Requerimento de Usucapião Urbano

O Requerimento de Usucapião Urbano é o documento imobiliário usado no Brasil nos termos da Constituição Federal de 1988 — Art. 183 — Usucapião Especial Urbana.

O Art. 183 da CF/1988 estabeleceu a usucapião especial urbana como direito fundamental de natureza social, integrado ao capítulo da política urbana (Título VII, Capítulo II da CF/1988), com o objetivo de garantir o direito à moradia (Art. 6° da CF/1988) para os que exercem posse-moradia sobre imóveis urbanos de terceiros ou sem titulação formal. O Estatuto da Cidade (Lei nº 10.257/2001 — Arts. 9° a 14) regulamentou a usucapião especial urbana, confirmando seus requisitos constitucionais e criando a modalidade coletiva (Art. 10 do Estatuto da Cidade) para ocupações de grande escala.

Diferencia-se das demais modalidades de usucapião por: (a) prazo reduzido de 5 anos — o menor de todas as modalidades individuais; (b) ausência de requisito de justo título ou boa-fé — o possuidor não precisa ter adquirido o imóvel de quem tinha direito de alienar; (c) limitação de área a 250 m² — impedindo uso para propriedades de grande porte; (d) requisito de destinação exclusiva à moradia — uso comercial ou misto não se enquadra no Art. 183 da CF/1988; (e) vedação para quem já seja proprietário de imóvel urbano ou rural — o Art. 183, §1°, da CF/1988 e o Art. 9°, §1°, do Estatuto da Cidade condicionam o benefício à não propriedade de outro imóvel.

O Superior Tribunal de Justiça (STJ), no REsp 1.835.526 e em outros julgados consolidados, firmou que a usucapião especial urbana protege o direito à moradia constitucionalmente garantido, devendo ser interpretada de forma ampliativa no que toca ao conceito de moradia e de forma restritiva apenas nos requisitos negativos (proprietário de outro imóvel). O forms-legal.com disponibiliza modelo completo de Requerimento de Usucapião Urbano para procedimento extrajudicial no CRI e para ação judicial nas Varas Cíveis ou de Registros Públicos dos TJs estaduais.

O Requerimento de Usucapião Urbano no Brasil é necessário nas seguintes situações:

**Morador que Comprou Imóvel sem Escritura Definitiva:** Quando o morador tem apenas contrato particular de compra e venda (gaveteiro) ou promessa de compra e venda sem registro no CRI, e o vendedor faleceu, desapareceu ou se recusa a outorgar escritura definitiva. Com 5 anos de posse-moradia, é possível promover a usucapião especial urbana independentemente da situação do vendedor original.

**Ocupação de Imóvel Abandonado:** Quando o morador ocupa imóvel urbano abandonado pelo proprietário e nele estabelece sua moradia por mais de 5 anos. O STJ (REsp 1.835.526) confirmou que a usucapião especial urbana pode ser reconhecida sobre imóvel cujo proprietário nunca contestou a ocupação — a ausência de oposição pelo prazo legal é suficiente.

**Regularização em Loteamento Irregular:** Quando o loteamento onde o morador reside não foi aprovado pela Prefeitura ou não teve o Registro de Loteamento feito no CRI conforme a Lei nº 6.766/1979 (Lei do Parcelamento do Solo Urbano — Lehmann). Os moradores de loteamentos irregulares com mais de 5 anos de posse podem buscar a usucapião especial urbana individualmente, enquanto a Reurb coletiva (Lei nº 13.465/2017) é processada pela Prefeitura.

**Imóvel Herdado sem Inventário:** Quando os herdeiros de imóvel urbano deixaram de fazer o inventário e arrolamento de bens (Arts. 610 a 673 do CPC/2015) e um dos herdeiros ou terceiro passou a ocupar o imóvel como moradia exclusiva por mais de 5 anos. O STJ (REsp 1.758.946) reconheceu que imóvel em condomínio de herança pode ser objeto de usucapião especial urbana por um dos herdeiros que exerce posse exclusiva para moradia.

**Favela e Comunidade Urbana com Títulos Individuais:** Em favelas regularizadas pela Reurb onde a Prefeitura emitiu termos de legitimação fundiária ou CRF (Certidão de Regularização Fundiária), os moradores que não foram incluídos na regularização coletiva ou que pretendem individualizar sua situação podem buscar a usucapião especial urbana individual perante o CRI ou o TJ estadual.

**Usucapião Familiar (Art. 1.240-A do CC):** Modalidade especial com prazo de apenas 2 anos, para cônjuge ou companheiro que permanece no imóvel urbano após o abandono do lar pelo outro — condição constitucional da moradia familiar protegida pelo Art. 6° e Art. 226 da CF/1988.

O Requerimento de Usucapião Urbano no Brasil deve conter os seguintes elementos essenciais, conforme o Art. 183 da CF/1988, o Art. 1.240 do CC e os Arts. 9° a 14 do Estatuto da Cidade:

**Qualificação do Requerente e Prova de Não Ser Proprietário de Outro Imóvel:** Nome completo, CPF, estado civil, profissão, endereço atual e documento de identidade. Declaração firmada sob pena de lei de que o requerente não é proprietário de outro imóvel urbano ou rural — requisito constitucional do Art. 183, §1°, da CF/1988. A declaração é acompanhada de certidões negativas de propriedade imóvel obtidas junto aos CRIs da comarca de domicílio atual e anterior do requerente, e consulta ao SIGEF/INCRA para imóveis rurais.

**Identificação do Imóvel Urbano (até 250 m²):** Endereço completo, área total do imóvel em m² (não superior a 250 m² — limite constitucional), número de matrícula ou de transcrição no CRI se houver, inscrição no cadastro imobiliário municipal (IPTU). Para imóvel sem matrícula, apresentar planta do imóvel com indicação de confrontantes, elaborada por engenheiro ou arquiteto com ART/RRT. A limitação de 250 m² incide sobre a área total do imóvel — não apenas a área construída — conforme o STJ (REsp 1.777.859).

**Prova da Posse por 5 Anos Ininterruptos (Animus Domini):** Documentação que comprove a posse contínua pelo período mínimo exigido: IPTU lançado em nome do requerente ou comprovante de pagamento; contas de energia elétrica (distribuidoras estaduais: CPFL/CPFL Energia, Enel, Light, Cemig, Coelba, CEEE, Coelce, Cosern, Energisa); contas de água (SABESP, CEDAE, Embasa, COPASA, CAGECE, Saneatins); notas fiscais de reforma ou construção; fotografias do imóvel com data; contratos de prestação de serviço para o endereço; declarações de vizinhos firmadas em Cartório de Notas (Art. 7°, III, da Lei nº 8.935/1994 — Lei dos Cartórios).

**Destinação Exclusiva à Moradia:** Comprovação de que o imóvel é utilizado exclusivamente para moradia do requerente e/ou de sua família. O STJ (REsp 1.777.859) reconhece que uso misto (residencial + pequeno comércio no mesmo imóvel) pode desqualificar a usucapião especial urbana do Art. 1.240 do CC. Para imóvel com uso misto, a via adequada é a usucapião ordinária (Art. 1.242 do CC) ou a extraordinária (Art. 1.238 do CC), sem a limitação de uso.

**Declaração de Ausência de Oposição:** O requerente deve declarar que exerceu a posse sem oposição pelo período de 5 anos — posse mansa e pacífica. Se houver registro de ação de reintegração de posse, esbulho ou qualquer disputa judicial durante o período, o prazo de posse pode ser interrompido, conforme o Art. 202 do CC aplicado analogicamente à posse.

**Certidões Negativas de Distribuição:** Certidões dos distribuidores judiciais da comarca comprovando ausência de ações judiciais vinculadas ao imóvel — ação reivindicatória, reintegração de posse, inventário com o imóvel arrolado, execução fiscal com penhora registrada — que possam impedir o reconhecimento da usucapião. O forms-legal.com orienta a coleta completa de certidões para instrução do requerimento.

**Ata Notarial (Para Procedimento Extrajudicial):** Se o procedimento escolhido for extrajudicial (Art. 216-A da LRP), ata notarial lavrada pelo tabelião de notas da comarca atestando o tempo e as características da posse. Para ação judicial, a ata notarial é prova documental facultativa — a posse pode ser comprovada por outros meios admitidos no CPC/2015.

Para preencher corretamente o Requerimento de Usucapião Urbano no Brasil:

**1. Confirme os Requisitos Constitucionais Antes de Iniciar:** Verifique: (a) o imóvel é urbano e tem no máximo 250 m²?; (b) o requerente usa o imóvel exclusivamente como moradia?; (c) o prazo de posse é de pelo menos 5 anos ininterruptos?; (d) o requerente não possui outro imóvel urbano ou rural registrado em seu nome? Apenas se todas as respostas forem positivas é que a usucapião especial urbana do Art. 183 da CF/1988 se aplica. Caso contrário, verifique as demais modalidades (ordinária, extraordinária).

**2. Colete Certidões Negativas de Propriedade:** Solicite certidões negativas de propriedade nos CRIs das comarcas onde o requerente reside ou residiu e na Receita Federal (Declaração de Imposto de Renda — se o requerente declara IR, verificar se há imóvel declarado no patrimônio). A certidão de Matrícula Inativa e de Transcrição negativa do CRI é a prova mais eficaz da não propriedade.

**3. Reúna Provas da Posse Anual por 5 Anos:** Organize os documentos de forma cronológica — um documento por ano de posse, no mínimo. O ideal é ter pelo menos dois documentos por ano: um de serviço público (IPTU ou conta de energia) e um adicional (nota fiscal de material de construção, declaração de vizinho). A linha cronológica deve ser contínua — lacunas no período podem ensejar questionamento do prazo.

**4. Defina o Rito: Extrajudicial ou Judicial:** Se não houver oposição previsível dos confrontantes e do proprietário registral, opte pelo procedimento extrajudicial no CRI (Art. 216-A da LRP) — mais rápido e econômico. Se o proprietário for o Poder Público Municipal (Prefeitura) ou Estadual (Secretaria de Patrimônio), a via judicial é obrigatória, pois imóveis públicos não podem ser usucapidos (Art. 183, §3°, da CF/1988 e Art. 102 do CC) — mas verificar se o imóvel já foi desafetado.

**5. Preencha o Requerimento com Dados Precisos:** Informe no requerimento: identificação completa do requerente; endereço e descrição do imóvel; data de início da posse; modalidade de usucapião (especial urbana — Art. 1.240 do CC); declaração de não propriedade de outro imóvel; lista de documentos comprobatórios; identificação dos confrontantes. O advogado assina o requerimento — a assinatura do requerente também é recomendada.

**6. Apresente ao CRI ou à Vara Judicial Competente:** Para a via extrajudicial, protocole no CRI da comarca onde está localizado o imóvel. Para a via judicial, ajuíze a ação na Vara de Registros Públicos (nas comarcas que a têm) ou na Vara Cível da comarca do imóvel (art. 47 do CPC/2015 — competência do foro da situação do imóvel). A Defensoria Pública Estadual oferece assistência gratuita em usucapião para pessoas de baixa renda.

Os requisitos legais do Usucapião Urbano no Brasil são fixados pela CF/1988, pelo CC/2002 e pelo Estatuto da Cidade:

**Art. 183, caput e §§ 1° a 3°, da CF/1988 — Requisitos Constitucionais:** (a) imóvel urbano de área não superior a 250 m²; (b) posse de 5 anos ininterruptos, sem oposição; (c) utilização do imóvel para moradia própria ou da família; (d) o possuidor não deve ser proprietário de outro imóvel urbano ou rural. O Art. 183, §2°, da CF/1988 veda a concessão do benefício mais de uma vez ao mesmo possuidor — somente um imóvel pode ser usucapido por esta modalidade na vida do requerente. O Art. 183, §3°, veda a usucapião sobre imóveis públicos.

**Art. 1.240 do CC/2002 — Confirmação no Código Civil:** O Art. 1.240 reproduz os requisitos do Art. 183 da CF/1988, acrescentando que o prazo começa a contar a partir da ocupação pacífica e da destinação à moradia. O parágrafo único do Art. 1.240 veda a aquisição por este modo de imóvel já usucapido por esta modalidade pelo mesmo possuidor — vedação de duplo benefício.

**Arts. 9° a 14 do Estatuto da Cidade (Lei nº 10.257/2001) — Regulamentação Urbana:** O Art. 9° do Estatuto da Cidade regulamenta a usucapião especial urbana individual, e o Art. 10 a modalidade coletiva (para áreas com mais de 250 m² ocupadas por população de baixa renda com múltiplos possuidores). O Art. 12 define os legitimados para propor ação judicial de usucapião especial urbana: o possuidor, de forma isolada ou em litisconsórcio originário ou superveniente, ou, como substituto processual, a associação de moradores da comunidade, desde que explicitamente autorizada pelos representados.

**Art. 1.240-A do CC/2002 — Usucapião Familiar (Prazo de 2 anos):** Inserido pela Lei nº 12.424/2011, o Art. 1.240-A permite a usucapião de imóvel urbano de até 250 m² pelo cônjuge ou companheiro que permanecer no imóvel após o abandono do lar pelo outro, desde que o requerente não seja proprietário de outro imóvel. O STJ (REsp 1.846.084) definiu que o prazo de 2 anos começa a contar a partir do abandono do lar, e que a separação judicial ou dissolução de união estável não interrompe o prazo se o abandono precede a separação formal.

Os erros mais frequentes no Requerimento de Usucapião Urbano no Brasil:

**Área do Imóvel Superior a 250 m²:** O limite de 250 m² é constitucional (Art. 183 da CF/1988) e não pode ser afastado por lei ordinária ou por interpretação judicial. Se o imóvel tiver área superior, a usucapião especial urbana é inadmissível — a opção é a usucapião ordinária (10 anos, com justo título e boa-fé) ou a extraordinária (15 anos). O STJ (REsp 1.777.859) confirmou que a área a considerar é a total do imóvel, incluindo a área construída e a área não construída do lote.

**Requerente Proprietário de Outro Imóvel:** Se o requerente for proprietário de qualquer outro imóvel — urbano ou rural — em qualquer parte do Brasil, a usucapião especial urbana é inadmissível. Este requisito é verificado pelo CRI e pela Vara Judicial antes do registro ou da sentença. A Receita Federal (DIRPF) e o INCRA (SNCR — Sistema Nacional de Cadastro Rural) são fontes de verificação. Quem possui outro imóvel deve buscar a usucapião ordinária ou extraordinária.

**Não Comprovar os 5 Anos com Documentação Contínua:** Apresentar apenas declaração de testemunhas sem qualquer documento de serviço público é insuficiente. CRIs e Varas exigem prova documental da continuidade da posse — ao menos contas de luz ou água com o endereço do imóvel, ou IPTU lançado. Lacunas de 1 ou 2 anos sem qualquer documento podem resultar em dúvida registral (no extrajudicial) ou em improcedência do pedido (no judicial).

**Uso Misto (Residencial + Comercial) no Imóvel:** O Art. 183 da CF/1988 exige uso exclusivamente para moradia. Imóvel com comércio instalado (mercearia, salão de beleza, pequeno escritório) não se enquadra na usucapião especial urbana. O STJ (REsp 1.777.859) afastou a usucapião especial urbana em imóvel com uso misto. A solução é a usucapião extraordinária do Art. 1.238 do CC, que não impõe restrição de uso.

**Não Verificar se o Imóvel é Público:** A usucapião é proibida sobre imóveis públicos (Art. 183, §3°, da CF/1988 e Art. 102 do CC). Imóveis pertencentes à União (SPUNET — Sistema de Patrimônio da União do SPU — Secretaria do Patrimônio da União, vinculada ao Ministério da Gestão e da Inovação em Serviços Públicos — MGI), ao Estado (Secretaria de Patrimônio Estadual) ou ao Município (Secretaria Municipal de Patrimônio) não podem ser usucapidos. Antes de protocolar o requerimento, o advogado deve verificar a titularidade do imóvel no CRI e consultar o SPU e o INCRA.