Escritura Pública de Compra e Venda Brasil

A Escritura Pública de Compra e Venda é o documento imobiliário usado no Brasil nos termos da Código Civil Art. 108. A escritura pública de compra e venda é lavrada pelo tabelião de notas (notário) em seu Livro de Notas, nos termos dos Arts. 1º e 6º da Lei Federal nº 8.935/1994 (Lei dos Cartórios). O notário identifica as partes, verifica as certidões negativas exigidas, confere a documentação do imóvel e lavra o ato com fé pública notarial — presunção de veracidade das declarações e da capacidade das partes. A escritura, uma vez lavrada, é entregue às partes na forma de traslado ou certidão. O Colégio Notarial do Brasil (CNB) e o Conselho Nacional de Justiça (CNJ), por meio do Provimento 149/2023, regulamentam os procedimentos notariais para atos envolvendo imóveis. A transferência da propriedade imóvel no Brasil não se concretiza com a lavratura da escritura, mas somente com o registro do título no Cartório de Registro de Imóveis (CRI) competente para a matrícula do imóvel, nos termos do Art. 1.245 do Código Civil e do Art. 167, inciso I, item 22, da Lei de Registros Públicos (Lei nº 6.015/1973). O princípio da concentração dos atos na matrícula, previsto no Art. 54 da Lei nº 13.097/2015, estabelece que somente os atos e títulos registrados na matrícula são oponíveis a terceiros — tornando o registro indispensável para a proteção do adquirente de boa-fé. O Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) é tributo municipal obrigatório, previsto no Art. 156, II, da Constituição Federal de 1988 (CF/88), devido pelo adquirente do imóvel no momento da transmissão inter vivos. O ITBI deve ser recolhido ao Município onde o imóvel está situado antes da lavratura da escritura — os tabeliães e oficiais de registro exigem a guia quitada como condição para o ato notarial ou registro. As alíquotas variam por município: o Município de São Paulo cobra 3% (Lei Municipal nº 11.154/1991, com alterações); o Município do Rio de Janeiro cobra 3% (Lei Municipal nº 1.364/1988); o Município de Belo Horizonte cobra 3% (Lei Municipal nº 5.492/1993). O STF, no RE 796.376 (Tema 1.124, julgado em 26 de abril de 2021), declarou inconstitucional a cobrança de ITBI antes do registro do título, fixando como fato gerador o registro imobiliário. Além do ITBI, a transmissão imobiliária pode envolver o Imposto sobre Ganho de Capital (GCAP), devido pelo vendedor pessoa física quando o preço de venda supera o custo de aquisição declarado, nos termos dos Arts. 18 a 21 da Lei nº 7.713/1988 e do Art. 39 da Lei nº 11.196/2005, que estabelece a isenção para imóvel residencial quando o vendedor aplica o produto da venda na aquisição de outro imóvel residencial no prazo de 180 dias. A Receita Federal do Brasil (RFB) disponibiliza o Programa Ganhos de Capital (GCAP) para apuração e recolhimento do imposto por meio de DARF (Documento de Arrecadação de Receitas Federais). A forms-legal.com disponibiliza este modelo de minuta de escritura pública como ferramenta de preparação prévia para a lavratura do ato em cartório. A minuta não substitui a escritura pública lavrada por tabelião competente — apenas facilita o levantamento das informações necessárias e a conferência dos dados antes do agendamento no Tabelionato de Notas.

Escritura Pública de Compra e Venda no Brasil é necessária sempre que as partes celebram negócio jurídico translativo de propriedade de bem imóvel cujo valor seja superior a trinta vezes o salário mínimo nacional vigente, por força do Art. 108 do Código Civil. Na prática, dada a magnitude dos valores imobiliários no mercado brasileiro — onde mesmo imóveis rurais modestos ou apartamentos populares ultrapassam amplamente esse limiar —, a escritura pública é exigida na quase totalidade das transações imobiliárias no Brasil.

A escritura pública é obrigatória na compra e venda de apartamentos residenciais em São Paulo, Rio de Janeiro, Brasília, Belo Horizonte, Porto Alegre, Curitiba, Fortaleza, Salvador, Recife, Manaus e demais capitais e municípios brasileiros, independentemente da modalidade de pagamento — à vista, financiado pelo Sistema Financeiro de Habitação (SFH) regulado pelo Banco Central do Brasil (BACEN), pelo Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) gerido pela Caixa Econômica Federal (CEF), pelo Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI) ou pelo Programa Minha Casa Minha Vida (MCMV), atualmente denominado Programa Habitacional Popular nos termos da Lei nº 14.620/2023.

Nos financiamentos bancários com alienação fiduciária, a escritura pública é substituída pelo Contrato de Financiamento com Alienação Fiduciária, nos termos da Lei nº 9.514/1997 (Lei da Alienação Fiduciária), que pode ser lavrado por instrumento particular com efeito de escritura pública quando a instituição financeira for credora fiduciária — nos termos do Art. 38 da Lei nº 9.514/1997. Nesse caso, o instrumento particular registrado no CRI produz os mesmos efeitos da escritura pública para fins de transferência da propriedade resolúvel. Fora das operações de financiamento, as compras e vendas à vista ou com parcelamento privado entre particulares (sem intervenção de banco) exigem sempre a escritura pública.

A escritura pública também é necessária quando a compra e venda envolve: imóvel inventariado, exigindo alvará judicial ou escritura de inventário extrajudicial (nos termos da Lei nº 11.441/2007); imóvel de pessoa jurídica, com apresentação dos atos constitutivos e deliberações societárias; imóvel de propriedade de incapaz, dependente de autorização judicial pela Vara da Família e Sucessões ou Vara da Infância e Juventude conforme o caso; e imóvel situado em área de proteção ambiental (APA), com anuência do Instituto Brasileiro do Meio Ambiente e dos Recursos Naturais Renováveis (IBAMA) ou do Instituto Chico Mendes de Conservação da Biodiversidade (ICMBio).

Quando o imóvel está sujeito ao direito de preferência (preempção) — como nos casos de imóvel em condomínio onde os demais condôminos têm preferência (Art. 504 do Código Civil), ou imóvel locado em que o locatário tem preferência pela Lei do Inquilinato (Art. 27 da Lei nº 8.245/1991) —, a escritura pública deve ser precedida da notificação formal dos titulares do direito de preferência, documentada por correspondência com Aviso de Recebimento (AR) ou por notificação extrajudicial.

Escritura Pública de Compra e Venda válida no Brasil deve conter os seguintes elementos essenciais, conforme o Código Civil, a Lei de Registros Públicos (Lei nº 6.015/1973) e as exigências dos Tabelionatos de Notas e Cartórios de Registro de Imóveis.

Qualificação Completa das Partes: Nome completo, CPF (Cadastro de Pessoas Físicas — RFB), RG (com órgão emissor e estado), estado civil atual, regime de bens do casamento (se casado), profissão, nacionalidade e endereço completo com CEP de todos os outorgantes vendedores e outorgados compradores. Pessoas casadas devem ter seus cônjuges qualificados e assinando o ato — a outorga uxória ou marital é exigida pelo Art. 1.647, I, do Código Civil para alienação de bens imóveis. Para pessoas jurídicas, exige-se CNPJ, razão social, atos constitutivos (contrato social ou estatuto) e procuração ou deliberação autorizando a venda.

Descrição do Imóvel e Número de Matrícula: Descrição completa do imóvel (endereço, metragem total, área construída, fração ideal se for apartamento em condomínio), número da matrícula no CRI competente, número de inscrição no Cadastro Imobiliário Municipal (IPTU), e declaração de inexistência de ônus (hipotecas, penhoras, servidões ou outros gravames não mencionados). A certidão de matrícula atualizada (emitida nos últimos 30 dias) é obrigatória. Para imóveis rurais, exige-se o Certificado de Cadastro de Imóvel Rural (CCIR) do INCRA e a Certidão Negativa de Débitos do ITR (Imposto Territorial Rural) emitida pela RFB.

Preço e Condições de Pagamento: Valor total da compra e venda expresso em reais (R$), forma de pagamento (à vista, parcelado ou financiado), confirmação do recebimento do preço pelo vendedor (ou declaração de pagamento a prazo com vencimentos), e referência ao número da guia do ITBI quitada e ao banco onde foi recolhido o tributo municipal. A subfaturação do preço na escritura configura sonegação fiscal e pode ensejar lançamento fiscal pelo Município, com multa e juros, além de fraude contra terceiros.

Declarações de Praxe: Declaração de que o imóvel é transmitido livre e desembaraçado de quaisquer ônus reais, dívidas fiscais (IPTU, ITR, taxas), trabalhistas ou condominiais; declaração de inexistência de ações judiciais que afetem o imóvel; declaração de conformidade com o Programa de Regularização Fundiária (REURB), se aplicável; e referência à Certidão Negativa de Débitos (CND) do vendedor pessoa jurídica perante a RFB, quando exigida.

Certidões e Documentos Necessários: Certidão de matrícula atualizada (CRI); certidões negativas de distribuição de ações do vendedor nas Justiças Federal, Estadual e do Trabalho; certidão negativa de débitos municipais (IPTU) do imóvel; guia quitada do ITBI; e, para condomínios, declaração de inexistência de débitos condominiais emitida pelo síndico ou administradora, conforme o Art. 1.345 do Código Civil. O Provimento CNJ 149/2023 estabelece as certidões que o tabelião deve exigir.

Registro no CRI: A escritura lavrada pelo tabelião é apresentada ao CRI competente para protocolo, qualificação e registro na matrícula do imóvel, nos termos dos Arts. 182 a 213 da Lei nº 6.015/1973. Somente após o registro o adquirente se torna proprietário (Art. 1.245, §1º, do Código Civil). As custas do CRI variam por estado e são fixadas pelas tabelas das Corregedorias dos Tribunais de Justiça estaduais — o Provimento CSM 2.699/2024 do TJSP rege as custas em São Paulo.

A forms-legal.com oferece este modelo de Escritura Pública de Compra e Venda como instrumento de organização prévia dos dados necessários para o ato notarial, facilitando o agendamento no Tabelionato de Notas e a conferência das informações pelo advogado imobiliário ou corretor de imóveis credenciado ao CRECI (Conselho Regional de Corretores de Imóveis).

Para preencher corretamente a minuta de Escritura Pública de Compra e Venda no Brasil disponível na forms-legal.com, siga as orientações abaixo para cada seção do formulário.

Dados do Vendedor (Outorgante Vendedor): Informe o nome completo conforme o documento de identidade (RG ou CNH). O CPF deve ser informado no formato XXX.XXX.XXX-XX, exatamente como consta no cadastro da Receita Federal do Brasil. O estado civil é essencial: se casado, o cônjuge deve ser qualificado e assinar a escritura (outorga conjugal, Art. 1.647 do Código Civil). Se separado ou divorciado, informe o regime do casamento extinto e apresente a certidão de divórcio ou separação.

Dados do Comprador (Outorgado Comprador): Mesmas informações do vendedor. Se o comprador for pessoa jurídica (empresa, incorporadora ou fundo imobiliário), informe o CNPJ, razão social e o nome do representante legal com poderes para o ato de aquisição, conforme o contrato social ou estatuto registrado na Junta Comercial.

Descrição do Imóvel: Informe o número da matrícula do imóvel no CRI (constante na certidão de matrícula). A descrição completa consta na própria certidão — copie os dados de localização, metragem, confrontações (limites com outras propriedades) e fração ideal (para apartamentos). O endereço deve incluir logradouro, número, complemento, bairro, CEP, município e estado (UF).

Preço e ITBI: Informe o preço acordado de compra e venda em reais. Antes de lavrar a escritura, o comprador deve recolher o ITBI ao Município onde o imóvel está localizado. A guia de recolhimento quitada com a respectiva autenticação bancária deve ser apresentada ao Tabelionato. O ITBI é calculado sobre o valor venal do imóvel (base de cálculo municipal) ou sobre o valor da transação, prevalecendo o maior, conforme a legislação municipal e o entendimento do STF no RE 1.175.353 (Tema 1.085).

Data e Cidade: Informe a cidade onde o Tabelionato de Notas está localizado e a data da lavratura da escritura. Confirme que a comarca do Tabelionato é a mesma do Município onde o imóvel está situado, ou que o Tabelionato possui delegação para lavrar escrituras relativas a imóveis de outras comarcas, nos termos permitidos pelas normas da Corregedoria do Tribunal de Justiça estadual competente.

A Escritura Pública de Compra e Venda no Brasil está sujeita a requisitos legais obrigatórios estabelecidos pelo Código Civil, pela Lei de Registros Públicos (Lei nº 6.015/1973) e pela Lei dos Cartórios (Lei nº 8.935/1994).

Forma Pública Obrigatória: O Art. 108 do Código Civil determina que a escritura pública é requisito essencial de validade — e não mero formalismo — para a transmissão de propriedade de imóveis acima de 30 salários mínimos. O contrato particular de compra e venda é válido como obrigação pessoal entre as partes, mas não transfere a propriedade e não pode ser registrado no CRI, pois o Art. 221 da Lei nº 6.015/1973 exige título hábil para registro, e o CRI só admite escritura pública ou instrumento particular nos casos expressamente permitidos em lei.

Capacidade das Partes: Todos os outorgantes devem ser capazes nos termos dos Arts. 3 e 4 do Código Civil. Incapazes (menores de 16 anos, pessoas com deficiência intelectual severa) devem ser representados por seus responsáveis legais com autorização judicial. Relativamente incapazes (menores entre 16 e 18 anos) devem ser assistidos. Pessoa sob curatela precisa de decisão judicial autorizando a alienação do imóvel.

Outorga Conjugal: Cônjuges casados sob regime de comunhão parcial, comunhão universal ou participação final nos aquestos devem outorgar sua anuência ao ato (Art. 1.647, I, do Código Civil). A recusa injustificada pode ser suprida judicialmente (Art. 1.648). Cônjuges em separação de fato sem divórcio formalizado ainda precisam outorgar o ato, salvo sentença que lhes autorize agir independentemente.

Certidões Obrigatórias: O Provimento CNJ 149/2023 e as normas estaduais de cada Corregedoria de Tribunal de Justiça estabelecem as certidões obrigatórias: certidão de matrícula atualizada; certidões negativas do vendedor (distribuição cível, criminal, executivos fiscais, protestos, FGTS); e guia quitada do ITBI. A ausência de certidões não impede a lavratura em todos os casos, mas o adquirente deve declarar ciência do risco, ficando o tabelião isento de responsabilidade pelos ônus não descobertos.

Ao preparar ou executar uma Escritura Pública de Compra e Venda no Brasil, os erros mais frequentes são os seguintes:

Não verificar a matrícula atualizada antes da escritura: A certidão de matrícula válida por 30 dias é obrigatória. Ignorar esse prazo pode resultar no registro de imóvel com ônus reais (hipoteca, penhora, alienação fiduciária em favor de banco) que o adquirente desconhecia. O Art. 54 da Lei nº 13.097/2015 protege o adquirente de boa-fé apenas quando o ônus não estiver registrado na matrícula — tornando a conferência prévia indispensável.

Subfaturar o preço na escritura: Declarar valor inferior ao preço real de compra e venda na escritura configura fraude fiscal e pode ensejar: lançamento complementar do ITBI pelo Fisco Municipal com multa de até 150% sobre o valor sonegado; tributação de GCAP sobre o valor real pelo vendedor; e nulidade de atos praticados em prejuízo de credores (fraude contra credores — Arts. 158 e 159 do Código Civil). O STJ, no REsp 1.937.757 (2021), reafirmou que o valor da transação real prevalece para fins tributários.

Não recolher ITBI antes da escritura: A guia do ITBI deve ser recolhida antes da lavratura da escritura. Tabeliães não lavram escrituras sem a guia quitada. O não pagamento do ITBI impede também o registro do título no CRI, pois o Art. 289 da Lei nº 6.015/1973 exige a prova da quitação dos tributos.

Esquecer da outorga do cônjuge: A alienação de imóvel por pessoa casada sem a assinatura do cônjuge (outorga conjugal — Art. 1.647, I, do Código Civil) é anulável pelo cônjuge prejudicado no prazo de dois anos contados do término da sociedade conjugal (Art. 1.649), gerando insegurança jurídica para o adquirente. Verificar o estado civil e o regime de bens do vendedor é obrigação do tabelião e do advogado que assessora a transação.