Tenant Rent Arrears Demand Chile (Carta de Mora Arrendatario)
Ley N° 18.101 Art. 5 — Código Civil Arts. 1538 y 1552
CARTA DE CONSTITUCIÓN EN MORA Y COBRO DE RENTAS IMPAGAS
Conforme al Artículo 5 de la Ley N° 18.101/1982 y al Artículo 1552 del Código Civil
PRIMERO: PARTES
ARRENDADOR (remitente):
Nombre / Razón Social: [Nombre del Arrendador]
RUT: [RUT Arrendador]
Domicilio: [Domicilio del Arrendador]
ARRENDATARIO (destinatario):
Nombre: [Nombre del Arrendatario]
RUT: [RUT Arrendatario]
SEGUNDO: ANTECEDENTES DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
El arrendatario ocupa en calidad de arrendatario el inmueble de tipo [Tipo de Inmueble] ubicado en [Dirección del Inmueble], conforme al contrato de arrendamiento celebrado con fecha [Fecha del Contrato], con una renta mensual de [Renta Mensual Pactada], con vencimiento el [Día de Vencimiento].
TERCERO: CONSTITUCIÓN EN MORA Y DETALLE DE LA DEUDA
Por medio de la presente, el arrendador constituye formalmente al arrendatario en mora del deudor conforme al Artículo 1552 del Código Civil y al Artículo 5 de la Ley N° 18.101 de 1982, por las siguientes deudas impagas:
Rentas adeudadas: [Meses Adeudados].
Monto total de rentas impagas: [Monto Rentas Impagas].
Gastos comunes impagos: [Gastos Comunes Impagos].
TOTAL ADEUDADO: [Total Deuda].
La mora del arrendatario activa el devengo de intereses moratorios sobre los montos adeudados, conforme al Artículo 1538 del Código Civil.
CUARTO: EXIGENCIA DE PAGO
El arrendador exige al arrendatario el pago íntegro de la suma de [Total Deuda], dentro del plazo de [Plazo de Pago], mediante [Medio de Pago].
El arrendador declara que ha cumplido íntegramente sus propias obligaciones contractuales (mantención del inmueble, goce pacífico y demás obligaciones del arrendador conforme al Código Civil Arts. 1924 y siguientes), por lo que no opera la excepción de contrato no cumplido del Artículo 1552 del Código Civil en favor del arrendatario.
QUINTO: APERCIBIMIENTO JUDICIAL
En caso de que el arrendatario no regularice la deuda dentro del plazo señalado, el arrendador se reserva el derecho de:
a) Iniciar la acción judicial de restitución del inmueble por mora en el pago de rentas, conforme al Artículo 5 y al Artículo 7 de la Ley N° 18.101, ante el Juzgado de Letras con competencia civil de la jurisdicción correspondiente, bajo el procedimiento especial de arrendamiento de la Ley N° 21.461 de 2022.
b) Cobrar judicialmente las rentas adeudadas, los gastos comunes impagos y los intereses moratorios devengados conforme al Artículo 1538 del Código Civil.
c) Iniciar el procedimiento de desahucio conforme al Artículo 3 bis de la Ley N° 18.101, modificada por la Ley N° 21.461 de 2022.
FIRMA
En [Ciudad de Emisión], a [Fecha de Emisión].
EL ARRENDADOR:
[Nombre del Arrendador]
RUT: [RUT Arrendador]
Firma: _________________________
Arrendador / Representante Legal
________________
Signature
What Is a Tenant Rent Arrears Demand Chile (Carta de Mora Arrendatario)?
Tenant Rent Arrears Demand Chile (Carta de Mora Arrendatario) is the formal written notice issued by a landlord (arrendador) to a residential or commercial tenant (arrendatario) in Chile, constituting the tenant in default (mora del deudor) for unpaid rent (rentas impagas) or shared expenses (gastos comunes), pursuant to Ley N° 18.101 de 1982 Article 5 and Código Civil Article 1552 governing the exception of unfulfilled contract (excepción de contrato no cumplido) and the general rules on debtor default in Chilean civil law. The carta de mora establishes the formal record of the tenant's payment default and is a prerequisite for judicial restitution proceedings before the Juzgado de Letras with civil jurisdiction.
Ley N° 18.101 Article 5 establishes the landlord's right to demand judicial restitution of the leased property when the tenant fails to pay two or more consecutive monthly rents (dos o más rentas mensuales consecutivas), making non-payment of rent the primary ground for lease termination through the restitution procedure. The Código Civil Article 1552 — part of the general rules on contractual obligations — establishes that in bilateral contracts such as lease agreements (contratos de arrendamiento), one party cannot be placed in default (mora) if the other party has not fulfilled their own obligations, reinforcing the requirement that the landlord comply with their own obligations (maintenance, quiet enjoyment — goce pacífico) before invoking the tenant's default.
The carta de mora serves multiple legal functions in Chilean tenancy practice: (1) constituting the tenant in mora under Código Civil Articles 1538 through 1559 governing the effects of debtor default, which triggers the accrual of default interest (intereses moratorios) on the outstanding rent; (2) creating written evidence (prueba escrita) of the landlord's demand for payment, admissible before the Juzgado de Letras in subsequent restitution proceedings; (3) providing the tenant with a formal opportunity to cure the payment default before judicial proceedings are initiated — consistent with the principles of good faith (buena fe) under Código Civil Article 1546; and (4) triggering the formal demand requirement that some lease contracts include as a prerequisite to termination.
The Dirección General de Aguas (DGA) and Empresas de Servicios Sanitarios (ESVAL, Aguas Andinas, ESSBIO, and others regulated by the Superintendencia de Servicios Sanitarios — SISS) are separate from the landlord-tenant relationship — unpaid utility bills in the tenant's name do not constitute rent arrears under Ley N° 18.101, but unpaid contributions to shared services (gastos comunes) in apartment buildings (condominios) governed by Ley N° 21.442 may constitute arrears if the lease contract establishes the tenant's obligation to pay them. The carta de mora must clearly differentiate between rent arrears (rentas impagas) under the lease contract and other payment obligations.
The Juzgados de Letras in lo Civil across Chile's fifteen regiones — from the Región de Arica y Parinacota in the north to the Región de Magallanes y Antártica Chilena in the south — handle lease restitution claims under Ley N° 18.101. The Poder Judicial de Chile's electronic file system (sistema de expediente electrónico under Ley N° 20.886) allows parties and their abogados to file documents, monitor proceedings, and receive notifications digitally, streamlining the carta de mora filing process.
When Do You Need a Tenant Rent Arrears Demand Chile (Carta de Mora Arrendatario)?
A Tenant Rent Arrears Demand Chile is needed in the following situations where a landlord must formally document payment default before taking judicial action under Ley N° 18.101 Article 5.
When a tenant has failed to pay one or more monthly rents and the landlord wishes to create a formal written record of the demand for payment, the carta de mora provides the evidential foundation for subsequent judicial proceedings. Although Ley N° 18.101 Article 5 technically allows a restitution claim after two consecutive unpaid rents without a prior formal demand, Chilean procedural practice before the Juzgados de Letras strongly favors landlords who can demonstrate prior good-faith attempts to resolve payment disputes extrajudicially — the carta de mora is the primary document evidencing such attempts.
Landlords whose lease contracts include a notice-before-termination clause (cláusula de aviso previo) — specifying that the landlord must send a formal payment demand before invoking the termination right — must issue the carta de mora to comply with the contractual requirement. Failure to send the required notice can give the tenant a defense (excepción) in restitution proceedings arguing that the landlord breached the contractual procedure for termination. Notarized lease agreements (contratos ante Notario Público) and professionally drafted contracts for higher-value properties in Santiago's Las Condes, Vitacura, and Providencia municipalities frequently include such notice provisions.
When shared expenses (gastos comunes) are payable by the tenant under the lease contract and the tenant has fallen into arrears, the carta de mora establishes the tenant's default on this separate payment obligation. Buildings administered by the Administración de Condominios under Ley N° 21.442 may separately pursue the tenant for unpaid gastos comunes through the condominium's own collection procedure, but the arrendador's claim against the arrendatario under the lease contract requires the carta de mora as preliminary documentation.
Property managers (administradores de propiedades) and real estate agencies (corredoras de propiedades) registered with the Ministerio de Vivienda y Urbanismo (MINVU) under the voluntary certification scheme regularly use the carta de mora as a standardized pre-judicial communication in their property management protocols. The Chilean Association of Real Estate Brokers (Cámara Nacional de Servicios Inmobiliarios — ACOP) recommends sending the carta de mora by certified mail (carta certificada) or via a Notario Público to create a verified delivery record admissible before the Juzgado de Letras.
What to Include in Your Tenant Rent Arrears Demand Chile (Carta de Mora Arrendatario)
A valid Tenant Rent Arrears Demand Chile under Ley N° 18.101 Article 5 and Código Civil Article 1552 must contain the following essential elements to constitute the tenant in mora and create the evidential record necessary for judicial restitution proceedings:
Landlord Identification: Full legal name, RUT number (Rol Único Tributario issued by the Servicio de Impuestos Internos — SII), domicile, and contact information of the arrendador. For corporate landlords (SpA, SRL, S.A., cooperativas de vivienda), include the razón social, RUT, representative name, and authority to act. Many property owners in Chile hold their rental properties through SpA entities for tax and liability management, and the carta de mora must clearly identify the property-owning entity as the arrendador.
Tenant Identification: Full legal name, RUT number, current address (which should match the leased property address), and any available contact information (phone, email) of the arrendatario. For lease agreements with guarantors (fiadores o codeudores solidarios) under Código Civil Article 2335 et seq., the carta de mora may also be addressed to the guarantor to preserve the landlord's rights against the guarantee.
Lease Contract Reference: Date, term, and key terms of the lease contract — particularly the monthly rent amount (monto de la renta mensual) in Chilean Pesos (CLP) or Unidades de Fomento (UF), and the payment due date (fecha de pago de la renta) established in the contract, typically the first business day of each month under standard Chilean rental practice. Whether the contract was executed as a public instrument (escritura pública) before a Notario Público or as a private instrument should be stated.
Detailed Arrears Schedule: An itemized list of unpaid rent and expenses specifying: month and year of each unpaid rental period; amount due per period (amount in CLP with UF equivalent if applicable); any partial payments received and amounts credited; running total of outstanding debt; and any late payment surcharges (recargos por mora) if contractually agreed. The itemized schedule is critical for the Juzgado de Letras to assess the claim amount in subsequent restitution proceedings.
Shared Expenses (Gastos Comunes): If the lease contract obligates the tenant to pay shared building expenses, separately itemize any unpaid gastos comunes by month, amount, and the corresponding invoice or liquidación issued by the building's Administración de Condominios under Ley N° 21.442. Gastos comunes typically include elevator maintenance, common area cleaning, doorman services, and building insurance — services administered by the Administrador del Condominio elected by the Asamblea de Copropietarios.
Cure Period Demand: A specific, reasonable deadline (plazo de subsanación) by which the tenant must pay all outstanding amounts to avoid judicial proceedings — typically five to ten business days from delivery of the letter. The carta must state the total amount demanded (total adeudado), including rent, shared expenses, and any contractual late charges, expressed in CLP and UF equivalent.
Legal Citation: Express reference to Ley N° 18.101 Article 5 — which establishes the landlord's right to demand restitution for non-payment — and Código Civil Article 1552 regarding the exception of unfulfilled contract. Reference to the lease contract's own termination clause reinforces the legal basis of the demand. The Juzgado de Letras will verify that the stated legal grounds correspond to the facts alleged.
Consequences of Non-Payment: A clear statement that failure to pay the total outstanding amount by the specified deadline will result in the landlord filing a judicial restitution claim (demanda de restitución de inmueble arrendado) before the Juzgado de Letras with civil jurisdiction, seeking recovery of the property plus all outstanding amounts, legal costs (costas del juicio), and default interest under Código Civil Article 1559.
Delivery Method: The carta de mora should be sent by registered mail (carta certificada) through Correos de Chile or delivered personally to the tenant with acknowledgment of receipt (comprobante de entrega), or served through a Notario Público's receptoría to create a verified delivery record. Some landlords send the carta through a receptor judicial (court officer) to create evidence directly usable in subsequent court proceedings.
Forms-legal.com provides this Tenant Rent Arrears Demand Chile template as a reference for property owners managing payment defaults under Chilean tenancy law. Repeated or complex rent arrears situations — particularly those involving guarantors, partial payments, or contested amounts — should be handled with guidance from an abogado specializing in derecho arrendaticio. Los usuarios de forms-legal.com pueden descargar este documento de forma gratuita en formato PDF o DOCX, completar los campos del formulario guiado y obtener un documento listo para firma.
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}Frequently Asked Questions
Conforme al Artículo 5 de la Ley N° 18.101, el arrendador puede interponer demanda de restitución del inmueble arrendado cuando el arrendatario no paga dos o más rentas mensuales consecutivas. El umbral de dos meses de no pago es el mínimo exigido por ley — el arrendador no está obligado a esperar tres o más meses antes de iniciar el procedimiento. En la práctica, muchos arrendadores envían la carta de mora tras el primer mes de renta impaga para crear un registro formal de exigencia y dar al arrendatario un plazo de subsanación, e interponen la demanda de restitución si también se incumple la segunda renta. La demanda de restitución se presenta ante el Juzgado de Letras con competencia civil de la comuna donde se ubica el inmueble. Las reformas de la Ley N° 21.461 de 2022 aceleraron el calendario de audiencias en los procedimientos de restitución, haciendo más eficiente la recuperación judicial temprana. El no pago de gastos comunes también puede sustentar una demanda de restitución si el contrato establece la obligación del arrendatario de pagarlos y la mora constituye un incumplimiento grave conforme al Artículo 1546 del Código Civil.
La Ley N° 18.101 no exige estrictamente una carta de mora extrajudicial previa como requisito procesal para interponer una demanda de restitución bajo el Artículo 5 — el arrendador puede técnicamente presentar la demanda de restitución tras dos rentas consecutivas impagas sin enviar previamente una carta de exigencia. Sin embargo, la práctica judicial chilena recomienda encarecidamente enviar la carta de mora antes del litigio por tres razones: (1) valor probatorio — la carta demuestra que el arrendador actuó de buena fe y dio al arrendatario la oportunidad de pagar antes de recurrir a los tribunales, factor que los juzgados consideran en las condenas en costas y decisiones procesales; (2) cumplimiento contractual — muchos contratos de arrendamiento redactados profesionalmente incluyen una cláusula de aviso obligatorio que exige al arrendador enviar una demanda de pago antes de invocar los derechos de terminación, y su incumplimiento da al arrendatario una excepción en el procedimiento de restitución; (3) posibilidad de subsanación — aproximadamente el 30 al 40 por ciento de los casos de mora de renta en Chile se resuelven tras recibir la carta de mora sin necesidad de intervención judicial, ahorrando a ambas partes los costos y el tiempo de los procedimientos ante el Juzgado de Letras que, incluso bajo el calendario acelerado de la Ley N° 21.461, suelen tomar de tres a seis meses. Enviar la carta por carta certificada a través de Correos de Chile o mediante Notario Público crea un registro de entrega que refuerza significativamente la posición del arrendador ante el tribunal.
Sí. La renta de arrendamiento residencial en Chile puede denominarse en Unidades de Fomento (UF) — unidad monetaria indexada a la inflación que el Banco Central de Chile mantiene y publica diariamente, calculada en base al Índice de Precios al Consumidor (IPC) del Instituto Nacional de Estadísticas (INE). Los contratos denominados en UF están permitidos por la Ley N° 18.101 y son comunes en propiedades de mayor valor en Providencia, Las Condes, Vitacura y Ñuñoa. Cuando la renta está denominada en UF, la carta de mora debe indicar tanto el monto en UF adeudado (p.ej., UF 8,5 mensual) como el equivalente en CLP calculado al valor de la UF publicado por el Banco Central en la fecha de envío de la carta — esto permite al Juzgado de Letras determinar el monto líquido en disputa. Las rentas mensuales inferiores a una Unidad de Arrendamiento (UA) — unidad monetaria introducida por la Ley N° 21.461 de 2022 para procedimientos arrendaticios — pueden estar sujetas a procedimientos de cobranza simplificados. Para contratos en CLP, los pagos mensuales son montos fijos y la carta de mora indica el total exacto en CLP adeudado. Los intereses moratorios del Artículo 1559 del Código Civil se devengan sobre el saldo pendiente salvo que el contrato establezca una tasa de interés diferente.
Bajo el derecho arrendaticio chileno y los principios generales del Artículo 1546 del Código Civil sobre cumplimiento de buena fe, el arrendatario que recibe una carta de mora por rentas impagas tiene derecho a subsanar el incumplimiento pagando todos los montos adeudados — renta principal, gastos comunes y recargos contractuales — dentro del plazo de subsanación especificado en la carta, evitando así los procedimientos judiciales de restitución. Si el arrendatario paga el monto total exigido dentro del plazo indicado, la causal del arrendador para demandar la restitución bajo el Artículo 5 de la Ley N° 18.101 queda extinguida, ya que el pago subsana el incumplimiento que originó el derecho de terminación. Sin embargo, en los procedimientos de restitución ya iniciados ante el Juzgado de Letras, el derecho del arrendatario a pagar y mantener la ocupación (conocido como derecho de enervar) es más limitado — bajo la Ley N° 18.101, una vez iniciados los procedimientos judiciales de restitución, el pago de la mora durante el proceso no derrota automáticamente la demanda si el arrendatario ya tuvo anteriormente la oportunidad de pagar y no lo hizo. El Juzgado de Letras mantiene discreción para evaluar las circunstancias. Los incumplimientos reiterados de pago — aunque posteriormente subsanados — pueden ser considerados un patrón que justifica la restitución bajo los principios generales de administración de contratos de arrendamiento reconocidos por los tribunales chilenos.
Sí. Cuando el arrendatario incurre en mora en el pago de rentas en Chile, el Artículo 1559 del Código Civil establece el derecho a cobrar intereses legales moratorios sobre obligaciones monetarias desde la fecha de mora. La tasa de interés legal es determinada por el Artículo 19 de la Ley N° 18.010 sobre operaciones de crédito de dinero — actualmente la tasa máxima convencional (TMC) publicada mensualmente por la Comisión para el Mercado Financiero (CMF) para operaciones inferiores a 200 UF. Alternativamente, el contrato de arrendamiento puede establecer una tasa de interés diferente para pagos tardíos, sujeta a los límites de usura de la Ley N° 18.010. En la práctica, la carta de mora debe indicar la tasa de interés aplicable o referenciar el Artículo 1559 del Código Civil para la tasa legal de mora. El Juzgado de Letras en los procedimientos de restitución otorgará intereses moratorios como parte del total de la sentencia monetaria a favor del arrendador. Además de los intereses, el arrendador puede cobrar costas del juicio bajo el Artículo 144 del Código de Procedimiento Civil si el arrendatario pierde el procedimiento de restitución y el tribunal condena en costas a la parte vencida. Los intereses moratorios sobre rentas adeudadas denominadas en UF se calculan sobre el equivalente en CLP del monto en UF al valor diario publicado por el Banco Central de Chile.
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