Land Segregation Agreement Spain (Acuerdo de Segregación de Finca)
ACUERDO DE SEGREGACIÓN DE FINCA
Land Segregation Agreement
Governed by Article 47 of the Ley Hipotecaria (Decreto de 8 de febrero de 1946) and Real Decreto Legislativo 7/2015 (Ley del Suelo)
1. OWNER(S) (PROPIETARIO/S)
Full Name / Company: [Owner Name]
DNI / NIE / NIF: [Owner DNI/NIF]
Address: [Owner Address]
Ownership Type: [Ownership Type]
Co-owner / Second Spouse: [Co-Owner Name]
DNI / NIE: [Co-Owner DNI]
2. PARENT PLOT (FINCA MATRIZ)
Registro de la Propiedad — Finca Number: [Finca Registral Number]
Catastral Reference: [Catastral Reference]
Location: [Parent Plot Location]
Total Surface Area: [Parent Plot Area]
Current Use / Classification: [Parent Plot Use]
Existing Charges: [Existing Charges]
3. SEGREGATION — RESULTING PARCELS
Purpose of Segregation: [Purpose of Segregation]
SEGREGATED PORTION (PORCIÓN SEGREGADA):
Surface Area: [Segregated Portion Area]
Description and Boundaries: [Segregated Portion Description]
REMAINING PARENT PLOT (FINCA MATRIZ RESTANTE):
Surface Area after segregation: [Remaining Plot Area]
The segregación operation is governed by Article 47 of the Ley Hipotecaria (LH — Decreto de 8 de febrero de 1946) and the Reglamento Hipotecario (RH — Decreto de 14 de febrero de 1947). Unlike división (which extinguishes the parent registration entirely), the segregación detaches a portion while the parent finca matriz continues to exist in the Registro de la Propiedad under its original registration entry with a reduced area.
4. MUNICIPAL LICENCE AND CATASTRAL COORDINATION
Municipal segregation licence status: [Municipal Licence Status]
Licence reference: [Municipal Licence Reference]
The licencia urbanística de segregación is required under the applicable autonomous community urban planning law. Without the licence, the Notario del Estado may not execute the escritura pública de segregación and the Registrador de la Propiedad will reject inscription under Article 78 of the Reglamento de Disciplina Urbanística and Article 47 LH.
Catastral coordination: [Catastral Coordination]
Catastro coordination is mandatory under Ley 13/2015, de 24 de junio, de Reforma de la Ley Hipotecaria y de la Ley del Catastro Inmobiliario and the Resolución Conjunta de la Dirección General del Catastro y la Dirección General de los Registros y del Notariado de 26 de octubre de 2015. The Registro de la Propiedad will not inscribe the segregación without matching catastral coordinates for each resulting parcel.
5. TAX, SERVITUDES AND CHARGES
AJD tax (Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados) — responsible party: [AJD Party]
AJD applies under Article 31.2 of the Texto Refundido de la Ley del ITP y AJD (RDL 1/1993). The taxable base is the declared value of the land affected. The AJD rate varies by autonomous community (typically 0.5%–1.5%). AJD must be declared and paid to the autonomous community's tax authority within 30 working days of the escritura.
Servitudes and access rights: [Servitudes]
Mortgage distribution: [Mortgage Distribution]
6. NOTARISATION COMMITMENT
The owner(s) commit to executing the escritura pública de segregación before a Notario del Estado of their choice, within the following deadline: [Notarisation Deadline].
This agreement constitutes a preparatory instrument only. The legally binding segregación — effective for Registro de la Propiedad inscription purposes — must be formalised as an escritura pública executed before a Notario del Estado, in accordance with Article 3 of the Ley Hipotecaria, which requires public documents for all registral acts affecting real property in Spain. The escritura will then be presented for calificación and inscription at the Registro de la Propiedad competent for the location of the land.
SIGNATURES
Signed in [City], on [Date].
OWNER:
[Owner Name] — DNI/NIE/NIF: [Owner DNI/NIF]
Signature: _________________________ Date: _________________________
CO-OWNER / SECOND SPOUSE (if applicable):
[Co-Owner Name] — DNI/NIE: [Co-Owner DNI]
Signature: _________________________ Date: _________________________
Owner / Propietario
________________
Signature
Co-owner / Second Spouse (if applicable)
________________
Signature
What Is a Land Segregation Agreement Spain (Acuerdo de Segregación de Finca)?
A Land Segregation Agreement Spain (Acuerdo de Segregación de Finca) is a formal legal instrument by which the owner — or co-owners — of a registered plot of land (finca registral) in Spain divide that plot into two or more legally independent parcels (fincas resultantes), each of which is subsequently registered as a separate entry in the Registro de la Propiedad. The operation is governed principally by Article 47 of the Ley Hipotecaria (Decreto de 8 de febrero de 1946 — LH), its Reglamento Hipotecario (Decreto de 14 de febrero de 1947 — RH), and the land use planning framework established by the Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley del Suelo y Rehabilitación Urbana (TRLSRU), as well as the corresponding legislation of the autonomous community (comunidad autónoma) in which the land is located.
The segregación differs from the división (division) in Spanish property law. A segregación involves detaching a portion (porción segregada) from a larger parent plot (finca matriz), which continues to exist in the Registro de la Propiedad under its original registration entry with a reduced area. A división involves splitting the entire parent plot into two or more parts, extinguishing the parent registration and creating entirely new registral entries. Both operations require a licencia urbanística de segregación (urban planning licence for plot division) from the competent Ayuntamiento (municipal government) under the applicable autonomous community planning law.
The Catastro Inmobiliario — the national property cadastre managed by the Dirección General del Catastro under the Ministerio de Hacienda — must be updated to reflect the segregación through the proceso de alteración catastral, governed by the Ley del Catastro Inmobiliario (Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo — TRLCI) and the Resolución Conjunta DGC-DGRN de 26 de octubre de 2015, which establishes the coordination procedure between the Registro de la Propiedad and the Catastro. The Registro de la Propiedad will not inscribe a segregación without a certificado catastral matching the resulting parcels under Article 47 LH as reformed by Ley 13/2015, de 24 de junio.
The segregación must be formalised in a public deed (escritura pública de segregación) before a Notario del Estado — a private written agreement is insufficient for Registro de la Propiedad inscription under Article 3 LH. The Notario verifies the validity of the municipal licence, the consistency of the cadastral description, and the absence of charges that would impede the segregation.
Tax implications: the Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD) applies to the segregación deed under Article 31 of the Texto Refundido de la Ley del ITP y AJD (RDL 1/1993), managed by each autonomous community's tax authority, at rates typically between 0.5% and 1.5% of the declared value of the segregated portion.
Spain's autonomous communities have exclusive competence in urban planning (urbanismo) under Article 148.1.3 of the Constitución Española 1978. Minimum plot sizes (parcela mínima) — below which segregation is prohibited — are established by each autonomous community's planning law and the applicable Plan General de Ordenación Urbana (PGOU).
When Do You Need a Land Segregation Agreement Spain (Acuerdo de Segregación de Finca)?
A Land Segregation Agreement Spain is needed whenever a property owner wishes to divide a registered plot into legally independent parcels — for sale, inheritance distribution, development, or separate financing — and needs a formal legal instrument to govern the operation before notarisation and Registro de la Propiedad inscription.
A Land Segregation Agreement is required when a landowner (propietario) wishes to sell part of their plot to a third party — detaching a portion (porción segregada) and transferring it separately while retaining the remainder (finca matriz). The segregación must precede or accompany the compraventa deed executed before the Notario, and the municipal licencia de segregación from the Ayuntamiento must be attached to the deed.
The agreement is needed when co-heirs (coherederos) dividing an inherited estate (herencia) that includes a large plot of land agree to segregate the plot into individual parcels — each heir receiving an independent finca registral — as part of the partición de herencia executed before the Notario and liquidated before the autonomous community's tax authority for the Impuesto de Sucesiones y Donaciones.
A Land Segregation Agreement is required when a property developer (promotor inmobiliario) acquires a large plot and wishes to segregate it into individual building plots (solares) for development — each solar being separately mortgaged (hipotecado) to finance the construction of individual homes. Banco de España regulated lenders require independent registral entries for each mortgaged parcel under the Ley Hipotecaria and the Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario (LCCI).
The document is needed when a rural landowner (propietario rústico) wishes to segregate agricultural land (finca rústica) for separate sale or use — for example, detaching a portion for a photovoltaic installation or wind energy project governed by the Ley 24/2013, del Sector Eléctrico, and the Real Decreto 413/2014 on renewable energy.
A Land Segregation Agreement is also needed for green energy lease purposes — where a landowner segregates a portion of their rural estate to grant a long-term surface right (derecho de superficie under Article 53 TRLSRU) or lease to an energy company, and the segregated parcel needs an independent registral entry.
Under the Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) 29/1994, Spanish tenancy law sets minimum duration and deposit requirements. The Código Civil Articles 1445–1541 govern sale of property. The Ley Hipotecaria governs the Registro de la Propiedad. The Ley 5/2019 (LCCI) regulates mortgage lending with mandatory FEIN/FiAE disclosure. The Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) applies to property transfers.
What to Include in Your Land Segregation Agreement Spain (Acuerdo de Segregación de Finca)
A valid Land Segregation Agreement Spain leading to a public deed (escritura pública de segregación) under Article 47 LH must contain the following essential elements to satisfy Notario requirements and pass the Registrador de la Propiedad's calificación.
Identification of Owner(s): Full name, DNI/NIE/NIF, and domicile of the owner(s) of the parent plot (finca matriz). If the plot is held by a legal entity, the NIF, Registro Mercantil inscription, and authorised signatory's details must be stated. For community property (bienes gananciales) between spouses under Articles 1344–1410 CC, both spouses must consent to the segregación.
Description of the Parent Plot (Finca Matriz): The full Registro de la Propiedad description of the existing plot — registration number (número de finca registral), Registro de la Propiedad section and volume (tomo and folio), Catastro reference (referencia catastral), surface area, boundaries (linderos), and location. Any charges (cargas) — mortgages (hipotecas), servitudes (servidumbres), or usufruct rights (usufructos) — registered at the Registro must be identified.
Description of the Resulting Parcels: Precise description of each finca resultante — surface area, boundaries, shape, and access to public roads (acceso a vía pública). The surface area of the segregated portion and the remaining finca matriz must sum to the total surface of the original plot. Graphic representation consistent with the Catastro's Base Cartográfica Nacional is required under Ley 13/2015.
Municipal Licence: The licencia urbanística de segregación issued by the competent Ayuntamiento — confirmed as valid and current, with the licence number, date, and issuing authority stated. Without the licence, the Notario cannot execute the escritura and the Registrador will deny inscription.
Catastral Coordination: Confirmation that the Catastro Inmobiliario has been or will be updated to reflect the segregated parcels under the Resolución Conjunta DGC-DGRN de 26 de octubre de 2015. The new catastral references for the resulting parcels must be obtained from the Dirección General del Catastro's Sede Electrónica before the escritura is inscribed.
Existing Charges Distribution: Where the parent plot is mortgaged, the agreement must address how the mortgage is distributed among the resulting parcels — either by proportional division of the total mortgage debt under Article 123 LH, or by cancellation and re-mortgaging. Mortgage distribution requires the mortgage creditor's (acreedor hipotecario's) consent under Article 123 LH.
Servitudes and Access Rights: Creation or maintenance of servitudes (servidumbres) necessary to give the segregated parcel adequate access, drainage, or utilities — for example, a right of way (servidumbre de paso under Articles 564–570 CC) across the retained finca matriz.
AJD Tax Provision: Identification of the party responsible for paying the Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD) — under Article 29 RDL 1/1993. AJD must be paid to the autonomous community tax authority within 30 working days of execution of the escritura.
Notarisation Commitment: An express commitment by all owners to execute the escritura pública de segregación before a Notario del Estado within a specified period after obtaining the municipal licence and catastral coordination.
Forms-legal.com provides this Land Segregation Agreement Spain template as a preliminary planning document. The actual segregación must be executed in a notarised escritura pública and inscribed at the Registro de la Propiedad by a qualified abogado or notario working in coordination with the relevant Ayuntamiento and Dirección General del Catastro.
Under the Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) 29/1994, Spanish tenancy law sets minimum duration and deposit requirements. The Código Civil Articles 1445–1541 govern sale of property. The Ley Hipotecaria governs the Registro de la Propiedad. The Ley 5/2019 (LCCI) regulates mortgage lending with mandatory FEIN/FiAE disclosure. The Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) applies to property transfers.
Cite this page
Reference this free template in an article, syllabus, or research note:
Forms Legal. (2026). Land Segregation Agreement Spain (Acuerdo de Segregación de Finca) (Spain) [Legal document template]. Forms Legal. https://forms-legal.com/espana/real-estate/property/land-segregation-agreement-spain
"Land Segregation Agreement Spain (Acuerdo de Segregación de Finca) (Spain)." Forms Legal, 2026, https://forms-legal.com/espana/real-estate/property/land-segregation-agreement-spain.
@misc{formslegal-land-segregation-agreement-spain,
author = {{Forms Legal}},
title = {Land Segregation Agreement Spain (Acuerdo de Segregación de Finca) (Spain)},
year = {2026},
howpublished = {\url{https://forms-legal.com/espana/real-estate/property/land-segregation-agreement-spain}},
note = {Free legal document template}
}Frequently Asked Questions
Conforme al derecho inmobiliario español y la Ley Hipotecaria (Decreto de 8 de febrero de 1946), la segregación y la división son operaciones registrales distintas. Segregación: se desgaja una porción (porción segregada) de una finca matriz mayor. La finca matriz continúa existiendo en el Registro de la Propiedad bajo su asiento registral original con una superficie reducida. La porción desgajada se inscribe como nueva finca registral independiente. División: la finca matriz completa se divide en dos o más partes, extinguiendo completamente el asiento registral original (se cancela la finca matriz) y creando asientos registrales enteramente nuevos e independientes para todas las parcelas resultantes. Ambas operaciones requieren: una licencia urbanística del Ayuntamiento competente; coordinación con el Catastro Inmobiliario conforme a la Ley 13/2015; otorgamiento en escritura pública ante un Notario del Estado; e inscripción en el Registro de la Propiedad conforme al artículo 47 LH. El Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD) se aplica a ambas operaciones.
Sí, en casi todos los casos. Se requiere una licencia urbanística de segregación o parcelación del Ayuntamiento competente para la segregación de fincas en España conforme a la legislación urbanística aplicable de la comunidad autónoma — por ejemplo, la Ley del Suelo de la Comunidad de Madrid (Ley 9/2001), la Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía (Ley 7/2002), la Ley de Urbanismo de Cataluña (Decreto Legislativo 1/2010) y equivalentes en todas las comunidades autónomas. La licencia verifica que la segregación propuesta cumple los requisitos de parcela mínima, frente a vía pública y el Plan General de Ordenación Urbana (PGOU) aplicable. Sin la licencia, el Notario no puede otorgar la escritura pública de segregación y el Registrador de la Propiedad rechazará la inscripción conforme al artículo 78 del Reglamento de Disciplina Urbanística. Ciertas comunidades autónomas permiten un certificado de innecesariedad de licencia para segregaciones que claramente cumplen con la normativa urbanística — pero este es expedido por el Ayuntamiento, no autoevaluado por el propietario.
Tras una segregación de finca en España, el Catastro Inmobiliario debe actualizarse para reflejar la nueva configuración parcelaria conforme a la Ley del Catastro Inmobiliario (Real Decreto Legislativo 1/2004 — TRLCI) y la Resolución Conjunta de la Dirección General del Catastro y la Dirección General de los Registros y del Notariado de 26 de octubre de 2015. El proceso de coordinación funciona así: el Notario transmite la escritura pública de segregación electrónicamente al Catastro a través del sistema SIGNO (Sistema de Información Geográfica de los Notarios); el Catastro crea nuevas referencias catastrales para las parcelas resultantes y actualiza la cartografía catastral; el Registrador de la Propiedad verifica que las coordenadas catastrales de cada parcela resultante corresponden a la descripción de la escritura antes de inscribir la segregación. Los propietarios también pueden iniciar actualizaciones catastrales a través de la Sede Electrónica del Catastro mediante la declaración catastral de alteración (Modelo 903N).
Una segregación de finca en España genera el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD) conforme al artículo 31.2 del Texto Refundido de la Ley del ITP y AJD (Real Decreto Legislativo 1/1993). El AJD se aplica a las escrituras públicas de operaciones sobre bienes inmuebles — la base imponible es el valor declarado de la porción segregada o la finca total según las normas de la comunidad autónoma. El tipo del AJD varía por comunidad autónoma — el tipo general oscila entre el 0,5% y el 1,5%, aunque algunas comunidades aplican tipos reducidos para la vivienda residencial. El AJD debe declararse y pagarse a la autoridad tributaria de la comunidad autónoma dentro de los 30 días hábiles siguientes al otorgamiento de la escritura. Si la segregación va acompañada de una compraventa, se aplica el ITP al 6–10% o el IVA al 10% (obra nueva) más AJD. La Plusvalía Municipal (IIVTNU) conforme a la Ley de Haciendas Locales (RDL 2/2004) se aplica si la segregación implica una transmisión de suelo urbano.
Cuando se segrega una finca hipotecada en España, la hipoteca inscrita en el Registro de la Propiedad continúa gravando tanto la porción segregada como la finca matriz restante, salvo que se redistribuya o libere expresamente. Conforme al artículo 123 de la Ley Hipotecaria, el acreedor hipotecario — habitualmente un banco regulado por el Banco de España — debe prestar su consentimiento a la segregación y acordar la distribución de la responsabilidad hipotecaria entre las fincas resultantes. Sin el consentimiento del acreedor, el Registrador de la Propiedad anotará la hipoteca como gravamen sobre todas las fincas resultantes proporcionalmente, creando posibles conflictos para los compradores posteriores. En la práctica, los promotores inmobiliarios que llevan a cabo segregaciones para desarrollo residencial negocian directamente con su banco financiador la distribución hipotecaria — a cada solar resultante se le asigna una parte de la deuda hipotecaria total, permitiendo la concesión de hipotecas individuales a los compradores conforme a la Ley 5/2019 (LCCI).
Sí, pero con restricciones adicionales. La segregación de terreno agrícola (finca rústica) en España está sujeta a: (1) la unidad mínima de cultivo establecida por la Ley 19/1995, de 4 de julio, de Modernización de las Explotaciones Agrarias, que prohíbe la división de parcelas agrícolas por debajo de la unidad mínima de cultivo fijada por cada comunidad autónoma — la segregación por debajo del mínimo requiere autorización de la Consejería de Agricultura; (2) las leyes de ordenación del uso del suelo agrícola de la comunidad autónoma — por ejemplo, la Ley de la Tierra de Castilla y León (Ley 1/2014) y la Ley de Agricultura de Cataluña (Ley 3/2015); (3) las normas de concentración parcelaria del Ministerio de Agricultura, Pesca y Alimentación — algunas zonas agrícolas están sujetas a procedimientos de concentración activos que restringen temporalmente las segregaciones; (4) los requisitos de actualización del Sistema de Información Geográfica de Parcelas Agrícolas (SIGPAC) para parcelas que reciben subvenciones de la Política Agrícola Común (PAC). La escritura pública de segregación de una finca rústica requiere confirmación de la autoridad agrícola de la comunidad autónoma de que la segregación es compatible con las normas de unidad mínima de cultivo.
This template is provided for informational purposes only and does not constitute legal advice. Laws vary by jurisdiction and change over time. Consult a qualified attorney for advice specific to your situation.Full disclaimer
Found an error? Let us knowRelated Documents
You may also find these documents useful:
Contrato de Arrendamiento de Vivienda España
Contrato de Arrendamiento de Vivienda para España — conforme a la Ley de Arrendamientos Urbanos (Ley 29/1994, modificada por Ley 12/2023), estableciendo los derechos y obligaciones del arrendador e inquilino para inmuebles residenciales en España.
Acuerdo de Resolución de Conflictos España — Ley 60/2003 de Arbitraje art. 9
Acuerdo de Resolución de Conflictos para España conforme al artículo 9 de la Ley 60/2003 de Arbitraje y la Ley 5/2012 de Mediación, estableciendo el mecanismo preferido por las partes para resolver controversias mediante mediación, arbitraje o dictamen pericial antes de acudir a los tribunales civiles.
Poder Notarial General España
Poder Notarial General para España — conforme a los artículos 1709 a 1739 del Código Civil (mandato) y los artículos 1713 a 1715 (poderes generales frente a especiales), otorgado ante Notario en escritura pública, autorizando al apoderado a actuar en nombre del poderdante en una amplia gama de asuntos jurídicos y administrativos.