Acuerdo de Inspección Técnica de Edificio España (ITE)

El Acuerdo de Inspección Técnica de Edificio (ITE) es, en España, el contrato escrito regulado por Ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación (LOE), art. 9, que fija por escrito los derechos y obligaciones recíprocos de las partes y resulta exigible ante los tribunales civiles.

El sistema ITE —denominado Informe de Evaluación de Edificios (IEE) a nivel nacional conforme a la Ley 8/2013 de Rehabilitación, Regeneración y Renovación Urbanas— exige que los edificios que superan determinada antigüedad (generalmente 45-50 años, según la Comunidad Autónoma) sean inspeccionados por un técnico competente y que el certificado (certificado ITE o informe IEE) se presente ante el Ayuntamiento. En la Comunidad de Madrid, la obligación se rige por el Decreto 168/1994 y las Ordenanzas Municipales. En Cataluña, la Inspecció Tècnica dels Edificis se regula por el Decreto 187/2010 para edificios de más de 45 años. En la Comunitat Valenciana, el Decreto 66/2009 establece el régimen ITE para edificios residenciales de más de 50 años.

El Artículo 9 de la LOE atribuye expresamente a los propietarios (propietarios) el deber de conservar el edificio en adecuadas condiciones de uso y de ordenar las obras de conservación exigidas por las administraciones públicas o necesarias para mantener el edificio en condiciones técnicas satisfactorias. El incumplimiento de la obligación ITE puede acarrear sanciones administrativas del Ayuntamiento, incluyendo multas conforme a la Ley de Disciplina Urbanística aplicable y la ejecución subsidiaria de órdenes de conservación.

La inspección ITE evalúa cuatro áreas principales: (i) cimentación y estructura —verificando ausencia de asientos, fisuras o corrosión de armaduras—; (ii) fachadas y cubiertas —comprobando riesgos de desprendimiento, fallos de impermeabilización y deterioro del revestimiento—; (iii) instalaciones comunes —electricidad, agua, gas, ascensores certificados conforme al Reglamento de Aparatos de Elevación y Manutención, y sistemas de protección contra incendios—; y (iv) condiciones de accesibilidad —cumplimiento de la Ley 26/2011, el Real Decreto 505/2007 y el CTE DB-SUA (Código Técnico de la Edificación, Documento Básico de Seguridad de Utilización y Accesibilidad)—.

El Código Técnico de la Edificación (CTE), aprobado por Real Decreto 314/2006 y modificado por Real Decreto 732/2019, establece los requisitos técnicos mínimos que deben cumplir los edificios en España —la ITE evalúa el cumplimiento de los Documentos Básicos CTE relevantes, incluyendo el DB-SE (Seguridad Estructural), el DB-SI (Seguridad en caso de Incendio) y el DB-HS (Salubridad)—. Las deficiencias detectadas se clasifican por gravedad —muy grave, grave, importante o leve— con indicación de las obras de subsanación y sus plazos. El acuerdo entre el propietario y el técnico se rige por los artículos 1544-1546 del Código Civil (contrato de obra y arrendamiento de servicios) y los artículos 9-12 de la LOE. La responsabilidad del técnico por errores en el informe se rige por el Artículo 17 de la LOE: 10 años para defectos estructurales, 3 años para defectos de habitabilidad y 1 año para defectos de terminación.

El Acuerdo de Inspección Técnica de Edificio (ITE) en España es necesario en diversas situaciones relacionadas con el mantenimiento, conservación y rehabilitación de edificios residenciales, de uso administrativo, y de servicios regulados por la Ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación (LOE) y el Real Decreto Legislativo 7/2015 por el que se aprueba el texto refundido de la Ley del Suelo y Rehabilitación Urbana.

La ITE es obligatoria por ley en la mayoría de los municipios españoles para edificios con más de cuarenta o cincuenta años de antigüedad, con plazos de renovación periódica (normalmente cada diez años) establecidos por la normativa autonómica y municipal aplicable. El propietario, la comunidad de propietarios o el administrador de fincas debe contratar un técnico competente (arquitecto o arquitecto técnico colegiado) para realizar la inspección antes de que venza el plazo establecido, formalizando el encargo mediante un contrato o acuerdo de prestación de servicios.

El acuerdo es necesario cuando una comunidad de propietarios regida por la Ley 49/1960 sobre Propiedad Horizontal (LPH) debe encargar la ITE para cumplir con los plazos establecidos por el ayuntamiento o la Comunidad Autónoma (en Madrid, por ejemplo, la Ordenanza de Conservación, Rehabilitación y Estado Ruinoso de las Edificaciones obliga a la ITE periódica), evitando las sanciones administrativas previstas en la normativa urbanística local.

Es requerido cuando el propietario o la comunidad desea solicitar subvenciones o ayudas públicas para la rehabilitación del edificio (Plan de Rehabilitación y Regeneración Urbana, fondos Next Generation EU canalizados a través del Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia — PRTR), ya que la ITE favorable es un requisito previo para acceder a la mayoría de estas ayudas.

El acuerdo es necesario cuando el comprador de un inmueble en un edificio de cierta antigüedad solicita la realización de una ITE previa a la firma del contrato de compraventa, para identificar deficiencias estructurales o de instalaciones que puedan afectar al valor o a la habitabilidad del bien conforme al Artículo 1484 CC sobre vicios ocultos.

Forms-legal.com proporciona esta plantilla de Acuerdo de ITE para que propietarios, comunidades y técnicos en España puedan formalizar el encargo de la inspección técnica con claridad jurídica y garantías para todas las partes.

El Acuerdo de Inspección Técnica de Edificio (ITE) en España debe contener los siguientes elementos esenciales para ser válido y ejecutable conforme a la Ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación (LOE) y la normativa autonómica y municipal aplicable.

Identificación de las Partes: Nombre completo o razón social del propietario del edificio o del presidente de la comunidad de propietarios (con indicación del NIF/CIF y domicilio), y del técnico competente encargado de realizar la ITE (arquitecto o arquitecto técnico colegiado, con número de colegiado y datos del Colegio Oficial al que pertenece). Si el encargo lo realiza la comunidad de propietarios, debe constar el acuerdo previo adoptado en junta de propietarios conforme al Artículo 17 de la Ley 49/1960 sobre Propiedad Horizontal (LPH).

Descripción del Edificio Objeto de Inspección: Dirección completa del edificio (calle, número, municipio, código postal), referencia catastral, año de construcción, número de plantas, número de viviendas y locales, y descripción general del uso principal del edificio. Esta información es necesaria para determinar el tipo de ITE aplicable y los plazos legales de obligatoriedad conforme a la normativa urbanística municipal.

Alcance de la Inspección: Descripción detallada del alcance de los trabajos de inspección que realizará el técnico, incluyendo: inspección visual del estado de conservación de la fachada y medianerías; revisión del estado de la cubierta y azoteas; revisión de las instalaciones comunes (fontanería, saneamiento, electricidad, gas, ascensor si lo hubiera); inspección de la estructura (forjados, pilares, muros); y, en su caso, inspección del nivel de accesibilidad conforme al Real Decreto Legislativo 1/2013 sobre derechos de las personas con discapacidad. El técnico debe indicar si la inspección requiere acceso a elementos de difícil acceso o pruebas complementarias (catas, ensayos de materiales).

Plazo de Realización y Entrega del Informe: Fecha de inicio de los trabajos de inspección y plazo máximo para la entrega del Informe de Inspección Técnica al propietario o comunidad. El informe debe clasificar el estado del edificio conforme a la escala establecida por la normativa aplicable (favorable, desfavorable con deficiencias leves, desfavorable con deficiencias importantes, o desfavorable con deficiencias muy graves) y recoger las obras de conservación o mejora necesarias con indicación de la urgencia y plazo recomendado de ejecución.

Honorarios del Técnico y Forma de Pago: Importe de los honorarios profesionales del técnico por la realización de la ITE, con desglose del trabajo de campo, redacción del informe y gestión del expediente ante el ayuntamiento. Los honorarios deben especificar si incluyen o no el IVA (21% tipo general) y la forma y plazos de pago. Las tasas municipales para el depósito del informe ante el ayuntamiento son a cargo del propietario o comunidad.

Presentación ante el Ayuntamiento: Indicación de si el técnico se encargará de presentar el informe ante el ayuntamiento o el organismo competente de la Comunidad Autónoma, obteniendo el correspondiente certificado de inscripción o de paso de la ITE. La inscripción del informe en el Registro de Inspecciones Técnicas del municipio es el trámite que acredita el cumplimiento de la obligación legal.

Forms-legal.com ofrece esta plantilla de Acuerdo de ITE como guía práctica para propietarios y comunidades de propietarios en España. El incumplimiento de la obligación de realizar la ITE puede acarrear sanciones administrativas, la imposición de órdenes de ejecución de obras conforme al Artículo 9.2 del Real Decreto Legislativo 7/2015, y la exigencia de responsabilidades por daños a terceros derivados del deficiente estado de conservación del edificio. La plataforma forms-legal.com ofrece esta plantilla adaptada a la legislación española vigente para facilitar la elaboración de este documento con todas las garantías legales.