Contrato de Compraventa de Inmueble España

El Contrato de Compraventa de Inmueble es, en España, el contrato escrito regulado por Código Civil art. 1445; Ley Hipotecaria (Decreto de 8 de febrero de 1946), que define las prestaciones de cada parte y resulta exigible ante la jurisdicción civil.

El proceso de compraventa inmobiliaria en España sigue habitualmente una estructura en dos fases: primero se firma un contrato privado de compraventa o contrato de arras, y semanas o meses después se otorga la escritura pública de compraventa ante Notario. El contrato privado — precursor de la escritura pública — vincula a las partes conforme al Artículo 1278 del Código Civil, pero no transmite la propiedad registral hasta que la escritura se otorgue y se inscriba en el Registro de la Propiedad. El Artículo 1473 del Código Civil otorga prioridad al comprador que primero inscriba en el Registro de buena fe sobre un comprador anterior que solo ostente un contrato privado.

La Ley Hipotecaria (LH) y su Reglamento Hipotecario (RH, Decreto de 14 de febrero de 1947) regulan el Registro de la Propiedad y determinan los efectos jurídicos de la inscripción. El Artículo 34 de la LH establece el principio de fe pública registral — el tercero que adquiere un inmueble inscrito de buena fe y a título oneroso del titular registral queda protegido aunque posteriormente se impugne el título del vendedor, siempre que la adquisición del comprador conste inscrita en el Registro. La inscripción registral constituye la base de la seguridad jurídica inmobiliaria en España.

Las obligaciones fiscales en una compraventa inmobiliaria española son relevantes y dependen de la naturaleza del vendedor. Para inmuebles de segunda mano vendidos por particulares: el comprador abona el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITP-AJD) — modalidad Transmisiones Patrimoniales Onerosas (TPO) — a tipos fijados por cada Comunidad Autónoma, habitualmente entre el 6% y el 11% del precio de compraventa. Para viviendas de obra nueva vendidas por un promotor: el comprador abona IVA al 10% (o 4% para viviendas de protección oficial — VPO/VPA) conforme a la Ley 37/1992, más Actos Jurídicos Documentados (AJD) a tipos autonómicos. El vendedor persona física debe declarar la ganancia patrimonial en su declaración anual del IRPF conforme a la Ley 35/2006. El vendedor también abona la plusvalía municipal (Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, IIVTNU) liquidada por el Ayuntamiento conforme a los artículos 104 a 110 de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales (Real Decreto Legislativo 2/2004).

La Agencia Notarial de Certificación (ANCERT) y el Consejo General del Notariado facilitan la presentación telemática de escrituras. El Notario verifica la identidad de las partes, comprueba su capacidad jurídica, lee la escritura íntegramente y asesora sobre los impuestos aplicables. La Agencia Tributaria (AEAT) exige al comprador presentar el Modelo 600 (para ITP) en la Consejería de Hacienda de la Comunidad Autónoma donde radique el inmueble dentro de los treinta días hábiles siguientes a la escritura. Los vendedores no residentes están sujetos a una retención del 3% por parte del comprador conforme a la Ley del Impuesto sobre la Renta de no Residentes (Real Decreto Legislativo 5/2004).

Las hipotecas inscritas contra el inmueble en el Registro de la Propiedad conforme al Artículo 1875 del Código Civil y los artículos 104 a 197 de la LH deben cancelarse antes o simultáneamente a la venta, o ser asumidas por el comprador con el consentimiento de la entidad prestamista. La Ley 5/2019 reguladora de los contratos de crédito inmobiliario (LCCI) regula los contratos de préstamo hipotecario residencial e impone obligaciones de información precontractual a las entidades, incluyendo la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN) y la Ficha de Advertencias Estandarizadas (FiAE).

El Contrato de Compraventa de Inmueble en España resulta necesario siempre que un bien inmueble — piso, chalet, casa, local comercial, nave industrial u otro bien raíz — se transmita entre vendedor y comprador.

Un Contrato de Compraventa de Inmueble es necesario como contrato privado previo a la escritura pública de compraventa ante Notario — firmándose cuando las partes han acordado el precio y las condiciones pero necesitan tiempo adicional antes del cierre para financiación hipotecaria, cancelación de hipoteca o due diligence sobre el inmueble.

El presente contrato es necesario al adquirir un inmueble de segunda mano en España — generando la obligación del comprador de abonar el ITP-AJD (modalidad TPO) y las obligaciones del vendedor respecto de la ganancia patrimonial del IRPF y la plusvalía municipal.

Un contrato de compraventa es imprescindible al adquirir una vivienda de obra nueva de un promotor inmobiliario — generando IVA al 10% y AJD para el comprador, e Impuesto sobre Sociedades para el promotor-vendedor.

El presente acuerdo resulta necesario para transacciones de inmuebles comerciales — compra de oficinas, locales comerciales o naves industriales — donde el comprador puede ser una sociedad inversora que adquiere el inmueble como activo generador de rentas.

Un contrato de compraventa de inmueble es necesario cuando se adquiere un inmueble sujeto a hipoteca vigente — determinando si el vendedor cancela la hipoteca antes del cierre o si el comprador la asume mediante subrogación hipotecaria conforme a la Ley 5/2019 LCCI.

Un contrato privado de compraventa también resulta necesario cuando un extranjero adquiere un inmueble en España — necesitando obtener previamente el Número de Identificación de Extranjero (NIE) de la Policía Nacional y abrir una cuenta bancaria española para el pago de impuestos y la transferencia de fondos.

Las partes en España deben preparar un Contrato de Compraventa de Inmueble de forma anticipada en lugar de esperar a que surja un conflicto. Los tribunales interpretan los contratos conforme a los términos escritos. La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) 29/1994 establece duraciones mínimas (cinco años para personas físicas, siete para jurídicas) y requisitos de fianza. Los artículos 1445 a 1541 del Código Civil regulan la compraventa. La Ley Hipotecaria regula el Registro de la Propiedad. La Ley 5/2019 (LCCI) regula el crédito inmobiliario con información precontractual obligatoria (FEIN/FiAE). El ITP grava las transmisiones patrimoniales de inmuebles.

Un Contrato de Compraventa de Inmueble válido en España al amparo del Artículo 1445 del Código Civil y la Ley Hipotecaria debe contener los siguientes elementos esenciales para proteger a ambas partes y preparar el otorgamiento de la escritura pública.

Identificación de las Partes: Nombre completo, DNI/NIE o NIF, estado civil — ya que los vendedores casados bajo régimen de gananciales necesitan el consentimiento del cónyuge para la venta de bienes gananciales conforme al Artículo 1377 del Código Civil — y domicilio tanto del vendedor como del comprador.

Descripción del Inmueble: Descripción completa del inmueble — dirección, municipio, Comunidad Autónoma, referencia catastral de la Dirección General del Catastro, datos registrales del Registro de la Propiedad (tomo, libro, folio, número de finca registral, número de Registro), tipo de inmueble, superficie total (m² útiles y m² construidos), número de habitaciones y anejos (garaje, trastero) incluidos en la venta.

Titularidad e Inscripción Registral: Confirmación de que el vendedor ostenta dominio inscrito en el Registro de la Propiedad, con fecha y datos de la escritura de adquisición del vendedor, y la Nota Simple informativa obtenida del Registro que confirme la titularidad actual y las cargas registrales.

Cargas y Gravámenes: Manifestación completa de todas las hipotecas, embargos, servidumbres, deudas con la comunidad de propietarios y cualesquiera otras cargas inscritas contra el inmueble en el Registro de la Propiedad. La obligación del vendedor de cancelar las hipotecas antes o simultáneamente al cierre, o la asunción de una hipoteca específica por el comprador (subrogación hipotecaria).

Precio de Compraventa: El precio total convenido en euros, el calendario de pagos y la forma de pago — incluyendo la cantidad de arras ya entregadas bajo un contrato de arras separado (artículos 1454 a 1456 del Código Civil) y el saldo pendiente a abonar en el cierre.

Fecha de Escritura Notarial: La fecha acordada para el otorgamiento de la escritura pública de compraventa ante Notario, tras la cual el comprador o la notaría presenta la escritura en el Registro de la Propiedad para su inscripción.

Reparto de Impuestos: Identificación de los impuestos aplicables a la operación — ITP o IVA + AJD para el comprador; ganancia patrimonial del IRPF y plusvalía municipal para el vendedor — y acuerdo sobre quién asume cada coste.

Comunidad de Propietarios: Confirmación de que todas las cuotas de comunidad y derramas están al corriente de pago, acreditada mediante certificado del administrador de fincas conforme al Artículo 9.1.e) de la Ley 49/1960 de Propiedad Horizontal.

Ocupación y Entrega Libre: Si el inmueble se vende libre de ocupantes o sujeto a un arrendamiento vigente — aspecto relevante para compradores que pretenden ocupar el inmueble o valorar la renta del arrendamiento.

Ley Aplicable y Jurisdicción: Derecho español — Código Civil, Ley Hipotecaria y normativa autonómica — y el Juzgado de Primera Instancia del lugar donde radique el inmueble para controversias conforme al Artículo 52.1 de la LEC.

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