Acuerdo de Gastos de Escritura España

El Acuerdo de Gastos de Escritura es, en España, el contrato escrito regulado por Ley 5/2019 Reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario, que fija por escrito los derechos y obligaciones recíprocos de las partes y resulta exigible ante los tribunales civiles.

La LCCI fue aprobada como respuesta directa a la doctrina del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) en los asuntos C-26/13 (Kásler) y C-154/15 (Gutiérrez Naranjo), que declaró abusivas las cláusulas de gastos hipotecarios impuestas unilateralmente por las entidades de crédito conforme a la Directiva 93/13/CEE sobre cláusulas abusivas en contratos celebrados con consumidores. El Artículo 14.1 de la LCCI establece una distribución imperativa de los gastos en los préstamos hipotecarios al consumo: la entidad de crédito asume los aranceles notariales y registrales de la escritura de hipoteca y el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) sobre dicha escritura; el prestatario sólo abona la tasación y los honorarios de su propio asesoramiento jurídico.

En las compraventas sin hipoteca, los gastos de escritura se distribuyen conforme a los artículos 1455 y 1456 del Código Civil: a falta de pacto, el comprador asume los gastos de la escritura de compraventa y su inscripción registral, mientras que el vendedor soporta los de la primera copia y los posteriores. Históricamente, las entidades bancarias incluían en los contratos hipotecarios cláusulas que imponían al prestatario el pago de todos los gastos, lo que el Tribunal Supremo y el TJUE han declarado nulo para los préstamos hipotecarios al consumo.

La dimensión fiscal de la escritura es determinante. La transmisión de una vivienda usada tributa por el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITP-AJD) — componente de Transmisiones Patrimoniales Onerosas (TPO) — a los tipos fijados por cada comunidad autónoma, que oscilan entre el 6% y el 11% sobre el precio pactado o el valor de referencia catastral establecido por la Dirección General del Catastro conforme a la Ley 11/2021. Las adquisiciones de obra nueva tributan por IVA al 10% (o al 4% para VPO) más AJD en lugar del TPO. El Acuerdo de Gastos de Escritura debe precisar expresamente qué parte asume cada carga fiscal.

La Ley Hipotecaria regula el Registro de la Propiedad. Los artículos 1445 a 1541 del Código Civil rigen la compraventa. La Ley 5/2019 LCCI regula los créditos hipotecarios con las obligaciones de información FEIN y FiAE. El Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales se regula en el Real Decreto Legislativo 1/1993. Las partes que suscriban un Acuerdo de Gastos de Escritura España deben asegurarse de que el documento refleja la normativa vigente, incluidas las modificaciones posteriores a la fecha de redacción. La Ley 5/2019 Reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario constituye el marco jurídico esencial de este documento.

El Acuerdo de Gastos de Escritura España es necesario siempre que las partes en una operación inmobiliaria — compraventa, donación o hipoteca — quieran documentar de forma expresa el reparto de los gastos notariales, registrales y fiscales de la escritura pública, evitando controversias tras el otorgamiento.

El acuerdo resulta imprescindible en toda compraventa de vivienda financiada con hipoteca. Aunque la Ley 5/2019 LCCI fija imperativamente la distribución de gastos en los préstamos hipotecarios al consumo, el documento previene disputas sobre gastos no regulados expresamente por la LCCI, como los honorarios de gestoría por la liquidación de impuestos y la presentación ante el Registro de la Propiedad.

Se necesita cuando comprador y vendedor suscriben un contrato privado de compraventa o un contrato de arras antes de la escritura notarial: el contrato preliminar debe determinar qué gastos asumirá cada parte en el momento de la firma ante notario, evitando conflictos en el otorgamiento de la escritura pública.

El acuerdo es necesario en compraventas de inmuebles comerciales entre empresarios, fuera del ámbito de protección al consumidor, donde la distribución supletoria del Código Civil puede modificarse por pacto — por ejemplo, el comprador asume todos los gastos a cambio de una reducción del precio de venta.

En subastas judiciales, el rematante debe clarificar con el tribunal la imputación del ITP-AJD o IVA, los aranceles notariales del decreto de adjudicación y los aranceles registrales, dado que estas operaciones no siguen las reglas ordinarias de la compraventa privada.

El acuerdo también se requiere cuando el vendedor es no residente fiscal en España: la escritura debe recoger expresamente la obligación del comprador de retener el 3% del precio e ingresarlo en la Agencia Tributaria mediante el Modelo 211 en el plazo de 30 días naturales desde el otorgamiento, conforme al Artículo 25.2 del Real Decreto Legislativo 5/2004 (LIRNR). El vendedor no residente puede posteriormente regularizar su ganancia patrimonial ante la AEAT mediante el Modelo 210.

La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) 29/1994 establece los plazos mínimos de los arrendamientos. Los artículos 1445 a 1541 del Código Civil regulan la compraventa de inmuebles. La Ley Hipotecaria rige el Registro de la Propiedad. La Ley 5/2019 LCCI impone la información precontractual FEIN y FiAE en los préstamos hipotecarios. El ITP se aplica a las transmisiones patrimoniales.

Un Acuerdo de Gastos de Escritura España válido conforme a la Ley 5/2019 LCCI, el Código Civil y la normativa fiscal aplicable debe contener los siguientes elementos esenciales.

Identificación de las partes y el inmueble: nombre completo, DNI/NIE/NIF y domicilio del comprador y del vendedor (o del prestatario y el prestamista en escrituras hipotecarias); referencia catastral completa y datos de inscripción en el Registro de la Propiedad (finca registral, tomo, libro, folio); precio de compraventa o principal hipotecario acordado.

Distribución de los aranceles notariales: identificación de la parte que soporta los aranceles notariales regulados por el Real Decreto 1426/1989. En la escritura de compraventa, el vendedor asume los gastos del otorgamiento conforme al Artículo 1456 del Código Civil; las copias adicionales recaen sobre quien las solicite. En escrituras hipotecarias, la entidad de crédito asume todos los aranceles notariales por imperativo del Artículo 14.1 de la Ley 5/2019 LCCI.

Distribución de los aranceles registrales: la parte que soporta los aranceles del Registro de la Propiedad regulados por el Real Decreto 1427/1989. La inscripción de la escritura de compraventa corresponde al comprador (Artículo 1455 del Código Civil); en la hipoteca, al prestamista (Artículo 14.1 LCCI).

ITP-AJD o IVA: el impuesto aplicable y quién lo soporta. Vivienda usada: TPO al tipo de la comunidad autónoma a cargo del comprador (Artículo 8 del Real Decreto Legislativo 1/1993). Obra nueva: IVA al 10% más AJD a cargo del comprador. El AJD sobre la escritura de compraventa corresponde al comprador (Artículo 29 del RDL 1/1993) al tipo autonómico (0,5%–1,5%).

Plusvalía municipal: identificación de quién asume el IIVTNU. El sujeto pasivo legal es el vendedor (Artículo 104 del RDL 2/2004), aunque puede pactarse su traslado al comprador, salvo en contratos de consumo donde sea abusivo.

Honorarios de gestoría: imputación de los honorarios de la gestoría encargada de liquidar los impuestos y presentar la inscripción registral. En operaciones hipotecarias, el prestamista asume los de la escritura hipotecaria; en compraventas, la imputación es libre entre las partes.

Retención IRNR: si el vendedor es no residente fiscal, cláusula que confirme la obligación del comprador de retener el 3% del precio e ingresarlo mediante el Modelo 211 en el plazo de 30 días naturales desde la escritura, con posibilidad del vendedor de regularizar su ganancia patrimonial mediante el Modelo 210.

Fecha de otorgamiento y condiciones suspensivas: fecha prevista de la firma ante notario, condiciones suspensivas (concesión de hipoteca, licencias urbanísticas, correcciones catastrales) y consecuencias del incumplimiento del plazo pactado. Forms-legal.com ofrece esta plantilla de Acuerdo de Gastos de Escritura España como punto de partida — las partes deben obtener asesoramiento jurídico y fiscal independiente de un abogado o asesor fiscal cualificado antes de suscribir la operación.

La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) 29/1994 regula los plazos mínimos de arrendamiento. Los artículos 1445 a 1541 del Código Civil rigen la compraventa. La Ley Hipotecaria rige el Registro de la Propiedad. La Ley 5/2019 LCCI regula el crédito hipotecario con información FEIN y FiAE obligatoria. El ITP se aplica a las transmisiones patrimoniales. La plataforma forms-legal.com ofrece esta plantilla adaptada a la legislación española vigente para facilitar la elaboración de este documento con todas las garantías legales.