Mortgage Subrogation Agreement Spain (Subrogación Hipotecaria)
ACUERDO DE SUBROGACIÓN HIPOTECARIA
Mortgage Subrogation Agreement
Conforme a la Ley 2/1994, de 30 de marzo; Ley 5/2019 LCCI; Ley Hipotecaria (Decreto de 8 de febrero de 1946)
TIPO DE SUBROGACIÓN
Modalidad: [Subrogation Type]
1. PARTES
PRESTATARIO:
Nombre: [Borrower Name]
DNI / NIE: [Borrower DNI]
Domicilio: [Borrower Address]
ENTIDAD ACREEDORA ORIGINAL:
Nombre: [Original Bank Name]
CIF: [Original Bank CIF]
Domicilio social: [Original Bank Address]
ENTIDAD SUBROGANTE (NUEVO BANCO):
Nombre: [New Bank Name]
CIF: [New Bank CIF]
Domicilio social: [New Bank Address]
2. FINCA HIPOTECADA
Dirección del inmueble: [Property Address]
Número de finca registral: [Registral Number]
Referencia catastral: [Catastral Reference]
3. DATOS DE LA HIPOTECA ORIGINAL
Fecha de la escritura hipotecaria original: [Original Deed Date]
Notario y número de protocolo: [Original Notario]
Capital pendiente: [Outstanding Capital]
Tipo de interés actual: [Current Interest Rate]
Plazo restante: [Remaining Term]
4. NUEVAS CONDICIONES HIPOTECARIAS (SUBROGACIÓN DE ACREEDOR)
Nuevo tipo de interés ofrecido por la entidad subrogante: [New Interest Rate]
Plazo restante: [Remaining Term]
5. PROCEDIMIENTO DE ENERVACIÓN (ART. 2 LEY 2/1994)
Resultado de la enervación: [Enervation Outcome]
El prestatario entregó copia fehaciente de la oferta vinculante del nuevo banco al banco original en cumplimiento del artículo 2 de la Ley 2/1994. El período de enervación de 15 días naturales ha sido observado.
6. CUMPLIMIENTO DE LA LCCI (LEY 5/2019)
Cuando esta subrogación hipotecaria afecte a una hipoteca residencial cuyo prestatario sea persona física, las partes confirman el cumplimiento de las obligaciones precontractuales obligatorias de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, Reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario (LCCI): la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN) y la Ficha de Advertencias Estandarizadas (FiAE) han sido entregadas a [Borrower Name] con al menos 10 días hábiles de antelación a la firma de la escritura pública. El acto de asesoramiento notarial gratuito previo (acta notarial previa) se ha celebrado en la Notaría, confirmando la comprensión de las condiciones hipotecarias por parte del prestatario. Los costes de notarización, inscripción en el Registro de la Propiedad e IVA/AJD son de cuenta del nuevo banco prestamista conforme al artículo 14 de la LCCI.
7. INSCRIPCIÓN EN EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD
Las partes se comprometen a presentar la escritura pública de subrogación hipotecaria ante el Registro de la Propiedad competente para su inscripción, actualizando el acreedor hipotecario inscrito o el deudor hipotecario según proceda. El Registrador de la Propiedad efectuará la calificación exigida por los artículos 18 y 19 de la Ley Hipotecaria (Decreto de 8 de febrero de 1946) antes de practicar la inscripción.
8. LEY APLICABLE Y JURISDICCIÓN
El presente Acuerdo se rige por la ley española, principalmente la Ley 2/1994, de 30 de marzo, de Subrogación y Modificación de Préstamos Hipotecarios; la Ley 5/2019, de 15 de marzo (LCCI); la Ley Hipotecaria (Decreto de 8 de febrero de 1946); y el Código Civil. Las controversias se resolverán ante los juzgados de [Agreement City].
FIRMAS
Firmado en [Agreement City], el [Agreement Date].
PRESTATARIO:
[Borrower Name]
Firma: _________________________ Fecha: _________________________
ENTIDAD ACREEDORA ORIGINAL:
[Original Bank Name]
Firma: _________________________ Fecha: _________________________
ENTIDAD SUBROGANTE (NUEVO BANCO):
[New Bank Name]
Firma: _________________________ Fecha: _________________________
Prestatario / Borrower
________________
Signature
Entidad Acreedora Original / Original Bank
________________
Signature
Entidad Subrogante / New Bank
________________
Signature
What Is a Mortgage Subrogation Agreement Spain (Subrogación Hipotecaria)?
A Mortgage Subrogation Agreement Spain (Acuerdo de Subrogación Hipotecaria) is a formal legal instrument — executed as escritura pública before a Notario and registered in the Registro de la Propiedad — by which either (1) a borrower transfers their existing mortgage loan (préstamo hipotecario) from one lending institution (entidad prestamista original) to a new lender (entidad subrogante) on improved terms (subrogación de acreedor or subrogación del banco), or (2) a property buyer assumes the seller's outstanding mortgage as part of the purchase transaction (subrogación del deudor), governed principally by Ley 2/1994, de 30 de marzo, de Subrogación y Modificación de Préstamos Hipotecarios (as reformed by Ley 5/2019), and the thorough framework established by Ley 5/2019, de 15 de marzo, Reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario (LCCI).
Subrogación de acreedor (lender subrogation) — the more common commercial scenario — allows any Spanish mortgage borrower to move their existing mortgage from their current bank to a new bank offering better conditions, without the original bank's consent, through a procedure governed by Article 1 of Ley 2/1994. The new bank offers the borrower a binding mortgage offer (oferta vinculante), and the original bank has a right of enervation (derecho de enervar) — it may match or improve the new bank's offer within 15 calendar days of receiving a certified copy (copia fehaciente) of the new bank's binding offer from the borrower. If the original bank enervates, the subrogation does not proceed. If the original bank fails to enervate within the statutory period, the subrogation proceeds automatically and the new bank pays off the outstanding balance, becoming the registered mortgagee (acreedor hipotecario) in the Registro de la Propiedad.
Subrogación del deudor (debtor subrogation) — governed by Articles 118 and 149 of the Ley Hipotecaria (Decreto de 8 de febrero de 1946) and the general provisions of the Código Civil on debt assumption — allows a buyer of a mortgaged property to assume the seller's mortgage debt, with the consent of the lending bank. The buyer becomes the new prestatario (borrower), maintaining the original mortgage terms and the registered hipoteca. The bank's consent is required — it will assess the buyer's creditworthiness (solvencia) before agreeing to release the seller from liability. If the bank consents to deudor subrogation without expressly releasing the seller, both buyer and seller may remain jointly and severally liable (responsabilidad solidaria) for the mortgage debt.
The Ley 5/2019 LCCI — which transposed EU Mortgage Credit Directive 2014/17/UE (MCD) into Spanish law — introduced thorough consumer protections for residential mortgage borrowers (prestatarios personas físicas) in Spain, including: mandatory pre-contractual information (Ficha Europea de Información Normalizada — FEIN and Ficha de Advertencias Estandarizadas — FiAE); a mandatory 10 business day reflection period (período de reflexión de 10 días hábiles) before signing; free independent notarial advice (asesoramiento notarial gratuito) where the Notario confirms the borrower understands the terms; prohibition on tying practices (vinculación obligatoria) linking mortgage approval to other products (insurance, pension plans) except under specific conditions; mandatory floor clause (cláusula suelo) prohibition; and allocation of most mortgage costs (notarial fees, Registro de la Propiedad fees, AJD tax) to the lender. These LCCI protections apply to subrogation agreements involving residential mortgages for borrowers who are natural persons.
When Do You Need a Mortgage Subrogation Agreement Spain (Subrogación Hipotecaria)?
A Mortgage Subrogation Agreement Spain is needed whenever a mortgage borrower or property buyer in Spain wishes to optimise their mortgage financing through a change of lender (subrogación de acreedor) or when a buyer wishes to assume the seller's existing mortgage as part of a property purchase transaction (subrogación del deudor).
Subrogación de acreedor is needed when a Spanish homeowner (propietario) with an existing variable-rate mortgage (hipoteca variable referenciada al Euribor) discovers that another bank is offering significantly better conditions — a lower margin over Euribor, a lower fixed rate, or better contractual terms — and wishes to move their mortgage without repaying it entirely. The Ley 2/1994 procedure allows this without the original bank's consent (subject to the enervation right), avoiding the costs of cancelling and re-taking a mortgage.
Mortgage subrogation is needed when a Spanish mortgage borrower wishes to switch from a variable-rate (hipoteca variable) to a fixed-rate mortgage (hipoteca fija) — a particularly relevant need when Euribor rates rise sharply, as occurred in 2022–2023 when 12-month Euribor rose from negative territory to over 4%, significantly increasing variable-rate mortgage payments for millions of Spanish homeowners.
Subrogación del deudor is needed in a property purchase transaction where the seller has an existing mortgage with attractive terms — for example, a below-market fixed rate locked in before rate rises — and the buyer wishes to assume that mortgage rather than obtaining a new mortgage at prevailing market rates. The buyer's assumption of the seller's mortgage can reduce the purchase price (the assumed mortgage debt forms part of the consideration) and lower the buyer's effective borrowing cost.
Mortgage subrogation is needed in divorce or legal separation proceedings — when a jointly owned mortgaged property is attributed to one spouse, that spouse assumes the full mortgage debt through a deudor subrogation (with the bank's consent), releasing the other spouse from mortgage liability. This is a common outcome of divorce proceedings before the Juzgado de Primera Instancia de Familia in Spain.
A subrogación de acreedor is needed for self-employed borrowers (autónomos) and SME owners who obtained a mortgage during a banking relationship with a specific entity and now wish to consolidate all their banking with another institution that is offering preferential mortgage terms to attract the entire business relationship (banca de relación).
Subrogación is needed in inheritance (herencia) proceedings — when heirs (herederos) accept an inheritance that includes a mortgaged property under the Código Civil rules on herencia, and one heir wishes to take over the property individually and assume the outstanding mortgage. The accepting heir becomes the new deudor hipotecario upon bank consent and Registro de la Propiedad inscription.
Under the Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) 29/1994, Spanish tenancy law sets minimum duration (5 years individuals, 7 years entities) and deposit requirements. The Código Civil Articles 1445–1541 govern sale of property. The Ley Hipotecaria governs the Registro de la Propiedad. The Ley 5/2019 (LCCI) regulates mortgage lending with mandatory FEIN/FiAE disclosure. The Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) applies to property transfers.
What to Include in Your Mortgage Subrogation Agreement Spain (Subrogación Hipotecaria)
A valid Mortgage Subrogation Agreement Spain under Ley 2/1994, the Ley Hipotecaria, and the LCCI (Ley 5/2019) must contain the following essential elements, whether executed as a subrogación de acreedor or subrogación del deudor.
Identification of All Parties: In subrogación de acreedor: the borrower (prestatario — full name, DNI/NIE, address), the original lending bank (entidad acreedora original — full name, CIF, Registro de Entidades del Banco de España code, registered address), and the new lending bank (entidad subrogante — same information). In subrogación del deudor: the original borrower/seller (deudor original/vendedor), the buyer/new borrower (comprador/nuevo deudor), and the lending bank (whose consent must be documented).
Original Mortgage Identification: Complete identification of the original préstamo hipotecario — original deed date, Notario, número de protocolo, and Registro de la Propiedad inscription data (tomo, libro, folio, finca registral number, inscripción number). Outstanding principal balance (capital pendiente) at the subrogation date, accrued interest (intereses devengados pendientes), and any fees or early repayment charges (comisión de amortización anticipada) owed under Article 23 of the LCCI.
Property Identification: The mortgaged property (finca hipotecada) identified by: Registro de la Propiedad finca registral number; Catastro reference (referencia catastral); full address; surface area (superficie); and description. The registered mortgage amount (cifra de responsabilidad hipotecaria) — which may differ from the outstanding loan balance — must be stated.
New Mortgage Terms (Subrogación de Acreedor): The specific terms offered by the new lending bank that motivated the subrogation — new interest rate (tipo de interés fijo or Euribor plus margin), new loan term (plazo), new amortisation schedule (cuadro de amortización), any changes to the mortgage guarantee amount (ampliación o reducción de la responsabilidad hipotecaria), and the new bank's fees and costs. The FEIN (Ficha Europea de Información Normalizada) and FiAE (Ficha de Advertencias Estandarizadas) prepared under the LCCI must be attached.
Enervation Procedure (Subrogación de Acreedor): Documentation confirming compliance with the Ley 2/1994 procedure — delivery by the borrower of the new bank's certified binding offer to the original bank, the 15-calendar-day enervation period, and the outcome (original bank's failure to enervate, or the agreed enervation terms if the original bank matched the offer).
Bank Consent and Release of Original Borrower (Subrogación del Deudor): The lending bank's express written consent to the change of borrower from the seller to the buyer. A clear statement on whether the original borrower (seller) is fully released from liability (liberación expresa) upon the buyer's assumption of the debt, or whether the seller remains jointly liable for a period. If the seller is released, the Registro de la Propiedad must be updated to reflect the new deudor.
Notarial Pre-Contract Formalities (LCCI): For residential mortgage subrogations involving natural persons, documentation that the LCCI mandatory pre-contractual information has been provided — FEIN, FiAE, copy of the proposed escritura — at least 10 business days before signing. The Notario's acta previa (pre-signature notarial act) confirming the borrower received the mandatory information, understood the terms, and had no unresolved questions. The Notario's advice is free of charge to the borrower under Article 15 of the LCCI.
Costs and Taxes: Allocation of costs between the parties under the LCCI — for residential mortgages, the new lending bank pays all costs (notarial fees — arancel notarial, Registro de la Propiedad fees, AJD tax if applicable). The borrower pays only the property valuation cost (tasación) and any advisory fees. For commercial mortgage subrogations, costs are freely agreed between the parties. Exemption from AJD under Article 45.I.B.19 of Royal Legislative Decree 1/1993 for qualifying Ley 2/1994 subrogations should be confirmed.
Registro de la Propiedad Inscription: Confirmation that the subrogation escritura pública will be presented to the Registro de la Propiedad for inscription — changing the registered acreedor hipotecario (in subrogación de acreedor) or the registered deudor (in subrogación del deudor) in the mortgage entry (inscripción hipotecaria). The Registro de la Propiedad Registrador verifies compliance with the Ley Hipotecaria before inscribing the subrogation.
Forms-legal.com provides this Mortgage Subrogation Agreement Spain as a planning aid. All mortgage subrogations require execution in escritura pública before a Notario — this template cannot replace the required notarial deed. Borrowers should compare offers from multiple banks and consult an asesor hipotecario or abogado before proceeding.
Under the Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) 29/1994, Spanish tenancy law sets minimum duration (5 years individuals, 7 years entities) and deposit requirements. The Código Civil Articles 1445–1541 govern sale of property. The Ley Hipotecaria governs the Registro de la Propiedad. The Ley 5/2019 (LCCI) regulates mortgage lending with mandatory FEIN/FiAE disclosure. The Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) applies to property transfers.
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Forms Legal. (2026). Mortgage Subrogation Agreement Spain (Subrogación Hipotecaria) (Spain) [Legal document template]. Forms Legal. https://forms-legal.com/espana/real-estate/property/mortgage-subrogation-agreement-spain
"Mortgage Subrogation Agreement Spain (Subrogación Hipotecaria) (Spain)." Forms Legal, 2026, https://forms-legal.com/espana/real-estate/property/mortgage-subrogation-agreement-spain.
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}Frequently Asked Questions
La subrogación de acreedor — regulada por la Ley 2/1994 — se produce cuando el prestatario traslada su hipoteca existente de un banco a otro que ofrece mejores condiciones. La garantía hipotecaria inscrita en el Registro de la Propiedad permanece inalterada — solo cambia el acreedor hipotecario inscrito del banco original al nuevo banco. El prestatario no necesita el consentimiento del banco original — el procedimiento de la Ley 2/1994 otorga al banco original únicamente un derecho de enervación (15 días naturales para igualar la nueva oferta) pero no un derecho absoluto a bloquear el traslado. La subrogación del deudor se produce cuando el comprador de un inmueble hipotecado asume la deuda hipotecaria del vendedor — el deudor inscrito cambia del vendedor al comprador, mientras que la garantía hipotecaria y el banco prestamista permanecen iguales. La subrogación del deudor requiere el consentimiento expreso del banco conforme al artículo 1205 del Código Civil, pues el banco asume un nuevo riesgo de contraparte. Ambas figuras son fundamentalmente distintas en su mecanismo jurídico: la subrogación de acreedor sustituye al acreedor; la subrogación del deudor sustituye al deudor.
La distribución de costes en las subrogaciones hipotecarias españolas depende de si se aplica la LCCI (Ley 5/2019) — que se aplica a los préstamos inmobiliarios para adquisición de vivienda en los que el prestatario es persona física. Conforme al artículo 14 de la LCCI y al Real Decreto-Ley 19/2022, en las subrogaciones hipotecarias residenciales (de acreedor o de deudor) con prestatario persona física: el nuevo banco prestamista paga todos los costes hipotecarios — aranceles notariales de la escritura pública, aranceles registrales del Registro de la Propiedad e IVA/AJD en su caso. El prestatario paga únicamente la tasación (valoración del inmueble por una Sociedad de Tasación homologada por el Banco de España) y los honorarios de asesoría. En las subrogaciones hipotecarias comerciales (en las que el prestatario es persona jurídica o la finalidad es comercial/de inversión), los costes se negocian libremente entre las partes — aplica el principio de libertad contractual del artículo 1255 del Código Civil. Además, conforme a la LCCI, no puede cobrarse comisión de amortización anticipada por la parte del capital reembolsado mediante subrogación de acreedor en hipotecas residenciales, más allá de los límites del artículo 23 de la LCCI.
El derecho de enervar conforme al artículo 2 de la Ley 2/1994 es el derecho del banco prestamista original a impedir la subrogación de acreedor igualando o mejorando la oferta del banco competidor. El procedimiento es: (1) El prestatario obtiene una oferta hipotecaria vinculante del nuevo banco; (2) El prestatario entrega una copia fehaciente de la oferta del nuevo banco al banco original, iniciando formalmente el período de enervación; (3) El banco original tiene 15 días naturales para: (a) emitir una contraoferta vinculante igualando o mejorando las condiciones del nuevo banco, que el prestatario puede aceptar — si la acepta, la subrogación queda enervada y la hipoteca permanece en el banco original con las nuevas condiciones; o (b) dejar transcurrir el período de enervación sin igualar la oferta, tras lo cual la subrogación avanza automáticamente. Si el banco original enerva y el prestatario acepta la contraoferta, la novación modificativa se formaliza ante el mismo Notario sin necesidad de completar el procedimiento de subrogación. El mecanismo de enervación genera presión competitiva sobre los bancos originales para mejorar las condiciones de sus hipotecas existentes — objetivo de protección al consumidor expresamente señalado en el preámbulo de la Ley 2/1994.
La LCCI (Ley 5/2019) impone extensas obligaciones notariales en las subrogaciones hipotecarias residenciales en las que el prestatario sea persona física. Antes de firmar la escritura pública de subrogación, el prestatario debe acudir a una sesión obligatoria y gratuita de asesoramiento notarial (acta notarial previa) ante el Notario de su elección — el Notario debe: verificar que el prestatario recibió la FEIN, la FiAE, la propuesta de escritura y la simulación del cuadro de amortización con al menos 10 días hábiles de antelación a la firma; comprobar que el prestatario ha leído y comprendido toda la documentación; resolver sus dudas; y emitir un acta notarial que confirme el cumplimiento. Esta acta es un documento esencial — sin ella no puede otorgarse la escritura hipotecaria. En el día de la firma, el Notario verifica que el período de reflexión de 10 días hábiles ha transcurrido, que no se han introducido cambios en las condiciones hipotecarias que requieran un nuevo período de 10 días, y que ambas partes firman libremente y de forma voluntaria. Los aranceles notariales de la escritura de subrogación son sufragados por el nuevo banco prestamista. El acta notarial previa no tiene coste para el prestatario. El Consejo General del Notariado mantiene SIGNO — plataforma electrónica a través de la cual los bancos remiten la documentación hipotecaria al Notario con antelación, permitiéndole preparar el acta y la escritura de forma eficiente.
Las subrogaciones hipotecarias producen efectos distintos en el Registro de la Propiedad según su modalidad. En la subrogación de acreedor: el cambio de banco prestamista se inscribe como modificación de la inscripción hipotecaria existente — una nota marginal o una nueva inscripción sustituye el nombre del prestamista original por el del nuevo banco como acreedor hipotecario, actualizando a su vez las demás condiciones de la hipoteca (finca, capital, tipo de interés — si varía — y plazo). El rango hipotecario existente se conserva — el banco subrogado ocupa la misma posición de prioridad que el banco original, por delante de cualquier carga posterior. En la subrogación del deudor: se inscribe el cambio de prestatario, actualizando el nombre del deudor hipotecario del vendedor al comprador. Si el vendedor queda expresamente liberado, se añade una nota marginal de cancelación de su responsabilidad. El Registrador de la Propiedad efectúa la calificación de la escritura pública de subrogación conforme a los artículos 18 y 19 de la Ley Hipotecaria antes de practicar la inscripción, verificando el cumplimiento de las disposiciones imperativas de la LCCI, el procedimiento de la Ley 2/1994 y la normativa hipotecaria autonómica aplicable.
El patrimonio neto negativo (valor de mercado del inmueble inferior a la deuda hipotecaria) complica significativamente la subrogación hipotecaria española, en particular la subrogación de acreedor. Los nuevos bancos no están dispuestos a subrogar una hipoteca que supere el valor de mercado del inmueble, pues la ratio préstamo-valor (LTV) superaría el 100% — en vulneración de las directrices prudenciales del Banco de España y de los requisitos de adecuación del capital de la Autoridad Bancaria Europea (EBA) bajo el CRR2 (Reglamento (UE) 575/2013, en su versión modificada). En la práctica, los bancos españoles exigen una nueva tasación realizada por una Sociedad de Tasación homologada por el Banco de España antes de proceder a cualquier subrogación de acreedor, y rechazarán la subrogación si la tasación confirma el patrimonio neto negativo. Para la subrogación del deudor en una compraventa con patrimonio neto negativo, el comprador asumiría una deuda superior al valor del activo — los bancos exigirán al vendedor que aporte fondos para amortizar parcialmente la hipoteca antes de liberar al vendedor de su responsabilidad, o las partes pueden necesitar negociar una dación en pago (entrega del inmueble al banco en plena satisfacción de la deuda) conforme a la jurisprudencia del Tribunal Supremo en STS de 24 de julio de 2013 y el Código de Buenas Prácticas para deudores hipotecarios en dificultades del Real Decreto-Ley 6/2012.
La LCCI (Ley 5/2019) y la jurisprudencia precedente del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) y del Tribunal Supremo proporcionan una amplia protección frente a las cláusulas abusivas en las hipotecas residenciales españolas. Prohibiciones clave de la LCCI: (1) Cláusulas suelo — tipos mínimos de interés por debajo de los cuales no puede bajar una hipoteca variable — están prohibidas en las nuevas hipotecas; el TJUE en los asuntos C-154/15, C-307/15 y C-308/15 (Gutiérrez Naranjo) declaró que las cláusulas suelo insertas sin transparencia son abusivas y sus efectos deben eliminarse retroactivamente, lo que dio lugar a masivas reclamaciones de restitución por parte de hipotecados españoles; (2) Las cláusulas de vencimiento anticipado por impago deben cumplir el artículo 24 de la LCCI — el prestamista solo puede declarar el vencimiento anticipado tras el impago de 12 cuotas mensuales (o el 3% del capital) en la primera mitad del préstamo, o 15 cuotas (o el 7% del capital) en la segunda mitad; (3) Los intereses de demora se limitan al tipo de interés pactado más 3 puntos porcentuales conforme al artículo 25 de la LCCI; (4) Las cláusulas de redondeo al alza están prohibidas; (5) Las hipotecas multidivisa exigen informaciones específicas de transparencia y derechos de conversión conforme al artículo 20 de la LCCI tras las sentencias del TJUE en los asuntos C-26/13 (Kásler) y C-186/16 (Andriciuc).
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