Agricultural Land Lease Agreement Chile (Contrato de Arrendamiento Agrícola)
DL 993/1975 — Código Civil Art. 1935
CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE PREDIO RÚSTICO AGRÍCOLA
Decreto Ley N.° 993 de 1975 y Artículo 1935 del Código Civil de Chile
PRIMERO: PARTES CONTRATANTES
ARRENDADOR:
Nombre o razón social: [Nombre del Arrendador]
RUT: [RUT del Arrendador]
Domicilio: [Domicilio del Arrendador]
ARRENDATARIO:
Nombre o razón social: [Nombre del Arrendatario]
RUT: [RUT del Arrendatario]
Domicilio: [Domicilio del Arrendatario]
SEGUNDO: DESCRIPCIÓN DEL PREDIO RÚSTICO
El Arrendador da en arriendo al Arrendatario el predio rústico denominado [Nombre del Predio], ubicado en [Ubicación del Predio], con una superficie de [Superficie del Predio], inscrito en el Registro de Propiedad del Conservador de Bienes Raíces bajo [Inscripción CBR del Predio]. El predio corresponde a un predio rústico conforme al Artículo 1 del DL 993/1975, encontrándose fuera del límite urbano establecido por el plan regulador comunal respectivo bajo el DFL 458/1976 (Ley General de Urbanismo y Construcción).
TERCERO: DESTINO AGRÍCOLA DEL PREDIO
El Arrendatario se obliga a destinar exclusivamente el predio arrendado a la siguiente actividad: [Destino Agrícola], conforme al Artículo 2 del DL 993/1975 que exige la especificación del destino agrícola en el contrato. Queda expresamente prohibido al Arrendatario: (a) cambiar el destino del predio sin autorización escrita del Arrendador; (b) ejecutar plantaciones permanentes sin acuerdo previo sobre la propiedad y compensación; y (c) realizar prácticas que degraden el suelo o incumplan la normativa del Servicio Agrícola y Ganadero (SAG) bajo la Ley 18.755/1988.
CUARTO: DERECHOS DE APROVECHAMIENTO DE AGUAS
Respecto de los derechos de aprovechamiento de aguas (DAA) asociados al predio, las partes convienen: [Derechos de Agua]. [Descripción de los DAA Incluidos]. Las partes reconocen que los DAA son bienes independientes del suelo conforme al Artículo 20 del Código de Aguas (DFL N.° 1.122/1981, reformado por Ley N.° 21.435/2022) y que la Ley 21.435 introdujo caudales ecológicos mínimos que podrían reducir los caudales disponibles. El Arrendatario se obliga a pagar oportunamente las cuotas a las organizaciones de usuarios de aguas (juntas de vigilancia, asociaciones de canalistas) que correspondan, así como a respetar los turnos de riego establecidos por dichas organizaciones.
QUINTO: RENTA Y FORMA DE PAGO
La renta de arrendamiento del predio rústico es de [Renta de Arriendo], pagadera [Fecha de Pago]. El pago se efectuará mediante transferencia bancaria a la cuenta que el Arrendador indique por escrito, o de la forma que las partes acuerden. El incumplimiento en el pago de dos o más rentas consecutivas facultará al Arrendador para solicitar el término del contrato y la restitución del predio conforme al procedimiento civil aplicable.
SEXTO: PLAZO DEL CONTRATO Y AVISO DE NO RENOVACIÓN
El presente contrato tiene un plazo de [Plazo del Contrato], a contar del [Fecha de Inicio]. Conforme al Artículo 7 del DL 993/1975, la parte que no desee renovar el contrato deberá dar aviso escrito a la contraparte con al menos un ciclo agrícola completo de anticipación al vencimiento del plazo. El aviso deberá constar por escrito y entregarse personalmente, ante Notario Público o mediante carta certificada al domicilio indicado en la cláusula Primera. La falta de aviso oportuno producirá la renovación automática (reconducción tácita) del contrato por otro período igual, conforme al Artículo 1935 del Código Civil aplicado a los predios rústicos.
SÉPTIMO: OBLIGACIONES DEL ARRENDATARIO
El Arrendatario se obliga a: (a) mantener en buen estado la infraestructura de riego, canales, cercos y construcciones existentes; (b) cumplir con la normativa fitosanitaria y zoosanitaria del SAG conforme a la Ley 18.755/1988 (Ley Orgánica del SAG) y los reglamentos de plaguicidas agrícolas; (c) obtener los permisos de operación del SAG necesarios para la actividad agrícola desarrollada; (d) no depositar residuos ni sustancias contaminantes que infrinjan la Ley de Bases del Medio Ambiente (Ley 19.300/1994); (e) devolver el predio al término del contrato en condiciones agropecuarias adecuadas, similares a las que fue recibido; y (f) pagar las contribuciones de bienes raíces (impuesto territorial bajo Ley 17.235) sólo si las partes así lo acuerdan expresamente, ya que por defecto son de cargo del Arrendador.
FIRMAS
En [Ciudad del Contrato], a [Fecha de Inicio].
EL ARRENDADOR:
[Nombre del Arrendador] — RUT: [RUT del Arrendador]
Firma: _________________________
EL ARRENDATARIO:
[Nombre del Arrendatario] — RUT: [RUT del Arrendatario]
Firma: _________________________
Se suscriben dos ejemplares de idéntico tenor y valor, uno para cada parte.
Arrendador
________________
Signature
Arrendatario
________________
Signature
What Is a Agricultural Land Lease Agreement Chile (Contrato de Arrendamiento Agrícola)?
An Agricultural Land Lease Agreement Chile (Contrato de Arrendamiento de Predio Rústico) is a contract governed by Decreto Ley 993 of 24 April 1975 (Ley sobre Arrendamiento, Mediería y otras Convenciones sobre Predios Rústicos) and supplemented by Código Civil Article 1935, by which a landowner (arrendador) grants a farmer or agricultural enterprise (arrendatario) the right to use and enjoy rural land (predio rústico) for agricultural, livestock, or forestry production in exchange for periodic rent (renta). DL 993 establishes a special legal regime for rural land leases in Chile, distinct from the urban lease statute Ley 18.101/1982 and its 2022 reform Ley 21.461, reflecting the particular economic and social characteristics of Chilean agricultural activity.
DL 993 Article 1 defines a predio rústico as any real property located outside the urban boundary (límite urbano) established by the corresponding municipal plan regulador comunal under DFL 458/1976 (Ley General de Urbanismo y Construcción), or whose primary destination is agricultural, livestock, or forestry exploitation regardless of location. The Servicio Agrícola y Ganadero (SAG) — Chile's agricultural and livestock service under the Ministerio de Agricultura — plays an important regulatory role, as does the Corporación Nacional Forestal (CONAF) for forestry activities.
Article 1935 of the Código Civil specifically addresses the agricultural lease, establishing that if the tenant occupies the land beyond the lease term without opposition, a tacit renewal (reconducción tácita) occurs on the same terms as the original contract. DL 993 modifies this general rule for rural properties — Article 7 of DL 993 requires the landlord to give written notice of non-renewal at least one production cycle (ciclo agrícola) in advance, to protect the tenant's agricultural investment.
The Conservador de Bienes Raíces (CBR) with jurisdiction over the property confirms the landlord's title through the Registro de Propiedad. Rural properties are also subject to the CIREN (Centro de Información de Recursos Naturales) cadastral records and SAG's agricultural use classifications. Water rights (derechos de aprovechamiento de aguas) attached to agricultural land are governed by the Código de Aguas (DFL 1.122 of 1981, modified by Ley 21.435 of 2022) and are a critical element of any agricultural lease — the contract must specify whether water rights are included in the lease and under what conditions.
Rent for agricultural leases in Chile may be denominated in Chilean Pesos (CLP), UF (Unidades de Fomento), or in kind (en especie) as a share of agricultural output — though payment in kind arrangements are more commonly structured as mediaría (sharecropping) under DL 993 rather than as pure leases. The SII administers the avalúo fiscal of rural properties for impuesto territorial purposes, and the Municipalidad collects contribuciones de bienes raíces semi-annually from the landowner.
When Do You Need a Agricultural Land Lease Agreement Chile (Contrato de Arrendamiento Agrícola)?
An Agricultural Land Lease Agreement Chile is needed whenever a landowner or an authorised administrator grants any natural person or legal entity — including individual farmers (agricultores individuales), agricultural sociedades (SpA, SRL, SA agropecuaria), cooperativas agrícolas governed by the Ley General de Cooperativas (DFL 5 of 2004), and foreign agricultural investors — the right to use rural land for agricultural, livestock, or forestry production in Chile.
The contract is required when leasing any predio rústico — including parcelas (agricultural parcels), fundos (farms), haciendas, viñedos (vineyards), quintas de frutales (orchards), predios forestales, and potreros (grazing pastures) — located outside the urban boundary (límite urbano) as defined by the relevant plan regulador comunal. Properties within agricultural protection zones (zonas de preservación agrícola) designated under the Política Nacional de Desarrollo Urbano and Política de Ordenamiento Territorial must comply with land-use restrictions enforced by the Ministerio de Agricultura and the Municipalidad.
A formal written agricultural lease is essential for SAG regulatory compliance. The Servicio Agrícola y Ganadero requires lessees operating livestock enterprises to register with SAG under applicable animal health regulations (Ley 18.755/1988 — Ley Orgánica del SAG). Similarly, vineyards (viñedos) operated by lease must be registered with the SAG's Registro de Viñedos y Vinos under Ley 18.455/1985 (Ley de Alcoholes, Bebidas Alcohólicas y Vinagres), and the lessee's right to operate must be evidenced by a formal lease contract.
The lease is critical when the agricultural land is subject to irrigation canal allocations (cuotas de canal de riego) under Chile's extensive irrigation canal network — organisations like the Junta de Vigilancia del Río Maipo or the Asociación de Canalistas del Canal del Maule govern water distribution, and the lease must specify which water rights are transferred to the tenant. Ley 21.435 of 2022 reformed the Código de Aguas to address water scarcity and environmental flows — agricultural leases must reflect current water right status as modified under the reform.
What to Include in Your Agricultural Land Lease Agreement Chile (Contrato de Arrendamiento Agrícola)
A valid Agricultural Land Lease Agreement Chile under DL 993/1975 and Código Civil Article 1935 must contain the following essential elements.
Party Identification: Full legal name, RUT (assigned by the SII), and domicile of both landlord (arrendador) and agricultural tenant (arrendatario). For legal entities operating agricultural enterprises — SpA agropecuaria, SRL, cooperative (cooperativa agrícola) — include the entity's Registro de Comercio inscription at the relevant CBR and the legal representative's mandate.
Property Description: Complete identification of the rural property (predio rústico) including municipality (comuna), province (provincia), región, total area in hectares (has), CIREN cadastral reference, and the CBR Registro de Propiedad inscription (fojas, número, año) confirming the landlord's ownership. The description should include the property's agricultural classification (clase de capacidad de uso according to SAG standards), existing irrigation infrastructure, and any permanent plantations (viñedos, frutales, eucaliptos).
Water Rights: Specification of all water rights (derechos de aprovechamiento de aguas) associated with the property — both surface water rights (aguas superficiales) and groundwater rights (aguas subterráneas) registered in the Catastro Público de Aguas maintained by the Dirección General de Aguas (DGA) under the MOP. The Código de Aguas (DFL 1.122/1981) governs these rights, and Ley 21.435/2022 introduced environmental flow obligations. The lease must state whether water rights are included and any restrictions.
Agricultural Use: The specific permitted agricultural activities (e.g., grain cultivation — cereales, viticulture — viticultura, fruit growing — fruticultura, livestock grazing — ganadería extensiva, forestry — silvicultura). DL 993 Article 2 requires the lease to specify the agricultural destination — deviation from the agreed use may constitute a breach allowing termination.
Lease Term and Agricultural Cycles: The agreed duration (plazo) must respect the agricultural cycle (ciclo agrícola or ciclo productivo) of the contemplated activity. DL 993 Article 7 requires notice of at least one full agricultural cycle before non-renewal. Chilean grain leases typically run for one to three years; vineyard leases commonly run five to twenty years given the investment in permanent plantations.
Rent: Amount, currency (CLP or UF), and payment schedule. Agricultural rents in Chile may be set per hectare (por hectárea) or as a lump sum (suma alzada). The IVA (Impuesto al Valor Agregado — 19% under DL 825 of 1974) may apply to agricultural lease rents where the landlord is an IVA taxpayer — the contract should address the tax treatment.
Obligations of Tenant: Maintenance of irrigation infrastructure, crop rotation obligations, prohibition on soil-degrading practices, compliance with SAG phytosanitary and animal health regulations, payment of water organisation fees (cuotas de canales), and return of the property in adequate agricultural condition.
SAG and Environmental Compliance: Compliance with SAG regulations on pesticide use (Reglamento de Plaguicidas Agrícolas), animal health certificates, and CONAF forestry permits (planes de manejo forestal). Environmental obligations under the Ley de Bases del Medio Ambiente (Ley 19.300/1994) apply to agricultural activities that may require an Environmental Impact Assessment (Declaración de Impacto Ambiental — DIA) under the SEIA system administered by the SEA (Servicio de Evaluación Ambiental).
Forms-legal.com provides this Agricultural Land Lease Agreement Chile template as a structured starting reference under DL 993/1975. All agricultural leases — particularly those involving water rights, permanent plantations, or significant capital investment — should be reviewed by a licensed Abogado specialising in derecho agrario. Los usuarios de forms-legal.com pueden descargar este documento de forma gratuita en formato PDF o DOCX, completar los campos del formulario guiado y obtener un documento listo para firma.
How to Fill Out Your Agricultural Land Lease Agreement Chile (Contrato de Arrendamiento Agrícola)
Para completar el Contrato de Arrendamiento Agrícola en Chile, comience por reunir los antecedentes registrales del predio. Solicite al Conservador de Bienes Raíces correspondiente un certificado de dominio vigente que acredite quién es el propietario actual, un certificado de gravámenes y prohibiciones para verificar que el predio no tiene hipotecas que puedan afectar el arrendamiento, y una copia del plano de subdivisión si el predio es parte de una parcelación del SAG o CORA. Consulte también los antecedentes en el Registro de Aguas de la Dirección General de Aguas para verificar los derechos de aprovechamiento de aguas asociados al predio.
En la descripción del predio, sea exhaustivo: indique el nombre del fundo o parcela, la superficie total y la superficie arrendada si son distintas, la calidad y categoría de los suelos según el Sistema de Capacidad de Uso del SAG (clases I a VIII), los cultivos actuales, la infraestructura de riego disponible (canal, noria, pozo, drip, sistema aspersión), y las construcciones existentes (bodegas, galpones, vivienda del capataz, cámaras de frío). Para cada elemento del predio que se entrega con el contrato, registre su estado de conservación en el inventario de entrega que debe adjuntarse al contrato.
Defina con precisión las actividades agrícolas autorizadas en el predio. Si el suelo tiene restricciones de la Ley N° 18.695 de Municipalidades sobre cambio de uso de suelo agrícola o del instrumento de planificación territorial comunal, menciónelas expresamente. Si el predio tiene certificaciones de calidad como GlobalG.A.P., orgánico certificado por el SAG, o denominación de origen protegida, establezca las obligaciones del arrendatario de mantener dichas certificaciones conforme a los protocolos del organismo certificador.
En la cláusula de renta, especifique todos los elementos necesarios para su determinación: monto base, moneda o unidad de cuenta (pesos, UF, o equivalente en dólares para contratos con compradores internacionales del sector frutícola), el índice de reajuste aplicable (IPC del INE o precio de commodity de referencia), la cuenta bancaria donde debe depositarse la renta, el plazo dentro del cual se considera pagada a tiempo y la tasa de interés moratorio para pagos tardíos conforme al artículo 1559 del Código Civil.
Antes de firmar el contrato, realice una visita al predio para verificar el estado de las instalaciones y levantar el inventario fotográfico y escrito que se adjuntará como anexo al contrato. Este inventario es fundamental para determinar al término del arrendamiento si hubo deterioro atribuible al arrendatario o si el predio se devuelve en las condiciones pactadas. Contrate a un agrónomo o tasador rural para la valoración técnica del predio si el contrato es de larga duración o involucra montos significativos.
Una vez firmado el contrato ante Notario, gestione su inscripción en el Registro de Propiedad del Conservador de Bienes Raíces correspondiente. Presente una copia autorizada de la escritura de arrendamiento junto con el certificado de dominio vigente del predio. La inscripción tiene un costo calculado sobre el monto total de la renta del contrato y es indispensable para la oponibilidad a terceros, especialmente si el arrendador decide vender el predio durante la vigencia del arrendamiento.
Legal Requirements for Agricultural Land Lease Agreement Chile (Contrato de Arrendamiento Agrícola)
Los requisitos legales del Contrato de Arrendamiento Agrícola en Chile se rigen por el Decreto Ley N° 993 de 1975, norma especial que prevalece sobre las disposiciones generales del Código Civil en materia de bienes raíces rurales. El contrato debe constar por escrito como condición de validez, y para ser oponible a terceros debe otorgarse por escritura pública e inscribirse en el Conservador de Bienes Raíces conforme al artículo 1962 del Código Civil. Sin escritura pública, el arrendatario no puede oponer el arrendamiento al nuevo propietario si el predio es vendido durante la vigencia del contrato.
Los derechos de aprovechamiento de aguas que se transfieren con el arrendamiento deben estar debidamente registrados en el Registro de Aguas de la Dirección General de Aguas (DGA), organismo dependiente del Ministerio de Obras Públicas. La Ley N° 21.435 de 2022 que reforma el Código de Aguas introdujo importantes cambios en la regularización de derechos de agua no inscritos y en la caducidad de derechos no ejercidos, por lo que el arrendador debe verificar la vigencia y regularidad de los derechos de agua antes de incluirlos en el contrato de arrendamiento.
El Servicio Agrícola y Ganadero (SAG) puede imponer restricciones al uso del suelo en predios que se encuentran en zonas de protección fitosanitaria, que tienen cultivos con prohibición de reemplazo por razones de control de plagas, o que están sujetos a planes de manejo de bosque nativo conforme a la Ley N° 20.283. El arrendatario que viola estas restricciones puede enfrentar sanciones del SAG que incluyen multas y la obligación de restaurar el estado original del predio, responsabilidades que deben distribuirse claramente en el contrato entre arrendador y arrendatario.
El contrato de arrendamiento agrícola que incluya vivienda para trabajadores agrícolas debe cumplir adicionalmente con las disposiciones del Código del Trabajo sobre vivienda campesina y con los estándares mínimos de habitabilidad establecidos por el Ministerio de Vivienda y Urbanismo. La Ley N° 20.001 sobre peso máximo de carga humana y las normas de seguridad laboral de la Ley N° 16.744 aplicables al sector agrícola también deben considerarse al regular las obligaciones del arrendatario respecto de los trabajadores que contrate para explotar el predio.
Common Mistakes to Avoid in Your Agricultural Land Lease Agreement Chile (Contrato de Arrendamiento Agrícola)
El error más grave en el Contrato de Arrendamiento Agrícola en Chile es no inscribirlo en el Conservador de Bienes Raíces, lo que deja al arrendatario sin protección frente a la venta del predio a un tercero. Si el arrendador vende el predio arrendado, el nuevo propietario puede exigir al arrendatario la restitución del predio, destruyendo la inversión realizada en plantaciones, sistemas de riego y mejoras. La inscripción en el Conservador de Bienes Raíces es el único mecanismo que protege al arrendatario frente a cambios de dominio conforme al artículo 1962 del Código Civil.
No verificar los derechos de aprovechamiento de aguas del predio antes de firmar el contrato es un error que puede hacer inviable la explotación agrícola. En muchas zonas de Chile, especialmente en las regiones semiáridas del norte y centro del país, el acceso al agua es el factor limitante de la producción agrícola. Si los derechos de agua no están inscritos, son insuficientes para los cultivos planificados, están sujetos a disputas con otros usuarios, o han caducado por falta de ejercicio conforme a las modificaciones de la Ley N° 21.435, el arrendatario asume un riesgo agrícola no cuantificado.
No detallar las obligaciones de mantenimiento del predio y sus instalaciones, especificando quién asume qué gastos, genera los conflictos más frecuentes al término del arrendamiento. Sin un inventario inicial detallado y sin cláusulas claras sobre mantenimiento, tanto arrendador como arrendatario reclaman al término que el estado del predio es responsabilidad del otro. El levantamiento fotográfico y escrito del estado inicial del predio, adjunto al contrato como protocolo de entrega, es la mejor prevención para estos conflictos.
Pactar rentas sin mecanismo de reajuste en contratos de larga duración erosiona el valor real de la renta para el arrendador. Con una inflación histórica promedio de 3-5% anual en Chile, una renta fija pactada por cinco años sin reajuste puede perder entre 15% y 25% de su valor real al término del contrato. La indexación a la Unidad de Fomento (UF) o al IPC del INE es la práctica estándar en arrendamientos agrícolas chilenos de mediano y largo plazo.
Sources & Citations
Statutory citations link to official government sources.
- Ley 18.101AR official
- Ley 21.461AR official
- Ley 21.435AR official
- Ley 18.755AR official
- Ley 18.455AR official
- Ley 19.300AR official
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Forms Legal. (2026). Agricultural Land Lease Agreement Chile (Contrato de Arrendamiento Agrícola) (Chile) [Legal document template]. Forms Legal. https://forms-legal.com/chile/real-estate/leases/agricultural-land-lease-agreement-chile
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El Decreto Ley N°993 de 1975 sobre Arrendamiento de Predios Rústicos no establece un plazo mínimo fijo para el contrato de arrendamiento agrícola en Chile, a diferencia de lo que ocurre con el arrendamiento de viviendas. Las partes tienen libertad para acordar el plazo que mejor se adapte a sus necesidades productivas. En la práctica, los plazos más comunes en el sector agrícola chileno son: contratos de temporada de 3 a 8 meses para cultivos anuales como cereales, hortalizas y legumbres; contratos de mediano plazo de 3 a 5 años para cultivos que requieren varias temporadas para alcanzar plena producción como frutales menores; y contratos de largo plazo de 10 a 25 años para plantaciones de alta inversión como vid para vinos de exportación, nogales, almendros y arándanos, que requieren entre 4 y 8 años para alcanzar plena producción comercial. El plazo del contrato es fundamental para la recuperación de la inversión del arrendatario: si instala un sistema de riego tecnificado por goteo o realiza una plantación frutícola, necesita un plazo suficientemente largo para amortizar dicha inversión antes del término del contrato. El artículo 1961 del Código Civil establece que el arrendamiento de bienes raíces se entiende renovado tácitamente si el arrendatario sigue usando el predio después del plazo de término sin oposición del arrendador, lo que en predios agrícolas puede generar situaciones complejas sobre las condiciones del nuevo período.
El arrendatario agrícola puede realizar mejoras en el predio arrendado en Chile, pero con importantes restricciones que dependen del tipo de mejora y del contrato. Las mejoras necesarias, es decir, aquellas indispensables para la conservación del predio como reparación de canales de riego dañados o reemplazo de cercos deteriorados, pueden ser realizadas por el arrendatario sin autorización previa del arrendador, con derecho a ser reembolsadas al término del arrendamiento conforme al artículo 1936 del Código Civil. Las mejoras útiles, que no son indispensables pero aumentan el valor del predio como instalación de un sistema de riego tecnificado o construcción de una bodega, requieren autorización expresa del arrendador para generar derecho a reembolso. Sin autorización, el arrendatario puede retirar las mejoras desmontables al término del contrato si no causa daño al predio, pero no tiene derecho a reembolso por las que no puede retirar. Las mejoras voluptuarias que solo sirven al gusto del arrendatario sin aumentar el valor del predio no generan ningún derecho a reembolso. El contrato de arrendamiento agrícola debe regular expresamente las mejoras autorizadas, el procedimiento para solicitar autorización de nuevas mejoras, y el mecanismo de valoración de las mejoras realizadas al término del contrato para evitar disputas sobre montos de reembolso.
Si el arrendador vende el predio agrícola durante la vigencia del contrato de arrendamiento, las consecuencias para el arrendatario dependen crucialmente de si el contrato fue o no inscrito en el Conservador de Bienes Raíces. Conforme al artículo 1962 del Código Civil, el arrendamiento inscrito en el Conservador de Bienes Raíces es oponible al nuevo propietario adquirente del predio, quien debe respetar el contrato hasta su vencimiento. En este caso, el arrendatario puede continuar explotando el predio hasta el término del contrato incluso bajo la nueva propiedad, y el nuevo propietario queda subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador original. Si el contrato no fue inscrito, el arrendatario no tiene oponibilidad frente al comprador, y el nuevo propietario puede exigir la restitución del predio con el plazo de desahucio que corresponda según la ley, aunque puede tener responsabilidad de indemnizar al arrendatario por las mejoras realizadas. La situación es especialmente crítica cuando el arrendatario ha realizado inversiones significativas en plantaciones o instalaciones. Por esta razón, la inscripción del contrato en el Conservador de Bienes Raíces es una medida de protección esencial que todo arrendatario agrícola debería adoptar.
La renta en el contrato de arrendamiento agrícola en Chile puede fijarse mediante varios mecanismos según lo acuerden las partes. La modalidad más común para contratos de mediano y largo plazo es la renta en Unidades de Fomento (UF), que mantiene el valor real del arriendo independientemente de la inflación. La UF es una unidad de cuenta administrada por el Banco Central de Chile que se reajusta diariamente según el IPC del mes anterior y es ampliamente usada en contratos inmobiliarios chilenos. Para contratos relacionados con cultivos de exportación, es común pactar la renta en dólares estadounidenses o como un porcentaje del precio de venta de la cosecha producida en el predio, lo que alinea los incentivos del arrendador y el arrendatario respecto de la productividad. En el caso de la mediería o aparcería regulada por los artículos 1976 a 1983 del Código Civil, la renta consiste en una fracción de la cosecha generalmente entre el 20% y el 50% según el tipo de cultivo. Para fijar el monto de la renta en dinero, las partes generalmente contratan una tasación del predio por un tasador rural certificado que determina el valor comercial de arrendamiento conforme al mercado local. La ODEPA del Ministerio de Agricultura publica estadísticas de precios de arrendamiento por tipo de suelo y región que son referencia útil para las negociaciones. En contratos plurianuales, la renta puede ser escalonada, aumentando progresivamente a medida que la producción alcanza su pleno rendimiento.
El arrendatario agrícola en Chile tiene importantes protecciones legales frente al término anticipado unilateral del contrato por parte del arrendador. El arrendador solo puede terminar anticipadamente el contrato si se cumple alguna de las causales expresamente pactadas en el contrato o contempladas en la ley, como el incumplimiento grave del arrendatario. Si el arrendador termina el contrato sin causa legal, el arrendatario tiene derecho a indemnización por todos los perjuicios causados, incluyendo las inversiones realizadas en el predio que no puede recuperar, las ganancias que habría obtenido del cultivo durante el tiempo restante del contrato, y los costos de relocalización y establecimiento en un nuevo predio. Para la restitución del predio al término del contrato, el arrendador debe dar el desahucio con la anticipación pactada en el contrato o, en su defecto, con la anticipación que establece el artículo 1951 del Código Civil según el período de pago de la renta. En contratos de predios agrícolas con plantaciones permanentes, el desahucio debe ser suficientemente anticipado para permitir al arrendatario cosechar la última temporada antes de la restitución. El Decreto Ley N°993 de 1975 establece normas específicas sobre el desahucio en predios rústicos que pueden diferir de las reglas generales del Código Civil, por lo que se recomienda siempre revisar ambas normativas al evaluar una situación de término anticipado.
La posibilidad de subarrendar un predio agrícola en Chile depende de lo que establezca el contrato de arrendamiento: si el contrato prohíbe el subarrendamiento, el arrendatario no puede hacerlo bajo pena de dar causal de término al arrendador. Si el contrato guarda silencio sobre el subarrendamiento, se aplica la regla del artículo 1946 del Código Civil, que permite el subarrendamiento salvo que el arrendador lo haya prohibido o que la naturaleza del contrato lo impida. En el sector agrícola chileno, la práctica del subarrendamiento es relativamente común en predios de gran extensión donde el arrendatario principal subcontrata la explotación de parcelas específicas a agricultores locales. Sin embargo, el subarrendamiento no libera al arrendatario original de sus obligaciones frente al arrendador: el arrendatario sigue siendo responsable directo ante el arrendador por el pago de la renta y el cumplimiento de todas las obligaciones del contrato original, respondiendo por los actos y omisiones del subarrendatario. El subarrendamiento que suponga un cambio en el uso o destino del predio puede configurar incumplimiento del contrato original aunque no esté expresamente prohibido. En caso de término del contrato principal, el subarrendamiento queda automáticamente sin efecto conforme al artículo 1969 del Código Civil.
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