Arrendamiento con Opción de Compra España
CONTRATO DE ARRENDAMIENTO CON OPCIÓN DE COMPRA
Lease with Option to Purchase
Governed by Ley de Arrendamientos Urbanos 29/1994 (LAU) and Código Civil Article 1255
1. PARTIES
OWNER / LANDLORD / OPTION GRANTOR (ARRENDADOR / OPCIONANTE):
Name: [Owner Name]
DNI / NIE / Passport: [Owner DNI]
Address: [Owner Address]
TENANT / OPTION HOLDER (ARRENDATARIO / OPTANTE):
Name: [Tenant Name]
DNI / NIE / Passport: [Tenant DNI]
Habitual Residence Address: [Tenant Address]
2. DUAL NATURE OF THIS CONTRACT
This contract constitutes two distinct but linked agreements: (A) a RESIDENTIAL TENANCY (ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA) governed by Ley de Arrendamientos Urbanos 29/1994 (LAU) as amended by Real Decreto-Ley 7/2019, covering the letting of the property described in Clause 3; and (B) a UNILATERAL PURCHASE OPTION (OPCIÓN DE COMPRA UNILATERAL) granted by the Owner-Grantor to the Tenant-Optant under Código Civil Article 1255, giving the Tenant-Optant an exclusive right to purchase the property at the agreed price within the option period.
3. PROPERTY
Address: [Property Address]
Description: [Property Description]
Cadastral Reference (Referencia Catastral): [Cadastral Reference]
Registro de la Propiedad: [Registry Details]
4. TENANCY TERMS (LAU COMPONENT)
Tenancy Start Date: [Tenancy Start Date]
Minimum Tenancy Term: [Tenancy Term], with the right to annual extension up to the minimum period under Article 9 LAU.
Monthly Rent (Renta Mensual): [Monthly Rent], payable on the first business day of each month to the Owner's designated bank account.
Annual Rent Review: [Rent Review], pursuant to Article 18 LAU.
Tenancy Deposit (Fianza): [Tenancy Deposit], to be lodged with the competent regional housing authority within 30 days of this contract under Article 36.4 LAU.
The Tenant-Optant enjoys all residential tenancy rights under LAU Title II during the tenancy term, independently of and unaffected by the option component of this contract.
5. PURCHASE OPTION TERMS (CC ARTICLE 1255 COMPONENT)
Option Premium (Prima de Opción): [Option Premium], paid by the Tenant-Optant to the Owner-Grantor on the date of this contract. The prima de opción is non-refundable if the option is not exercised, but shall be credited in full against the agreed purchase price if the option is exercised.
Agreed Purchase Price (Precio de Compra): [Agreed Purchase Price], fixed at the date of this contract and not subject to upward adjustment during the option period.
Option Period: [Option Period]. The option lapses automatically on expiry of this period if not exercised.
Rent Credit (Imputación de Rentas al Precio): [Rent Credit]. Rent payments credited to the purchase price shall reduce the balance payable at completion.
Option Exercise: The Tenant-Optant must exercise the option by [Option Exercise Procedure]. Following valid exercise, the parties shall appear before a Notario within 30 days to grant the escritura pública de compraventa.
Lapse: If the Tenant-Optant does not exercise the option within the option period, the option lapses, the prima de opción is forfeited, and the tenancy continues independently under its own terms until expiry.
6. REGISTRATION OF OPTION
[Registration Option]. Where the option is registered, it shall be effective against all subsequent purchasers and encumbrances under Article 14 of the Reglamento Hipotecario (Decreto de 14 de febrero de 1947).
7. GOVERNING LAW AND JURISDICTION
The tenancy component of this contract is governed by Ley de Arrendamientos Urbanos 29/1994 as amended by Real Decreto-Ley 7/2019, and the Código Civil. The option component is governed by Código Civil Article 1255 and the jurisprudence of the Tribunal Supremo on unilateral preliminary contracts. Disputes shall be resolved before the Juzgado de Primera Instancia of the jurisdiction where the property is located.
SIGNATURES
Signed in [Contract City], on [Contract Date].
OWNER / OPTION GRANTOR (ARRENDADOR / OPCIONANTE):
[Owner Name]
Signature: _________________________ Date: _________________________
TENANT / OPTION HOLDER (ARRENDATARIO / OPTANTE):
[Tenant Name]
Signature: _________________________ Date: _________________________
Owner / Option Grantor (Arrendador / Opcionante)
________________
Signature
Tenant / Option Holder (Arrendatario / Optante)
________________
Signature
Qué es Arrendamiento con Opción de Compra España
El Arrendamiento con Opción de Compra es, en España, el documento jurídico regulado por Código Civil art. 1255; Ley de Arrendamientos Urbanos 29/1994, que produce efectos vinculantes entre las partes que lo suscriben. Recoge la renta, fianza, duración, obligaciones de mantenimiento y plazos de preaviso entre arrendador y arrendatario.
La Ley de Arrendamientos Urbanos 29/1994 (LAU), modificada por el Real Decreto-Ley 7/2019, regula el componente arrendaticio del contrato — duración mínima, renta, fianza y protecciones del inquilino conforme al Título II de la LAU. El componente de opción, por su parte, no está regulado específicamente por ninguna ley pero está firmemente establecido en el Derecho civil español: el Tribunal Supremo ha reconocido reiteradamente la opción de compra como un contrato válido que otorga al optante un derecho exclusivo de aceptar una compraventa en condiciones pactadas durante el plazo de opción, quedando el concedente irrevocablemente vinculado. Si se ejerce la opción, esta se transforma en un contrato de compraventa vinculante conforme a los artículos 1445-1450 del CC, formalizándose mediante escritura pública de compraventa ante Notario.
Una característica esencial del arrendamiento con opción de compra español es el tratamiento de los pagos de renta respecto al precio de compra. Muchos de estos contratos prevén que toda o parte de la renta mensual abonada durante el arrendamiento se impute al precio de compra pactado si se ejerce la opción — lo que se conoce como imputación de rentas al precio de compra. Este instrumento resulta atractivo para compradores que no pueden financiar inmediatamente una adquisición pero desean asegurar un inmueble mientras acumulan ahorros, ya que cada pago de renta reduce el precio final que necesitan financiar.
La opción de compra puede inscribirse en el Registro de la Propiedad conforme al Artículo 14 del Reglamento Hipotecario (Decreto de 14 de febrero de 1947) — protegiendo así al inquilino-optante frente a terceros adquirentes, ya que una opción inscrita tiene preferencia sobre transacciones posteriores. La inscripción requiere escritura pública de la opción, la Nota Simple del inmueble y el pago del correspondiente AJD.
Forms-legal.com ofrece este Contrato de Arrendamiento con Opción de Compra para España como una plantilla completa que integra el régimen arrendaticio residencial de la LAU con el mecanismo de opción del Artículo 1255 del CC, conforme a la jurisprudencia consolidada del Tribunal Supremo sobre los requisitos para una opción de compra válida y ejecutable.
El marco legal que rige este contrato en España incluye la LAU 29/1994, el Código Civil (artículos 1445 a 1541 sobre compraventa), la Ley Hipotecaria, la Ley 5/2019 (LCCI) sobre préstamos hipotecarios y el ITP sobre transmisiones patrimoniales.
Cuándo necesitas Arrendamiento con Opción de Compra España
El Contrato de Arrendamiento con Opción de Compra resulta necesario cuando un propietario desea arrendar un inmueble ofreciendo simultáneamente al inquilino la posibilidad de comprarlo en una fecha futura, o cuando un posible comprador desea asegurar el derecho a adquirir un inmueble concreto mientras lo ocupa como arrendatario durante el plazo de opción.
El arrendamiento con opción de compra se requiere cuando un comprador no se encuentra aún en condiciones financieras de completar una adquisición — por ejemplo, porque necesita ahorrar una entrada, mejorar su perfil crediticio antes de solicitar una hipoteca conforme a la Ley 5/2019 (LCCI), o esperar a la finalización de una venta de otro inmueble. El período de alquiler proporciona un puente mientras se desarrolla la capacidad financiera del comprador.
El contrato resulta necesario cuando un vendedor desea generar ingresos por alquiler de un inmueble que resulta difícil de vender en las condiciones actuales del mercado, asegurando un comprador potencial comprometido que ha pagado una prima de opción y está legalmente obligado a perderla si no ejerce la opción.
El arrendamiento con opción de compra se requiere cuando una empresa ofrece a sus empleados un plan de acceso diferido a la vivienda — la empresa arrienda viviendas de su propiedad a empleados con opción de compra a precios acordados tras un período definido de vinculación laboral.
El contrato resulta necesario cuando un promotor inmobiliario desea prevender unidades sobre plano a posibles compradores que quieren asegurar una unidad concreta al precio actual mientras se completa la construcción.
El arrendamiento con opción de compra también se requiere en situaciones de reestructuración — por ejemplo, cuando un propietario que afronta dificultades financieras vende su inmueble pero retiene el derecho a recomprarlo tras un plazo definido (venta con pacto de retro conforme a los artículos 1507-1520 del CC).
Las partes deben preparar este contrato de forma proactiva. Los tribunales interpretan los acuerdos conforme a sus términos escritos. La LAU 29/1994, el Código Civil, la Ley Hipotecaria y la Ley 5/2019 (LCCI) regulan los aspectos fundamentales de esta operación.
Qué incluir en tu Arrendamiento con Opción de Compra España
Un Contrato de Arrendamiento con Opción de Compra válido en España conforme al Artículo 1255 del CC y la LAU debe contener los siguientes elementos esenciales para ser ejecutable, inscribible y eficaz frente a terceros.
Estructura de Doble Acuerdo: El contrato debe identificar claramente su doble naturaleza — un arrendamiento de vivienda regulado por la LAU 29/1994 y una opción de compra unilateral regulada por el Artículo 1255 del CC. Cada componente debe tener su propia sección claramente diferenciada. La opción debe ser expresamente concedida por el propietario (opcionante) al inquilino (optante) — no puede interpretarse como un mero derecho de tanteo, que conlleva consecuencias jurídicas diferentes.
Identificación de las Partes: Nombre completo, DNI/NIE/pasaporte, estado civil, domicilio y NIF del propietario-arrendador (opcionante) y del inquilino-optante (arrendatario). Cuando el propietario sea persona jurídica, se requiere el NIF, inscripción en el Registro Mercantil y datos de apoderamiento. Si el inmueble es bien ganancial, ambos cónyuges deben firmar conforme al Artículo 1377 del CC.
Descripción del Inmueble: Dirección completa, referencia catastral, datos del Registro de la Propiedad (finca registral, tomo, libro, folio, inscripción), superficie e inventario de mobiliario.
Condiciones del Arrendamiento — Componente LAU: Renta mensual, fecha de pago, fianza (un mes de renta para arrendamientos de vivienda conforme al Artículo 36.1 de la LAU), duración mínima (cinco años para arrendadores persona física, siete para persona jurídica conforme al Artículo 9 de la LAU tras el RDL 7/2019), mecanismo de actualización anual de la renta y obligaciones del inquilino conforme al Título II de la LAU.
Prima de Opción: Cantidad abonada por el optante al concedente en el momento de la firma a cambio del derecho exclusivo de opción. Esta cantidad es irrecuperable si no se ejerce la opción, pero se imputa habitualmente al precio de compra si se ejerce.
Precio de Compra Pactado: Precio fijo al que el optante puede adquirir el inmueble durante el plazo de opción — expresado en euros, fijado en la fecha de firma y no sujeto a revisión al alza. El Tribunal Supremo ha establecido que el precio debe estar suficientemente determinado o ser determinable.
Imputación de Rentas al Precio: Porcentaje de la renta que se imputa al precio de compra — debe expresarse con claridad. Una imputación del 100% es habitual en esquemas genuinos de alquiler con opción a compra; una imputación parcial (50%) es frecuente en arrendamientos de mercado con opción.
Plazo de Opción y Mecanismo de Ejercicio: Duración del plazo de opción — debe ser definido y no indefinido, ya que el Tribunal Supremo ha invalidado opciones sin fecha de vencimiento. Procedimiento de notificación para ejercer la opción — notificación escrita (habitualmente por burofax o acta notarial) dentro del plazo de opción.
Cláusula de Inscripción Registral: Si las partes acuerdan otorgar escritura pública para la inscripción de la opción en el Registro de la Propiedad conforme al Artículo 14 del Reglamento Hipotecario — protegiendo al optante frente a terceros adquirentes.
Impuestos y Gastos: Impuestos aplicables sobre la prima de opción (AJD si se escritura), ITP o IVA sobre la eventual compraventa y Plusvalía Municipal. Forms-legal.com recomienda acudir a un notario y abogado para verificar el estado registral del inmueble antes de la firma. La plataforma forms-legal.com ofrece esta plantilla adaptada a la legislación española vigente para facilitar la elaboración de este documento con todas las garantías legales.
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Forms Legal. (2026). Arrendamiento con Opción de Compra España (España) [Legal document template]. Forms Legal. https://forms-legal.com/es/espana/real-estate/purchase-sale/arrendamiento-con-opcion-de-compra-espana
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}Preguntas Frecuentes
El Contrato de Arrendamiento con Opción de Compra en España se sustenta en dos fundamentos legales: el componente arrendaticio se rige por la Ley de Arrendamientos Urbanos 29/1994 (LAU), y el componente de opción se basa en el artículo 1255 del Código Civil — el principio de autonomía contractual — respaldado por la consolidada jurisprudencia del Tribunal Supremo que reconoce la opción de compra como un contrato preliminar unilateral válido, vinculante para el concedente pero no para el beneficiario. La opción otorga al optante un derecho pero no una obligación de compra. No existe una ley específica en España que regule la opción de compra — deriva del Derecho civil general y de la libertad contractual. La opción puede inscribirse en el Registro de la Propiedad conforme al artículo 14 del Reglamento Hipotecario si se constituye mediante escritura pública notarial, confiriéndole eficacia erga omnes frente a adquirentes posteriores.
Si el inquilino-optante no ejerce la opción de compra dentro del plazo de opción acordado, la opción caduca automáticamente al vencimiento del plazo — sin necesidad de notificación del propietario. El optante pierde la prima de opción pagada al inicio del contrato — esta es la compensación acordada al propietario por conceder el derecho exclusivo de opción y retirar el inmueble del mercado durante el plazo de opción. Las rentas imputadas al precio que no se hayan aplicado a una compraventa también se pierden, salvo pacto en contrario. No obstante, el componente arrendaticio continúa independientemente — si el plazo de opción expira pero el plazo del arrendamiento no ha concluido, el inquilino conserva el derecho a seguir ocupando el inmueble como arrendatario conforme a las condiciones de la LAU. El Tribunal Supremo ha establecido que se exige el cumplimiento estricto del procedimiento de ejercicio de la opción.
Sí. La opción de compra puede inscribirse en el Registro de la Propiedad conforme al artículo 14 del Reglamento Hipotecario (Decreto de 14 de febrero de 1947), siempre que se constituya en escritura pública notarial y cumpla las siguientes condiciones: (1) la prima de opción o precio deben constar; (2) el plazo de opción debe ser determinado y no exceder de cuatro años (plazo máximo inscribible conforme al artículo 14 del RH); (3) el precio de compra pactado debe expresarse. La inscripción de la opción le confiere la condición de derecho real — la opción inscrita es eficaz frente a todos los adquirentes posteriores y nuevos gravámenes registrados después de la opción, proporcionando protección completa frente a la venta del inmueble por el propietario a un tercero durante el plazo de opción.
La prima de opción percibida por el propietario-concedente tributa como ganancia patrimonial conforme al artículo 33 de la Ley 35/2006 del IRPF si el concedente es persona física residente — clasificada como ganancia derivada de un derecho de opción y gravada a los tipos del ahorro: 19% sobre los primeros 6.000 euros, 21% entre 6.000 y 50.000 euros, 23% entre 50.000 y 200.000 euros, 27% entre 200.000 y 300.000 euros, y 28% por encima de 300.000 euros. Si la opción se ejerce posteriormente, la prima se incorpora a la contraprestación total de la venta y forma parte del cálculo de la ganancia patrimonial. Si la opción caduca sin ejercerse, la prima queda retenida por el propietario como ganancia patrimonial definitiva. Para propietarios persona jurídica, la prima tributa como ingreso ordinario conforme a la Ley 27/2014 del Impuesto sobre Sociedades.
Sí, siempre que la imputación de rentas al precio de compra esté clara e inequívocamente expresada en el contrato. El Tribunal Supremo ha confirmado los pactos de imputación de rentas como ejercicio válido de la libertad contractual conforme al artículo 1255 del CC, siempre que el mecanismo sea transparente — el porcentaje de renta a imputar, el crédito máximo total y el método de cálculo deben estar especificados. Si se ejerce la opción, las cantidades imputadas se deducen del precio de compra pactado, reduciendo el importe que el comprador debe financiar o transferir en la escritura. Desde la perspectiva fiscal, la AEAT trata la imputación de rentas como un anticipo del precio de compra a efectos del ITP o IVA. Conforme a la legislación española vigente, este aspecto se regula por las disposiciones del Código Civil (Real Decreto de 24 de julio de 1889) y la normativa sectorial aplicable al caso concreto. El Artículo 1258 del Código Civil establece que los contratos se perfeccionan por el mero consentimiento y desde entonces obligan al cumplimiento de lo expresamente pactado y a todas las consecuencias que según su naturaleza sean conformes a la buena fe, al uso y a la ley. La Administración General del Estado, a través de la Sede Electrónica correspondiente, facilita información actualizada sobre los requisitos y procedimientos aplicables.
El componente arrendaticio del contrato es un arrendamiento de vivienda estándar regulado por el Título II de la LAU 29/1994 — el inquilino disfruta de plenos derechos de arrendamiento residencial con independencia del componente de opción. Conforme a la LAU modificada por el Real Decreto-Ley 7/2019, estos derechos incluyen: duración mínima del arrendamiento de cinco años (o siete si el arrendador es persona jurídica), con derecho a prórrogas anuales tácitas hasta ese mínimo; prórrogas anuales tácitas de hasta tres años más tras el plazo mínimo inicial salvo preaviso del arrendador; incrementos anuales de renta limitados al índice pactado o al IPC; derecho a fianza obligatoria de un mes de renta (artículo 36.1 de la LAU); y protección frente a la resolución anticipada salvo en supuestos específicos del artículo 9.3 de la LAU. El Tribunal Supremo ha establecido que la opción no modifica los derechos del inquilino conforme a la LAU durante el plazo del arrendamiento.
La respuesta depende de si la opción está inscrita en el Registro de la Propiedad. Si la opción de compra está inscrita (conforme al artículo 14 del Reglamento Hipotecario), es eficaz frente a todos los adquirentes posteriores — cualquier comprador que adquiera el título durante el plazo de opción lo hace sujeto a la opción inscrita, pudiendo el optante hacer valer su derecho de compra frente al nuevo propietario. Si la opción no está inscrita (mero documento privado), solo vincula a las partes originales conforme al artículo 1257.1 del CC (relatividad de los contratos). Un tercero adquirente de buena fe que inscriba su título antes que la opción queda protegido por el artículo 34 de la Ley Hipotecaria (fe pública registral). Además, el artículo 25 de la LAU concede al arrendatario un derecho legal de tanteo y retracto si el arrendador vende el inmueble durante el arrendamiento.
Esta plantilla se proporciona únicamente con fines informativos y no constituye asesoramiento jurídico. Las leyes varían según la jurisdicción y cambian con el tiempo. Consulte a un abogado cualificado para obtener asesoramiento específico para su situación.Aviso legal completo
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