Notificação Reajuste Aluguel IGP-M Brasil

A Notificação Reajuste Aluguel IGP-M é o documento imobiliário usado no Brasil nos termos da Lei nº 8.245/1991 (Lei do Inquilinato), Art. 18.

O Art. 18 da Lei do Inquilinato é o fundamento legal central para reajuste de aluguéis urbanos no Brasil: é livre a convenção do aluguel quanto ao prazo e índice de reajuste, vedado o reajuste com periodicidade inferior a um ano (12 meses). Nos contratos de locação residencial e comercial brasileiros, o IGP-M/FGV é o índice de reajuste mais amplamente utilizado — embora contratos mais recentes, especialmente após a alta volatilidade do IGP-M em 2020 (alta de 23,14%) e 2021 (alta de 17,78%), tenham substituído o IGP-M pelo IPCA (Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo), calculado pelo IBGE (Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística), ou pelo INPC (Índice Nacional de Preços ao Consumidor), também apurado pelo IBGE.

O reajuste pelo IGP-M aplica-se ao valor do aluguel na data-base do contrato (aniversário do contrato) e resulta no novo aluguel mensal a ser pago a partir do mês seguinte ao reajuste. O cálculo do reajuste deve seguir a variação acumulada do IGP-M nos 12 meses imediatamente anteriores à data-base — o que exige consulta à tabela de variação mensal do IGP-M/FGV publicada no site da Fundação Getulio Vargas (fgv.br). Para reajuste pela variação de janeiro a dezembro de um determinado ano, utiliza-se o acumulado dos índices mensais de cada mês — e não apenas o índice do mês de aniversário do contrato.

A Notificação de Reajuste de Aluguel cumpre função informacional e de transparência: ao comunicar formalmente o novo valor do aluguel com demonstração detalhada do cálculo (valor anterior, índice aplicado, percentual de variação e novo valor), o locador evita controvérsias sobre o valor correto do aluguel e sobre a data de início do novo valor. Sem a notificação formal, podem surgir divergências sobre: (a) qual índice foi utilizado; (b) qual o período de apuração do índice; (c) a partir de qual mês o novo valor é exigível. Essas divergências são frequentes em disputas no Juizado Especial Cível (JEC) e na Vara Cível das Comarcas brasileiras.

O Sindicato das Empresas de Compra, Venda, Locação e Administração de Imóveis Residenciais e Comerciais de São Paulo (SECOVI-SP) e o CRECI (Conselho Regional de Corretores de Imóveis) de São Paulo, Rio de Janeiro e demais estados recomendam o envio da notificação de reajuste com antecedência de 30 dias em relação à data de vigência do novo valor. O IGP-M é composto pelo Índice de Preços no Atacado (IPA-M, com peso de 60%), pelo Índice de Preços ao Consumidor (IPC-M, peso 30%) e pelo Índice Nacional de Custo da Construção (INCC-M, peso 10%) — composição que explica sua maior volatilidade em comparação com índices exclusivamente de preços ao consumidor. O STJ, em julgamentos da Segunda Seção sobre revisão de contratos locatícios, manteve a vigência do IGP-M como índice de reajuste válido para contratos anteriores a 2022, mesmo em períodos de alta expressiva, salvo comprovação de onerosidade excessiva nos termos do Art. 478 do Código Civil.

Notificação de Reajuste de Aluguel pelo IGP-M no Brasil é necessária sempre que o contrato de locação prevê reajuste anual pelo IGP-M/FGV e o locador deseja exercer esse direito de forma transparente e documentada, comunicando formalmente ao locatário o novo valor do aluguel antes de emitir o próximo boleto.

A notificação é necessária quando o contrato de locação estabelece reajuste anual pelo IGP-M e o período de 12 meses desde a última correção foi atingido. O Art. 18 da Lei do Inquilinato veda reajuste com periodicidade inferior a 12 meses — mas não obriga o locador a reajustar o aluguel em cada aniversário. Locadores que não reajustam o aluguel por vários anos perdem o direito ao reajuste retroativo do período não exercido — o reajuste pode ser aplicado apenas a partir da data-base mais recente, com base no IGP-M acumulado nos 12 meses anteriores.

A notificação é necessária para evitar controvérsias sobre o valor do novo aluguel. Administradoras imobiliárias credenciadas no CRECI de São Paulo e Rio de Janeiro reportam que a principal causa de conflito entre locadores e locatários sobre o valor do aluguel é a falta de comunicação formal e transparente do cálculo do reajuste. A notificação com demonstração detalhada do cálculo — valor anterior, variação acumulada do IGP-M/FGV no período, novo valor a partir da data-base — elimina a maioria dessas controvérsias.

A notificação é especialmente importante quando a variação do IGP-M foi significativa e o novo aluguel representa aumento relevante para o locatário. Em anos de alta do IGP-M — como 2020 (23,14%) e 2021 (17,78%), os maiores desde a década de 1990 —, o locatário pode questionar o valor do reajuste ou propor negociação. A notificação formal com cálculo transparente demonstra que o reajuste está dentro do previsto no contrato e no limite legal, facilitando a aceitação pelo locatário.

A notificação é necessária quando o contrato prevê substituição do IGP-M por outro índice em caso de extinção ou de variação anormal. Com a alta volatilidade do IGP-M nos anos recentes, muitos contratos incluíram cláusula de substituição pelo IPCA/IBGE quando a variação do IGP-M exceder determinado percentual. A notificação deve informar qual índice está sendo aplicado e o fundamento contratual.

Notificação de Reajuste de Aluguel pelo IGP-M no Brasil, nos termos do Art. 18 da Lei nº 8.245/1991, deve conter os seguintes elementos essenciais para produzir efeitos jurídicos válidos e garantir transparência no cálculo do novo aluguel.

Identificação das Partes e do Imóvel: Nome completo, CPF ou CNPJ do locador (notificante) e do locatário (notificado). Endereço completo do imóvel locado — logradouro, número, complemento, bairro, município, UF e CEP. Identificação da administradora imobiliária, quando houver, com razão social e número de registro no CRECI.

Referência ao Contrato e à Cláusula de Reajuste: Data de celebração do contrato de locação, prazo original, data-base do reajuste (aniversário do contrato) e transcrição ou referência à cláusula contratual que prevê o reajuste pelo IGP-M/FGV com periodicidade anual. A cláusula de reajuste deve ser citada pelo número e pelo texto para demonstrar que o IGP-M é o índice contratualmente acordado, afastando qualquer questionamento do locatário sobre a legitimidade do índice aplicado.

Valor do Aluguel Atual: Valor mensal do aluguel vigente (em reais — R$) antes do reajuste, conforme boleto ou recibo mais recente. Referência ao número do último boleto pago ou ao recibo do último mês. Base legal: Art. 18 da Lei nº 8.245/1991.

Índice de Reajuste Aplicado — IGP-M/FGV: Identificação completa do índice (IGP-M — Índice Geral de Preços do Mercado, calculado pela Fundação Getulio Vargas — FGV, divulgado ao redor do dia 30 de cada mês), período de apuração mês a mês com todos os índices mensais utilizados listados explicitamente, e percentual de variação acumulada calculado pela fórmula de variação composta: [(1 + i1) × (1 + i2) × ... × (1 + i12) − 1] × 100. A fonte dos dados (fgv.br) e a data de consulta devem ser informadas para que o locatário possa verificar os valores independentemente.

Novo Valor do Aluguel e Memória de Cálculo: Valor mensal do aluguel após o reajuste em reais, calculado como: novo aluguel = aluguel atual × (1 + variação acumulada do IGP-M / 100), com resultado arredondado para dois dígitos decimais. Data de início de vigência do novo valor — normalmente o primeiro dia do mês seguinte ao mês de aniversário do contrato.

Efeitos sobre Multa Contratual e Caução: Quando o contrato prevê multa por atraso (cláusula penal) e caução calculadas sobre o valor do aluguel, a notificação deve mencionar que o novo valor do aluguel atualizado será a base de cálculo para essas obrigações acessórias a partir da data de vigência do reajuste.

Forma de Pagamento: Confirmação de que os dados para pagamento (banco, agência, conta, chave PIX ou código do boleto) permanecem os mesmos, ou informação sobre alteração nos dados de pagamento com indicação do prazo para adequação pelo locatário.

A forms-legal.com disponibiliza este modelo de Notificação de Reajuste pelo IGP-M com cálculo transparente, permitindo que locadores em todo o Brasil — de São Paulo a Porto Alegre — comuniquem formalmente o novo valor do aluguel de acordo com a Lei do Inquilinato e as recomendações do SECOVI-SP e do CRECI. O comunicado deve mencionar explicitamente que, caso o locatário discorde do cálculo ou do índice aplicado, deverá manifestar sua objeção por escrito dentro do prazo de 15 dias, sob pena de aceitação tácita do novo valor conforme o Art. 111 do Código Civil e a jurisprudência do TJSP. A indicação do contato da administradora imobiliária ou do locador para esclarecimentos sobre a memória de cálculo demonstra boa-fé e reduz a probabilidade de contestação no Juizado Especial Cível.

Para preencher corretamente a Notificação de Reajuste de Aluguel pelo IGP-M no Brasil na forms-legal.com, siga as orientações abaixo.

Verifique a Data-Base do Reajuste: Consulte o contrato de locação e identifique a data-base do reajuste — geralmente o aniversário do contrato (mês e dia de celebração do contrato). O reajuste somente pode ser aplicado após 12 meses desde o último reajuste, conforme o Art. 18 da Lei do Inquilinato. Se o contrato foi firmado em março, a data-base anual é março, e o reajuste entra em vigor em abril.

Consulte a Variação do IGP-M/FGV: Acesse o site da Fundação Getulio Vargas (fgv.br), seção IBRE (Instituto Brasileiro de Economia), onde os índices mensais do IGP-M são publicados ao redor do dia 30 de cada mês. Anote a variação mensal dos 12 meses anteriores à data-base. O SECOVI-SP também publica tabela consolidada dos índices de reajuste na seção Índices e Indicadores do seu site, facilitando a consulta para contratos com data-base nos meses mais recentes.

Calcule o Novo Valor do Aluguel: Use a fórmula de capitalização composta: variação acumulada = [(1 + i1/100) × (1 + i2/100) × ... × (1 + i12/100) − 1] × 100. Em seguida: novo aluguel = aluguel atual × (1 + variação acumulada / 100). Arredonde para dois dígitos decimais e inclua a memória de cálculo completa com os 12 índices mensais, a fórmula utilizada e o resultado antes do arredondamento.

Verifique a Cláusula de Substituição do Índice: Se o contrato prevê substituição do IGP-M pelo IPCA quando a variação superar determinado percentual ou quando o IGP-M for extinto, verifique se essa condição se aplica ao reajuste atual e use o índice correto. Documente a aplicação da cláusula de substituição na notificação.

Envio com Antecedência de 30 Dias: Envie a notificação com pelo menos 30 dias de antecedência em relação à data de vigência do novo valor, conforme recomendação do SECOVI-SP e do CRECI-SP. Para imóveis administrados por imobiliárias credenciadas no CRECI, a notificação é enviada automaticamente pela administradora — confirme que o locatário efetivamente recebeu o comunicado antes do vencimento do primeiro boleto com o novo valor.

A Notificação de Reajuste de Aluguel pelo IGP-M no Brasil está sujeita aos requisitos estabelecidos pela Lei nº 8.245/1991 e pela jurisprudência do TJSP e STJ.

Periodicidade Mínima de 12 Meses: O Art. 18 da Lei do Inquilinato veda expressamente o reajuste de aluguel com periodicidade inferior a 12 meses. O reajuste realizado antes de completado o período de 12 meses desde o último reajuste é nulo de pleno direito — e o locatário pode recusar o pagamento do valor reajustado, consignar o valor anterior em juízo pelo mecanismo do Art. 67 da Lei do Inquilinato ou propor ação revisional de aluguel perante a Vara Cível da comarca.

Proibição de Reajuste Retroativo: A jurisprudência do TJSP e do STJ consolida que o locador não pode exigir reajuste retroativo de aluguéis já vencidos — o novo valor somente é exigível a partir do mês seguinte ao mês de aniversário do contrato, conforme previsto no contrato. Reajustes aplicados retroativamente sem previsão contratual expressa são considerados nulos pelo TJSP. O STJ, no julgamento do REsp 1.803.586/SP, reiterou que o direito ao reajuste não exercido em determinado aniversário não é acumulável nos exercícios seguintes.

Índice Contratualmente Previsto: O locador somente pode aplicar o índice de reajuste previsto no contrato — IGP-M/FGV, IPCA/IBGE, INPC/IBGE ou outro índice oficial. A substituição unilateral do índice de reajuste pelo locador, sem concordância do locatário ou sem autorização contratual expressa, é vedada pelo Art. 18 da Lei do Inquilinato e pela jurisprudência do STJ. A modificação consensual do índice deve ser formalizada por aditivo contratual escrito assinado por ambas as partes e registrado no Cartório de Registro de Títulos e Documentos (CRTD) para garantir eficácia perante terceiros.

Reajuste em Locação Residencial e Deflação do Índice: Para locações residenciais, o STJ consolidou em julgamentos repetitivos que o locatário inadimplente não pode se beneficiar de eventual reajuste negativo do IGP-M (deflação) para reduzir os aluguéis em atraso. O índice de reajuste aplica-se ao novo aluguel a partir da data-base, não retroativamente aos aluguéis já vencidos.

Nas notificações de reajuste de aluguel pelo IGP-M no Brasil, erros de cálculo e procedimentais frequentes geram controvérsias e contestações por parte do locatário. Conheça os equívocos mais comuns.

Utilizar apenas o índice do mês de aniversário do contrato, ignorando a variação acumulada: O reajuste pelo IGP-M deve ser calculado pela variação acumulada do índice nos 12 meses imediatamente anteriores à data-base — não apenas pelo índice do mês de aniversário. Usar apenas o índice de um mês resulta em um reajuste incorreto (geralmente menor do que o correto), o que pode gerar discussão sobre o valor correto.

Aplicar reajuste antes de completado o prazo de 12 meses: O Art. 18 da Lei do Inquilinato proíbe reajuste com periodicidade inferior a 12 meses. Locadores que aplicam reajuste a cada 11 meses (contando por equívoco a partir do mês errado) cometem infração à Lei do Inquilinato. O locatário pode recusar o pagamento e consignar o valor anterior em juízo.

Confundir o índice previsto no contrato com outro índice: Alguns contratos preveem IPCA/IBGE e o locador aplica IGP-M/FGV (ou vice-versa), gerando contestação. Verifique sempre o índice específico previsto no contrato antes de calcular o reajuste. Após 2020, muitos contratos de locação residencial migraram do IGP-M para o IPCA — confira a cláusula de reajuste do seu contrato.

Não informar a memória de cálculo ao locatário: A notificação que informa apenas o novo valor do aluguel, sem demonstrar o período de apuração do IGP-M, os índices mensais utilizados e a fórmula de cálculo, gera desconfiança e questionamentos. O SECOVI-SP e o CRECI recomendam que a notificação de reajuste inclua sempre a memória de cálculo detalhada, com fonte (FGV) e data de consulta.