Contrato de Arrendamiento Temporal para Turismo Chile

El Contrato de Arrendamiento Temporal para Turismo en Chile es el acuerdo, regido por el artículo 2 N° 1 de la Ley 18.101 de 1982 y la Ley 21.461 de 2022, mediante el cual el arrendador cede el uso de un inmueble amoblado por días o semanas con fines turísticos a cambio de una tarifa. Recoge la renta, fianza, duración, obligaciones de mantenimiento y plazos de preaviso entre arrendador y arrendatario.

El auge de plataformas digitales de hospedaje como Airbnb, Booking.com, Vrbo, Despegar y Cabañas.cl ha transformado el mercado de arrendamiento turístico en Chile. Según datos del Servicio Nacional de Turismo (SERNATUR), Chile recibe más de 4 millones de turistas internacionales anuales, y las plataformas de alojamiento alternativo han capturado una porción significativa de este mercado en destinos como Santiago, Valparaíso, Viña del Mar, Pucón, Puerto Varas, San Pedro de Atacama y Torres del Paine. El contrato de arrendamiento temporal para turismo complementa los términos de estas plataformas y permite a las partes establecer condiciones específicas adaptadas a la propiedad.

El marco jurídico del arrendamiento turístico en Chile combina el Código Civil (Arts. 1915–2021 sobre arrendamiento de cosas), la Ley 18.101/1982 en sus disposiciones generales sobre arrendamiento de inmuebles, la Ley 19.496/1997 de Protección al Consumidor aplicable cuando el arrendador es un proveedor habitual, la Ley 21.442/2022 de Copropiedad Inmobiliaria para propiedades en condominio, y las ordenanzas municipales que las comunas con alta demanda turística pueden imponer sobre el funcionamiento de inmuebles de uso turístico.

En materia tributaria, el SII ha regulado específicamente el tratamiento de los ingresos por arrendamiento de corta estadía a través de plataformas digitales mediante las Circulares N° 18 y 19 de 2021. Estas circulares establecieron que las plataformas digitales están obligadas a informar al SII los ingresos percibidos por sus usuarios chilenos, y que los propietarios que arriendan sus inmuebles a través de estas plataformas deben declarar los ingresos en su renta anual. El SII ha clasificado estas actividades como rentas de Primera Categoría cuando se realizan de forma habitual, lo que implica la emisión de boleta o factura electrónica por cada transacción y el pago de IVA cuando corresponde.

La Ley 21.719 de 2024 sobre Protección de Datos Personales regula el tratamiento de datos que las plataformas y los propietarios recopilan de los huéspedes — nombre, RUT o pasaporte, correo electrónico, datos de pago y preferencias de hospedaje. El propietario que gestiona reservas directamente debe cumplir con las obligaciones de la Ley 21.719, incluyendo la obtención de consentimiento informado para el tratamiento de datos y la implementación de medidas de seguridad para proteger la información de los huéspedes.

El Contrato de Arrendamiento Temporal para Turismo Chile se requiere cuando un propietario, administrador de propiedades o empresa hotelera arrienda un inmueble amoblado a turistas nacionales o extranjeros por períodos de días o semanas. La formalización escrita del contrato es fundamental para establecer los derechos y obligaciones de las partes, especialmente en lo que respecta al uso del inmueble, el inventario, las reglas de la propiedad y las condiciones de restitución.

El arrendamiento temporal con fines turísticos es necesario cuando el propietario gestiona reservas directamente, sin intermediación de plataformas digitales, captando huéspedes a través de redes sociales, sitio web propio, agencias de viaje u otros canales directos. En estos casos, el contrato escrito es el único documento que acredita los términos acordados y protege al propietario en caso de disputas sobre daños, pago o conducta de los huéspedes.

Se requiere cuando el propietario arrienda a través de plataformas como Airbnb pero desea establecer condiciones adicionales no cubiertas por los términos de la plataforma — como el inventario detallado del mobiliario, normas específicas del condominio, restricciones de uso de ciertas áreas, o condiciones particulares de pago. El contrato de arrendamiento temporal para turismo es un complemento al contrato de la plataforma y puede ser exigible ante los tribunales chilenos.

El contrato es indispensable cuando la propiedad se destina exclusivamente al arriendo turístico y el propietario opera como proveedor habitual bajo la Ley 19.496/1997 de Protección al Consumidor. En este caso, el SERNAC puede intervenir en disputas entre el propietario-proveedor y los huéspedes-consumidores, y el contrato debe cumplir con las obligaciones de información y transparencia del Art. 3 y Art. 28 de la Ley 19.496.

Finalmente, el contrato es necesario cuando la propiedad está ubicada en un condominio regulado por la Ley 21.442/2022, donde el reglamento de copropiedad puede imponer restricciones al arriendo turístico — como límites al número de noches al año, requisito de registro previo ante el Comité de Administración, o prohibición de fiestas. El contrato permite trasladar al huésped las obligaciones del reglamento de copropiedad y responsabilizarlo por las multas que su incumplimiento genere.

Un Contrato de Arrendamiento Temporal para Turismo válido en Chile debe incluir los elementos que garanticen una experiencia clara para ambas partes y permitan resolver disputas sobre daños, conducta o incumplimientos.

Identificación de las Partes: Nombre completo o razón social, RUT o número de pasaporte para turistas extranjeros, domicilio y datos de contacto del arrendador y del huésped principal. Si el huésped es extranjero, identificar con número de pasaporte y país de origen conforme a la Ley 21.325 de Migración y Extranjería de 2021.

Descripción del Inmueble y Equipamiento: Dirección completa, tipo de propiedad (casa, departamento, cabaña, villa), número de habitaciones y baños, capacidad máxima de ocupantes, y descripción del equipamiento disponible (cocina equipada, televisión, internet, estacionamiento, piscina, jardín, barbacoa). Referencia al número de rol de avalúo del SII para identificar unívocamente el inmueble.

Período de Hospedaje: Fecha y hora de llegada (check-in) y salida (check-out), condiciones para check-in tardío o early check-out, política de cancelación y penalizaciones por cancelación con menos de 24, 48 o 72 horas de anticipación.

Precio y Modalidad de Pago: Precio total del hospedaje o tarifa diaria en CLP o USD, modalidad de pago aceptada (transferencia bancaria, tarjeta de crédito, efectivo, plataforma digital), política de anticipo o pago total anticipado, y condiciones de devolución en caso de cancelación. Indicar si el precio incluye servicios básicos (agua, luz, gas, internet) o si se cobra consumo adicional.

Depósito de Garantía: Monto del depósito exigido para responder por daños al inmueble o al mobiliario (generalmente equivalente a una noche o al 10%–15% del precio total), condiciones de retención y plazo de devolución tras verificar el estado del inmueble post-salida.

Inventario y Estado del Inmueble: Lista de mobiliario, electrodomésticos y accesorios entregados al huésped, con fotografías del estado al inicio del hospedaje. El huésped debe firmar el inventario al check-in y el propietario debe verificar el estado al check-out para determinar si corresponde retener el depósito conforme al Código Civil Art. 1947.

Reglas de la Propiedad: Número máximo de ocupantes, política sobre mascotas, prohibición de fumar dentro del inmueble, restricciones para fiestas o reuniones con personas externas, horarios de silencio (especialmente en condominios bajo Ley 21.442/2022), normas sobre uso de áreas comunes, disposición de basura y reciclaje, y cualquier instrucción específica sobre el uso de equipos o instalaciones.

Protección de Datos: Cláusula de consentimiento para el tratamiento de datos personales del huésped conforme a la Ley 21.719/2024, especificando la finalidad del tratamiento (gestión de la reserva), las medidas de seguridad implementadas, y el plazo de conservación de los datos.

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