Constitución de Propiedad Horizontal Colombia

La Constitución de Propiedad Horizontal Colombia es el acto regulado por Ley 675 de 2001 (Regimen de Propiedad Horizontal) y Decreto 1077 de 2015 (Decreto Unico Reglamentario del Sector Vivienda) mediante el cual los socios crean una persona jurídica con personería propia en Colombia.

La Ley 675 de 2001, expedida por el Congreso de la República y publicada en el Diario Oficial No. 44.509 del 4 de agosto de 2001, sustituyó la Ley 182 de 1948 y la Ley 16 de 1985 que regulaban anteriormente la propiedad horizontal en el territorio colombiano. El artículo 1 de la Ley 675 señala su objeto: regular una forma especial de dominio sobre bienes inmuebles en la que concurren derechos exclusivos sobre unidades privadas con derechos de copropiedad sobre bienes comunes, todo bajo una administración compartida. La Corte Constitucional de Colombia, en la Sentencia C-738 de 2002, declaró exequible la Ley 675, confirmando que el régimen de Propiedad Horizontal constituye una restricción legítima al derecho de propiedad privada conforme al artículo 58 de la Constitución Política.

El artículo 4 de la Ley 675 regula el proceso de constitución: el propietario inicial o la totalidad de los propietarios deben otorgar escritura pública ante el Notario Público del Círculo Notarial donde esté ubicado el inmueble, siguiendo los procedimientos del Decreto Ley 960 de 1970 (Estatuto del Notariado) y el Decreto 1069 de 2015. La escritura debe registrarse en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos (ORIP) del círculo registral correspondiente, conforme a la Ley 1579 de 2012 (Estatuto de Registro de Instrumentos Públicos).

El artículo 5 de la Ley 675 establece el contenido obligatorio de la escritura constitutiva: nombre del edificio o conjunto y su identificación jurídica; descripción del inmueble incluyendo ubicación, linderos y referencia catastral (ficha catastral del IGAC o catastro municipal); número de matrícula inmobiliaria en la ORIP; descripción individualizada de cada unidad privada con sus linderos, área en metros cuadrados y destinación; descripción de los bienes comunes incluyendo los bienes comunes esenciales que no pueden enajenarse conforme al artículo 19; y los coeficientes de copropiedad asignados a cada unidad.

Los coeficientes de copropiedad regulados por el artículo 26 de la Ley 675 determinan la cuota proporcional de participación de cada copropietario en los bienes comunes, los derechos de voto en la Asamblea General de Copropietarios y la contribución a las expensas comunes ordinarias y extraordinarias. El artículo 26 exige que los coeficientes se calculen con base en el área privada de cada unidad en relación con el área privada total del conjunto o edificio. La Superintendencia de Notariado y Registro (SNR) verifica que la suma de los coeficientes sea exactamente el cien por ciento (100%).

La escritura constitutiva crea una persona jurídica conforme al artículo 32 de la Ley 675: la Propiedad Horizontal adquiere capacidad jurídica propia, distinta a la de sus copropietarios, para contratar, demandar y ser demandada. El registro en la ORIP genera la apertura de folios de matrícula inmobiliaria independientes para cada unidad privada, habilitando su transferencia, hipoteca y gravamen separados ante Notarios Públicos y la ORIP, de conformidad con los artículos 2432 a 2457 del Código Civil colombiano y la Ley 1579 de 2012.

El artículo 51 de la Constitución Política de Colombia reconoce el derecho a la vivienda digna, y el artículo 58 protege la propiedad privada sujeta a su función social y ecológica. La Ley 675 de 2001 equilibra estos mandatos constitucionales permitiendo los derechos de propiedad individual dentro de los conjuntos residenciales mientras impone obligaciones de gobierno colectivo. El Ministerio de Vivienda, Ciudad y Territorio supervisa la política habitacional nacional, y las Secretarías de Planeación y las Curadurías Urbanas municipales expiden las licencias de construcción bajo el Decreto 1077 de 2015, requisito previo a toda constitución de propiedad horizontal.

Las Inspecciones de Policía y las Alcaldías ejercen control administrativo sobre las personas jurídicas de Propiedad Horizontal según el artículo 8 de la Ley 675, resolviendo conflictos entre copropietarios cuando los mecanismos internos —incluyendo la conciliación ante Centros de Conciliación autorizados por el Ministerio de Justicia y del Derecho— resultan insuficientes. Los conflictos judiciales son competencia del Juzgado Civil Municipal o del Juzgado Civil del Circuito según la cuantía, conforme al Código General del Proceso (Ley 1564 de 2012).

La Constitución de Propiedad Horizontal Colombia es necesaria siempre que un propietario o constructor deba someter legalmente un edificio o conjunto al régimen de la Ley 675 de 2001, habilitando la venta, hipoteca o gravamen independiente de cada unidad privada con áreas comunes compartidas.

Las constructoras que terminan proyectos residenciales de apartamentos en Bogotá, Medellín, Cali, Barranquilla, Cartagena y Bucaramanga deben otorgar la escritura pública de constitución antes de enajenar unidades individuales a compradores. La Curaduría Urbana que expidió la licencia de construcción bajo el Decreto 1077 de 2015 exige presentar la escritura constitutiva para verificar la correspondencia con los planos aprobados, condición necesaria antes de perfeccionar promesas de compraventa y escrituras individuales de compraventa.

Propietarios de edificios existentes con múltiples unidades independientes —edificios de oficinas en el Centro Internacional de Bogotá, la Zona Rosa o El Poblado en Medellín— requieren la Constitución de Propiedad Horizontal para habilitar la venta o hipoteca separada de pisos o suites de oficinas. Sin el régimen de Propiedad Horizontal, el inmueble permanece como un único predio registrado bajo una sola matrícula inmobiliaria en la ORIP, impidiendo la transferencia independiente de porciones.

Los proyectos de uso mixto que combinan apartamentos residenciales, locales comerciales y parqueaderos requieren la escritura constitutiva para establecer distintas categorías de unidades privadas con destinaciones diferenciadas conforme al artículo 5 numeral 4 de la Ley 675. La Asamblea General de Copropietarios regula luego la convivencia entre propietarios residenciales y comerciales mediante el reglamento de propiedad horizontal.

Las cooperativas de vivienda supervisadas por la Superintendencia de la Economía Solidaria y los proyectos de vivienda comunitaria financiados con subsidios del Fondo Nacional del Ahorro (FNA) o de las Cajas de Compensación Familiar necesitan la escritura constitutiva para transitar de la propiedad colectiva a la propiedad individual de cada unidad bajo el régimen de Propiedad Horizontal.

Los herederos que reciben un edificio sin dividir en un proceso de sucesión ante Notario Público o Juzgado de Familia, tramitado conforme al Código General del Proceso, deben constituir la Propiedad Horizontal para asignar unidades independientes a cada heredero según la cuota hereditaria definida en la partición y adjudicación.

Los inversionistas extranjeros que adquieren inmuebles en Colombia mediante inversión directa registrada ante el Banco de la República bajo el Decreto 1068 de 2015 y la Circular Reglamentaria Externa DCIN-83 necesitan la constitución de Propiedad Horizontal para contar con linderos definidos por unidad, coeficientes registrados y el marco de gobierno requerido para la inversión institucional en desarrollos residenciales y comerciales colombianos.

Una Constitución de Propiedad Horizontal válida en Colombia conforme a los artículos 4 a 26 de la Ley 675 de 2001 debe contener los siguientes elementos esenciales para cumplir con el derecho de propiedad horizontal colombiano y habilitar el registro ante la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos (ORIP).

Escritura Pública de Constitución: La constitución debe otorgarse como escritura pública ante el Notario Público del Círculo Notarial correspondiente a la ubicación del inmueble, conforme al Decreto Ley 960 de 1970 (Estatuto del Notariado). El artículo 4 de la Ley 675 exige que el propietario inicial o todos los copropietarios suscriban la escritura. El Notario verifica la identidad mediante cédula de ciudadanía (CC) expedida por la Registraduría Nacional del Estado Civil, cédula de extranjería (CE) para extranjeros, y NIT para personas jurídicas registradas ante la DIAN.

Identificación del Inmueble: Descripción jurídica completa incluyendo nombre del edificio o conjunto, dirección completa con departamento, municipio y barrio, número de matrícula inmobiliaria en la ORIP, ficha catastral del IGAC o catastro municipal, área total del lote y área total construida en metros cuadrados, y linderos conforme al certificado de tradición y libertad expedido por la ORIP bajo la Ley 1579 de 2012.

Descripción de Unidades Privadas: El artículo 5 numeral 4 de la Ley 675 exige descripción individualizada de cada unidad privada incluyendo: número o identificador de la unidad, área privada en metros cuadrados, linderos, número de pisos, destinación (residencial, comercial, mixta o parqueadero), y los bienes comunes de uso exclusivo asignados conforme al artículo 22. Cada unidad recibe un folio de matrícula inmobiliaria separado al momento del registro en la ORIP.

Clasificación de Bienes Comunes: El artículo 19 de la Ley 675 clasifica los bienes comunes en bienes comunes esenciales —elementos estructurales, zonas de circulación, fachadas, cubiertas e instalaciones de servicios— que no pueden enajenarse ni someterse a uso exclusivo; y bienes comunes no esenciales que pueden asignarse para uso exclusivo conforme al artículo 22. La escritura debe listar y describir todos los bienes comunes: lobbies, ascensores, escaleras, zonas de parqueo visitantes, zonas verdes, piscinas y salones comunales.

Coeficientes de Copropiedad: El artículo 26 ordena asignar coeficientes a cada unidad privada con base en su área privada en relación con el área privada total del conjunto. Los coeficientes determinan la participación proporcional en los bienes comunes, el poder de voto en la Asamblea General de Copropietarios, y la cuota de contribución a las expensas comunes ordinarias y extraordinarias. La suma de todos los coeficientes debe ser exactamente el cien por ciento. La Superintendencia de Notariado y Registro (SNR) verifica la exactitud de los coeficientes durante el registro.

Licencias y Cumplimiento Normativo: La escritura constitutiva debe referenciar la licencia de construcción expedida por la Curaduría Urbana bajo el Decreto 1077 de 2015, el certificado de permiso de ocupación de la Secretaría de Planeación municipal que acredita la habitabilidad, y el cumplimiento del reglamento de construcción sostenible bajo la Resolución 549 de 2015 del Ministerio de Vivienda para conjuntos sujetos a este requerimiento.

Órganos de Administración: Los artículos 36 a 58 de la Ley 675 establecen los órganos de gobierno obligatorios: la Asamblea General de Copropietarios como máximo órgano decisorio, el Consejo de Administración (obligatorio para conjuntos con más de 30 unidades según el artículo 53), y el Administrador designado por la Asamblea o el Consejo. La escritura fija las reglas iniciales de gobierno hasta la adopción del reglamento de propiedad horizontal definitivo.

Registro en la ORIP: La escritura constitutiva debe presentarse para registro en la ORIP dentro del plazo establecido por la Ley 1579 de 2012. El registro crea la persona jurídica conforme al artículo 32 de la Ley 675, abre folios de matrícula inmobiliaria individuales para cada unidad privada y habilita la transferencia y la hipoteca separada de cada unidad. La ORIP cobra derechos de registro calculados conforme a la tabla tarifaria de la Superintendencia de Notariado y Registro.

Forms-legal.com ofrece esta plantilla de Constitución de Propiedad Horizontal Colombia con todas las disposiciones obligatorias de la Ley 675 de 2001. Propietarios y constructores en Bogotá, Medellín, Cali y otras ciudades colombianas deben consultar a un abogado especialista en derecho inmobiliario y al Notario Público competente para asegurar que la escritura cumpla los requisitos específicos de la Curaduría Urbana local y los procedimientos de registro de la ORIP.