Contrato de Locação em Shopping Center Brasil

O Contrato de Locação em Shopping Center é o documento imobiliário usado no Brasil nos termos da Lei 8.245/1991 Art. 54.

O Art. 54 da Lei 8.245/1991 estabelece expressamente que nas relações entre lojistas e empreendedores de shopping centers prevalecem as condições livremente pactuadas nos contratos de locação respectivos — e as disposições procedimentais previstas na Lei do Inquilinato. Isso significa que os shopping centers gozam de ampla liberdade contratual para estabelecer regras operacionais, normas de funcionamento, horários obrigatórios, mix de lojas e políticas de identidade visual que vinculam o lojista como condições da própria locação. O Superior Tribunal de Justiça (STJ) consolidou na Súmula 481 que o contrato de locação em shopping center pode determinar obrigatoriedade de participação do lojista no Fundo de Promoção e Propaganda (FPP) — tais cláusulas são válidas por decorrerem da natureza contratual especial prevista no Art. 54.

A Lei 8.245/1991 foi sancionada durante o governo do Presidente Collor de Mello e trouxe regime diferenciado para os shopping centers, reconhecendo a especificidade desse modelo de negócio que surgiu no Brasil a partir dos anos 1960 com o Shopping Iguatemi de São Paulo (inaugurado em 1966) e se expandiu fortemente nas décadas de 1970 e 1980. A Associação Brasileira de Shopping Centers (Abrasce) representa o setor e publica dados anuais sobre as mais de 600 operações ativas no país, que juntas somam mais de 60 milhões de metros quadrados de Área Bruta Locável (ABL).

O contrato de locação em shopping center compreende obrigações que vão muito além do mero pagamento de aluguel: o lojista compromete-se a manter o estabelecimento aberto nos horários determinados pelo empreendedor, a participar de campanhas promocionais coletivas, a adequar a fachada e o layout interno às normas de identidade visual do shopping, a fornecer periodicamente dados de faturamento para o cálculo do aluguel variável (percentual de vendas), e a contribuir ao Fundo de Promoção e Propaganda (FPP) e ao fundo de expansão quando previsto. O Conselho de Administração do Shopping (CAS) ou o Conselho de Lojistas estabelece normas complementares de operação que integram o contrato por força do Art. 54.

O Código Civil (Lei 10.406/2002) complementa a Lei do Inquilinato nos aspectos não regulados, especialmente em matéria de inadimplemento, resolução contratual (Arts. 474-475 do CC), cláusula penal (Arts. 408-416 do CC) e revisão por onerosidade excessiva (Art. 478 do CC). O Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo (TJSP) e o STJ têm vasta jurisprudência sobre contratos de shopping center, especialmente sobre a validade das cláusulas de aluguel mínimo garantido combinado com percentual de vendas, sobre a legitimidade das luvas (que o STJ entende válidas mas indenizáveis em caso de retomada antecipada pelo locador) e sobre a aplicação da ação renovatória (Art. 51 da Lei 8.245/1991) nas locações de shopping center. A forms-legal.com disponibiliza este modelo como ponto de partida, recomendando revisão por advogado inscrito na Ordem dos Advogados do Brasil (OAB) antes da assinatura.

Contrato de Locação em Shopping Center no Brasil é necessário em toda e qualquer situação em que um lojista (pessoa física ou jurídica) deseje ocupar e explorar comercialmente uma unidade dentro de um shopping center, galeria comercial planejada, outlet, strip mall ou empreendimento similar que opere sob gestão unificada com normas coletivas de funcionamento.

O contrato é indispensável na abertura de nova loja em shopping center — seja de rede varejista nacional, franqueada de marca internacional, lojista independente ou operador de alimentação (praça de alimentação/food court). A negociação do contrato envolve análise do potencial de faturamento da unidade, da posição da loja no mix comercial do empreendimento, da ABL (Área Bruta Locável), do fluxo de clientes estimado e das condições especiais oferecidas pelo empreendedor (carência de aluguel para obras de implantação, contribuição para o fit-out).

Quando redes de franquia celebram contratos de locação em shopping centers, o franqueador frequentemente participa das negociações ou exige que o contrato contenha cláusula de cessão automática ao franqueado substituto em caso de rescisão do contrato de franquia — o que requer anuência expressa do empreendedor e cláusula específica no contrato de locação conforme o Art. 13 da Lei 8.245/1991. A Lei de Franquia (Lei 13.966/2019) estabelece que a Circular de Oferta de Franquia (COF) deve informar ao franqueado se o franqueador é ou não o signatário do contrato de locação.

Em expansões e renovações, o lojista estabelecido em shopping center necessita formalizar o contrato de renovação ao final do prazo inicial — e pode se valer da ação renovatória compulsória prevista no Art. 51 da Lei 8.245/1991 se preencher os requisitos: contrato com prazo determinado mínimo de 5 anos (ou soma de prazos ininterruptos de no mínimo 5 anos) e efetivo exercício do ramo de comércio pelo prazo legal. O STJ (Súmula 409) pacificou que a ação renovatória deve ser proposta entre um ano e seis meses antes do término do contrato, sob pena de decadência do direito.

Empreendedores que vendem ou adquirem participação em shopping centers precisam verificar os contratos de locação vigentes — contratos com cláusula de preferência do lojista na venda (art. 33 da Lei 8.245/1991 combinado com as cláusulas contratuais) ou com obrigações do locador que se transmitem ao adquirente. A due diligence imobiliária de shopping centers analisa os contratos de locação como ativo estratégico do empreendimento.

Contrato de Locação em Shopping Center válido e eficaz no Brasil deve conter os elementos essenciais previstos no Art. 54 da Lei 8.245/1991 e nas cláusulas operacionais que caracterizam o regime especial dos shoppings.

Identificação das Partes — Empreendedor (Locador): Qualificação completa da empresa proprietária ou gestora do shopping center — razão social, CNPJ, endereço da sede, representantes legais. O locador pode ser a própria SPE (Sociedade de Propósito Específico) proprietária do imóvel ou a administradora contratada. Verificar se a empresa que assina o contrato tem poderes de representação do empreendimento.

Identificação das Partes — Lojista (Locatário): Qualificação completa do lojista — razão social ou nome completo, CNPJ ou CPF, endereço, representantes legais, atividade principal (CNAE). Para pessoas físicas, verificar se há necessidade de outorga uxória (CC Art. 1.647).

Descrição da Unidade Locada: Identificação precisa da unidade — número da loja, bloco, piso, módulo, ABL (Área Bruta Locável em m²) e ATC (Área Total Construída em m²). Incluir planta da unidade como anexo. Especificar o ramo de atividade autorizado — o empreendedor controla o mix de lojas e pode proibir mudança de ramo sem anuência expressa.

Prazo do Contrato: Duração do contrato com data de início e término. Contratos de shopping center geralmente têm prazo de 5 a 10 anos. Prazo mínimo de 5 anos é relevante para ação renovatória (Art. 51 da Lei 8.245/1991). Período de carência para instalação (sem cobrança de aluguel) deve ser especificado.

Aluguel: Estrutura de remuneração — aluguel mínimo garantido (valor fixo mensal em Reais) e aluguel variável (percentual do faturamento bruto mensal da loja, geralmente entre 4% e 12% dependendo do ramo). Regra de prevalência: paga-se o maior valor entre o aluguel mínimo e o percentual do faturamento. Índice de reajuste anual do aluguel mínimo (IGP-M, IPCA ou índice setorial do ABRASCE — Índice de Desempenho do Setor de Shopping Centers). Aluguel de Dezembro diferenciado (mês de pico do varejo) pode ser previsto em cláusula específica.

Luvas (Res Sperata): Valor pago pelo lojista ao empreendedor como condição de ingresso no shopping — pagamento único ou parcelado na entrada. As luvas remuneram o aviamento do shopping e a posição estratégica no mix. O STJ (REsp 1.409.849/SP) reconhece a validade das luvas e estabelece que, em caso de retomada antecipada pelo empreendedor sem justa causa, as luvas são indenizáveis proporcionalmente ao período restante do contrato.

Condomínio e Fundo de Promoção: Encargos mensais além do aluguel — condomínio (rateio das despesas operacionais do shopping, incluindo segurança, limpeza, energia das áreas comuns, manutenção) e Fundo de Promoção e Propaganda (FPP — contribuição mensal para campanhas publicitárias coletivas do shopping). O STJ (Súmula 481) valida a obrigatoriedade do FPP prevista em contrato. A forms-legal.com disponibiliza este modelo como instrumento inicial — recomenda-se assessoria jurídica especializada em direito imobiliário comercial e shopping centers para negociações de alta complexidade.

Obrigações Operacionais: Horário obrigatório de funcionamento alinhado ao shopping; proibição de fechamento durante o horário comercial sem autorização; obrigação de manter estoques adequados; padrão de apresentação da fachada e layout interno conforme manual do shopping; obrigação de informar faturamento mensal ao empreendedor com precisão (comprovado por extrato fiscal — ECF, NF-e ou SAT); proibição de sublocação sem anuência do empreendedor.

Para preencher corretamente o Contrato de Locação em Shopping Center no Brasil, siga as orientações para cada seção do formulário da forms-legal.com.

Dados do Empreendedor (Locador): Informe a razão social completa da empresa proprietária ou gestora do shopping center, o CNPJ, o endereço da sede e o nome do representante legal com poderes de assinatura (verificar procuração ou contrato social arquivado na Junta Comercial). Muitos shoppings são operados por SPCS (Sociedades de Propósito Específico) constituídas especificamente para o empreendimento — verifique se é a SPE proprietária ou a administradora quem celebra o contrato de locação.

Dados do Lojista (Locatário): Informe CNPJ, razão social e representantes legais do lojista. Para novas empresas constituídas para operar a loja, confirme o objeto social (deve incluir o ramo pretendido) e a inscrição municipal (alvará de funcionamento deverá ser obtido após a assinatura). Para franqueados, identifique se o contrato de franquia exige que o franqueador seja parte ou interveniente no contrato de locação.

Unidade e Ramo de Atividade: Especifique o número ou código da unidade, piso, módulo e ABL exata em metros quadrados. O ramo de atividade deve ser descrito com precisão — o empreendedor controla o mix comercial e pode contestar atividades não previstas no contrato. Para lojas âncora ou megalojas, o ramo exclusivo no shopping pode ser garantido por cláusula de exclusividade (raríssima para lojas satélite).

Prazo e Carência: Informe as datas exatas de início e término do contrato. Se houver período de carência para instalação (fit-out), especifique a data de entrega da unidade pelo empreendedor, o período de carência (geralmente 60 a 90 dias para reformas) e a data de início do funcionamento da loja. O prazo de carência não conta para fins do prazo mínimo de 5 anos da ação renovatória.

Aluguel Mínimo e Percentual: Informe o valor do aluguel mínimo garantido em Reais por mês, o percentual do faturamento bruto aplicável ao ramo da loja, e o índice de reajuste anual (IGP-M FGV, IPCA IBGE ou índice ABRASCE). Para shoppings de grande porte, é comum o aluguel de dezembro ser calculado em dobro ou com base no faturamento real sem mínimo garantido.

Luvas: Informe o valor total das luvas, a forma de pagamento (à vista na assinatura, ou parcelado em X prestações) e as condições de restituição proporcional em caso de rescisão antecipada pelo empreendedor sem justa causa — condição importante para proteção do lojista conforme jurisprudência do STJ (REsp 1.409.849/SP).

Condomínio e FPP: Informe os valores estimados de condomínio e FPP (geralmente expressos em valor por m² de ABL/mês) e o critério de rateio (ABL proporcional). Confirme se há fundo de expansão ou fundo de renovação previstos. A inadimplência de condomínio e FPP pode fundamentar despejo por falta de pagamento nos mesmos termos que o aluguel (Lei 8.245/1991 Art. 9º, III).

A Locação em Shopping Center no Brasil está sujeita a requisitos legais específicos que decorrem do regime especial do Art. 54 da Lei 8.245/1991 e da jurisprudência consolidada do STJ.

Forma Escrita Obrigatória: O contrato de locação em shopping center deve ser necessariamente por escrito, com prazo determinado, e registrado no Cartório de Registro de Imóveis da circunscrição do shopping para ter eficácia erga omnes — especialmente para garantir o direito de preferência do lojista e a ação renovatória. O registro no Cartório é condição para opor o contrato ao adquirente do imóvel (Art. 8º da Lei 8.245/1991 — a locação com prazo determinado, averbada no Cartório, vincula o adquirente).

Ação Renovatória — Art. 51 da Lei 8.245/1991: O lojista tem direito à renovação compulsória do contrato de locação em shopping center desde que: (a) o contrato tenha sido celebrado por escrito com prazo determinado; (b) o prazo mínimo do contrato ou a soma dos prazos ininterruptos seja de 5 anos; e (c) o locatário esteja no exercício do mesmo ramo de atividade pelo prazo mínimo e ininterrupto de 3 anos (Art. 51, I ao III). A ação renovatória deve ser proposta entre 1 ano e 6 meses antes do término do contrato (Art. 51, § 5º — Súmula 409 do STJ: prazo decadencial). O empreendedor pode resistir à renovação por justa causa (Art. 52): uso próprio, obra que modifique substancialmente a estrutura, proposta de terceiro com condições superiores (com indenização ao lojista — Art. 52, § 3º).

Luvas e Cessão da Locação: O contrato pode prever que o lojista pague luvas ao empreendedor na entrada. O STJ (REsp 1.409.849/SP) reconhece a validade das luvas e determina que, em caso de retomada antecipada pelo empreendedor sem justa causa, o lojista tem direito à restituição proporcional das luvas ao tempo restante do contrato. A cessão da locação em shopping center exige anuência expressa do empreendedor (Art. 13 da Lei 8.245/1991 c/c Art. 54) — diferentemente das locações comuns de imóveis comerciais.

Fundo de Promoção e Propaganda (FPP): A Súmula 481 do STJ consagrou que é válida a cláusula de contrato de locação em shopping center que exige pagamento de percentual sobre o faturamento a título de FPP — pois decorre da natureza contratual especial do Art. 54 da Lei 8.245/1991. A inadimplência do FPP autoriza o despejo por falta de pagamento (Art. 9º, III da Lei 8.245/1991).

Tributação da Locação Comercial: O aluguel pago ao empreendedor pessoa jurídica é sujeito ao PIS/COFINS cumulativo (alíquota 3,65%) ou não cumulativo (9,25%). O IRPJ e CSLL incidem sobre o resultado da locação. O lojista sujeito ao Lucro Real pode deduzir o aluguel como despesa operacional. O ISS (Imposto Sobre Serviços) não incide sobre aluguel de imóvel — apenas sobre serviços de administração do shopping quando faturados separadamente.

Na elaboração e assinatura de Contratos de Locação em Shopping Center no Brasil, erros comuns podem comprometer os direitos do lojista ou gerar passivos ocultos para o empreendedor.

Não registrar o contrato no Cartório de Registro de Imóveis: A falta de registro do contrato de locação em shopping center torna-o ineficaz perante terceiros — especialmente em caso de venda do shopping a novo proprietário. Sem o registro, o lojista não pode invocar o Art. 8º da Lei 8.245/1991 para obrigar o adquirente a respeitar o contrato vigente. O registro também é pressuposto para a ação renovatória plena.

Não cumprir o prazo para ação renovatória: O prazo para propor ação renovatória é decadencial — entre 1 ano e 6 meses antes do término do contrato (Súmula 409 do STJ). Lojistas que perdem esse prazo perdem o direito à renovação compulsória e ficam sujeitos à negociação em condições desfavoráveis ou ao despejo. O lojista deve controlar esse prazo desde a assinatura do contrato inicial.

Não negociar cláusula de restituição de luvas: Muitos contratos preveem as luvas como valor não reembolsável em qualquer hipótese de rescisão. Porém, o STJ (REsp 1.409.849/SP) reconhece o direito do lojista à restituição proporcional quando o empreendedor rescinde antecipadamente sem justa causa. O lojista deve negociar cláusula expressa de restituição proporcional das luvas para proteger seu investimento.

Não verificar o mix exclusivo do shopping: Alguns contratos preveem que o empreendedor pode instalar concorrente direto na mesma galeria sem exclusividade para o lojista. Lojistas de segmentos específicos (joalherias, óticas, academias) devem negociar cláusula de exclusividade de ramo ou de raio mínimo entre concorrentes dentro do shopping.

Não especificar as obrigações de entrega da unidade: Contratos que não detalham as condições de entrega da unidade pelo empreendedor (estado físico, instalações existentes, metragem exata) geram conflitos sobre responsabilidades de adaptação. O lojista deve exigir vistoria formal na entrega das chaves com laudo detalhado das condições da unidade — documento essencial para evitar cobranças indevidas ao final do contrato.

Ignorar o impacto tributário das luvas: As luvas recebidas pelo empreendedor constituem receita tributável pelo PIS/COFINS, IRPJ e CSLL. Para o lojista, as luvas pagas são ativo intangível amortizável pelo prazo do contrato — a amortização deve ser reconhecida contabilmente conforme as normas do CPC 04 (Ativos Intangíveis) e da Receita Federal do Brasil (IN RFB 1.700/2017).