Contrato de Locação Atípica (Built-to-Suit) Brasil

O Contrato de Locação Atípica (Built-to-Suit) é o documento imobiliário usado no Brasil nos termos da Lei nº 8.245/1991, Art. 54-A (Lei nº 12.744/2012).

O Art. 54-A da Lei do Inquilinato estabelece o regime jurídico específico do contrato built-to-suit no Brasil, afastando as proteções comuns da Lei do Inquilinato que seriam incompatíveis com o modelo de negócio. O dispositivo determina que o locatário pode renunciar ao direito de revisão do valor do aluguel pela ação revisional (Art. 19 da Lei do Inquilinato) e ao direito de rescisão antecipada sem pagamento da totalidade dos aluguéis vincendos durante o prazo remanescente — pois o empreendedor precisa recuperar o investimento na construção ou reforma. Essa rigidez contratual distingue fundamentalmente o built-to-suit dos contratos comuns de locação comercial.

O contrato built-to-suit é amplamente utilizado no mercado imobiliário corporativo e logístico brasileiro. Grandes redes de varejo (GPA — Grupo Pão de Açúcar, Carrefour Brasil, Assaí Atacadista), operadores logísticos (Mercado Livre, Amazon, DHL, DB Schenker), indústrias (empresas do setor automotivo em São Paulo e Paraná, empresas farmacêuticas como Eurofarma e Hypera Pharma) e redes hospitalares (Rede D'Or São Luiz, Grupo Hapvida, Hospital Sírio-Libanês) utilizam o built-to-suit para obter instalações sob medida sem imobilizar capital em aquisição de imóvel próprio.

Os empreendedores (desenvolvedores imobiliários) que operam no segmento built-to-suit no Brasil incluem fundos de investimento imobiliário (FII) listados na B3 (Bolsa de Valores de São Paulo), empresas como GLP — GLP Inc., Pátria Investimentos, VBI Real Estate, Log Commercial Properties & Participações S.A. (Log CP), Vinci Partners e CBRE Global Investors. Muitos contratos built-to-suit são estruturados com cessão dos créditos locatícios para Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI) emitidos por securitizadoras como Habitasec, Opea e TRX, nos termos da Lei nº 9.514/1997 e da Resolução CVM nº 60/2021.

O prazo dos contratos built-to-suit no Brasil varia tipicamente de 10 a 20 anos — períodos longos necessários para amortizar o investimento na construção. O aluguel é calculado para cobrir: custo de aquisição do terreno, custo de construção ou reforma, retorno esperado sobre o capital investido (tipicamente de 8% a 12% ao ano em termos reais), despesas de administração e tributos.

Contrato de Locação Atípica Built-to-Suit no Brasil é necessário quando empresa ou instituição precisa de instalações customizadas — galpão logístico, centro de distribuição, unidade hospitalar, estabelecimento de varejo — sem adquirir o imóvel, delegando a construção ou reforma a empreendedor especializado.

O built-to-suit é a solução ideal para operadores logísticos e industriais que precisam de instalações com especificações técnicas rigorosas — altura livre de pé-direito de 12 a 14 metros, piso com resistência de 6 a 10 toneladas por m², docas niveladoras de caminhões, sistemas de sprinklers, câmaras frigoríficas — e que não encontram no mercado secundário galpões que atendam a essas especificações nas regiões logísticas estratégicas (Extrema/MG, Guarulhos/SP, Cajamar/SP, Duque de Caxias/RJ, Hortolândia/SP, Senador Canedo/GO).

O built-to-suit é necessário para redes de varejo e fast food que precisam de estabelecimentos com leiaute específico (plantas de lojas, dimensões de cozinha, estacionamento mínimo) em localizações estratégicas de alta circulação (rodovias estaduais e federais, avenidas comerciais de grandes cidades), onde a reforma de imóvel existente seria impraticável ou mais cara do que a construção nova sob o modelo built-to-suit.

O contrato built-to-suit é necessário quando o locatário quer evitar a imobilização de capital em aquisição de imóvel — preservando liquidez para seu capital de giro e investimentos no negócio principal — e quando o empreendedor consegue estruturar a operação com financiamento de longo prazo compatível com o prazo do contrato de locação, frequentemente com emissão de CRI pela securitizadora para captar recursos de investidores institucionais como fundos de previdência complementar (EFPC — Entidades Fechadas de Previdência Complementar), seguradoras autorizadas pela SUSEP e fundos de investimento imobiliário (FII) listados na B3.

Contrato de Locação Atípica Built-to-Suit no Brasil, nos termos do Art. 54-A da Lei nº 8.245/1991 e do Art. 565 do Código Civil, deve conter os seguintes elementos essenciais para estruturar a operação com segurança jurídica adequada.

Qualificação das Partes: Identificação completa do empreendedor/locador — pessoa jurídica (CNPJ, razão social, representante legal com poderes para alienar e locar imóveis) ou Fundo de Investimento Imobiliário (FII) representado por gestora autorizada pela Comissão de Valores Mobiliários (CVM) — e do locatário — pessoa jurídica com CNPJ, razão social, representante legal e, se aplicável, identificação dos sócios ou acionistas controladores.

Descrição do Imóvel e das Obras: Identificação do terreno — matrícula no Cartório de Registro de Imóveis (CRI) competente, área total em m², localização (município, UF, CEP, acesso rodoviário, distância de rodovias BR/SP/PR) — e descrição técnica completa das obras a serem executadas pelo empreendedor conforme as especificações do locatário: área construída em m², pé-direito livre, capacidade de piso, número de docas, câmaras frigoríficas, escritórios administrativos, refeitório, vestiários, sistema de combate a incêndio (sprinklers, hidrantes), sistema elétrico (transformador, demanda contratada junto à distribuidora de energia — Enel, CPFL, CEMIG, Copel), e quaisquer outras especificações técnicas do locatário.

Prazo de Construção e Entrega: Prazo contratual para conclusão das obras e entrega do imóvel ao locatário, com cronograma físico-financeiro detalhado, marcos de progresso (milestones) e multas por atraso na entrega pelo empreendedor.

Prazo de Locação e Aluguel: Prazo mínimo da locação (tipicamente 10 a 20 anos) com início a partir da entrega das chaves após a conclusão das obras e aprovação pelo locatário. Valor do aluguel mensal em BRL — calculado para remunerar o investimento do empreendedor com taxa de retorno acordada — e índice de reajuste anual (IPCA/IBGE é o mais utilizado em contratos built-to-suit de longo prazo). O Art. 54-A autoriza o contrato a prever que o locatário renuncia ao direito de revisão do aluguel pela ação revisional do Art. 19 da Lei do Inquilinato.

Renúncia à Revisão de Aluguel: Cláusula expressa de renúncia pelo locatário ao direito de ação revisional de aluguel (Art. 19 da Lei do Inquilinato), nos termos do Art. 54-A da Lei nº 8.245/1991. Essa renúncia é fundamental para o empreendedor garantir o retorno calculado sobre o investimento realizado.

Rescisão Antecipada e Obrigação de Pagamento dos Aluguéis Vincendos: Cláusula estipulando que, em caso de rescisão antecipada pelo locatário, este fica obrigado ao pagamento da totalidade dos aluguéis vincendos até o término do prazo contratual ou ao valor presente líquido do fluxo de caixa remanescente, descontado à taxa acordada — nos termos do Art. 54-A, §2 da Lei do Inquilinato. Essa obrigação é o mecanismo de proteção do empreendedor que investiu na construção customizada.

Garantias do Contrato: Modalidade de garantia locatícia e, dado o volume financeiro dos contratos built-to-suit, frequentemente garantias adicionais — carta de crédito standby emitida por banco de primeira linha (Itaú, Bradesco, Santander, Banco do Brasil), fiança bancária, hipoteca de bens imóveis do grupo econômico do locatário, ou penhor de ações/quotas. Em operações estruturadas com emissão de CRI, a cessão dos recebíveis locatícios é realizada em benefício da securitizadora como garantia aos investidores.

A forms-legal.com disponibiliza este modelo de Contrato de Locação Atípica como referência. A estruturação de contratos built-to-suit envolve aspectos complexos de direito imobiliário, direito societário, mercado de capitais e tributação — as partes devem contar com equipe jurídica especializada composta por advogados inscritos na Ordem dos Advogados do Brasil (OAB) com experiência em real estate.

Para preencher corretamente o Contrato de Locação Atípica Built-to-Suit no Brasil usando o formulário da forms-legal.com, siga as orientações abaixo.

Partes: Identifique com precisão o empreendedor/locador — se for FII gerido por gestora autorizada pela CVM, inclua o nome do fundo, CNPJ e dados da gestora com poderes de representação. Se for pessoa jurídica, inclua CNPJ, razão social e representante legal com poderes específicos para locação de imóveis.

Especificações Técnicas: Anexe ao contrato um Memorial Descritivo detalhado das obras — elaborado por engenheiro ou arquiteto habilitado no CREA (Conselho Regional de Engenharia e Agronomia) ou no CAU (Conselho de Arquitetura e Urbanismo) — que servirá como referência para a aceitação do imóvel na entrega pelo locatário.

Aluguel e Retorno do Investimento: O aluguel mensal do built-to-suit é calculado com base no custo total do investimento (terreno + construção + despesas financeiras) multiplicado pela taxa de retorno mensal acordada. Apresente ao locatário a memória de cálculo do aluguel — custo total do investimento e taxa de retorno anual implícita — para que o locatário possa avaliar se o aluguel é compatível com o retorno de mercado para o tipo de ativo e a localização.

Renúncia e Obrigações Rescisórias: Certifique-se de que as cláusulas de renúncia à revisão de aluguel e de obrigação de pagamento dos aluguéis vincendos em caso de rescisão antecipada estão redigidas de forma clara e inequívoca — essas são as proteções mais importantes para o empreendedor e devem ser expressamente negociadas e documentadas no contrato.

O Contrato de Locação Atípica Built-to-Suit no Brasil está sujeito ao regime jurídico específico do Art. 54-A da Lei nº 8.245/1991, inserido pela Lei nº 12.744/2012, que criou um estatuto especial para esse tipo de locação, afastando parcialmente as proteções da Lei do Inquilinato.

Renúncia à Revisão de Aluguel: O Art. 54-A, §1 da Lei do Inquilinato permite que o contrato built-to-suit contenha cláusula de renúncia pelo locatário ao direito de ação revisional de aluguel prevista no Art. 19 da Lei. Essa renúncia é válida e não pode ser questionada judicialmente pelo locatário durante o prazo contratual, desde que inserida de forma expressa e clara no instrumento.

Obrigação de Pagamento dos Aluguéis Vincendos na Rescisão: O Art. 54-A, §2 da Lei do Inquilinato determina que, em caso de rescisão antecipada pelo locatário, fica este obrigado ao pagamento dos aluguéis vincendos (aluguéis que ainda restariam a vencer até o término do prazo contratual) ou ao pagamento de multa equivalente definida no contrato. O TJSP tem aplicado esse dispositivo em ações movidas por empreendedores contra locatários que rescindiriam contratos built-to-suit antecipadamente sem pagar os aluguéis remanescentes.

Direito de Preferência (Art. 27 da Lei do Inquilinato): O locatário em contrato built-to-suit tem direito de preferência na aquisição do imóvel caso o locador decida vendê-lo durante o prazo da locação, nos termos do Art. 27 da Lei do Inquilinato — salvo se houver cláusula contratual específica tratando das condições do direito de preferência ou sua renúncia.

Aspectos Tributários: A receita do empreendedor com o aluguel do built-to-suit é tributada pelo IRPJ, CSLL, PIS e COFINS conforme o regime tributário da empresa. Em operações estruturadas com CRI, a cessão dos recebíveis locatícios pode ter tratamento tributário específico conforme a Lei nº 9.514/1997 e a Instrução Normativa RFB aplicável.

Nos contratos de locação atípica built-to-suit no Brasil, erros na estruturação podem resultar em litígios complexos e perdas financeiras significativas para as partes. Conheça os principais.

Não incluir cláusula de renúncia à revisão de aluguel: Contratos built-to-suit que não incluem a cláusula de renúncia à revisão de aluguel (Art. 54-A, §1 da Lei do Inquilinato) ficam sujeitos à ação revisional proposta pelo locatário após três anos do contrato ou do último acordo de revisão, nos termos do Art. 19 da Lei do Inquilinato. A redução judicial do aluguel pela ação revisional pode comprometer gravemente o retorno do investimento do empreendedor e a segurança financeira dos CRI emitidos com base nos recebíveis locatícios.

Memorial descritivo inadequado ou genérico: A ausência de memorial descritivo técnico detalhado das obras — elaborado por engenheiro ou arquiteto habilitado no CREA ou no CAU — gera conflitos entre empreendedor e locatário sobre o que foi contratado. O locatário pode recusar a entrega do imóvel alegando não conformidade com as especificações contratadas, gerando disputas sobre o início do prazo de locação e o pagamento do aluguel.

Não prever penalidades por atraso na entrega pelo empreendedor: Contratos que não estabelecem multas diárias ou mensais por atraso na entrega das obras pelo empreendedor deixam o locatário sem proteção adequada em caso de atraso. Em operações de grande porte com inauguração programada (centros de distribuição, lojas de varejo, hospitais), o atraso na entrega pode causar danos operacionais significativos ao locatário — lucros cessantes, penalidades em contratos de fornecimento — que devem ser cobertos pela penalidade contratual.

Ignorar as implicações tributárias da operação: Contratos built-to-suit com prazo de 10 a 20 anos têm impacto tributário significativo para ambas as partes. O empreendedor deve avaliar o regime tributário mais eficiente (Lucro Real, Lucro Presumido ou FII) para a operação. O locatário deve avaliar o tratamento contábil e tributário do aluguel (IFRS 16 — que exige o reconhecimento do right-of-use asset e do passivo de arrendamento para contratos de longo prazo, conforme o CPC 06/2017 aprovado pelo CFC — Conselho Federal de Contabilidade) e o impacto no balanço patrimonial.