Ejido Land Lease Agreement Mexico (Contrato de Arrendamiento de Terreno Ejidal)

El requisito de aprobación depende del tipo de tierra ejidal que se arrienda. Para las tierras de uso común que pertenecen al ejido de manera colectiva, la Asamblea General del Ejido debe adoptar una resolución que autorice el arrendamiento conforme al Artículo 23 de la Ley Agraria. La Asamblea requiere un quórum de al menos la mitad más uno de todos los ejidatarios para la primera o segunda convocatoria, y de tres cuartas partes para una tercera convocatoria conforme al Artículo 25 de la LA. Para las parcelas individuales certificadas bajo el PROCEDE, donde el ejidatario detenta un Certificado de Derechos Ejidales (CDE) válido del Registro Agrario Nacional (RAN), el ejidatario individual puede otorgar un arrendamiento sin la aprobación previa de la Asamblea General — el CDE otorga al ejidatario suficiente capacidad legal para actuar de manera independiente respecto de su parcela individual. Sin embargo, muchos Reglamentos Interiores de los ejidos imponen requisitos de aprobación interna adicionales incluso para las parcelas individuales, y el ejidatario debe consultar el reglamento interno del ejido y al Comisariado Ejidal antes de otorgar cualquier arrendamiento. La Procuraduría Agraria puede brindar orientación legal gratuita sobre si se requiere la aprobación de la Asamblea en cada caso específico.

Conforme al Artículo 46 de la Ley Agraria, el plazo máximo de cualquier arrendamiento de tierra ejidal a particulares es de 30 años. Este tope absoluto aplica sin importar lo que pacten las partes — cualquier plazo contractual que exceda 30 años es nulo, y los tribunales reducirían el plazo a 30 años. El máximo de 30 años aplica por igual a los arrendamientos con personas físicas y morales, incluidas las entidades con control extranjero. No existe un plazo mínimo establecido por la ley federal, aunque el Reglamento Interior de cada ejido puede establecer plazos mínimos para las operaciones agrícolas. Los arrendamientos con entidades públicas (dependencias del gobierno federal, estatal o municipal) pueden tener limitaciones de plazo distintas conforme al derecho público. En la práctica, la mayoría de los plazos de arrendamiento agrícola van de uno a cinco años para los cultivos básicos (maíz, frijol, sorgo) y de cinco a veinte años para las inversiones agroindustriales, los huertos frutales o las operaciones de invernaderos donde el arrendatario requiere un periodo de amortización más largo para su inversión de capital.

La inscripción de un arrendamiento ejidal en el Registro Agrario Nacional (RAN) requiere presentar el contrato de arrendamiento original firmado junto con: la copia del Certificado de Derechos Ejidales (CDE) del ejidatario, el plano parcelario que muestre los límites de la parcela arrendada, una copia certificada de la CURP y la credencial del INE del ejidatario, y — para los arrendamientos de tierra de uso común — una copia certificada de la resolución de la Asamblea General que autorice el arrendamiento. La solicitud se presenta en la delegación regional del RAN correspondiente al estado donde se ubica el ejido. El RAN cobra derechos de inscripción modestos establecidos por la Ley Federal de Derechos. La inscripción crea publicidad registral que protege al arrendatario frente a reclamaciones de terceros surgidas después de la fecha de inscripción. Los arrendamientos ejidales no inscritos son válidos entre las partes pero no son oponibles frente a terceros que adquieran derechos sobre la parcela sin tener conocimiento. La Procuraduría Agraria brinda asistencia gratuita en la preparación de las solicitudes de inscripción ante el RAN para los ejidatarios y puede acompañar la presentación.

Los extranjeros y las empresas con control extranjero pueden arrendar tierra ejidal en México sujetos al cumplimiento de la Ley de Inversión Extranjera (LIE) y la normatividad de la SEDATU. El Artículo 27 de la Constitución Política establece que los extranjeros no pueden ser propietarios directos de tierra en la zona restringida (50 km de los litorales y 100 km de las fronteras internacionales), pero el arrendamiento — a diferencia de la propiedad — no está sujeto a esta prohibición. Sin embargo, las personas morales con control extranjero que arriendan tierra agrícola deben obtener un permiso de la Secretaría de Relaciones Exteriores (SRE) conforme al Acuerdo por el que se establecen los criterios de resolución de las solicitudes formuladas a la Comisión Nacional de Inversiones Extranjeras (CNIE), y la superficie total arrendada por todas las entidades controladas por el mismo grupo extranjero no puede exceder los límites constitucionales para la tenencia agrícola de las sociedades conforme al Artículo 27 Constitucional Fracción XV. Los arrendamientos de tierra ejidal a arrendatarios con control extranjero también deben inscribirse en el Registro Nacional de Inversiones Extranjeras (RNIE) que mantiene la Secretaría de Economía. La Procuraduría Agraria recomienda enfáticamente que los inversionistas extranjeros consulten a un Licenciado en Derecho titulado especializado en derecho agrario e inversión extranjera antes de otorgar contratos de arrendamiento ejidal.

El tratamiento de las mejoras al vencimiento del arrendamiento ejidal es uno de los temas más litigados ante los Tribunales Agrarios. Conforme a los principios generales del derecho civil mexicano aplicables de manera supletoria a la materia agraria, las mejoras que son separables (bienes separables) de la tierra — equipo de riego móvil, estructuras de almacenamiento portátiles — pueden ser retiradas por el arrendatario. Las mejoras inseparables (bienes inseparables) — canales de riego permanentes, obras de nivelación, plantaciones de árboles frutales — pasan a formar parte de la tierra y acrecen al ejidatario, salvo que el contrato de arrendamiento disponga expresamente otra cosa. La Ley Agraria no establece reglas específicas sobre la compensación de mejoras, por lo que el resultado depende enteramente de los términos contractuales negociados en el arrendamiento. La mejor práctica es incluir una cláusula detallada de mejoras que especifique: qué mejoras puede construir el arrendatario; si se requiere alguna aprobación previa por escrito del ejidatario o del Comisariado; la obligación del arrendatario de obtener los permisos requeridos de la Comisión Nacional del Agua (CONAGUA) para las obras de riego; el método de valuación (valor comercial, costo de reposición o valor en libros depreciado) para las mejoras no retirables; y la temporalidad del pago de la compensación (al vencimiento del arrendamiento o deducible de los últimos pagos de renta). Si el arrendamiento guarda silencio sobre las mejoras, el Tribunal Agrario competente aplicará principios de equidad y la prueba pericial de valuación para determinar una compensación justa.

El Tribunal Unitario Agrario (TUA) — un tribunal federal especializado establecido por la Ley Orgánica de los Tribunales Agrarios — tiene jurisdicción exclusiva sobre todas las controversias derivadas de los contratos de arrendamiento de tierra ejidal, incluidos la falta de pago de la renta, el uso no autorizado de la parcela, las controversias de terminación y las reclamaciones de compensación de mejoras. El sistema de TUA cuenta con 47 tribunales unitarios agrarios de distrito y un tribunal superior (Tribunal Superior Agrario — TSA) en la Ciudad de México que funge como órgano de apelación. La Procuraduría Agraria, establecida por la Ley Orgánica de la Procuraduría Agraria, brinda representación legal gratuita a los ejidatarios y demás titulares del sector social en los procedimientos ante el TUA y también ofrece servicios de conciliación previa al juicio obligatorios (conciliación agraria) — las partes generalmente deben intentar la conciliación ante la Procuraduría Agraria antes de presentar una demanda agraria formal ante el TUA. El proceso del TUA generalmente es más rápido que el de los juzgados civiles ordinarios, con una meta de 180 días para una sentencia de primera instancia, aunque los casos complejos que involucran múltiples parcelas y derechos en conflicto pueden tomar considerablemente más tiempo.

El ingreso por renta recibido por un ejidatario por arrendar tierra ejidal está sujeto al ISR (Impuesto sobre la Renta) como ingresos por arrendamiento conforme al Capítulo III del Título IV de la Ley del Impuesto sobre la Renta (LISR) Artículo 114, salvo que el ejidatario califique para la exención de ingresos agrícolas conforme al Artículo 74 de la LISR. Conforme al Artículo 74 de la LISR, el ingreso por actividades agrícolas, ganaderas, silvícolas o pesqueras recibido por ejidatarios y comuneros está exento de ISR hasta por 40 veces el valor anual de la Unidad de Medida y Actualización (UMA) — aproximadamente $1.5 millones MXN anuales para 2025. Si el ingreso anual total del ejidatario por el arrendamiento de tierra ejidal y otras fuentes agrarias excede este umbral, el excedente queda sujeto al ISR a las tasas reducidas establecidas en el Artículo 74 de la LISR. El arrendatario no está obligado a retener el ISR de los pagos de renta a los ejidatarios que sean personas físicas, salvo que el ejidatario sea persona moral (el ejido como entidad jurídica). El ejidatario debe registrarse ante el SAT bajo el régimen simplificado de confianza (RESICO) o el régimen de arrendamiento y emitir CFDI por los pagos de renta. La falta de registro y reporte del ingreso por arrendamiento expone al ejidatario a auditorías del SAT, impuestos omitidos, recargos conforme al Artículo 21 del CFF y multas conforme al Artículo 83 del CFF.

Sí — los Artículos 81 a 84 de la Ley Agraria establecen el procedimiento para que un ejidatario adopte el dominio pleno sobre su parcela individual certificada, convirtiendo los derechos sobre tierra ejidal en propiedad privada sujeta al derecho civil ordinario en lugar del derecho agrario. La conversión requiere: una resolución de la Asamblea General del Ejido que autorice la adopción del dominio pleno para las parcelas específicas; una solicitud formal al Registro Agrario Nacional (RAN) para cancelar el Certificado de Derechos Ejidales (CDE) y expedir un título de propiedad; y la inscripción del título en el Registro Público de la Propiedad (RPP) del estado correspondiente. Una vez adoptado el dominio pleno, la tierra deja de ser ejidal — puede venderse, hipotecarse y arrendarse libremente conforme al derecho civil ordinario, y someterse a todas las operaciones inmobiliarias ordinarias sin la aprobación de la Asamblea. La SEDATU y la Procuraduría Agraria deben certificar que la adopción del dominio pleno no viola los límites de concentración del Artículo 27 Constitucional. Las tierras de uso común y la zona urbana del ejido no pueden convertirse a dominio pleno individual — solo califican las parcelas certificadas individualmente. El proceso de conversión típicamente toma de seis a dieciocho meses e implica costos por los servicios notariales, la inscripción ante el RAN y el registro ante el RPP.