Contrato de Arrendamiento de Terreno Agrícola Chile

El Contrato de Arrendamiento de Terreno Agrícola en Chile es el acuerdo, regido por el Decreto Ley 993 de 1975 sobre predios rústicos y el artículo 1935 del Código Civil, mediante el cual el propietario cede el uso de un terreno destinado a la actividad agrícola o ganadera a cambio de una renta. Recoge la renta, fianza, duración, obligaciones de mantenimiento y plazos de preaviso entre arrendador y arrendatario.

El DL 993 de 1975 — dictado durante el gobierno militar y aún vigente con modificaciones — constituye el estatuto especial que rige el arrendamiento de predios rústicos en Chile, desplazando en gran medida las normas generales del Código Civil. El Art. 1 del DL 993 define el predio rústico como el inmueble situado fuera del radio urbano, apto para el aprovechamiento agropecuario o forestal. El DL 993 exige que el contrato de arrendamiento de predios rústicos conste por escrito y sea inscrito en el Conservador de Bienes Raíces competente para ser oponible a terceros — requisito fundamental cuando el arrendatario necesita acceder a créditos del Banco Estado, INDAP (Instituto de Desarrollo Agropecuario) o Corfo para financiar la explotación del predio.

El Instituto de Desarrollo Agropecuario (INDAP) — organismo del Ministerio de Agricultura bajo la Ley 18.910/1990 — ofrece créditos y subsidios a pequeños agricultores que explotaran predios arrendados conforme al DL 993. Para acceder a los beneficios de INDAP, el arrendatario debe acreditar la existencia del contrato inscrito en el Conservador de Bienes Raíces y su calidad de agricultor usuario conforme al Artículo 2 de la Ley 18.910. El Servicio Agrícola y Ganadero (SAG) — bajo la Ley 18.755/1988 — regula las actividades agropecuarias en el predio arrendado, incluyendo el uso de productos fitosanitarios, el manejo de residuos agrícolas y el bienestar animal.

En materia de agua, el Código de Aguas (DFL 1.122/1981) establece que los derechos de aprovechamiento de aguas son independientes de la propiedad del suelo y pueden ser objeto de arrendamiento separado. El contrato de arrendamiento del terreno agrícola debe especificar si incluye el uso de derechos de agua inscritos en el Conservador de Bienes Raíces y en la Dirección General de Aguas (DGA), o si el arrendatario debe gestionar por separado su acceso al agua para riego. La Ley 21.435 de 2022 de Reforma al Código de Aguas introdujo nuevas reglas sobre prioridad de usos del agua y funciones de la DGA relevantes para la planificación de la explotación agrícola.

El Código Civil Art. 1935 establece la obligación del arrendatario de usar el predio según su destino natural — la explotación agropecuaria — y de conservarlo en buenas condiciones de cultivo al término del arrendamiento. El arrendatario está obligado a no realizar en el predio obras que deterioren su calidad agronómica, a mantener las obras de drenaje y riego, los cercos y caminos internos, y a cumplir con las normas medioambientales aplicables a la actividad agrícola. La Ley 19.300 de 1994 sobre Bases Generales del Medio Ambiente y sus reglamentos imponen obligaciones de protección de suelos, cursos de agua y biodiversidad en el desarrollo de actividades agropecuarias.

El Contrato de Arrendamiento de Terreno Agrícola Chile se requiere cuando el propietario de un predio rústico — ubicado en las regiones agrícolas de Chile, desde la Región de Coquimbo hasta la Región de Los Lagos, pasando por las zonas frutícolas de O'Higgins, Maule, Ñuble y Biobío, los valles vitivinícolas de Maipo, Colchagua y Casablanca, y las zonas ganaderas de la Araucanía y Los Ríos — desea cederlo en arriendo para su explotación productiva.

El contrato es necesario cuando agricultores que no poseen tierra propia desean acceder al uso de predios para cultivos anuales (trigo, maíz, papa, remolacha), frutales (uva, manzana, kiwi, cerezas, arándanos), actividades ganaderas o forestales. Según el VII Censo Nacional Agropecuario y Forestal de 2021 del INE, aproximadamente el 18% de las explotaciones agrícolas chilenas operan sobre predios arrendados, lo que da cuenta de la relevancia económica de este instrumento en el sector.

El contrato es indispensable para que el arrendatario pueda acceder a financiamiento de INDAP, Banco Estado Microempresas o entidades financieras privadas para capitalizar la explotación del predio — ya que los prestamistas exigen el contrato inscrito en el Conservador de Bienes Raíces como garantía del derecho de explotación. Sin contrato inscrito, el arrendatario no puede prender ni ceder sus derechos como respaldo crediticio.

Se requiere cuando empresas agroindustriales, exportadoras de fruta o cooperativas agrícolas arriendan predios para asegurar el suministro de materia prima para sus plantas de proceso. En estos casos, los contratos suelen ser de mediano a largo plazo (5 a 20 años), con cánones en UF para proteger al arrendador de la inflación y con inversiones del arrendatario en mejoras del predio (plantaciones frutales, sistemas de riego tecnificado, invernaderos) que deben regularse cuidadosamente respecto de la propiedad de las mejoras al término del contrato.

Finalmente, el contrato es necesario para efectos tributarios: el canon de arrendamiento de predios agrícolas está sujeto al Impuesto de Primera Categoría según el Art. 20 N° 1 de la Ley de Renta (DL 824/1974), y tanto el arrendador como el arrendatario deben documentar la relación contractual para efectos de sus respectivas declaraciones anuales ante el SII.

Un Contrato de Arrendamiento de Terreno Agrícola válido en Chile conforme al DL 993/1975 debe contener los elementos que lo hagan oponible a terceros y protejan los intereses de arrendador y arrendatario durante la explotación del predio.

Identificación de las Partes: Nombre completo o razón social, RUT, domicilio y datos de contacto del arrendador y arrendatario. Para personas jurídicas, identificar al representante legal con poder suficiente e indicar el nombre de la sociedad, RUT, tipo societario (SpA, SRL, SA, cooperativa) y escritura social inscrita en el Registro de Comercio correspondiente.

Descripción del Predio Rústico: Nombre del predio, ubicación (comuna, provincia, región), superficie total en hectáreas, rol de avalúo del SII, número de inscripción de dominio en el Conservador de Bienes Raíces, linderos norte, sur, oriente y poniente, y descripción de las mejoras existentes (casas patronales, bodegas, establos, invernaderos, sistemas de riego, pozos de agua). Adjuntar plano o croquis si está disponible.

Derechos de Agua: Descripción detallada de los derechos de aprovechamiento de aguas incluidos en el arrendamiento — derechos consuntivos o no consuntivos, superficiales o subterráneos, permanentes o eventuales, inscritos en el Conservador de Bienes Raíces y en la DGA conforme al Código de Aguas DFL 1.122/1981. Indicar si el arrendatario debe obtener derechos de agua adicionales por su cuenta y costo.

Destino del Predio: Descripción de las actividades agropecuarias autorizadas — tipos de cultivos, especie ganadera, actividad forestal o frutícola — y prohibiciones expresas sobre usos que puedan deteriorar la calidad del suelo, contaminar cursos de agua o infringir la Ley 19.300 del Medio Ambiente.

Canon de Arrendamiento: Monto del canon periódico (mensual, semestral o anual) expresado en UF (Unidades de Fomento conforme a la Ley 18.010) o en CLP, fecha de pago, modalidad de pago (transferencia bancaria, cheque) y reajuste. La expresión en UF protege al arrendador de la inflación y es práctica habitual en arrendamientos agrícolas de mediano y largo plazo.

Mejoras e Inversiones: Regulación de las mejoras que el arrendatario puede realizar en el predio — plantaciones frutales, sistemas de riego tecnificado, construcciones — incluyendo si requieren autorización previa del arrendador, si quedan en beneficio del predio al término del contrato sin indemnización al arrendatario, o si el arrendador debe reembolsar su valor. El DL 993/1975 regula los derechos del arrendatario sobre mejoras en ciertos casos.

Obligaciones de Conservación: Obligación del arrendatario de mantener el predio en buenas condiciones agronómicas, conservar cercos y deslindes, mantener canales y obras de drenaje, y cumplir con las normas del SAG sobre sanidad vegetal y animal (Ley 18.755/1988). Prohibición expresa de talar bosque nativo sin autorización de CONAF conforme a la Ley 20.283/2008.

Plazo e Inscripción: Plazo del contrato (mínimo recomendado 3 años para cultivos anuales; 10 a 20 años para plantaciones frutales), condiciones de renovación, plazo de aviso para no renovar, y obligación de inscribir el contrato en el Conservador de Bienes Raíces para oponibilidad a terceros conforme al DL 993/1975.

Forms-legal.com pone a disposición este modelo de Contrato de Arrendamiento de Terreno Agrícola Chile para agricultores y propietarios de predios rústicos. Dado que las condiciones del predio, el tipo de explotación y los derechos de agua son altamente variables, se recomienda asesoría de un Abogado y un agrónomo antes de suscribir el contrato, especialmente para predios con plantaciones de alto valor. Los usuarios de forms-legal.com pueden descargar este documento de forma gratuita en formato PDF o DOCX, completar los campos del formulario guiado y obtener un documento listo para firma.