Contrato de Caução — Brasil

O Contrato de Caução é o documento financeiro usado no Brasil nos termos da Código Civil Brasileiro — Lei nº 10.406/2002 e Lei nº 8.245/1991 (Lei do Inquilinato).

No âmbito do direito das locações, o Artigo 37 da Lei nº 8.245/1991 enumera as modalidades de garantia locatícia permitidas: caução em dinheiro (limitada a três aluguéis mensais), caução em imóvel (hipoteca ou caução sobre bem imóvel), fiança pessoal (Arts. 818–839 do CC), seguro-fiança locatícia (contratado junto a seguradoras autorizadas pela SUSEP — Superintendência de Seguros Privados) e cessão fiduciária de quotas de fundos de investimento (introduzida pela Lei nº 12.112/2009). A caução em dinheiro depositada em conta-poupança específica em nome do locatário é a modalidade mais comum — o locador não pode utilizar os recursos durante a locação, que ficam investidos em poupança para devolução ao término do contrato.

No direito administrativo, a caução é exigida nos contratos de obras, serviços e fornecimentos firmados com a Administração Pública, nos termos do Artigo 96 da Lei nº 14.133/2021 (Nova Lei de Licitações e Contratos Administrativos), que admite: caução em dinheiro ou em títulos da dívida pública federal (Tesouro Nacional), seguro-garantia (apólice emitida por seguradora autorizada pela SUSEP), e fiança bancária (carta de fiança emitida por instituição financeira autorizada pelo Banco Central do Brasil — BACEN). O percentual de caução para contratos administrativos varia de cinco a dez por cento do valor do contrato (Artigo 96, §1º, da Lei nº 14.133/2021).

No direito civil geral, a caução é prevista como garantia acessória de diversas obrigações — caução de dano iminente (Arts. 1.280 e 1.281 do CC, para construções vizinhas que ameaçam ruir), caução de contratos empresariais de longo prazo (fornecimento, distribuição, prestação de serviços), e caução de distribuição de lucros por sociedades empresárias nos termos do Artigo 201 da Lei nº 6.404/1976 (Lei das Sociedades por Ações). O Superior Tribunal de Justiça (STJ) e os Tribunais de Justiça Estaduais têm ampla jurisprudência sobre caução locatícia, especialmente sobre o prazo de devolução após o término da locação e os juros sobre a caução em poupança.

Contrato de Caução no Brasil é necessário em diversas situações do cotidiano civil, comercial e administrativo — sempre que uma parte deseja dar garantia concreta ao cumprimento de obrigação futura, além da simples garantia pessoal (obrigação de pagamento).

Contratos de locação de imóveis urbanos residenciais e comerciais são o uso mais frequente da caução no Brasil. Locadores de apartamentos, casas, salas comerciais e galpões industriais exigem caução do locatário como garantia do pagamento dos aluguéis, encargos (IPTU, condomínio) e reparos de danos ao imóvel. A Lei do Inquilinato (Art. 37 da Lei nº 8.245/1991) limita a caução em dinheiro a três aluguéis mensais — caução superior ao limite legal é nula no excesso. O contrato de caução locatícia deve especificar o banco e a conta-poupança onde o dinheiro ficará depositado em nome do locatário, com livre acesso após o término da locação.

Contratos administrativos com órgãos e entidades da Administração Pública Federal, Estadual e Municipal (autarquias, fundações públicas, empresas públicas, sociedades de economia mista) regularmente exigem caução do contratado nos termos do Artigo 96 da Lei nº 14.133/2021. Empresas que celebram contratos de obras de engenharia civil (construção de escolas, hospitais, pontes), prestação de serviços contínuos (limpeza, vigilância, tecnologia da informação) e fornecimento de bens ao governo devem prestar caução ou garantia equivalente como condição para assinatura do contrato.

Contratos empresariais de franquia, distribuição e parceria frequentemente incluem caução como garantia de investimentos do franqueado ou distribuidor. O franqueado que recebe know-how, treinamento, material e infraestrutura do franqueador presta caução como garantia do cumprimento das obrigações contratuais mínimas — como o volume mínimo de compras e o prazo de operação da unidade. A Lei de Franquias (Lei nº 13.966/2019) não obriga caução, mas a prática contratual é comum.

Contratos de construção civil entre incorporadoras e construtoras, e entre construtoras e subempreiteiros, frequentemente utilizam caução de desempenho. A construtora retém percentual do valor do contrato (geralmente cinco ou dez por cento) em conta vinculada como caução do subempreiteiro, liberada após a conclusão e aprovação da obra pelos engenheiros fiscais da construtora. Essa prática é regulada pela Consolidação das Leis do Trabalho (CLT) e pela Lei nº 7.102/1983 para aspectos de segurança do trabalho.

Contrato de Caução no Brasil deve conter os seguintes elementos essenciais para ter validade jurídica e garantir os direitos de caucionante e caucionado:

Identificação Completa das Partes: Nome completo, CPF e RG (pessoas físicas) ou razão social e CNPJ (pessoas jurídicas), endereço completo do caucionante (quem presta a caução) e do caucionado (quem a recebe). Para locações, identificar o locatário como caucionante e o locador como caucionado. Para contratos administrativos, identificar o contratado como caucionante e o órgão ou entidade pública como caucionado.

Descrição da Obrigação Principal Garantida: Identificação precisa do contrato principal cuja execução é garantida pela caução — número e data do contrato, objeto (locação de imóvel, contrato de obras, contrato de fornecimento), valor total e prazo de vigência. A caução é acessória da obrigação principal — extinta a obrigação, extingue-se automaticamente a caução.

Modalidade da Caução: Especificação da natureza do bem caucionado:

— Caução em dinheiro: valor em Reais (BRL), banco depositário (geralmente Caixa Econômica Federal ou banco do locador/contratante), número da conta-poupança vinculada em nome do caucionante, data do depósito. Para locações, respeitar o limite de três aluguéis mensais (Art. 38 da Lei nº 8.245/1991).

— Caução em imóvel: descrição do imóvel (endereço, matrícula no CRI, Comarca), valor de avaliação, proprietário. Deve ser formalizada como hipoteca ou caução sobre bem imóvel com registro no Cartório de Registro de Imóveis.

— Caução em títulos públicos: tipo do título (LFT — Letra Financeira do Tesouro, LTN — Letra do Tesouro Nacional, NTN-B — Nota do Tesouro Nacional série B), número do título, valor de face, data de vencimento, código ISIN (Número Internacional de Identificação de Títulos).

Condições de Utilização da Caução: Previsão expressa das condições em que o caucionado pode utilizar o valor caucionado para satisfação de dívida do caucionante — inadimplemento comprovado, danos ao imóvel após vistoria, multa contratual aplicada. Para locações, a Lei do Inquilinato exige que o locador documente os danos ao imóvel com laudo de vistoria antes de usar a caução.

Condições e Prazo de Devolução da Caução: Prazo máximo para devolução da caução após extinção da obrigação sem inadimplemento. Para locações, o STJ consolidou (REsp 1.103.196/SP) que a caução deve ser devolvida no prazo de trinta dias após a entrega das chaves, sob pena de multa e juros moratórios. O valor devolvido deve incluir a correção monetária pela taxa da poupança (Artigo 38, parágrafo único, da Lei nº 8.245/1991).

Vigência e Renovação: Prazo de vigência da caução, que deve coincidir com o prazo do contrato principal ou ser superior. Para contratos de locação com renovação automática, prever se a caução é renovada automaticamente ou se há necessidade de nova prestação. O forms-legal.com disponibiliza este modelo de Contrato de Caução para formalização de garantias contratuais no Brasil.

Contrato de Caução no Brasil deve ser preenchido com atenção às modalidades de garantia e às condições de utilização e devolução dos valores caucionados.

Passo 1 — Identificação das Partes e Contrato Principal: Preencha a qualificação completa de caucionante e caucionado, e identifique com precisão o contrato principal garantido — número, data, objeto e valor. A caução é garantia acessória — sua validade depende da existência e validade do contrato principal.

Passo 2 — Escolha a Modalidade de Caução: Selecione a modalidade adequada ao contexto:

Para locações residenciais: caução em dinheiro (até três aluguéis) em conta-poupança aberta especificamente para esse fim, preferencialmente na Caixa Econômica Federal, com número de conta identificado no contrato.

Para contratos administrativos: verifique a modalidade admitida pelo edital — caução em dinheiro, seguro-garantia ou fiança bancária conforme o Artigo 96 da Lei nº 14.133/2021.

Para contratos empresariais: as partes têm liberdade para escolher a modalidade mais conveniente — dinheiro em conta vinculada, títulos públicos federais ou caução sobre imóvel.

Passo 3 — Valor e Limites Legais: Para locações, respeite o limite de três aluguéis mensais para caução em dinheiro (Art. 38, §2º, da Lei nº 8.245/1991). Para contratos administrativos, o valor da caução deve ser entre cinco e dez por cento do valor total do contrato. Para contratos privados, o valor é livremente convencionado entre as partes.

Passo 4 — Condições de Uso: Descreva detalhadamente as situações em que o caucionado pode executar a caução — inadimplemento de qual obrigação, após qual prazo de mora, com ou sem notificação prévia. Para locações, exija laudo de vistoria de entrada e saída do imóvel para documentar eventuais danos.

Passo 5 — Devolução: Estipule prazo expresso para devolução da caução após o término da obrigação — recomenda-se trinta dias para locações, conforme entendimento do STJ. Inclua a forma de devolução (transferência bancária, PIX) e o índice de correção monetária (poupança para locações — Art. 38, parágrafo único, da Lei 8.245/1991; IPCA para contratos empresariais).

Passo 6 — Assinaturas e Testemunhas: O contrato deve ser assinado por caucionante e caucionado, preferencialmente com duas testemunhas para reforçar a força probatória do instrumento particular nos termos do Art. 784, III, do CPC.

Contrato de Caução no Brasil está sujeito a requisitos legais que variam conforme o contexto de aplicação.

Caução Locatícia — Lei nº 8.245/1991: O Artigo 37 da Lei do Inquilinato permite apenas as modalidades expressamente listadas: caução, fiança, seguro-fiança ou cessão fiduciária de quotas. O Artigo 38 estabelece que a caução em dinheiro é limitada ao valor equivalente a três meses de aluguel. O §1º do Artigo 38 determina que o valor da caução em dinheiro deve ser depositado em caderneta de poupança em nome do locatário, com os rendimentos revertidos em seu favor. A cobrança de caução acima de três meses configura abuso do locador, sujeitando-o à devolução em dobro do valor excedente nos termos do Art. 42 da Lei nº 8.245/1991.

Caução em Contratos Administrativos — Lei nº 14.133/2021: O Artigo 96 da Nova Lei de Licitações admite as modalidades: caução em dinheiro ou em títulos da dívida pública federal com lastro no Tesouro Nacional, seguro-garantia, fiança bancária, e título de capitalização com resgate assegurado. A Administração Pública deve exigir garantia nos contratos de grande vulto (acima de duzentos salários mínimos) ou sempre que julgar necessário, respeitado o percentual máximo de cinco por cento (podendo ser elevado a dez por cento em contratos de maior risco).

Caução Processual — CPC (Lei nº 13.105/2015): O Código de Processo Civil prevê a prestação de caução em diversas situações processuais: caução para levantamento de depósito judicial (Art. 677 do CPC), caução do exequente para prática de atos executórios (Art. 559 do CPC), caução do réu em ação de reintegração de posse para suspensão do desforço imediato. A caução processual pode ser prestada mediante depósito em dinheiro, imóveis ou fiança bancária.

Obrigações Tributárias: Caução em dinheiro depositada em poupança gera rendimentos tributáveis de pessoa física (IRPF) caso o depositário seja o locatário. Para contratos administrativos com caução em títulos públicos, a custódia e a tributação seguem as regras do Tesouro Direto e da Receita Federal do Brasil.

Contrato de Caução no Brasil frequentemente apresenta vícios que geram litígios entre locadores e locatários, ou entre contratantes e contratados — os erros mais comuns são:

Caução em Dinheiro Acima de Três Aluguéis nas Locações: O erro mais comum nas locações urbanas é exigir caução em dinheiro superior a três meses de aluguel, em violação ao Artigo 38 da Lei nº 8.245/1991. O locador que cobra caução acima do limite legal fica sujeito à ação de restituição em dobro do excedente (Art. 42 da Lei 8.245/1991). Locadores também erram ao cobrar caução em dinheiro cumulativamente com outra modalidade de garantia locatícia — o Artigo 37 da Lei do Inquilinato admite apenas uma modalidade de garantia por contrato.

Não Abrir Conta-Poupança Específica para a Caução: O Artigo 38, §1º, da Lei do Inquilinato exige que a caução em dinheiro seja depositada em conta-poupança em nome do locatário — não na conta corrente do locador, nem em conta conjunta. Locadores que mantêm a caução em conta corrente própria estão em infração legal e podem ser obrigados a devolver o valor com juros e correção monetária.

Não Especificar as Condições de Utilização da Caução: Contratos que não descrevem objetivamente quando o caucionado pode utilizar a caução geram litígios sobre o direito de reter o valor ao término do contrato. O locador deve documentar os danos ao imóvel com laudo de vistoria de entrada e saída assinado por ambas as partes para justificar a retenção da caução.

Atraso na Devolução da Caução após o Término da Locação: O STJ (REsp 1.103.196/SP) consolidou que a caução deve ser devolvida em trinta dias após a entrega das chaves, salvo danos documentados ao imóvel. Locadores que retêm a caução sem justificativa legal são condenados à devolução do valor em dobro mais juros.

Não Atualizar o Valor da Caução nas Renovações Contratuais: Quando o aluguel é reajustado anualmente (pelo IGPM ou IPCA), o teto de três aluguéis da caução também muda proporcionalmente. Locadores que não atualizam o valor da caução correm o risco de ter garantia insuficiente ao final do contrato renovado por vários anos.