Ação Renovatória de Locação Comercial

A Ação Renovatória de Locação Comercial é o documento imobiliário usado no Brasil nos termos da Lei 8.245/1991 Art. 51.

A Ação Renovatória de Locação Comercial no Brasil fundamenta-se na teoria do fundo de comércio (aviamento), segundo a qual o estabelecimento empresarial tem valor econômico que transcende os bens materiais que o compõem — a clientela fiel, a localização estratégica, o nome comercial e a reputação conquistada no ponto constituem ativos intangíveis que pertencem ao empresário e merecem proteção jurídica. O Art. 51 da Lei 8.245/1991 consagra esse princípio ao garantir ao locatário comercial o direito de permanecer no imóvel mesmo contra a vontade do locador.

O Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP), o Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro (TJRJ) e o Superior Tribunal de Justiça (STJ) têm jurisprudência consolidada sobre os requisitos da ação renovatória. O STJ, em reiterados julgados — como no REsp 1.196.824/SP e no REsp 1.811.372/SP — afirma que a ação renovatória é direito subjetivo potestativo do locatário quando preenchidos os requisitos do Art. 51 da Lei 8.245/1991, não podendo o locador se opor à renovação exceto nas hipóteses taxativas do Art. 52 da mesma lei.

Os requisitos para a propositura da Ação Renovatória são cumulativos: (i) contrato escrito por prazo determinado; (ii) prazo mínimo de cinco anos de locação, seja num único contrato ou em contratos sucessivos com o mesmo locatário e o mesmo imóvel; (iii) exploração do mesmo ramo de atividade comercial ou industrial por no mínimo três anos ininterruptos. A forms-legal.com disponibiliza este modelo estruturado conforme a lei e a jurisprudência do STJ.

A Ação Renovatória deve ser proposta no prazo decadencial de um a seis meses antes do vencimento do contrato, sob pena de perda do direito — trata-se de prazo fatal, não sujeito a suspensão ou interrupção, conforme o Art. 51, §5º da Lei 8.245/1991 e a Súmula 217 do STJ. O prazo se conta retroativamente da data de vencimento do contrato: a ação deve ser distribuída entre o sexto e o primeiro mês anteriores ao término.

O procedimento da Ação Renovatória segue o rito ordinário do Código de Processo Civil (CPC/2015) — Lei 13.105/2015 — com as especificidades previstas nos Arts. 71 a 75 da Lei 8.245/1991. O juiz pode fixar aluguel provisório desde a citação do locador, com base no valor proposto pelo locatário ou em perícia de avaliação imobiliária. Ao final do processo, a sentença que julga procedente o pedido renova o contrato de locação pelo prazo e nas condições fixadas, com força de título executivo judicial. O CRECI (Conselho Regional de Corretores de Imóveis) é frequentemente requisitado para fornecer laudos de avaliação de aluguel de mercado que embasam tanto a proposta do locatário quanto a contestação do locador na ação renovatória.

A Ação Renovatória de Locação Comercial no Brasil é necessária sempre que o locatário comercial pretende permanecer no imóvel após o término do contrato de locação e o locador recusa a renovação ou exige condições leoninas para tanto.

A ação é especialmente importante quando o locatário realizou investimentos significativos no imóvel arrendado — reformas estruturais, instalação de equipamentos industriais, adaptações específicas para a atividade (como câmaras frias para restaurantes, salas cirúrgicas para clínicas, ou equipamentos de academia fixados ao piso) — e a mudança de ponto comercial implicaria perda irreparável ou de difícil reparação.

Locatários de lojas em centros comerciais, ruas de grande movimento ou shoppings centers têm interesse especialmente intenso na renovação, pois a localização é componente central do valor do estabelecimento. O Art. 52, §2º da Lei 8.245/1991 estabelece que, nas ações renovatórias envolvendo lojas em shopping center, o locador pode opor-se à renovação com base em proposta de terceiro com aluguel superior, mas o locatário poderá cobrir a oferta e garantir a permanência.

A ação também é necessária quando há divergência sobre o valor do aluguel renovado. O locatário pode propor a renovação pelo valor atual e o locador contestar pleiteando aluguel maior — nesse caso o juiz fixa o aluguel provisório até a sentença, conforme o Art. 72 da Lei 8.245/1991.

O não ajuizamento da ação no prazo legal (entre o sexto e o primeiro mês antes do vencimento) implica perda definitiva do direito à renovação compulsória para aquele período contratual. O locatário pode, entretanto, negociar a renovação voluntária ou propor nova ação quando acumular novamente os cinco anos exigidos pelo Art. 51 da Lei 8.245/1991.

A ação renovatória é necessária ainda quando o locador, embora não recuse formalmente a renovação, apresenta exigências que tornam economicamente inviável a continuidade da atividade — aumento desproporcional do aluguel, alteração das condições de garantia ou exigência de obras de adaptação. O locatário pode submeter essas questões ao juízo da ação renovatória, que as resolverá com base nos princípios da função social do contrato (Art. 421 do Código Civil) e da proteção ao fundo de comércio consolidada pelo STJ.

A Ação Renovatória de Locação Comercial no Brasil deve conter os seguintes elementos essenciais para ser admitida e julgada procedente pelo Poder Judiciário brasileiro.

Qualificação das Partes: Nome completo ou razão social do autor (locatário) e do réu (locador), CPF ou CNPJ, endereços completos, estado civil e representante legal quando pessoa jurídica. O locatário deve indicar os dados do advogado com inscrição na Ordem dos Advogados do Brasil (OAB) — a Ação Renovatória exige capacidade postulatória (advogado constituído).

Documentação do Contrato Original: Cópia do contrato de locação vigente, com especificação do prazo, do valor do aluguel, da garantia locatícia e da finalidade comercial. Se os cinco anos foram cumpridos em contratos sucessivos, todos devem ser juntados para demonstrar a continuidade da locação com o mesmo locatário e imóvel.

Prova do Ramo de Atividade: Certidão de objeto social ou contrato social da empresa locatária, CNPJ com atividade principal (CNAE), alvarás de funcionamento emitidos pela Prefeitura Municipal, notas fiscais de venda ou prestação de serviços — comprovando que o mesmo ramo de comércio é explorado há pelo menos três anos ininterruptos (Art. 51, II, Lei 8.245/1991).

Proposta de Renovação: O locatário deve apresentar proposta concreta de renovação do contrato, indicando prazo, valor do aluguel proposto (com base em pesquisa de mercado da região), índice de reajuste e demais condições. O Art. 71, IV da Lei 8.245/1991 exige que a petição inicial indique o valor locativo atual proposto e os fundamentos da proposta.

Prova de Solvabilidade do Fiador (se houver): Se o contrato original tiver fiador, o locatário deve apresentar novo fiador ou demonstrar que o fiador original mantém condições financeiras, pois o Art. 71, V da Lei 8.245/1991 exige indicação de fiador ou nova garantia no pedido de renovação.

Calculo do Valor da Causa: O valor da causa corresponde a doze vezes o valor do aluguel proposto, nos termos do Art. 58, III da Lei 8.245/1991. Sobre esse valor incidem as custas judiciais da Tabela do Tribunal de Justiça estadual competente (TJSP, TJRJ, TJMG, TJRS etc.).

Fundamentação Jurídica: Citação expressa ao Art. 51 da Lei 8.245/1991 como fundamento do direito à renovação, com demonstração do cumprimento cumulativo de todos os requisitos legais. A jurisprudência do STJ deve ser citada para reforçar o pedido, especialmente quando o locador apresentar oposição baseada nas exceções do Art. 52.

Pedido Liminar de Manutenção da Posse: Nas ações propostas próximas ao vencimento do contrato, o locatário pode pleitear tutela de urgência para manutenção da posse do imóvel enquanto a ação tramita, impedindo o locador de obter liminar de despejo no período de litígio. A forms-legal.com disponibiliza este modelo com instruções detalhadas para preenchimento e revisão por advogado especializado em direito imobiliário.

Para preencher corretamente a Ação Renovatória de Locação Comercial no Brasil, siga as etapas abaixo antes de encaminhar ao advogado responsável.

Etapa 1 — Verificação dos Requisitos: Antes de qualquer coisa, verifique se estão preenchidos os três requisitos cumulativos do Art. 51 da Lei 8.245/1991: (a) contrato escrito com prazo determinado; (b) prazo total acumulado de cinco anos de locação no mesmo imóvel; (c) exploração do mesmo ramo de atividade comercial por pelo menos três anos. Se algum requisito estiver ausente, a ação será julgada improcedente.

Etapa 2 — Identificação das Partes: Insira o nome completo do locatário (razão social ou nome da pessoa física), CNPJ ou CPF, endereço da sede ou domicílio, e dados do representante legal se pessoa jurídica. Para o locador, inclua todos os dados disponíveis — nome ou razão social, CPF ou CNPJ e endereço para citação.

Etapa 3 — Descrição do Imóvel e do Contrato: Descreva o imóvel objeto da ação com endereço completo, número de matrícula, área e características relevantes. Relate os contratos de locação celebrados — datas de início e término, valores de aluguel, índices de reajuste e garantias.

Etapa 4 — Proposta de Renovação: Elabore a proposta de renovação com base em pesquisa de mercado imobiliário da região (laudo de avaliação por corretor credenciado junto ao CRECI — Conselho Regional de Corretores de Imóveis) para fundamentar o valor do aluguel proposto.

Etapa 5 — Documentação de Suporte: Reúna e organize: cópia dos contratos, comprovantes de pagamento de aluguéis, alvarás de funcionamento, CNPJ ativo com CNAE correspondente ao ramo explorado, e documentos do fiador ou comprovante da nova garantia.

Etapa 6 — Cálculo do Prazo: Confirme que a ação será ajuizada dentro da janela de seis a um mês antes do vencimento do contrato. Anote a data limite para distribuição — qualquer dia após essa data implica decadência do direito.

A Ação Renovatória de Locação Comercial no Brasil está sujeita aos seguintes requisitos e normas processuais essenciais.

Requisitos Cumulativos (Art. 51, Lei 8.245/1991): Para ter direito à renovação compulsória, o locatário deve preencher simultaneamente: (I) contrato escrito, com prazo determinado; (II) prazo mínimo acumulado de cinco anos de locação do mesmo imóvel pelo mesmo locatário (contratos sucessivos são somados); (III) exploração do mesmo ramo comercial ou industrial por pelo menos três anos ininterruptos antes do ajuizamento.

Prazo Decadencial (Art. 51, §5º, Lei 8.245/1991 e Súmula 217 do STJ): A ação deve ser proposta no período compreendido entre seis e um mês antes do vencimento do contrato. Fora desse prazo, o direito decai — não há prorrogação, suspensão ou interrupção. O STJ consagrou esse entendimento na Súmula 217, impedindo que a ação seja proposta antes ou depois da janela legal.

Conteúdo Obrigatório da Petição Inicial (Art. 71, Lei 8.245/1991): A petição deve conter: (I) prova do preenchimento dos requisitos do Art. 51; (II) cópia do contrato em vigor; (III) proposta de contrato renovado; (IV) declaração do locatário de que está em dia com as obrigações do contrato; (V) indicação de fiador ou prova da garantia oferecida.

Oposição do Locador (Art. 52, Lei 8.245/1991): O locador pode opor-se à renovação apenas nas hipóteses taxativas: necessidade do imóvel para uso próprio, de cônjuge, ascendente ou descendente direto (com comprovação efetiva); realização de obras que aumentem em 20% a área útil; proposta de terceiro com aluguel superior ao pedido pelo locatário. Em todos os casos de oposição procedente, o locador pode ser condenado a indenizar o locatário pelos prejuízos, incluindo o fundo de comércio, nos termos do Art. 52, §3º.

Competência: A Ação Renovatória tramita perante a Vara Cível da Comarca da situação do imóvel, nos termos do Art. 58, II da Lei 8.245/1991. No Estado de São Paulo, há Varas Especializadas em Locações em algumas comarcas (como a 1ª e 2ª Varas de Locações da Comarca de São Paulo).

Erros frequentes na Ação Renovatória de Locação Comercial no Brasil que comprometem o sucesso da demanda.

Ajuizamento fora do prazo decadencial: O erro mais grave — propor a ação antes de seis meses ou após um mês do vencimento do contrato. A decadência é reconhecida de ofício pelo juiz e extingue a ação sem resolução do mérito, sem possibilidade de renovação do prazo ou emenda da petição. O locatário deve anotar a data de vencimento do contrato e calcular com precisão a janela do Art. 51, §5º da Lei 8.245/1991.

Não juntar todos os contratos sucessivos: Quando os cinco anos foram acumulados em contratos sucessivos, a ausência de qualquer contrato da cadeia impede a comprovação do requisito temporal. O locatário deve arquivar todos os contratos desde o início da locação, mesmo os mais antigos.

Alterações no ramo de atividade: Mudança do CNAE ou do objeto social da empresa durante o período de três anos pode ser interpretada como ruptura da continuidade do mesmo ramo de atividade, afastando o requisito do Art. 51, III. Qualquer alteração de atividade deve ser avaliada por advogado antes do ajuizamento.

Proposta de renovação sem pesquisa de mercado: Propor aluguel inferior ao valor de mercado sem laudo do CRECI fragiliza a proposta e facilita a oposição do locador com proposta de terceiro em valor superior. O laudo do corretor credenciado no CRECI (Conselho Regional de Corretores de Imóveis) é prova técnica essencial para embasar o valor do aluguel proposto na renovação.

Não indicar novo fiador ou garantia: O Art. 71, V da Lei 8.245/1991 exige que a petição inicial já inclua indicação de fiador ou prova da garantia a ser oferecida. A omissão é causa de indeferimento da petição inicial.

Não estar em dia com os aluguéis: O Art. 71, IV da Lei 8.245/1991 exige declaração expressa de que o locatário está em dia com todas as obrigações do contrato. Locatário com aluguéis atrasados não tem direito de ajuizar ação renovatória — o inadimplemento afasta a proteção legal ao fundo de comércio. A quitação de eventuais débitos deve ser providenciada antes do ajuizamento, preferencialmente com recibo formal do locador.