontal bajo la Ley 675 de 2001 pueden requerir aprobación adicional del administrador o la asamblea de copropietarios para modificaciones que afecten zonas comunes, fachadas o infraestructura compartida.
La Ley 675 de 2001 (Régimen de Propiedad Horizontal) establece normas específicas para mejoras en edificios de apartamentos y condominios en todo Colombia que se aplican además de los requisitos generales del Código Civil y la Ley 820 de 2003. El reglamento de propiedad horizontal —aprobado por la asamblea de copropietarios e inscrito en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos (ORIP)— suele restringir modificaciones en zonas comunes, cambios de fachada, alteraciones estructurales e instalaciones que afecten la infraestructura compartida como columnas de tuberías, tableros de distribución eléctrica y líneas de suministro de gas. Las mejoras visibles desde el exterior del edificio —reemplazo de ventanas, cerramiento de balcones e instalación de unidades de aire acondicionado— generalmente requieren aprobación de la asamblea de copropietarios o el consejo de administración. El administrador de la copropiedad vigila el cumplimiento y puede expedir requerimientos a propietarios o arrendatarios que realicen modificaciones no autorizadas. Las infracciones pueden dar lugar a sanciones económicas (multas) impuestas por la asamblea según el artículo 59 de la Ley 675. El arrendatario debe obtener tanto la autorización escrita del arrendador conforme al artículo 1981 del Código Civil como la aprobación de la copropiedad bajo el reglamento antes de iniciar cualquier mejora. Conviene solicitar una copia del reglamento de propiedad horizontal para identificar las restricciones específicas aplicables a la unidad.
En Colombia, el arrendador puede negar la solicitud del arrendatario de realizar mejoras útiles y mejoras voluptuarias conforme al artículo 1981 del Código Civil, que exige el consentimiento expreso del arrendador para cualquier cambio en la forma del inmueble. El arrendador no tiene obligación de aprobar renovaciones, actualizaciones o modificaciones estéticas que el arrendatario proponga por conveniencia o preferencia personal; la negativa no constituye incumplimiento del contrato de arrendamiento. Sin embargo, el arrendador no puede negarse a realizar o autorizar mejoras necesarias requeridas para mantener el inmueble en condiciones de habitabilidad conforme al artículo 8 de la Ley 820 de 2003. Cuando el arrendador no atiende deficiencias de habitabilidad —goteras, tuberías no funcionales, instalaciones eléctricas peligrosas o daños estructurales—, el arrendatario dispone de varios recursos: puede realizar las reparaciones necesarias y reclamar reembolso conforme al artículo 1994 del Código Civil; puede terminar el contrato sin penalidad conforme al artículo 24 de la Ley 820 por incumplimiento del arrendador; o puede instaurar acción civil ante el Juzgado Civil Municipal exigiendo que el arrendador efectúe las reparaciones. La Corte Constitucional ha señalado en decisiones de tutela que la negativa persistente del arrendador a mantener la habitabilidad puede vulnerar el derecho fundamental a la vivienda digna del artículo 51 de la Constitución Política de 1991.
Los artículos 1994 y 1995 del Código Civil rigen el destino de las mejoras realizadas por el arrendatario al terminar el contrato de arrendamiento en Colombia. Mejoras necesarias: el arrendatario tiene derecho al reembolso íntegro del costo de las reparaciones necesarias, independientemente de si se obtuvo autorización previa. El arrendatario puede ejercer el derecho de retención —negarse a restituir el inmueble hasta que el arrendador reembolse el costo de las mejoras necesarias— reconocido por el artículo 1995 del Código Civil y confirmado por la Sala Civil de la Corte Suprema de Justicia en múltiples pronunciamientos. Mejoras útiles con autorización escrita previa: el arrendatario tiene derecho a reembolso por el valor actual de la mejora (no el costo original), teniendo en cuenta la depreciación y el incremento en el valor comercial del inmueble. Mejoras útiles sin autorización: el arrendatario no tiene derecho a reembolso y las mejoras se incorporan al inmueble por accesión conforme al artículo 713 del Código Civil; el arrendatario no puede retirarlas. Mejoras voluptuarias: nunca son reembolsables, con independencia de si hubo autorización. El arrendatario puede ejercer el derecho de retiro —retirar las mejoras voluptuarias a su costo— siempre que el retiro no cause daños al inmueble conforme al inciso 3 del artículo 1994 del Código Civil. Las disputas sobre valoración o reembolso de mejoras se resuelven mediante conciliación en un Centro de Conciliación bajo la Ley 640 de 2001 o ante el Juzgado Civil Municipal.
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