Attestation de Loyer Payé / Quittance Globale Annuelle (France)

L'attestation de loyer payé est, en droit français, le document par lequel le bailleur certifie l'acquittement des loyers par le locataire, en application de l'obligation de quittance prévue à l'article 21 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L'Attestation de Loyer Payé en France s'inscrit dans le régime des quittances imposé par l'article 21 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Cet article oblige le bailleur à délivrer une quittance individuelle au locataire qui en fait la demande. La quittance doit mentionner le détail des sommes versées en distinguant le loyer, les provisions sur charges, et les éventuels remboursements de charges. L'arrêté du 31 août 2009 précise le modèle de quittance pour les baux d'habitation. Pour les baux commerciaux, des règles différentes s'appliquent (article L145-40 du Code de commerce). La quittance globale annuelle récapitule toutes les quittances mensuelles sur une année calendaire, simplifiant ainsi les démarches de déclaration fiscale et sociale.

La valeur fiscale de l'Attestation de Loyer Payé en France est considérable. Les revenus fonciers perçus par les bailleurs personnes physiques (loyers de biens immobiliers non affectés à une activité professionnelle) sont imposables à l'impôt sur le revenu (IR) dans la catégorie des revenus fonciers (art. 14 à 33 quinquies du CGI). Le bailleur doit les déclarer sur le formulaire 2044 (régime réel) ou les inclure dans sa déclaration 2042 (micro-foncier — art. 32 CGI : applicable si revenus bruts n'excèdent pas 15 000 €/an, abattement forfaitaire 30%). L'Attestation de Loyer Payé fournit les montants exacts à reporter sur ces formulaires. En cas de contrôle fiscal de la DGFiP, elle constitue un justificatif des revenus déclarés.

L'Attestation de Loyer Payé en France est également utilisée par les locataires bénéficiaires d'allocations logement (APL — Aide Personnalisée au Logement, ALS — Allocation de Logement Sociale, ALF — Allocation de Logement Familiale) versées par la CAF (Caisse d'Allocations Familiales) et CROUS pour les étudiants. La CAF peut demander à vérifier les montants de loyer déclarés par le locataire-allocataire en rapprochant sa déclaration avec l'attestation du bailleur. L'article R351-5 du Code de la construction et de l'habitation fixe les conditions d'attribution des aides au logement. En cas de discordance entre les déclarations du locataire et les attestations du bailleur, la CAF peut recouvrer les allocations indûment versées.

L'Attestation de Loyer Payé en France engage la responsabilité pénale du bailleur en cas de fausse déclaration. L'article 441-7 du Code pénal punit d'un an d'emprisonnement et 15 000 € d'amende le fait d'établir une attestation faisant état de faits matériellement inexacts, peines portées à 3 ans et 45 000 € si l'attestation est établie pour frauder le Trésor public (fraude fiscale sur les revenus fonciers — art. 1741 du CGI : 500 000 € d'amende et 5 ans d'emprisonnement). Toute fausse attestation de loyer payé peut également engager la responsabilité civile du bailleur sur le fondement de l'article 1240 du Code civil.

Formes-legal.com propose un modèle d'Attestation de Loyer Payé conforme à l'article 21 de la loi n°89-462 et à l'arrêté du 31 août 2009, structuré pour les usages fiscaux (DGFiP), sociaux (CAF) et financiers (dossiers de prêt), téléchargeable gratuitement en PDF ou Word.

L'Attestation de Loyer Payé en France est nécessaire dans plusieurs situations où les paiements de loyer doivent être justifiés formellement.

La déclaration des revenus fonciers à la DGFiP est le premier et principal usage de l'Attestation de Loyer Payé en France. Tout bailleur percevant des loyers de locaux d'habitation (appartements, maisons) ou de locaux professionnels doit déclarer ses revenus fonciers dans sa déclaration d'impôt sur le revenu annuelle. Au régime réel (formulaire 2044 du CGI), le bailleur doit justifier les loyers bruts perçus. L'Attestation de Loyer Payé récapitulant l'année civile constitue le document de référence. Pour les locations meublées, les revenus sont imposés dans la catégorie BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) avec des règles différentes (art. 35 bis CGI ou LMNP — Loueur Meublé Non Professionnel).

La demande ou le renouvellement des allocations logement auprès de la CAF nécessite parfois la production d'une Attestation de Loyer Payé par le locataire. La CAF calcule l'APL, l'ALS et l'ALF en fonction du loyer réel du locataire. Si la CAF suspecte une sous-déclaration du loyer ou un loyer fictif (dépassant les plafonds de loyer éligibles aux aides — plafonds fixés par arrêté annuel selon la zone géographique), elle peut demander au locataire de produire une attestation du bailleur confirmant le loyer effectivement perçu. Pour les demandes d'APL initiales, le formulaire Cerfa 10838 (demande d'APL) inclut une rubrique bailleur où le loyer mensuel est certifié.

Le dossier de prêt immobilier ou de rachat de crédit auprès d'une banque est une situation où l'Attestation de Loyer Payé est fréquemment demandée. Les établissements bancaires (BNP Paribas, Société Générale, Crédit Agricole, LCL, Caisse d'Épargne) évaluent la capacité de remboursement du demandeur de prêt en analysant notamment son historique de paiement des loyers. Une Attestation de Loyer Payé sans incident de paiement sur 12 ou 24 mois renforce considérablement la qualité du dossier de prêt, notamment pour les primo-accédants n'ayant jamais été propriétaires.

La constitution d'un dossier de location d'un nouveau logement est une situation où l'attestation du bailleur sortant peut être demandée. Dans le cadre de la loi ALUR n°2014-366 du 24 mars 2014 et du décret n°2015-1437 du 5 novembre 2015 relatif aux pièces justificatives d'un dossier de candidature à la location, les anciens quittances de loyer sont des documents que le nouveau bailleur peut demander pour évaluer la solvabilité et la régularité de paiement du futur locataire. Une quittance globale annuelle résumant 12 mois de paiements réguliers est plus parlante que 12 quittances mensuelles séparées.

Le locataire qui demande à bénéficier d'une action en diminution de loyer devant la Commission Départementale de Conciliation (CDC) ou devant le Tribunal judiciaire peut être amené à produire des attestations de loyer payé pour documenter les paiements effectués. Ces attestations constituent des preuves du montant réel du loyer pratiqué, utiles notamment pour les litiges en zone tendue où l'encadrement des loyers s'applique (28 agglomérations dont Paris, Lyon, Bordeaux, Marseille, Lille — décrets préfectoraux annuels).

L'Attestation de Loyer Payé en France doit comporter des éléments précis pour être acceptée par les administrations fiscales et sociales.

L'identification complète du bailleur est le premier élément fondamental. L'attestation doit mentionner les nom et prénom(s) du bailleur personne physique (ou la dénomination sociale, le SIREN et le nom du représentant légal pour les personnes morales telles que SCI, SARL ou SA), son adresse de domicile ou de siège social, et sa qualité par rapport au bien loué (propriétaire direct, usufruitier, mandataire d'agence immobilière). La qualité du bailleur est particulièrement importante pour les déclarations de revenus fonciers : seul l'usufruitier déclare les loyers, non le nu-propriétaire.

L'identification du locataire et l'adresse du bien loué constituent le deuxième élément clé. Le nom complet du locataire ou des co-titulaires du bail doit être renseigné. Pour les colocations avec contrat unique (bail solidaire), tous les co-titulaires doivent être mentionnés. L'adresse exacte du bien loué (avec le numéro de lot ou d'appartement) doit correspondre à celle du bail. La date de début du bail permet d'identifier le contrat de référence.

La période couverte par l'attestation et les montants des loyers est le troisième élément déterminant. L'attestation doit préciser la période (généralement du 1er janvier au 31 décembre pour les attestations fiscales annuelles), le montant du loyer mensuel hors charges, les provisions ou forfait de charges mensuels, et le total effectivement perçu sur la période. Pour les logements en zone tendue soumis à l'encadrement des loyers (art. 17 de la loi 89-462 modifiée par la loi ELAN n°2018-1021), le loyer de référence majoré ne doit pas être dépassé sous peine de nullité de la clause de loyer excédentaire et de remboursement du trop-perçu.

La situation des paiements (réguliers ou avec retards) est le quatrième élément. L'attestation doit attester de la régularité des paiements. En cas d'impayés non régularisés au moment de la rédaction, ne pas établir une attestation frauduleuse, mais engager la procédure de recouvrement des loyers impayés (mise en demeure, commandement de payer via commissaire de justice, assignation devant le Tribunal judiciaire, demande d'aide au Fonds de Solidarité Logement — FSL).

L'usage de l'attestation et le destinataire sont le cinquième élément. Préciser si l'attestation est destinée à la DGFiP (déclaration revenus fonciers), à la CAF (allocations logement), à une banque (dossier de prêt) ou à un autre usage. Cette précision facilite le traitement par l'administration destinataire. Mentionner le destinataire précis (Service des Impôts des Particuliers de Paris 2e, CAF de Paris) renforce la crédibilité du document.

Formes-legal.com propose un modèle d'Attestation de Loyer Payé en 5 sections couvrant l'ensemble de ces éléments, avec les mentions légales requises et le rappel des sanctions fiscales (art. 1741 CGI) et pénales (art. 441-7 Code pénal) en cas de fausse déclaration.

Remplir l'Attestation de Loyer Payé en France requiert de rassembler les informations du bail et les relevés de paiements de l'année.

Étape 1 : Identification du bailleur. Saisir le nom complet du bailleur (ou la dénomination sociale + SIREN pour une société). Pour une SCI (Société Civile Immobilière — Code civil art. 1845), indiquer la dénomination sociale, le SIREN (9 chiffres délivré par l'INSEE), et le nom et qualité du gérant signataire. L'adresse du bailleur doit correspondre à celle déclarée auprès de la DGFiP pour la réception des avis d'imposition sur les revenus fonciers.

Étape 2 : Qualité du bailleur. Sélectionner la qualité (propriétaire direct, usufruitier, ou mandataire agence). Si le bailleur est usufruitier : lui seul déclare les revenus fonciers. Le nu-propriétaire ne perçoit pas de loyers et n'est pas imposable sur les revenus fonciers de l'usufruit. Si le bailleur est représenté par une agence immobilière via un mandat de gestion, l'attestation peut être établie soit par le propriétaire soit par l'agence mandataire, selon ce qui est plus pratique.

Étape 3 : Locataire et bien loué. Indiquer le nom complet du locataire (ou des co-titulaires en cas de colocation), l'adresse exacte du bien loué (avec numéro d'appartement si applicable), et la date de début du bail. La date de début permet de calculer la durée totale de la location si différente de la période attestée.

Étape 4 : Période et montants. Saisir les dates de début et de fin de la période (ex : 01/01/2025 au 31/12/2025), le loyer mensuel hors charges (en euros avec virgule décimale, ex : 850,00), les charges mensuelles (provisions ou forfait, ex : 120,00), et le total effectivement perçu sur la période (ex : 11 640,00 pour 12 mois × 970,00 €). Vérifier les montants avec les relevés bancaires ou le livre des loyers.

Étape 5 : Situation des paiements. Sélectionner «Tous les loyers et charges ont été intégralement payés» si c'est le cas. En cas de retards ponctuels régularisés, sélectionner l'option correspondante. Ne jamais attestez d'un paiement régulier si des impayés subsistent.

Étape 6 : Usage, destinataire et signature. Préciser l'usage (DGFiP 2044, CAF, banque) et le destinataire. Dater du jour de l'établissement. Signer et, pour les personnes morales, apposer le cachet de la société.

L'Attestation de Loyer Payé en France est encadrée par plusieurs textes concernant les obligations du bailleur et les déclarations fiscales.

Obligation de quittance (art. 21 loi 89-462). L'article 21 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 oblige le bailleur à remettre gratuitement une quittance au locataire qui en fait la demande. La quittance doit détailler les sommes versées en distinguant le loyer et les charges. Le refus de délivrer une quittance est une faute contractuelle du bailleur pouvant être sanctionnée par une indemnisation devant le Tribunal judiciaire. L'arrêté du 31 août 2009 fixe le modèle de quittance de loyer applicable aux baux d'habitation. Pour les baux commerciaux, aucun modèle réglementaire n'est imposé.

Encadrement des loyers en zone tendue (loi ELAN n°2018-1021 du 23 novembre 2018). Dans les 28 agglomérations classées en zone tendue (Paris, Lyon, Bordeaux, Marseille, Lille, Grenoble, Montpellier, Nice, Rennes, Strasbourg, Toulouse...), le loyer ne peut pas dépasser un loyer de référence majoré fixé annuellement par arrêté préfectoral. Un loyer dépassant ce plafond peut être déclaré nul et le trop-perçu doit être remboursé. L'Observatoire des Loyers de l'Agglomération Parisienne (OLAP) publie les références de loyers pour Paris. En cas d'Attestation de Loyer Payé mentionnant un loyer supérieur au plafond, le locataire peut agir en réduction de loyer devant la Commission Départementale de Conciliation ou le Tribunal judiciaire.

Déclaration fiscale des revenus fonciers (CGI art. 14-28). Les loyers perçus par des bailleurs personnes physiques sont imposables dans la catégorie des revenus fonciers. Le régime réel (formulaire 2044) permet de déduire les charges réelles (travaux de réparation et d'entretien, primes d'assurance, taxe foncière, intérêts d'emprunt, frais de gestion). Le régime micro-foncier (formulaire 2042, art. 32 CGI) est applicable si les revenus bruts annuels n'excèdent pas 15 000 €, avec un abattement forfaitaire de 30%. Le déficit foncier (charges supérieures aux revenus) est imputable sur le revenu global à hauteur de 10 700 € par an (art. 156 I CGI), le surplus étant reportable 10 ans sur les revenus fonciers futurs.

Régime des impayés de loyers et garanties. En cas de loyers impayés, le bailleur dispose de plusieurs recours. La clause résolutoire dans le bail (recommandée — art. 4 loi 89-462) permet de demander la résiliation judiciaire dès le premier impayé. Le commandement de payer est signifié par un commissaire de justice (anciennement huissier de justice — ordonnance n°2016-728 du 2 juin 2016) au locataire. La garantie Visale (Visa pour le Logement et l'Emploi — Action Logement) ou la garantie Loca-Pass peuvent couvrir les impayés. La Garantie des loyers impayés (GLI — assurance privée) est souscrite par le bailleur.

Les erreurs fréquentes dans la rédaction de l'Attestation de Loyer Payé en France peuvent avoir des conséquences fiscales et juridiques importantes.

Attester de loyers perçus en espèces non déclarés à la DGFiP est une erreur grave constituant une fraude fiscale. Tous les loyers perçus doivent être déclarés, qu'ils soient versés par chèque, virement ou en espèces. La DGFiP peut détecter les revenus fonciers non déclarés via le contrôle des transactions immobilières (actes de vente notariés), les signalements des locataires demandant une quittance pour leur dossier CAF ou bancaire, et les échanges automatiques d'informations avec d'autres administrations (Caisse d'Épargne, Crédit Foncier). La fraude fiscale sur les revenus fonciers expose à des pénalités pouvant atteindre 80% des droits éludés (art. 1729 CGI) et des poursuites pénales (art. 1741 CGI : jusqu'à 5 ans d'emprisonnement et 500 000 € d'amende).

Certifier des loyers payés sans avoir vérifié les paiements effectifs est une erreur exposant le bailleur à la responsabilité pénale pour fausse attestation (art. 441-7 CP) et à des sanctions civiles si un tiers (banque, CAF) est lésé. Ne jamais signer une attestation sans avoir vérifié les relevés bancaires ou le registre des loyers.

Oublier de distinguer le loyer et les charges dans l'attestation est une erreur fréquente pouvant fausser les déclarations fiscales. Pour le régime réel des revenus fonciers, le bailleur doit déclarer séparément les loyers bruts (hors charges récupérables) et les charges remboursées. Les provisions sur charges font l'objet d'une régularisation annuelle (loi 89-462 art. 23). Regrouper loyer et charges sans distinction peut entraîner une surestimation des revenus fonciers imposables.

Ne pas tenir compte de l'IRL (Indice de Référence des Loyers, publié trimestriellement par l'INSEE) pour les révisions de loyer peut conduire à des clauses de révision nulles. L'IRL encadre les révisions de loyer annuelles (art. 17 loi 89-462). Une révision de loyer non conforme à l'IRL peut être contestée par le locataire.