Contrato de Compra e Venda de Terreno

O Contrato de Compra e Venda de Terreno é o documento imobiliário usado no Brasil nos termos da CC Art. 481 (Lei 10.406/2002) e Lei 7.433/1985.

O Contrato de Compra e Venda de Terreno no Brasil abrange diversas tipologias de imóveis: terreno urbano não parcelado, terreno em área de expansão urbana, terreno rural (gleba), terreno com topografia irregular ou em zona de preservação ambiental sujeita a licenciamento pelo IBAMA ou pela Secretaria Estadual de Meio Ambiente. Para terrenos rurais, a transação exige anuência do Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária (INCRA) quando a área for inferior ao módulo fiscal da região (Lei 4.504/1964 — Estatuto da Terra; Lei 5.868/1972).

A Lei 7.433/1985 simplificou os requisitos das escrituras de imóveis, dispensando a transcrição integral de certidões quando estas são apresentadas ao tabelião na data da lavratura e arquivadas nos livros notariais. O Artigo 1° da Lei 7.433/1985 exige a apresentação das certidões negativas de débitos federais, estaduais e municipais do vendedor, além da certidão de matrícula do imóvel no CRI e da guia de ITBI recolhida.

O forms-legal.com disponibiliza modelo de Contrato de Compra e Venda de Terreno atualizado, aplicável a terrenos urbanos e rurais, compatível com o Código Civil, a Lei 7.433/1985 e as normas do CNJ (Conselho Nacional de Justiça) sobre registros imobiliários, disponível para download gratuito em PDF e Word.

O Brasil possui regimes distintos de controle de terrenos com destinação especial que impactam o Contrato de Compra e Venda. Terrenos de marinha — faixa de 33 metros contados da linha do preamar médio de 1831, ao longo da costa marítima brasileira — são bens da União Federal (Lei 9.636/1998), podendo ser ocupados por particulares mediante regime de aforamento (enfiteuse — Arts. 679 a 694 do Código Civil anterior), com pagamento anual de foro. A alienação de terrenos de marinha exige anuência da Secretaria do Patrimônio da União (SPU — vinculada ao Ministério da Gestão e Inovação em Serviços Públicos) e incidência do laudêmio (taxa de 5% sobre o valor da transação paga pelo vendedor à União). Terrenos em áreas de quilombos certificados pela Fundação Cultural Palmares (FCP) podem ter restrições de transmissão e são objeto de processo de titulação coletiva pelo INCRA (Decreto 4.887/2003). O Supremo Tribunal Federal (STF) na ADPF 887 definiu os critérios para a regularização fundiária de territórios quilombolas, tema relevante em estados como Bahia, Maranhão, Minas Gerais e Pará, onde há maior concentração de comunidades certificadas.

O Contrato de Compra e Venda de Terreno no Brasil é necessário nas seguintes situações:

Aquisição de terreno para construção residencial: quando o comprador adquire terreno urbano para construir a própria residência, o contrato de compra e venda é o instrumento que precede a escritura pública definitiva no Tabelionato de Notas e o registro no CRI. O Habite-se posterior é expedido pela Prefeitura Municipal após a conclusão da construção.

Aquisição de terreno para incorporação imobiliária: incorporadoras e construtoras que compram terreno para construção de empreendimento imobiliário (edifício residencial ou comercial) utilizam o contrato de compra e venda como instrumento intermediário antes da lavratura da escritura com cláusula de alienação fiduciária em garantia ao banco financiador da obra.

Aquisição de terreno rural para uso agropecuário: produtores rurais pessoas físicas ou jurídicas que adquirem glebas para agricultura, pecuária, silvicultura ou aquicultura celebram contrato de compra e venda com cláusulas específicas sobre as características do imóvel rural: área, localização, aptidão agronômica, reserva legal (Código Florestal — Lei 12.651/2012), área de preservação permanente (APP) e cadastro no Sistema Nacional de Cadastro Rural (SNCR) do INCRA.

Aquisição de terreno em área de expansão urbana: municípios em crescimento têm zonas de expansão urbana onde terrenos rurais são regularizados para uso habitacional. O contrato deve identificar o zoneamento municipal e as restrições de uso e ocupação do solo (Plano Diretor municipal).

Transações com parcelamento direto pelo vendedor: na compra de terreno com pagamento parcelado diretamente ao vendedor (sem financiamento bancário), o contrato deve especificar o número e o valor das parcelas, o índice de atualização monetária, os juros e as consequências do inadimplemento.

Aquisição de terrenos de marinha ou foreiros: quando o terreno está sujeito ao regime de aforamento da União (SPU) ou do Estado, o contrato de compra e venda deve mencionar expressamente a sujeição ao laudêmio e ao foro anual, indicar o número de inscrição no cadastro da SPU e prever quem pagará o laudêmio de 5% do valor da transação à União Federal. Os Cartórios de Notas e de Registro de Imóveis situados em municípios litorâneos de Santa Catarina, Rio de Janeiro, Bahia, Pernambuco e outros estados costeiros exigem a certidão da SPU para lavrar a escritura de terrenos de marinha.

Venda de terreno com cessão de direitos de construção: incorporadoras e prefeituras utilizam os Certificados de Potencial Adicional de Construção (CEPACs), previstos no Estatuto da Cidade (Lei 10.257/2001), que são títulos negociáveis em bolsa representando direitos adicionais de construção acima do coeficiente básico de aproveitamento. A transferência de CEPACs vinculados a terreno deve ser mencionada no Contrato de Compra e Venda e registrada na Bolsa de Valores (B3) e no CRI, conforme regulamentação da CVM e das operações urbanas consorciadas municipais.

O Contrato de Compra e Venda de Terreno no Brasil deve conter os seguintes elementos essenciais para validade jurídica e viabilidade de registro no CRI:

**Qualificação completa das partes:** Nome completo, CPF ou CNPJ, RG com órgão emissor, profissão, estado civil e regime de bens do vendedor e do comprador. Para vendedores casados, o cônjuge deve assinar o contrato (CC Art. 1.647, I). Para pessoas jurídicas, incluir CNPJ, dados do representante e instrumento de representação.

**Descrição precisa do terreno:** Transcrição da descrição constante da matrícula no CRI: endereço ou localização (para terrenos rurais, indicar o município, bairro ou localidade), área total em metros quadrados ou hectares, confrontações (norte, sul, leste, oeste ou em relação às divisas com imóveis confrontantes), número da matrícula no CRI e inscrição no IPTU ou ITR (Imposto Territorial Rural — para glebas rurais administrado pela Receita Federal do Brasil).

**Situação documental do terreno:** Declaração do vendedor sobre a existência ou inexistência de: hipoteca, penhora, alienação fiduciária, usufruto, servidão de passagem, ação possessória, IPTU atrasado, ITR em atraso (para rurais), área de preservação permanente (APP) ou reserva legal exigida pelo Código Florestal (Lei 12.651/2012).

**Preço e condições de pagamento:** Valor total em reais, forma de pagamento (à vista, parcelado, financiamento bancário), valor e tipo das arras (CC Arts. 417 a 420), prazo para a escritura definitiva no Tabelionato de Notas.

**ITBI ou ITR:** Para terrenos urbanos, indicação do ITBI (CF Art. 156, II) e de qual parte o pagará. Para terrenos rurais, o ITBI não incide — a transmissão de imóvel rural é isenta de ITBI, mas sujeita ao ITR (Imposto Territorial Rural — Lei 9.393/1996), calculado anualmente pelo contribuinte e recolhido à Receita Federal do Brasil.

**Anuência do INCRA:** Para terrenos rurais com área inferior ao módulo fiscal, a alienação exige anuência do Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária (INCRA), conforme Lei 4.504/1964, sob pena de nulidade do ato.

**Cláusula de evicção:** Garantia do vendedor ao comprador contra a perda total ou parcial do terreno por ação de terceiro com direito anterior (CC Arts. 447 a 457).

**Laudêmio e foro de terrenos de marinha:** Para terrenos sujeitos ao regime da União (aforamento — SPU), o contrato deve mencionar expressamente o laudêmio de 5% sobre o valor da transação, de responsabilidade do vendedor, e o foro anual. A certidão da Secretaria do Patrimônio da União (SPU) comprova a situação dominial do terreno e é exigida pelo Tabelionato de Notas para lavratura da escritura.

**Certidão de débitos do vendedor:** A Lei 7.433/1985 (Art. 1°) exige certidões negativas de débitos do vendedor perante a Receita Federal do Brasil, o INSS, o município e a Justiça do Trabalho para a lavratura da escritura. Essas certidões protegem o comprador de responsabilização por débitos fiscais e previdenciários do vendedor, que poderiam resultar em penhora do terreno após a transmissão.

O forms-legal.com oferece modelo completo com todos esses elementos, para download gratuito em PDF e Word.

Para preencher o Contrato de Compra e Venda de Terreno no Brasil corretamente:

**Etapa 1 — Dados das partes:** Informe nome completo, CPF ou CNPJ, RG com órgão emissor, profissão, estado civil e regime de bens. Para vendedor casado, qualifique o cônjuge e preveja co-assinatura obrigatória (CC Art. 1.647, I).

**Etapa 2 — Identificação do terreno:** Transcreva a descrição exata da matrícula do CRI: número da matrícula, endereço ou localização, área, confrontações e IPTU ou ITR. Solicite certidão de matrícula atualizada (menos de 30 dias) para verificar ônus, indisponibilidades e registros anteriores.

**Etapa 3 — Situação ambiental:** Para terrenos rurais, verifique a existência de reserva legal averbada (Código Florestal — Lei 12.651/2012), áreas de preservação permanente (APPs) e cadastro no CAR (Cadastro Ambiental Rural — Lei 12.651/2012 Art. 29). Para terrenos urbanos, verifique o zoneamento municipal e as restrições do Plano Diretor.

**Etapa 4 — Preço e pagamento:** Defina o valor total do terreno, o sinal a ser pago na assinatura e o saldo a ser pago na data da escritura definitiva. Para pagamento parcelado com o vendedor, defina o número, valor e datas das parcelas, o índice de atualização (IGP-M, IPCA), os juros e a cláusula penal pelo inadimplemento.

**Etapa 5 — ITBI (urbano) ou ITR (rural):** Para terrenos urbanos, defina quem paga o ITBI ao município antes do registro da escritura. Para terrenos rurais, verifique a situação do ITR com a Receita Federal do Brasil (certidão de regularidade do ITR é exigida na lavratura da escritura).

**Etapa 6 — Anuência do INCRA:** Para terrenos rurais com área inferior ao módulo fiscal da região, providencie a anuência do INCRA antes da lavratura da escritura definitiva. O INCRA tem sistema eletrônico (SNCR) para pedido de anuência prévia.

**Etapa 7 — Prazo da escritura:** Defina data máxima para a lavratura da escritura pública no Tabelionato de Notas, com multa moratória pelo descumprimento.

**Etapa 8 — Assinaturas:** Assine com o vendedor, o cônjuge (quando necessário) e duas testemunhas com CPF identificado. Reconhecimento de firma é recomendável para data certa.

**Etapa 9 — Consulta às certidões do vendedor:** Antes da lavratura da escritura, verifique as certidões negativas de débitos do vendedor: Receita Federal do Brasil (CND federal), PGFN (Procuradoria-Geral da Fazenda Nacional), Justiça Estadual e Federal (certidões de ações cíveis e executivas fiscais) e Tribunal Regional do Trabalho competente. Essas certidões são exigidas pela Lei 7.433/1985 e protegem o comprador de penhoras decretadas contra o vendedor após a assinatura do contrato.

O Contrato de Compra e Venda de Terreno no Brasil está sujeito aos seguintes requisitos legais:

**Código Civil — Art. 481:** Define a compra e venda como contrato pelo qual um contratante transfere o domínio de coisa ao outro, mediante certo preço em dinheiro. Aplica-se plenamente à venda de terrenos.

**Código Civil — Art. 108:** Exige escritura pública para alienação de imóveis com valor superior a trinta salários mínimos. O contrato particular antecede a escritura, mas a propriedade só se transfere com o registro da escritura no CRI (CC Art. 1.245).

**Lei 7.433/1985:** Regula os requisitos para lavratura de escrituras públicas de imóveis. Exige certidões negativas de débitos do vendedor, certidão de matrícula do CRI, IPTU quitado e guia de ITBI recolhida.

**Outorga conjugal (CC Art. 1.647, I):** Exigida para alienação de imóveis por cônjuge casado em regime de comunhão de bens. Ausência causa anulabilidade (CC Art. 1.649).

**ITBI (CF Art. 156, II):** Para terrenos urbanos, tributo municipal exigível antes do registro da escritura definitiva no CRI.

**ITR (Lei 9.393/1996):** Para terrenos rurais, imposto federal anual calculado sobre o Valor da Terra Nua (VTN) e recolhido à Receita Federal do Brasil. A certidão de regularidade do ITR é obrigatória para a lavratura da escritura (Lei 7.433/1985 Art. 1°, § 1°, VI).

**INCRA (Lei 4.504/1964):** Para terrenos rurais abaixo do módulo fiscal, a anuência do INCRA é obrigatória para a alienação, sob pena de nulidade. O módulo fiscal varia por município (de 5 a 110 hectares).

**Código Florestal (Lei 12.651/2012):** A reserva legal e as APPs do imóvel rural devem ser averbadas na matrícula do CRI e cadastradas no CAR. O adquirente assume as obrigações ambientais do imóvel após a transmissão.

**Lei 13.097/2015 — concentração registral:** Todos os ônus sobre o terreno devem estar na matrícula do CRI para ser oponíveis ao adquirente de boa-fé — protegendo o comprador que baseou sua decisão na certidão de matrícula limpa. O TJSP e o STJ reforçaram esse princípio em decisões recentes.

Erros frequentes em Contratos de Compra e Venda de Terreno no Brasil que devem ser evitados:

**Não verificar o zoneamento municipal:** Comprar terreno sem verificar o zoneamento do Plano Diretor do município pode resultar na impossibilidade de construir o que se planejava. Terrenos em zona de proteção ambiental, zona industrial ou zona especial podem ter restrições severas de uso e ocupação.

**Ignorar as pendências ambientais:** Terrenos rurais com APP (área de preservação permanente) ou com reserva legal não averbada no CRI têm restrições de uso que vinculam o adquirente. O não cumprimento das obrigações do Código Florestal (Lei 12.651/2012) expõe o proprietário a multas do IBAMA e da Secretaria Estadual de Meio Ambiente.

**Comprar terreno sem verificar a anuência do INCRA:** Para terrenos rurais abaixo do módulo fiscal sem a anuência do INCRA, a alienação é nula de pleno direito (Lei 4.504/1964). O tabelião se recusará a lavrar a escritura sem o documento.

**Não verificar o ITR atrasado:** Para terrenos rurais, o Imposto Territorial Rural (ITR) segue o imóvel e o adquirente assume os débitos anteriores junto à Receita Federal do Brasil. Exigir certidão negativa de débitos de ITR antes da assinatura é medida essencial.

**Não identificar benfeitorias e construções irregulares:** Terrenos com construções não averbadas na matrícula do CRI geram problemas para o financiamento bancário e para o Habite-se. Verificar se há construções e se estão regularizadas é etapa indispensável.

**Prazo indefinido para a escritura:** Contrato sem prazo para a escritura definitiva no Tabelionato de Notas permite que o vendedor postergue indefinidamente a lavratura. O prazo máximo deve ser expresso em dias ou em data certa, com multa moratória pelo descumprimento.