Tourist Season Rental Contract Mexico

No. Un huésped bajo una renta vacacional (arrendamiento de temporada) en México no adquiere las protecciones de arrendamiento residencial (derechos arrendaticios) que los Artículos 2448 a 2490 del CCF confieren a los arrendatarios residenciales ordinarios. La distinción legal clave es el propósito temporal y vacacional de la ocupación — el Artículo 2398 del CCF reconoce el arrendamiento de temporada como una categoría distinta de arrendamiento de corto plazo en la que los derechos del arrendatario están contractualmente limitados al periodo pactado. No existe un plazo mínimo legal para las rentas vacacionales, ni restricción para que el propietario recupere el inmueble al término de la estancia pactada, ni derecho del tanto para la renovación. Un huésped que se niega a desocupar al término de la estancia contratada se considera en posesión ilegítima y el propietario puede solicitar un desalojo judicial mediante un procedimiento sumario ante el Juzgado Civil competente, que en los municipios turísticos típicamente avanza más rápido que un procedimiento de desalojo residencial ordinario. La distinción entre una renta vacacional y un arrendamiento residencial ordinario puede volverse difusa si un huésped permanece en el inmueble por un periodo prolongado (varios meses) y comienza a usarlo como residencia principal — en tales casos, los tribunales ocasionalmente han aplicado las protecciones del arrendatario residencial. Para evitar la ambigüedad, los contratos de renta vacacional deben señalar expresamente la naturaleza temporal y vacacional de la ocupación.

El ingreso por renta vacacional en México está sujeto a tres impuestos principales. El ISR (Impuesto sobre la Renta) sobre el ingreso por renta para los arrendadores personas físicas se rige por el Capítulo III de la LISR (Artículos 114 a 118) — el arrendador paga el ISR provisional mensual sobre el 35% al 50% del ingreso neto por renta (después de deducir los gastos elegibles conforme al Artículo 115 de la LISR), con el pago provisional exigible a más tardar el día 17 del mes siguiente. Para los inmuebles rentados a través de plataformas digitales, los Artículos 113-A a 113-C de la LISR exigen que la plataforma retenga el ISR a tasas del 4% al 10% según el ingreso mensual, acreditable contra el pago provisional mensual de ISR del anfitrión. El IVA (Impuesto al Valor Agregado) del 16% aplica al ingreso por renta vacacional como un servicio de arrendamiento comercial conforme al Artículo 1 de la Ley del IVA — los arrendamientos residenciales de largo plazo están exentos de IVA conforme al Artículo 20 Fracción II de la Ley del IVA, pero las rentas vacacionales de corta estancia se tratan como un servicio comercial sujeto al IVA completo. El Impuesto de Hospedaje: varios estados mexicanos donde se concentran las rentas vacacionales — incluidos Quintana Roo (3% del ingreso por habitación), Jalisco, Guerrero y Baja California Sur — imponen un impuesto de hospedaje sobre el ingreso de la renta de corta estancia. Los propietarios deben registrarse ante la autoridad estatal de turismo y cobrar este impuesto a los huéspedes. Plataformas como Airbnb han firmado convenios con algunos estados de México para cobrar y enterar el impuesto de hospedaje directamente, pero los propietarios deben verificar los requisitos de su municipio específico con la Tesorería Municipal local.

Los requisitos de permiso municipal para los inmuebles de renta vacacional en México varían significativamente según el municipio y están evolucionando con rapidez en respuesta al crecimiento de las plataformas de renta de corta estancia. En los municipios con alta actividad turística, los requisitos típicamente incluyen: uso de suelo turístico o permiso de hospedaje — los inmuebles en zonas residenciales (uso de suelo habitacional) pueden requerir un permiso de uso compatible (constancia de compatibilidad urbanística) para operar como rentas vacacionales, ya que algunos municipios han restringido las rentas en zonas puramente residenciales para proteger el carácter de la comunidad. Licencia de funcionamiento como hospedaje: municipios como Los Cabos, Puerto Vallarta, Benito Juárez (Cancún) y Cozumel exigen que los operadores de renta vacacional obtengan una licencia de funcionamiento como hospedaje y cumplan con los requisitos de seguridad (extintores, salidas de emergencia, detectores de humo). Registro ante la SECTUR: algunos estados exigen que los inmuebles de renta vacacional que operan comercialmente se registren en el Registro Nacional de Turismo conforme a la Ley Federal de Turismo. Aprobación de la asociación de condóminos: los inmuebles en condominio (régimen de condominio) deben cumplir con el reglamento interno — muchos condominios ahora requieren la aprobación del comité antes de que las unidades se publiquen en plataformas de renta de corta estancia. Los propietarios deben consultar a la Dirección de Desarrollo Urbano y a la Tesorería Municipal específicas del municipio del inmueble para determinar los requisitos de permiso vigentes antes de publicar, ya que el incumplimiento puede derivar en multas y órdenes de retiro conforme a la Ley de Desarrollo Urbano estatal aplicable.

Las reglas de depósito en garantía para las rentas vacacionales en México se rigen principalmente por los términos contractuales pactados entre las partes — el Código Civil Federal no establece un marco legal específico para los depósitos de renta vacacional equivalente al de los arrendamientos residenciales ordinarios conforme al Artículo 2443 del CCF. Para las rentas vacacionales, el monto del depósito (depósito de garantía o depósito de daños) lo fija el propietario y típicamente va del valor de una a tres noches de renta para estancias menores a una semana, hasta el valor de una a dos semanas para rentas mensuales. El depósito cubre: los daños al inmueble más allá del deterioro normal por uso (daños al inmueble y al mobiliario); los artículos del inventario faltantes o dañados; los costos extraordinarios de limpieza; y los servicios no pagados en estancias con facturación por consumo. Al momento del check-out, el propietario debe inspeccionar y, ya sea devolver el depósito íntegro dentro del plazo pactado (típicamente de 24 a 72 horas), o entregar un estado de deducciones por escrito y desglosado, soportado con fotografías y presupuestos de reparación. Los huéspedes pueden impugnar las deducciones irrazonables ante la Profeco (Procuraduría Federal del Consumidor) como queja de protección al consumidor, o mediante un procedimiento civil ante el Juzgado Civil por incumplimiento contractual. Para huéspedes internacionales, el contrato debe especificar la moneda y el método de reembolso para evitar controversias por el tipo de cambio y demoras en las transferencias. Las plataformas de renta vacacional como Airbnb y VRBO tienen sus propios procesos de depósito por daños y de resolución que pueden complementar o sustituir el depósito contractual en las reservaciones mediadas por la plataforma.

Las plataformas digitales de renta como Airbnb, VRBO y Booking.com que operan en México están sujetas a varias obligaciones legales mexicanas. La retención de impuestos conforme a los Artículos 113-A a 113-C de la LISR (régimen fiscal de la economía de plataformas, vigente desde 2020): las plataformas deben retener el ISR sobre los pagos a anfitriones residentes en México a tasas graduadas — 4% sobre el ingreso mensual de hasta $5,000 MXN, 6% sobre $5,001 a $15,000 MXN, y 10% sobre el ingreso superior a $15,000 MXN — y emitir un recibo digital CFDI mensual que refleje el ingreso y las retenciones. Las plataformas también deben retener y enterar el 16% de IVA sobre sus comisiones de servicio. Protección de datos conforme a la LFPDPPP: las plataformas que tratan datos personales de usuarios mexicanos deben cumplir con la Ley Federal de Protección de Datos Personales en Posesión de los Particulares, manteniendo un aviso de privacidad y respondiendo a las solicitudes de derechos ARCO. Convenios de impuesto de hospedaje: Airbnb ha firmado convenios voluntarios con varios estados de México (Quintana Roo, Ciudad de México, Jalisco, Baja California Sur) para cobrar y enterar el impuesto estatal de hospedaje directamente de los pagos de los huéspedes por cuenta de los anfitriones — los anfitriones en estos estados pueden quedar parcialmente relevados de las obligaciones de cobro directo. Protección al consumidor ante la Profeco: las plataformas que ofrecen servicios a consumidores mexicanos deben cumplir con la Ley Federal de Protección al Consumidor respecto de la transparencia de los precios y las políticas de cancelación.

Sí. Conforme al derecho civil mexicano y al principio de libertad contractual (autonomía de la voluntad) establecido por el Artículo 1796 del CCF, los contratos de renta vacacional pueden incluir restricciones exigibles sobre el número de huéspedes permitidos (número máximo de huéspedes), la prohibición de fiestas o eventos sin consentimiento previo por escrito, y el requisito de que todos los ocupantes se registren en el check-in. Estas restricciones son protecciones comercialmente razonables para la inversión del propietario y para las relaciones con las asociaciones de condóminos y los vecinos. Los tribunales mexicanos generalmente hacen valer las restricciones de huéspedes como términos contractuales válidos — la violación de una restricción de ocupación máxima o de una cláusula de prohibición de fiestas es un incumplimiento que puede justificar la retención del depósito en garantía por los daños asociados y los costos extraordinarios de limpieza. Algunas asociaciones de condóminos en destinos turísticos incluyen restricciones de ocupación en su reglamento de condominio que los propietarios deben observar con independencia del contrato de renta — generalmente prevalece la regla más restrictiva. Para las rentas comercializadas a través de plataformas digitales, los términos de servicio de la plataforma también pueden imponer límites de ocupación máxima que los anfitriones no pueden anular. Los propietarios en estados con normatividad específica de renta vacacional — como la Ley de Turismo de Quintana Roo o el reglamento de Jalisco para las rentas de corta estancia — deben asegurarse de que sus disposiciones de restricción de huéspedes cumplan con la ley estatal aplicable.

La política de reembolso para las rentas vacacionales canceladas en México es principalmente una cuestión de acuerdo contractual, ya que el Artículo 2398 del CCF y las disposiciones relacionadas no establecen un régimen legal de reembolso para las cancelaciones de arrendamientos vacacionales de corto plazo. Los propietarios pueden fijar libremente su política de cancelación — desde totalmente flexible (reembolso íntegro para las cancelaciones hasta 24 horas antes del check-in) hasta no reembolsable — sujeta a consideraciones de protección al consumidor conforme a la Ley Federal de Protección al Consumidor (LFPC) para las reservaciones hechas a través de plataformas dirigidas a consumidores. La Profeco ha emitido lineamientos que indican que las políticas de cancelación excesivamente onerosas — como retener el 100% de la tarifa de renta por cancelaciones hechas con semanas de anticipación sin excepción de fuerza mayor — pueden calificar como cláusulas abusivas conforme al Artículo 1 de la LFPC, y los consumidores pueden presentar quejas ante la Profeco buscando reembolsos parciales. Las políticas de cancelación específicas de las plataformas (como las políticas Flexible, Moderada y Estricta de Airbnb) se incorporan por referencia al acuerdo de reservación de la plataforma y prevalecen sobre cualquier término menos favorable del propio contrato del anfitrión para las reservaciones mediadas por la plataforma. Para las reservaciones directas, rigen los términos del contrato escrito del propietario. Los eventos de fuerza mayor conforme a los Artículos 2111 y 2112 del CCF — como los desastres naturales (huracanes en los destinos del Caribe y de la costa del Pacífico), las emergencias de salud declaradas por el gobierno o las restricciones de acceso al destino — pueden dar derecho a los huéspedes a reembolsos o reprogramación incluso bajo políticas de cancelación estrictas si el cumplimiento se vuelve legal o físicamente imposible.

El impuesto de hospedaje es un impuesto a nivel estatal en México que grava el ingreso por el alojamiento temporal de huéspedes en hoteles, condominios y, cada vez más, inmuebles de renta vacacional. El impuesto se rige por la propia legislación fiscal de cada estado — no existe un impuesto de hospedaje federal. Los principales estados turísticos de México tienen las siguientes tasas de hospedaje a 2025: Quintana Roo: 3% de la tarifa de habitación cobrada al huésped, aplicable a todo alojamiento temporal, incluidas las rentas vacacionales de corta estancia. Jalisco (incluido Puerto Vallarta): 3% del ingreso por alojamiento, con normatividad reciente que extiende la obligación a los operadores de renta vacacional. Guerrero (Acapulco, Zihuatanejo, Taxco): 2% a 3% según el municipio. Baja California Sur (Los Cabos, La Paz): 3% del ingreso por alojamiento. Ciudad de México: 3% del ingreso por alojamiento para todo alojamiento temporal, incluidas las rentas de corta estancia. Oaxaca (Puerto Escondido, Huatulco, ciudad de Oaxaca): 3% del ingreso por alojamiento. El impuesto de hospedaje debe cobrarse al huésped al momento del pago y enterarse mensualmente a la Tesorería estatal. Los propietarios de rentas vacacionales son responsables del registro ante la autoridad estatal de turismo o de finanzas y de las declaraciones mensuales.