Contrato de Arrendamiento de Temporada Chile

El Contrato de Arrendamiento de Temporada en Chile es el acuerdo, regido por el artículo 2 N° 2 de la Ley 18.101 de 1982 y el artículo 1916 del Código Civil, mediante el cual el arrendador cede el uso de un inmueble por una temporada determinada, como el período estival, a cambio de una renta. Recoge la renta, fianza, duración, obligaciones de mantenimiento y plazos de preaviso entre arrendador y arrendatario.

El marco legal general del arrendamiento de inmuebles en Chile descansa en el Código Civil, Título XXVI del Libro IV (Arts. 1915–2021), que regula las obligaciones recíprocas del arrendador y arrendatario. El arrendador tiene la obligación de entregar el inmueble en condiciones habitables y con todos los muebles y enseres descritos en el inventario (Código Civil Art. 1924 y 1938). El arrendatario está obligado a cuidar el inmueble y su mobiliario como buen padre de familia, a pagar la renta en los términos convenidos, y a restituir el bien al término del período de temporada en las mismas condiciones en que lo recibió, salvo deterioro normal por uso (Código Civil Art. 1947).

La Ley 21.461 de 2022 — denominada «Ley Devuélveme Mi Casa» — introdujo modificaciones relevantes al régimen de arrendamiento en Chile, estableciendo medidas para agilizar la recuperación de la propiedad por parte del arrendador en casos de mora o incumplimiento. Aunque la Ley 21.461 modifica principalmente la Ley 18.101, sus principios de celeridad en la recuperación del inmueble son aplicables por analogía a los arrendamientos de temporada, especialmente cuando el arrendatario se niega a restituir el inmueble al término del período contratado.

En materia tributaria, los ingresos por arrendamiento de temporada están afectos al Impuesto a la Renta de Primera Categoría bajo el DL 824/1974 cuando el arrendador es contribuyente del giro, y al Impuesto Global Complementario cuando se trata de personas naturales. La Ley 21.210 de 2020 de Modernización Tributaria estableció que los ingresos por arrendamiento de corta estadía gestionados a través de plataformas digitales como Airbnb, Booking.com o similares deben declararse ante el SII conforme a las instrucciones de las Circulares SII N° 18 y 19 de 2021. El SII ha emitido pronunciamientos sobre la calificación tributaria de estos arriendos y las obligaciones de emisión de boletas o facturas según el carácter habitual o no de la actividad.

Las comunas con mayor demanda de arriendo de temporada en Chile incluyen Viña del Mar, Reñaca, La Serena, Coquimbo, Pucón, Villarrica, Puerto Varas y las playas de la Región del Maule y el Biobío. Los Municipios de estas comunas pueden establecer normas complementarias sobre el funcionamiento de inmuebles de arriendo turístico que el contrato debe observar, particularmente en materia de ruidos molestos, límites de ocupantes y reglamentos de condominio bajo la Ley 21.442 de 2022.

El Contrato de Arrendamiento de Temporada Chile se requiere cuando el propietario de una casa, departamento, cabaña o villa amoblada desea arrendar el inmueble durante períodos vacacionales no superiores a tres meses. La Ley 18.101/1982 Art. 2 N° 2 excluye estos contratos de su ámbito de protección especial, lo que significa que la relación queda regida principalmente por el Código Civil y los términos que las partes acuerden en el contrato.

El arrendamiento de temporada es necesario cuando propietarios de segunda vivienda en zonas turísticas — playas del litoral central, zona lacustre de la Araucanía, termas del sur, estaciones de esquí de la Región Metropolitana y de O'Higgins — arriendan sus inmuebles durante la temporada de verano (diciembre–marzo) o invierno (junio–agosto). El contrato escrito es imprescindible para acreditar el período contratado, el monto acordado y las condiciones de uso frente a eventuales conflictos sobre la restitución del inmueble.

Se requiere cuando el propietario gestiona el arriendo directamente o a través de plataformas como Airbnb, Booking.com, Despegar o agencias inmobiliarias locales. En todos los casos, la existencia de un contrato escrito complementa los términos de la plataforma y permite a las partes establecer condiciones específicas no cubiertas por los contratos estándar de estas plataformas — como el inventario detallado del mobiliario, las reglas de la casa (mascotas, fumadores, número máximo de personas), el horario de check-in y check-out, y el depósito de garantía.

El contrato es fundamental cuando el inmueble forma parte de un condominio regulado por la Ley 21.442 de 2022 de Copropiedad Inmobiliaria, ya que el arrendador debe trasladar al arrendatario las obligaciones establecidas en el reglamento de copropiedad — especialmente las normas sobre ruidos molestos, uso de áreas comunes, estacionamientos y horarios. El incumplimiento del reglamento por parte del arrendatario puede generar multas del Comité de Administración que recaen sobre el propietario arrendador.

Finalmente, el contrato de arriendo de temporada es necesario para efectos del seguro del inmueble. La mayoría de las pólizas de seguro de hogar cubren el inmueble durante el período en que el propietario lo ocupa, pero pueden excluir o limitar la cobertura cuando el inmueble es arrendado a terceros sin notificación a la compañía aseguradora. El contrato acredita la existencia del arrendamiento y permite al propietario notificar a su aseguradora y ajustar la cobertura si es necesario.

Un Contrato de Arrendamiento de Temporada válido en Chile debe incluir los elementos esenciales que protejan a arrendador y arrendatario y permitan resolver disputas sobre el uso del inmueble, el inventario y la restitución.

Identificación de las Partes: Nombre completo, RUT o cédula de identidad, domicilio y datos de contacto del arrendador y arrendatario. Si el arrendador actúa a través de una administradora inmobiliaria, identificar a esta con su RUT y el poder que la habilita para suscribir el contrato en nombre del propietario.

Descripción del Inmueble: Dirección completa del inmueble arrendado, incluyendo calle, número, departamento o villa, condominio si corresponde, comuna y región. Indicar el rol de avalúo del SII y el número de inscripción en el Conservador de Bienes Raíces si el arrendador quiere acreditar su calidad de propietario.

Inventario Detallado: Lista completa del mobiliario, electrodomésticos, vajilla, ropa de cama, toallas, equipos de cocina y cualquier otro ítem incluido en el arriendo, con descripción del estado de cada pieza. El inventario debe firmarse por ambas partes al inicio y al término del arrendamiento, y complementarse con registro fotográfico. El Código Civil Art. 1947 hace responsable al arrendatario de los deterioros que excedan el uso normal del bien.

Período de Temporada: Fechas exactas de inicio y término del arrendamiento (día, mes y año), hora de check-in y check-out, y condiciones para prórrogas. La duración no puede exceder tres meses para que el contrato quede excluido de la Ley 18.101/1982 Art. 2 N° 2.

Renta y Modalidad de Pago: Monto total o diario/semanal de la renta en CLP o UF (Unidades de Fomento conforme a la Ley 18.010), modalidad de pago (transferencia bancaria, tarjeta de crédito, efectivo), fecha de pago y penalizaciones por pago tardío. Indicar si el precio incluye IVA y servicios básicos (agua, luz, gas, internet) o si estos se cobran aparte.

Depósito de Garantía: Monto del depósito (usualmente equivalente a una semana o al 10%–20% de la renta total), condiciones para su retención total o parcial en caso de daños o incumplimientos, y plazo para su devolución al término del contrato (generalmente 5 a 10 días hábiles después de constatar el estado del inmueble).

Reglas de Uso: Número máximo de ocupantes, política sobre mascotas, prohibición de fumadores, normas de ruido (especialmente en condominios), restricciones para fiestas o eventos, y cualquier regla del reglamento de copropiedad que el arrendatario deba observar conforme a la Ley 21.442/2022.

Restitución del Inmueble: Procedimiento para la entrega de llaves al término, obligación de limpieza del inmueble antes de la salida, consecuencias económicas del abandono tardío del inmueble, y proceso de revisión del inventario post-salida.

Forms-legal.com ofrece este modelo de Contrato de Arrendamiento de Temporada Chile como herramienta práctica para propietarios y arrendatarios. Para propiedades de alto valor o en condominios con reglamentos complejos, se recomienda asesoría de un Abogado o corredor de propiedades antes de suscribir el contrato. Los usuarios de forms-legal.com pueden descargar este documento de forma gratuita en formato PDF o DOCX, completar los campos del formulario guiado y obtener un documento listo para firma.