Acuerdo de Devolución de Arras — España

El Acuerdo de Devolución de Arras es, en España, el contrato escrito regulado por Código Civil español, art. 1454, que fija por escrito los derechos y obligaciones recíprocos de las partes y resulta exigible ante los tribunales civiles.

El Artículo 1454 del Código Civil establece el régimen de las arras penitenciales: si el comprador desiste, pierde las arras entregadas; si desiste el vendedor, debe devolver el doble de las arras recibidas. Sin embargo, cuando ambas partes acuerdan rescindir el contrato por mutuo acuerdo — sin que medie incumplimiento unilateral — el régimen penalizador del Artículo 1454 CC no resulta de aplicación automática, siendo necesario documentar expresamente los términos de la devolución.

El Acuerdo de Devolución de Arras resulta especialmente relevante en los supuestos más habituales de rescisión consensuada en la práctica inmobiliaria española: el incumplimiento de la condición suspensiva de financiación hipotecaria pactada en el contrato de arras cuando el banco deniega la hipoteca al comprador a pesar de su actuación de buena fe; el descubrimiento de vicios ocultos o cargas no declaradas en el Registro de la Propiedad (Ley Hipotecaria, Decreto de 8 de febrero de 1946); la no obtención de las licencias urbanísticas o permisos de la Administración que constituían condición del contrato; o el simple acuerdo de ambas partes de prescindir de la operación sin atribuir responsabilidades.

La jurisprudencia del Tribunal Supremo y de las Audiencias Provinciales ha consolidado la distinción entre los tres tipos de arras del Derecho español: las arras confirmatorias (Artículo 1124 CC por analogía), que operan como pago parcial a cuenta del precio sin facultad de desistimiento — ante el incumplimiento, la parte cumplidora debe optar entre la resolución o el cumplimiento específico con daños y perjuicios; las arras penitenciales del Artículo 1454 CC, que confieren el derecho de desistimiento con la penalización descrita; y las arras penales (artículos 1152–1154 CC), que añaden al depósito una cláusula penal que puede dar lugar a la pérdida de las arras y a la reclamación de daños adicionales. El acuerdo de devolución debe identificar correctamente el tipo de arras pactado.

En materia fiscal, la devolución de arras en España tiene consecuencias tributarias relevantes tanto para el comprador como para el vendedor ante la Agencia Estatal de Administración Tributaria (AEAT) y la Consejería de Hacienda de la Comunidad Autónoma correspondiente. Cuando las arras se abonaron en una compraventa de vivienda nueva, el vendedor habrá emitido factura con IVA al tipo reducido del 10% conforme al Artículo 91 de la Ley 37/1992 del IVA; la devolución exige la emisión de una factura rectificativa. En las compraventas de segunda mano, el comprador habrá liquidado Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) por el pago a cuenta; podrá solicitar la devolución de ingresos indebidos ante la Hacienda autonómica dentro del plazo de prescripción de cuatro años del Artículo 66 de la Ley 58/2003 General Tributaria. El vendedor deberá ajustar su declaración del IRPF o del Impuesto sobre Sociedades en el ejercicio correspondiente.

La Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario (LCCI), reforzó la protección del prestatario hipotecario en España mediante la obligatoriedad de la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN) y la Ficha de Advertencias Estandarizadas (FiAE) que la entidad de crédito debe entregar antes de la firma, así como el período de reflexión de diez días. Cuando las arras se vincularon a la obtención de una hipoteca que no llega a concederse, el marco de la LCCI puede incidir en los derechos del comprador y en la calificación jurídica de la obligación de devolución, por lo que el Acuerdo de Devolución de Arras debe recoger expresamente el cumplimiento o incumplimiento de la condición suspensiva de financiación hipotecaria.

El Acuerdo de Devolución de Arras en España es necesario cuando el contrato de arras penitenciales queda sin efecto por acuerdo de ambas partes antes de la consumación de la compraventa, cualquiera que sea la causa de la rescisión, con el fin de documentar la devolución de la señal, liberar a las partes de sus obligaciones recíprocas y dejar una trazabilidad documental clara frente a la Agencia Tributaria y el Registro de la Propiedad.

El acuerdo resulta imprescindible cuando el comprador no obtiene la financiación hipotecaria en el plazo pactado como condición suspensiva en el contrato de arras. Conforme a los artículos 1113 y 1114 del Código Civil, el incumplimiento de la condición sin culpa de ninguna de las partes extingue la obligación y obliga a la restitución de lo entregado; sin embargo, para que la devolución sea fiscalmente documentable y exista un finiquito recíproco de reclamaciones, las partes deben suscribir un acuerdo escrito que recoja expresamente el motivo y el importe de la devolución.

El acuerdo es necesario cuando la diligencia debida practicada tras la firma del contrato de arras revela cargas no declaradas inscritas en el Registro de la Propiedad — hipotecas, embargos, servidumbres o anotaciones preventivas —, vicios ocultos en la estructura o instalaciones del inmueble conforme a los artículos 1484 a 1490 del Código Civil, o incumplimientos urbanísticos que el vendedor no informó al comprador. En estos supuestos, ambas partes pactan la rescisión antes de que el comprador ejercite acciones legales.

El acuerdo de devolución de arras es necesario cuando una condición suspensiva pactada en el contrato — como la obtención de licencia de obra mayor, aprobación de segregación catastral, o resolución de un litigio de linderos — no se cumple en el plazo previsto y las partes deciden no prorrogar el contrato.

Se necesita asimismo cuando el comprador y el vendedor han protagonizado una controversia sobre quién es responsable de la no consumación y alcanzan una transacción extrajudicial conforme al Artículo 1809 del Código Civil, que puede incluir la devolución de un importe distinto al previsto en el Artículo 1454 CC si ambas partes lo acuerdan libremente. La transacción extrajudicial debidamente documentada vincula a las partes con la fuerza de la cosa juzgada material.

El acuerdo resulta igualmente necesario para justificar ante la Agencia Estatal de Administración Tributaria (AEAT) y la Hacienda de la Comunidad Autónoma la anulación de las autoliquidaciones presentadas — el comprador para solicitar la devolución de ingresos indebidos por ITP o IVA, y el vendedor para rectificar su declaración de IRPF o Impuesto sobre Sociedades. Sin el documento firmado, la justificación de los ajustes fiscales ante la AEAT resulta considerablemente más difícil.

Un Acuerdo de Devolución de Arras válido en España conforme al Artículo 1454 del Código Civil y los principios generales del derecho contractual debe contener los siguientes elementos esenciales para liberar eficazmente a las partes del contrato de arras original y documentar la devolución a efectos legales, fiscales y registrales.

Identificación de las partes: nombre completo, DNI/NIE/NIF y domicilio del vendedor y del comprador que fueron parte del contrato de arras original. Cuando alguna de las partes sea persona jurídica (sociedad limitada o sociedad anónima), deben constar el NIF de la sociedad y los datos del representante firmante con acreditación de sus facultades representativas mediante poder notarial o certificado del Registro Mercantil.

Referencia al contrato de arras original: identificación del contrato de arras mediante su fecha de otorgamiento, las partes intervinientes, la dirección del inmueble y el importe de las arras entregadas. Debe indicarse el tipo de arras pactado — arras penitenciales del Artículo 1454 CC, arras confirmatorias o arras penales — ya que de ello depende el régimen legal aplicable a la devolución.

Descripción del inmueble: identificación precisa del bien inmueble objeto de la frustrada compraventa — dirección completa, Referencia Catastral asignada por la Dirección General del Catastro, número de Finca Registral y datos de inscripción en el Registro de la Propiedad (Tomo, Libro y Folio) — con la suficiente precisión para mantener coherencia con los asientos registrales y las autoliquidaciones tributarias.

Importe de las arras entregadas e importe de la devolución: la cantidad exacta entregada por el comprador en concepto de arras o señal, confirmada por ambas partes, y el importe acordado para la devolución. En la rescisión por mutuo acuerdo, el importe devuelto puede diferir de la fórmula del Artículo 1454 CC. Si las partes acuerdan la devolución íntegra sin penalización, debe constar expresamente; si se pacta un importe distinto como transacción, deben reflejarse el importe acordado y la renuncia a ulteriores reclamaciones.

Motivo de la rescisión: la causa acordada de la rescisión — mutuo acuerdo, incumplimiento de condición suspensiva, descubrimiento de vicios ocultos, falta de financiación hipotecaria u otra causa especificada. El motivo es relevante a efectos fiscales, ya que la AEAT y la Consejería de Hacienda autonómica pueden requerir esta información para revisar las declaraciones tributarias de las partes.

Mecanismo de pago: la forma y el plazo en que se realizará la devolución — transferencia bancaria al IBAN del comprador, cheque bancario a nombre del comprador, o efectivo (solo permitido bajo la Ley 11/2021 de medidas de prevención y lucha contra el fraude fiscal para importes que no superen los 1.000 € en operaciones inmobiliarias). Para importes superiores a 1.000 €, el pago en efectivo está prohibido conforme al Artículo 7 de la Ley 11/2021.

Finiquito mutuo: una cláusula de renuncia recíproca (finiquito mutuo) por la que tanto el comprador como el vendedor se liberan de todas las reclamaciones, acciones y obligaciones derivadas del contrato de arras original — incluida cualquier pretensión de que la otra parte incumplió el contrato. Sin esta cláusula, cualquiera de las partes podría sostener posteriormente que la no consumación fue culpa de la otra y reclamar las penalizaciones del Artículo 1454 CC ante el Juzgado de Primera Instancia.

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