Contrato de Intermediación Inmobiliaria España
REAL ESTATE BROKERAGE AGREEMENT (CONTRATO DE INTERMEDIACIÓN INMOBILIARIA)
This Real Estate Brokerage Agreement ("Agreement") is entered into as of [Effective Date], under Código Civil Articles 1709 and 1544, by and between:
OWNER (Propietario): [Owner Name], DNI/NIE/NIF [Owner DNI], address [Owner Address] (hereinafter, the "Owner").
AGENT (Agente Inmobiliario): [Agent Name], NIF [Agent NIF], registered address [Agent Address], professional registration [Agent Registration] (hereinafter, the "Agent").
1. PROPERTY SUBJECT TO THE MANDATE
1.1 The Owner grants the Agent a brokerage mandate for the following property: [Property Address], Referencia Catastral [Referencia Catastral], Registro de la Propiedad [Registro Propiedad].
1.2 Transaction type: [Transaction Type]. Asking price / rent: [Asking Price].
2. MANDATE TYPE, DURATION, AND COMMISSION
2.1 Mandate type: [Exclusivity]. Duration: [Mandate Duration] from the date of this Agreement.
2.2 The Agent's commission is [Commission Rate], earned upon execution of a binding preliminary agreement (contrato de arras or contrato privado de compraventa) or the Escritura Pública de Compraventa, consistent with the Tribunal Supremo's causa efficiente doctrine.
2.3 For exclusive mandates: if the Owner concludes a transaction with a buyer or tenant introduced during the mandate period without the Agent's participation, the full commission remains payable to the Agent.
3. AGENT'S OBLIGATIONS
3.1 The Agent shall: (i) market the property on relevant portals (Idealista, Fotocasa, and others as appropriate); (ii) arrange and conduct viewings; (iii) verify the solvency of potential buyers/tenants; (iv) comply with anti-money laundering due diligence obligations under Ley 10/2010 and Real Decreto 304/2014; and (v) report regularly to the Owner on marketing activity.
3.2 The Agent shall verify the property's legal status through a nota simple from the Registro de la Propiedad and confirm the existence of any charges (cargas) or encumbrances to potential buyers.
4. OWNER'S OBLIGATIONS
4.1 The Owner shall: (i) provide accurate information about the property's legal status, charges, and physical condition; (ii) provide access for viewings with reasonable notice; (iii) provide the energy efficiency certificate (certificado de eficiencia energética) required under Real Decreto 235/2013; and (iv) not engage other agents during an exclusive mandate period.
5. GENERAL PROVISIONS
5.1 Governing Law: This Agreement is governed by Spanish law, including Código Civil Articles 1709 and 1544, and applicable Comunidad Autónoma real estate regulations.
5.2 Dispute Resolution: Disputes shall be submitted to the Juzgados de Primera Instancia of the city where the property is located under Ley 1/2000 (LEC).
5.3 Data Protection: Personal data of the Owner and prospective buyers/tenants is processed in compliance with Reglamento (UE) 2016/679 (RGPD) and Ley Orgánica 3/2018 (LOPDGDD), supervised by the Agencia Española de Protección de Datos (AEPD).
SIGNATURES
IN WITNESS WHEREOF, the Parties have executed this Real Estate Brokerage Agreement as of [Effective Date].
Owner (Propietario)
[Owner Name]
Agent (Agente Inmobiliario)
[Agent Name]
Qué es Contrato de Intermediación Inmobiliaria España
El Contrato de Intermediación Inmobiliaria es, en España, el contrato escrito regulado por Código Civil (Real Decreto de 24 de julio de 1889), art. 1709; Ley de Ordenación del Comercio Minorista, que define las prestaciones de cada parte y resulta exigible ante la jurisdicción civil.
La intermediación inmobiliaria en España se rige por un conjunto de marcos jurídicos. La base contractual principal es el Código Civil (Real Decreto de 24 de julio de 1889): el contrato de intermediación puede calificarse como arrendamiento de servicios (artículos 1544 a 1546) o como mandato (artículos 1709 a 1739), según si el agente concluye operaciones en nombre del propietario o se limita a poner en contacto a las partes. La distinción es relevante: el mandatario puede vincular al mandante dentro del ámbito del mandato (artículos 1717 a 1721 del Código Civil), mientras que el mediador puro únicamente tiene derecho a la comisión cuando consigue que las partes alcancen un acuerdo, sin facultad de representación.
España carece de una ley nacional específica que regule la profesión de agente de la propiedad inmobiliaria con carácter obligatorio. La profesión no está sujeta a colegiación obligatoria, aunque existen asociaciones voluntarias como el Consejo General de los Colegios Oficiales de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria (COAPI). Algunas comunidades autónomas han establecido registros obligatorios: Cataluña exige la inscripción en el Registre d'Agents Immobiliaris de Catalunya (AICAT) conforme al Decreto 12/2010, y la Comunitat Valenciana dispone de un registro propio bajo el Decreto 98/1994.
En contratos con consumidores, el acuerdo de intermediación queda sujeto a la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios (LGDCU, Real Decreto Legislativo 1/2007), con prohibición de cláusulas abusivas (artículos 82 a 91), derecho de desistimiento en 14 días naturales en contratos a distancia o fuera de establecimiento mercantil (artículos 102 a 108 LGDCU que transponen la Directiva 2011/83/UE) y obligación de información precontractual (Artículo 97 LGDCU).
Los honorarios del agente se negocian libremente entre las partes: no existen tarifas estatutarias de intermediación inmobiliaria en España tras la liberalización de los baremos profesionales. En la práctica, las comisiones en compraventas residenciales oscilan entre el 3% y el 6% del precio de venta; en arrendamientos residenciales, equivalen habitualmente a una mensualidad de renta. Los honorarios están sujetos a IVA al tipo general del 21% (Ley 37/1992), ya que los servicios de intermediación inmobiliaria no están exentos conforme al Artículo 20.23 de la Ley del IVA.
El Tribunal Supremo (Sala de lo Civil) ha elaborado una sólida doctrina jurisprudencial sobre el devengo de los honorarios del agente: la comisión se devenga cuando la actuación del agente es la causa eficiente de la operación concluida, aunque el contrato definitivo se formalice directamente entre vendedor y comprador sin intervención posterior del agente (STS 17 de junio de 2019, STS 11 de septiembre de 2015).
Cuándo necesitas Contrato de Intermediación Inmobiliaria España
El Contrato de Intermediación Inmobiliaria España es necesario siempre que un propietario encomiende a un agente o agencia inmobiliaria la comercialización de un inmueble y el apoyo a su venta o arrendamiento — el contrato escrito previene las disputas posteriores sobre honorarios al amparo de la doctrina de la causa eficiente del Tribunal Supremo, definiendo con precisión el hecho que genera el devengo, el alcance del mandato y las condiciones de la comisión antes de iniciar la comercialización.
El acuerdo es necesario cuando el propietario otorga a una agencia un mandato en exclusiva para comercializar el inmueble. El mandato exclusivo impide al propietario encomendar la venta a otros agentes o cerrar directamente una operación con compradores o inquilinos presentados durante el período de exclusividad, y obliga al pago de la comisión acordada si la operación se concluye dentro del plazo de exclusividad independientemente de quién encontró al comprador. Los tribunales españoles reconocen la validez de los mandatos exclusivos conforme al Artículo 1255 del Código Civil (autonomía de la voluntad), siempre que el plazo de exclusividad sea proporcionado — habitualmente entre tres y seis meses para inmuebles residenciales.
Se necesita cuando se pacta un mandato abierto o no exclusivo, que permite al propietario encomendar la venta simultáneamente a varios agentes y reservarse el derecho de vender o alquilar directamente. En este caso, la comisión sólo se devenga a favor del agente cuya actuación fue la causa eficiente de la operación concluida, conforme a la doctrina del Tribunal Supremo (STS 17 de junio de 2019, STS 11 de septiembre de 2015). Un contrato escrito claro previene los conflictos cuando varios agentes reclaman honorarios por la misma operación.
El acuerdo es necesario cuando el inmueble presenta circunstancias jurídicas complejas — hipoteca vigente, usufructo, derechos de tanteo y retracto de copropietarios (artículos 1522 a 1524 del Código Civil) o derechos de adquisición preferente de la Comunidad Autónoma o el Ayuntamiento conforme al Real Decreto Legislativo 7/2015 (Ley del Suelo). El contrato debe abordar cómo afectan estas cargas al calendario de la operación y las obligaciones del agente de ponerlas en conocimiento de los potenciales compradores.
Se requiere cuando el propietario es un extranjero no residente o una sociedad extranjera: el acuerdo debe especificar el cumplimiento de las obligaciones de la Ley 10/2010 de prevención del blanqueo de capitales y del Real Decreto 304/2014, que imponen deberes de diligencia debida a los agentes inmobiliarios como sujetos obligados. Los compradores extranjeros deben obtener el NIE (Número de Identificación de Extranjero) antes de completar cualquier compraventa de inmuebles en España.
El acuerdo es necesario cuando un promotor inmobiliario encomienda a una agencia la comercialización de obra nueva: el contrato de intermediación debe abordar las obligaciones del promotor conforme a la Ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación (LOE), las disposiciones de protección al consumidor del Real Decreto Legislativo 1/2007 (LGDCU) y las garantías de cantidades anticipadas exigidas por la Ley 20/2015.
La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) 29/1994 establece los plazos mínimos y las fianzas en los arrendamientos. Los artículos 1445 a 1541 del Código Civil regulan la compraventa. La Ley Hipotecaria rige el Registro de la Propiedad. La Ley 5/2019 LCCI regula los créditos hipotecarios. El ITP se aplica a las transmisiones patrimoniales.
Qué incluir en tu Contrato de Intermediación Inmobiliaria España
Un Contrato de Intermediación Inmobiliaria España válido conforme a los artículos 1709 y 1544 del Código Civil debe incluir los siguientes elementos esenciales para definir con claridad los derechos y obligaciones de las partes.
Identificación de las partes: nombre completo, DNI/NIE o NIF y domicilio del propietario y del agente o agencia inmobiliaria. Para las agencias (SL o SA), incluir el NIF, los datos de inscripción en el Registro Mercantil y el nombre y cargo del representante autorizado. Si el agente está inscrito en el COAPI o en el registro autonómico obligatorio correspondiente (como el AICAT de Cataluña o el registro valenciano del Decreto 98/1994), debe indicarse el número de registro.
Descripción del inmueble: descripción completa del inmueble objeto del mandato — dirección completa, referencia catastral, datos del Registro de la Propiedad (Registro, tomo, libro, folio, finca registral), superficie construida y útil, y situación registral actual (cargas, hipotecas, servidumbres). Debe hacerse referencia al certificado de eficiencia energética (conforme al Real Decreto 235/2013), obligatorio para todo inmueble en venta o alquiler.
Tipo de operación y precio de salida: si el mandato cubre la compraventa, el arrendamiento o ambas modalidades. El precio de venta o la renta de arrendamiento solicitados, el precio mínimo aceptable en su caso, y si el propietario autoriza al agente a negociar el precio. En arrendamientos, debe indicarse el régimen legal aplicable: LAU 29/1994 para arrendamientos residenciales o Código de Comercio para arrendamientos de locales de negocio.
Comisión y condiciones de devengo: tipo de comisión del agente — en porcentaje sobre el precio de venta o importe fijo — más el IVA aplicable al 21% (Ley 37/1992). Deben precisarse las condiciones exactas de devengo: habitualmente, al otorgamiento del contrato de arras o del contrato privado de compraventa, o bien al otorgamiento de la escritura pública de compraventa ante notario. Debe tenerse en cuenta la doctrina de la causa eficiente del Tribunal Supremo (STS 17 de junio de 2019): la comisión puede devengarse aunque el agente no participe en la negociación final si fue la causa eficiente de que las partes se pusieran en contacto.
Exclusividad o mandato abierto: declaración expresa de si el mandato es en exclusiva o no exclusivo. Para los mandatos exclusivos, el período de exclusividad (habitualmente de 3 a 6 meses, renovable) y las consecuencias de que el propietario cierre directamente una operación con un comprador presentado durante la exclusividad — habitualmente se adeuda la comisión íntegra. Para los mandatos abiertos, debe confirmarse expresamente la ausencia de exclusividad.
Obligaciones del agente: actividades de comercialización (portales inmobiliarios como Idealista, Fotocasa o Habitaclia; cartelería; jornadas de puertas abiertas), verificación de solvencia de los potenciales compradores, identificación del cliente para el cumplimiento de la Ley 10/2010 de prevención del blanqueo de capitales y el Real Decreto 304/2014, y obligaciones de información al propietario (número de visitas, ofertas recibidas). Debe especificarse la obligación del agente de verificar la situación jurídica del inmueble mediante nota simple del Registro de la Propiedad.
Duración y resolución: plazo del contrato (habitualmente de 3 a 6 meses en mandatos exclusivos) y condiciones de prórroga y resolución. Derecho de cualquiera de las partes a resolver con preaviso escrito, y si la resolución anticipada por el propietario durante un período de exclusividad genera obligación de pago de penalización o compensación al agente.
Protección de datos: cláusula conforme al RGPD (Reglamento UE 2016/679) y la LOPDGDD (Ley Orgánica 3/2018) sobre el tratamiento de los datos personales del propietario y de los potenciales compradores, incluidas las obligaciones de información ante la AEPD. Los agentes inmobiliarios son sujetos obligados conforme a la Ley 10/2010 de Prevención del Blanqueo de Capitales con obligaciones de diligencia debida.
Forms-legal.com ofrece este Contrato de Intermediación Inmobiliaria España como plantilla práctica para propietarios y agentes. Dada la diversidad de los mercados inmobiliarios regionales y la ausencia de regulación nacional uniforme de los agentes inmobiliarios, el acuerdo debe adaptarse a los requisitos de la comunidad autónoma aplicable y ser revisado por un abogado especializado en derecho inmobiliario. La plataforma forms-legal.com ofrece esta plantilla adaptada a la legislación española vigente para facilitar la elaboración de este documento con todas las garantías legales.
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Forms Legal. (2026). Contrato de Intermediación Inmobiliaria España (España) [Legal document template]. Forms Legal. https://forms-legal.com/es/espana/real-estate/purchase-sale/contrato-intermediacion-inmobiliaria-espana
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Preguntas Frecuentes
En España, los honorarios de intermediación del agente inmobiliario se devengan cuando su actuación fue la causa eficiente de la operación concluida — este es el estándar establecido por el Tribunal Supremo (Sala de lo Civil) en reiteradas sentencias, entre ellas la STS de 17 de junio de 2019 y la STS de 11 de septiembre de 2015. Conforme a los artículos 1709 y 1544 del Código Civil, la comisión se gana cuando el agente cumple el servicio encomendado — lo que los tribunales han interpretado como haber puesto en contacto a las partes y haber contribuido eficazmente a la conclusión del negocio, aunque el contrato definitivo se formalizara posteriormente de forma directa entre vendedor y comprador sin ulterior intervención del agente. Sin embargo, la comisión sólo se adeuda si el contrato de intermediación estaba vigente en el momento de la conclusión de la operación. Si el propietario revoca un mandato no exclusivo de buena fe antes de cerrar la operación y la revocación no está diseñada para eludir una comisión ya devengada, el agente puede carecer de derecho a honorarios. En los mandatos exclusivos, la comisión se adeuda habitualmente aunque el propietario venda directamente durante el período de exclusividad.
España carece de un sistema nacional obligatorio de licencias para los agentes inmobiliarios. A nivel estatal, la profesión no está reglamentada: cualquier persona puede ejercer legalmente como agente inmobiliario sin necesitar una licencia específica ni pertenecer a ningún colegio profesional. Sin embargo, algunas comunidades autónomas han introducido registros obligatorios: en Cataluña, todos los agentes inmobiliarios deben inscribirse en el Registre d'Agents Immobiliaris de Catalunya (AICAT) conforme al Decreto 12/2010 y la Llei 18/2007 del Dret a l'Habitatge — el ejercicio sin inscripción constituye una infracción grave sancionada con multa. La Comunitat Valenciana dispone de un registro obligatorio análogo bajo el Decreto 98/1994. Con carácter voluntario, los agentes pueden adherirse al Consejo General de los Colegios Oficiales de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria (COAPI) — los titulares del título API (Agente de la Propiedad Inmobiliaria) quedan sometidos a un código deontológico y a un seguro de responsabilidad civil profesional obligatorio. Todos los agentes inmobiliarios son sujetos obligados conforme a la Ley 10/2010 de Prevención del Blanqueo de Capitales y deben aplicar procedimientos de diligencia debida supervisados por el SEPBLAC.
En España, el contrato de intermediación inmobiliaria puede ser en exclusiva o no exclusivo (mandato abierto). En el mandato exclusivo, el propietario autoriza únicamente a un agente para comercializar el inmueble durante el período de exclusividad — habitualmente de 3 a 6 meses. El propietario se compromete a no encargar la venta a otros agentes y normalmente tampoco a comercializarla directamente. Si durante el período de exclusividad se concluye una operación — aunque sea directamente por el propietario — el agente tiene derecho a la comisión íntegra. Esta estructura da confianza al agente para invertir en la comercialización. En el mandato abierto (no exclusivo), el propietario puede encargar simultáneamente la venta a varios agentes y reservarse el derecho de vender o alquilar directamente. La comisión sólo se adeuda al agente cuya actuación fue la causa eficiente de la operación concluida — si el propietario vende directamente, no adeuda comisión a ningún agente. El Tribunal Supremo ha declarado que las cláusulas de exclusividad en los contratos de intermediación son válidas y exigibles conforme al artículo 1255 del Código Civil, siempre que el plazo de exclusividad sea proporcionado y no restrinja de forma desproporcionada los derechos de propiedad del titular.
En España, los honorarios del agente inmobiliario los paga tradicionalmente el vendedor o el arrendador, ya que el agente actúa habitualmente por mandato y en nombre del propietario. La práctica varía según la región y la agencia: en algunos mercados (especialmente Barcelona y Madrid), las agencias repercuten crecientemente la comisión también al comprador o al inquilino, sobre todo en arrendamientos donde el inquilino abona el equivalente a una mensualidad de renta como honorarios de agencia. La imputación de la comisión debe pactarse expresamente en el contrato de intermediación. El Real Decreto Legislativo 1/2007 (LGDCU) y la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos (en la redacción del Real Decreto-ley 7/2019) establecen que en arrendamientos de vivienda en los que el arrendador sea una persona jurídica, los honorarios de agencia repercutidos al inquilino no pueden superar el importe de una mensualidad de renta — esta limitación protege a los inquilinos individuales. Los honorarios están sujetos a IVA al 21% (Ley 37/1992 del IVA), que se adiciona habitualmente al importe neto acordado.
Los agentes y agencias inmobiliarias en España son sujetos obligados conforme a la Ley 10/2010 de Prevención del Blanqueo de Capitales y de la Financiación del Terrorismo y su Reglamento de desarrollo (Real Decreto 304/2014). Sus obligaciones incluyen: (i) diligencia debida con el cliente — identificar y verificar la identidad de todas las partes en la operación inmobiliaria mediante DNI, NIE, NIF o pasaporte; (ii) identificar al titular real (titular real) de las personas jurídicas que participen en la operación, conforme al artículo 3 del RD 304/2014; (iii) evaluar el riesgo de blanqueo en cada operación, aplicando medidas reforzadas en operaciones de alto importe, personas con responsabilidad pública (PRP) y compradores no residentes procedentes de jurisdicciones de alto riesgo según los estándares GAFI/FATF; (iv) presentar comunicaciones por indicios de blanqueo (STR) ante el SEPBLAC (Servicio Ejecutivo de la Comisión de Prevención del Blanqueo de Capitales); y (v) conservar la documentación de clientes y operaciones durante 10 años conforme al artículo 25 de la Ley 10/2010. El incumplimiento de las obligaciones de prevención del blanqueo puede dar lugar a sanciones administrativas significativas impuestas por la Secretaría de Estado de Economía y Apoyo a la Empresa.
Cuando un agente inmobiliario intermedia en una compraventa en España, el comprador soporta varios impuestos en función de si el inmueble es obra nueva o de segunda mano. Para la obra nueva vendida por el promotor, el comprador paga IVA al 10% en inmuebles residenciales (al 21% en locales comerciales) conforme a la Ley 37/1992 del IVA, más el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) — un impuesto autonómico que oscila habitualmente entre el 0,5% y el 1,5% del precio de compraventa. Para las transmisiones de segunda mano, el comprador paga el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) al tipo fijado por la comunidad autónoma (entre el 6% y el 11%) en lugar del IVA. El vendedor abona el Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU, comúnmente llamado plusvalía municipal) regulado en la Ley Reguladora de las Haciendas Locales (Real Decreto Legislativo 2/2004) y liquidado ante el Ayuntamiento. La ganancia patrimonial del vendedor tributa por el IRPF (residentes — Ley 35/2006) o por el IRNR (no residentes — Real Decreto Legislativo 5/2004).
El contrato de arras es un contrato preliminar de compraventa en España que normalmente conlleva el pago de una señal por el comprador. La modalidad más habitual son las arras penitenciales reguladas en el artículo 1454 del Código Civil, que permiten a cualquiera de las partes desistir: el comprador pierde las arras entregadas, y el vendedor debe devolver el doble de las arras si es él quien desiste. Si se pactan arras confirmatorias, el desistimiento no activa el mecanismo de penalización automática — la parte cumplidora puede exigir el cumplimiento forzoso del contrato o la indemnización de daños y perjuicios conforme a los artículos 1101 a 1107 del Código Civil. La comisión del agente inmobiliario se devenga habitualmente al otorgamiento del contrato de arras: el derecho del agente a sus honorarios no queda afectado, en principio, por el posterior desistimiento de las partes al amparo del mecanismo penitencial, ya que la comisión se devengó cuando el agente puso en contacto a las partes y éstas suscribieron un acuerdo vinculante preliminar. Esta posición se sostiene en la doctrina de la causa eficiente del Tribunal Supremo. Los compradores que actúen como consumidores pueden tener derecho a desistir del contrato de intermediación (no del de compraventa) en 14 días naturales si fue celebrado a distancia o fuera del establecimiento mercantil, conforme al Real Decreto Legislativo 1/2007.
Esta plantilla se proporciona únicamente con fines informativos y no constituye asesoramiento jurídico. Las leyes varían según la jurisdicción y cambian con el tiempo. Consulte a un abogado cualificado para obtener asesoramiento específico para su situación.Aviso legal completo
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