Contrato de Arrendamiento de Oficina Chile
Conforme al Código Civil Arts. 1915–1945
CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE OFICINA
Código Civil Arts. 1915–1945 — Arrendamiento Comercial
PRIMERO: PARTES CONTRATANTES
ARRENDADOR:
Nombre / Razón Social: [Nombre Arrendador]
RUT: [RUT Arrendador]
Domicilio: [Domicilio Arrendador]
Representante Legal: [Representante Arrendador]
ARRENDATARIO:
Nombre / Razón Social: [Nombre Arrendatario]
RUT: [RUT Arrendatario]
Domicilio Comercial: [Domicilio Arrendatario]
Representante Legal: [Representante Arrendatario]
SEGUNDO: OBJETO DEL CONTRATO
El arrendador da en arrendamiento al arrendatario, conforme al Artículo 1915 del Código Civil, la siguiente oficina: [Descripción Oficina], Rol de Avalúo SII: [Rol de Avalúo]. El presente contrato constituye un arrendamiento comercial (arrendamiento de predio urbano con destino comercial/profesional) regido exclusivamente por los Artículos 1915 a 1945 del Código Civil y, en lo aplicable, por el Código de Comercio, quedando expresamente excluido del ámbito de aplicación de la Ley N° 18.101/1982 sobre Arrendamiento de Predios Urbanos Residenciales.
TERCERO: CONDICIÓN DE ENTREGA Y PERÍODO DE HABILITACIÓN
La oficina es entregada al arrendatario en condición de [Condición de Entrega], conforme al Artículo 1924 del Código Civil que obliga al arrendador a entregar la cosa en estado de servir para el uso convenido. Período de habilitación: [Período de Habilitación]. Las obras de habilitación que el arrendatario realice en la oficina requerirán, en caso de modificaciones estructurales, el correspondiente permiso de la Dirección de Obras Municipales conforme a la OGUC (DS 47/1992).
CUARTO: PLAZO Y RENTA
El presente contrato tendrá una vigencia de [Plazo Contrato], a contar del [Fecha Inicio]. La renta mensual de arrendamiento es de [Renta Mensual], pagadera el día [Día de Pago] de cada mes, mediante factura electrónica (Ley 20.727) emitida por el arrendador conforme a los requisitos del SII. Los gastos comunes del edificio serán de cargo del [Gastos Comunes], conforme a la Ley N° 21.442/2022 de Copropiedad Inmobiliaria.
El arrendatario no podrá subarrendar la oficina ni ceder el presente contrato sin autorización escrita del arrendador, conforme al Artículo 1946 del Código Civil.
QUINTO: GARANTÍA
En garantía del fiel cumplimiento de las obligaciones del presente contrato, el arrendatario constituye a favor del arrendador la siguiente garantía: [Garantía]. La garantía podrá hacerse efectiva ante el incumplimiento de cualquier obligación contractual del arrendatario, incluyendo el no pago de rentas, daños al inmueble y gastos comunes impagos.
SEXTO: OBLIGACIONES DE LAS PARTES
Son obligaciones del arrendador: (a) entregar la oficina en la condición convenida (Art. 1924 CC); (b) mantener al arrendatario en el goce pacífico durante la vigencia del contrato (Art. 1927 CC); (c) efectuar las reparaciones mayores que no sean consecuencia de mal uso del arrendatario; y (d) emitir facturas electrónicas mensuales conforme a la normativa del SII.
Son obligaciones del arrendatario: (a) pagar la renta y gastos comunes oportunamente; (b) usar la oficina exclusivamente para los fines comerciales o profesionales pactados; (c) conservar la oficina en buen estado (Art. 1937 CC); (d) respetar el reglamento del edificio y las normas del Comité de Administración del condominio; (e) no realizar modificaciones sin autorización escrita; y (f) restituir la oficina al término del contrato en el estado en que fue recibida, salvo el deterioro natural por uso legítimo.
SÉPTIMO: TÉRMINO ANTICIPADO Y PENALIDADES
El término anticipado del contrato por voluntad unilateral del arrendatario antes del vencimiento del plazo pactado dará derecho al arrendador a exigir una indemnización equivalente a los meses de renta que resten hasta el término del plazo pactado, o a la suma equivalente a 3 meses de renta, lo que sea mayor. El arrendador podrá poner término al contrato por incumplimiento grave del arrendatario, sin perjuicio de las acciones indemnizatorias que correspondan conforme a los Artículos 1555 y siguientes del Código Civil.
OCTAVO: LEY APLICABLE Y JURISDICCIÓN
El presente contrato se rige por los Artículos 1915 a 1945 del Código Civil de Chile y, en lo mercantil, por el Código de Comercio. Cualquier controversia entre las partes que no sea resuelta de común acuerdo será sometida a los Juzgados de Letras Civiles competentes, o a arbitraje ante el Centro de Arbitraje y Mediación de Santiago (CAM Santiago) si así lo acuerdan las partes por escrito.
FIRMAS
En [Ciudad de Firma], a [Fecha de Firma], firman las partes en dos ejemplares del mismo tenor y valor, quedando uno en poder de cada contratante.
ARRENDADOR:
[Nombre Arrendador]
RUT: [RUT Arrendador]
Representante: [Representante Arrendador]
Firma: _________________________
ARRENDATARIO:
[Nombre Arrendatario]
RUT: [RUT Arrendatario]
Representante: [Representante Arrendatario]
Firma: _________________________
Arrendador / Representante Legal
________________
Signature
Arrendatario / Representante Legal
________________
Signature
Qué es Contrato de Arrendamiento de Oficina Chile
El Contrato de Arrendamiento de Oficina en Chile es el acuerdo, regido por los artículos 1915 a 1945 del Código Civil, mediante el cual el arrendador cede el uso de un espacio de oficina destinado a actividad profesional o administrativa a cambio de una renta. Recoge la renta, fianza, duración, obligaciones de mantenimiento y plazos de preaviso entre arrendador y arrendatario.
El mercado inmobiliario de oficinas en Chile se concentra en Santiago, con los principales submercados ubicados en el Distrito Central de Negocios (DCN), Providencia, Las Condes, Vitacura y Huechuraba. Los edificios de oficinas se clasifican en Clase A, B y C según sus estándares constructivos y de equipamiento. Los edificios Clase A en el sector Nueva Las Condes (denominado «Sanhattan») y en El Golf, Las Condes, dominan el mercado corporativo y ofrecen habitualmente seguridad las 24 horas, servicios de administración de edificio, estacionamientos subterráneos y certificación de eficiencia energética LEED (Leadership in Energy and Environmental Design). La Ley de Copropiedad Inmobiliaria (Ley 21.442 de 22 de febrero de 2022) rige la relación entre los propietarios de unidades de oficina y la administración del condominio en edificios bajo régimen de copropiedad, con los gastos comunes administrados por el Comité de Administración.
El Artículo 1924 del Código Civil obliga al arrendador a entregar la oficina en condiciones aptas para el uso profesional convenido. En el contexto del arrendamiento moderno de oficinas, esto implica entregar la unidad en obra gruesa terminada (estructura con infraestructura mecánica y eléctrica básica pero sin terminaciones interiores) o en condición llave en mano (habilitada y lista para su uso inmediato), según lo pactado. El Servicio de Impuestos Internos (SII) asigna a cada unidad de oficina un rol de avalúo para efectos del impuesto territorial (contribuciones de bienes raíces), y el Conservador de Bienes Raíces (CBR) mantiene los registros de titularidad del dominio. La Dirección de Obras Municipales (DOM) de cada municipio clasifica los edificios de oficinas conforme a la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones (OGUC, DS 47/1992) y emite los certificados de recepción definitiva de obra que confirman el estado legal de construcción del edificio.
En materia tributaria, el arrendamiento de oficinas está sujeto al Impuesto al Valor Agregado (IVA) del 19% cuando el arrendador es un contribuyente de IVA conforme al Decreto Ley 825/1974, lo que implica que el arrendatario comercial debe recibir facturas electrónicas mensuales del arrendador a través del sistema de Documentos Tributarios Electrónicos (DTE) del SII. La renta de arrendamiento de oficina constituye un gasto necesario para producir la renta del arrendatario, deducible bajo el Artículo 31 del Decreto Ley 824/1974 (Ley sobre Impuesto a la Renta), con respaldo en el contrato de arrendamiento escrito y las facturas electrónicas correspondientes.
Cuándo necesitas Contrato de Arrendamiento de Oficina Chile
El Contrato de Arrendamiento de Oficina en Chile es necesario cada vez que una persona natural o jurídica — SpA, SRL, SA, EIRL, estudio de abogados, estudio contable, empresa tecnológica, asesor financiero o profesional con título habilitante (médico, dentista, arquitecto, ingeniero) — requiere un espacio comercial formal para el desarrollo de sus actividades profesionales.
El contrato resulta indispensable para el registro del domicilio comercial ante el Servicio de Impuestos Internos (SII). El Formulario de Inicio de Actividades del SII exige declarar un domicilio comercial acreditado mediante contrato de arrendamiento o título de dominio. Numerosas empresas chilenas se constituyen con su dirección principal en una oficina arrendada, y el contrato sirve como evidencia documental del establecimiento físico de la empresa ante el SII y los organismos reguladores.
Un contrato de arrendamiento escrito es necesario para obtener la patente municipal de funcionamiento comercial, industrial o de servicios. Bajo el Decreto Ley 3.063/1979, la patente municipal exige acreditar el derecho a ocupar el local comercial — el contrato de arrendamiento es el documento habitual para este propósito. El contrato de arrendamiento también satisface el requisito de registro del lugar de trabajo ante la Dirección del Trabajo (inicio de actividades laborales) cuando el arrendatario emplea personal en la oficina.
Para efectos tributarios, la renta de arrendamiento de oficina es un gasto necesario para producir la renta (gasto necesario) del arrendatario, deducible bajo el Artículo 31 del Decreto Ley 824/1974, siempre que el arrendador emita facturas electrónicas válidas a través del sistema DTE del SII y exista un contrato de arrendamiento escrito como respaldo. Las sucursales de empresas extranjeras que se establecen en Chile bajo el Artículo 447 del Código de Comercio (agencias de empresas extranjeras) requieren un contrato de arrendamiento de oficina como documento para la inscripción en el Registro de Comercio del Conservador de Bienes Raíces.
En el contexto de los proyectos de inversión extranjera directa, los inversionistas que ingresan al mercado chileno bajo el Decreto Ley 600/1974 (Estatuto de la Inversión Extranjera, hoy reemplazado por la Ley N° 20.848) o a través de la agencia de inversión InvestChile deben acreditar un establecimiento físico en Chile, para lo cual el contrato de arrendamiento de oficina es el documento de referencia.
Qué incluir en tu Contrato de Arrendamiento de Oficina Chile
Un Contrato de Arrendamiento de Oficina válido en Chile debe incluir los siguientes elementos esenciales para proteger los derechos de arrendador y arrendatario, garantizar el cumplimiento tributario ante el SII y ser oponible ante los Juzgados de Letras Civiles o el Centro de Arbitraje y Mediación de Santiago (CAM Santiago).
Identificación de las Partes: Nombre legal completo, RUT (SII) y domicilio del arrendador y del arrendatario. Para personas jurídicas, incluir el tipo societario (SpA, SRL, SA, EIRL), el número de inscripción en el Registro de Comercio del Conservador de Bienes Raíces (CBR) y los datos del representante legal con facultades suficientes. El RUT de ambas partes es indispensable para la emisión de las facturas electrónicas mensuales a través del sistema DTE del SII.
Descripción del Inmueble: Nombre del edificio y dirección, piso, número de unidad, superficie total en metros cuadrados (m²) y descripción de los espacios incluidos (oficinas privadas, salas de reuniones, área de recepción, cocina, baños). Referencia al número de inscripción en el CBR y al rol de avalúo del SII. Confirmación de que la unidad cuenta con el certificado de recepción definitiva emitido por la Dirección de Obras Municipales (DOM), conforme a la OGUC (DS 47/1992).
Condición de Entrega: Si la oficina se entrega en obra gruesa terminada (sin terminaciones interiores), habilitación básica o llave en mano. Para entregas en obra gruesa, es práctica comercial estándar en Chile pactar un período de habilitación (período de habilitación) al inicio del contrato, con renta gratuita o reducida durante el cual el arrendatario puede realizar las obras de habilitación interior.
Plazo y Renta: Duración del contrato (habitualmente de 1 a 5 años para oficinas privadas), fechas de inicio y término, renta mensual en Unidades de Fomento (UF) o pesos chilenos (CLP), cláusula de reajuste, fecha de pago y cuenta bancaria del arrendador. Cláusula de término anticipado con multa (generalmente de 2 a 6 meses de renta) para compensar al arrendador por el período de vacancia.
Gastos Comunes: Distribución de los gastos comunes bajo la Ley de Copropiedad Inmobiliaria (Ley 21.442 de 2022), con los componentes del cargo de servicios del edificio (seguridad, aseo, mantención de ascensores, seguro del edificio) y la asignación de estacionamientos. La distinción entre gastos comunes ordinarios y extraordinarios es relevante para determinar cuáles son de cargo del arrendatario.
Subarriendo y Cesión: Si el arrendatario puede subarrendar o ceder el contrato — habitualmente restringido sin consentimiento escrito previo del arrendador conforme al Artículo 1946 del Código Civil.
Habilitación y Mejoras: Derechos a instalar tabiques, cableado estructurado, señalética y tratamiento acústico. Destino de las mejoras al término del contrato conforme al Artículo 1936 del Código Civil.
Ley Aplicable y Tribunal Competente: Los Artículos 1915 a 1945 del Código Civil, con las controversias sometidas a los Juzgados de Letras Civiles del domicilio del inmueble o, para arriendos de alto valor, a arbitraje ante el CAM Santiago bajo el reglamento de arbitraje del Centro. Forms-legal.com ofrece esta plantilla de Contrato de Arrendamiento de Oficina Chile como referencia estructurada. Los contratos de arrendamiento de oficina de alto valor deben ser revisados por un abogado habilitado con experiencia en el mercado inmobiliario comercial de Santiago. Los usuarios de forms-legal.com pueden descargar este documento de forma gratuita en formato PDF o DOCX, completar los campos del formulario guiado y obtener un documento listo para firma.
Fuentes y Citas
Las citas legales enlazan a fuentes oficiales del gobierno.
- Ley 21.442AR official
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Preguntas Frecuentes
Sí. Una oficina arrendada puede utilizarse como domicilio comercial registrado ante el Servicio de Impuestos Internos (SII) en Chile. El proceso de Inicio de Actividades del SII (disponible en el portal web sii.cl) exige declarar un domicilio comercial, que puede ser una dirección arrendada respaldada por un contrato de arrendamiento escrito. El SII puede solicitar documentación del derecho a usar la dirección durante una fiscalización bajo el Artículo 8 bis del Código Tributario (DFL 830/1974). Numerosas empresas nuevas (SpA, SRL, EIRL) se constituyen con domicilios en oficinas arrendadas, incluidas las direcciones de domicilio virtual ofrecidas por proveedores especializados que arriendan direcciones bajo contratos de arrendamiento del Código Civil. El SII ha aplicado medidas de cumplimiento contra los denominados «domicilios fantasma» — direcciones donde no se desarrolla actividad comercial real — por lo que las empresas deben asegurarse de que la dirección declarada refleje el lugar donde realmente ejercen sus actividades. La Municipalidad también exige el domicilio comercial para la inscripción de la patente municipal bajo el Decreto Ley 3.063/1979.
Los gastos comunes en edificios de oficinas en Chile son los costos de mantención y operación de las áreas y servicios compartidos del condominio — ascensores, vestíbulos, pasillos, estacionamientos, seguridad, aseo, iluminación de áreas comunes, jardines, honorarios de administración del edificio y seguro del edificio. Conforme a la Ley de Copropiedad Inmobiliaria (Ley 21.442 de 22 de febrero de 2022), los gastos comunes en los condominios se distribuyen entre los propietarios de unidades en proporción a la alícuota de cada unidad, calculada en función de la superficie de la unidad como porcentaje de la superficie total del edificio. En los contratos de arrendamiento de oficinas, los gastos comunes habitualmente se traspasan al arrendatario, ya sea como cargo separado o incorporado a la renta. Muchos contratos de arrendamiento de oficinas en Chile distinguen entre gastos comunes ordinarios (gastos mensuales regulares: seguridad, aseo, ascensores, servicios básicos) y gastos comunes extraordinarios (aportes especiales para gastos de capital: reemplazo de techumbre, modernización de ascensores, refuerzo sísmico). El Comité de Administración del condominio gestiona el edificio y publica cuentas mensuales para los propietarios de unidades. El contrato de arrendamiento debe especificar qué componentes de los gastos comunes son de cargo del arrendatario, establecer un mecanismo de acreditación de los montos devengados y determinar la consecuencia del impago de gastos comunes.
El período de habilitación en un contrato de arrendamiento de oficina en Chile es un plazo acordado contractualmente — habitualmente de uno a cuatro meses — al inicio del contrato durante el cual el arrendatario puede ocupar la oficina para instalar la habilitación interior (tabiques, cableado estructurado, mobiliario, iluminación, sistemas de climatización) antes de iniciar operaciones comerciales, sin pago de renta o con renta reducida. Esta práctica es estándar en los arrendamientos de oficinas Clase A y Clase B en Chile cuando el arrendador entrega la obra gruesa terminada — es decir, la estructura con infraestructura mecánica y eléctrica básica pero sin terminaciones interiores, cielorrasos ni pisos. La justificación económica del período de habilitación es que el arrendatario no puede desarrollar actividades durante las obras y no debería soportar el costo total de la renta durante el período de construcción. El período de habilitación se negocia como parte de los términos comerciales globales del arriendo — en el competitivo mercado de oficinas Clase A de Santiago (Sanhattan, El Golf), en condiciones de mercado favorables al arrendatario, los arrendadores pueden ofrecer períodos de habilitación de dos a seis meses, más una contribución a la habilitación expresada en UF/m² (aporte del arrendador a la habilitación). Las obras que impliquen modificaciones estructurales o cambios en las instalaciones del edificio requieren permiso de la DOM bajo la OGUC (DS 47/1992), y el arrendatario es responsable de obtener los permisos correspondientes.
El subarriendo de espacio de oficina en Chile requiere consentimiento escrito previo del arrendador conforme al Artículo 1946 del Código Civil, que prohíbe al arrendatario subarrendar el bien arrendado sin autorización expresa. La mayoría de los contratos de arrendamiento de oficinas en Chile restringen explícitamente el subarriendo y exigen que el arrendatario obtenga aprobación escrita previa antes de celebrar cualquier acuerdo de subarriendo. El subarriendo es distinto de una licencia o acuerdo de uso compartido — algunos arrendatarios de pisos completos de oficinas en Santiago han estructurado arreglos de coworking o desk-sharing con terceros como licencias comerciales (en lugar de subarriendos), argumentando que las licencias no transfieren la posesión exclusiva de un espacio definido y, por tanto, no constituyen subarriendo bajo el Artículo 1946 del Código Civil. Los Juzgados de Letras Civiles han examinado estos arreglos por su sustancia y no por su denominación — si en la práctica otorgan uso exclusivo de áreas definidas a terceros, los tribunales los han calificado como subarriendos con independencia del nombre empleado. Cuando el subarriendo está autorizado, el arrendatario primario mantiene plena responsabilidad frente al arrendador por todas las obligaciones del contrato — el subarrendatario no tiene relación contractual directa con el arrendador.
Los contratos de arrendamiento de oficinas en Santiago y las principales ciudades chilenas se denominan prácticamente de manera universal en Unidades de Fomento (UF) en lugar de pesos chilenos (CLP). La UF es una unidad indexada a la inflación y ajustada diariamente por el Servicio de Impuestos Internos (SII), creada en 1967 específicamente para proteger las obligaciones financieras de largo plazo contra la inflación históricamente elevada en Chile. Para contratos de arrendamiento de un año o más, la denominación en UF ajusta automáticamente la renta nominal en CLP cada mes según el Índice de Precios al Consumidor (IPC) publicado por el Instituto Nacional de Estadísticas (INE), preservando el valor real del ingreso del arrendador sin necesidad de renegociar el contrato. Los edificios Clase A en Sanhattan y El Golf en Las Condes cotizan habitualmente la renta en UF/m² por mes — los rangos varían significativamente según el submercado, el nivel del piso y la categoría del edificio, y ambas partes deben verificar las tarifas vigentes de mercado a través de un corredor de propiedades comerciales habilitado ante el Ministerio de Vivienda y Urbanismo (MINVU). Cuando la renta se denomina en UF, el pago mensual en CLP se calcula multiplicando la renta en UF por el tipo de cambio UF-CLP oficial del SII publicado para la fecha de pago, disponible en el sitio web del SII (www.sii.cl). Esta metodología de pago está regulada por la Ley N° 17.761/1972 que establece el régimen de la Unidad de Fomento.
Esta plantilla se proporciona únicamente con fines informativos y no constituye asesoramiento jurídico. Las leyes varían según la jurisdicción y cambian con el tiempo. Consulte a un abogado cualificado para obtener asesoramiento específico para su situación.Aviso legal completo
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