Acuerdo de Construcción en Terreno Ajeno Colombia

El Acuerdo de Construcción en Terreno Ajeno Colombia es un acuerdo de voluntades regido por Código Civil (CC) arts. 738–739 y 1739 mediante el cual las partes regulan derechos y obligaciones exigibles ante la jurisdicción colombiana.

La base legal de este tipo de acuerdo se encuentra en el Libro II del Código Civil, que regula el dominio y los derechos reales sobre los bienes. El Artículo 738 establece la regla general de que el dueño del suelo se hace dueño de todo lo que a él se une por causa natural o artificial. El Artículo 739 regula específicamente la construcción en terreno ajeno: cuando una persona construye en terreno de otro con su conocimiento y sin su oposición, el propietario del suelo debe elegir entre pagar el valor de los materiales y la mano de obra o dejar que el constructor conserve la propiedad de la edificación —régimen que la Sala de Casación Civil de la Corte Suprema de Justicia ha interpretado ampliamente a través de décadas de jurisprudencia—.

El Artículo 1739 del CC regula el caso en que una persona realiza mejoras en predio ajeno, distinguiendo tres categorías con diferentes consecuencias jurídicas: mejoras necesarias —indispensables para la conservación del bien—, mejoras útiles —que aumentan el valor del predio— y mejoras voluptuarias —que añaden comodidad o valor estético sin incrementar el valor comercial—. El poseedor de buena fe tiene derecho a indemnización tanto por mejoras necesarias como por mejoras útiles, mientras que el poseedor de mala fe solo tiene derecho a compensación por las mejoras necesarias.

La Constitución Política de 1991 establece el marco constitucional mediante el Artículo 58, que garantiza el derecho a la propiedad privada y los derechos adquiridos bajo la ley civil, sujetos a la función social y ecológica de la propiedad. El Artículo 34 prohíbe la confiscación, garantizando que los constructores que invierten en obras sobre predio ajeno con autorización no puedan ser privados de su inversión sin compensación.

El registro de los acuerdos de construcción que afectan bienes inmuebles requiere cumplir el régimen de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos bajo la Ley 1579 de 2012 (Estatuto de Registro de Instrumentos Públicos) y el Decreto 1250 de 1970. Cuando el acuerdo involucra derechos de construcción a largo plazo, las partes pueden formalizar el arreglo mediante un derecho de superficie —aunque Colombia carece de un estatuto integral que regule los derechos de superficie como derecho real autónomo, la Sala de Casación Civil ha reconocido los acuerdos contractuales que separan funcionalmente el dominio del suelo de la propiedad de la edificación—.

Las licencias de construcción municipales se rigen por la Ley 388 de 1997 (Ley de Ordenamiento Territorial) y el Decreto 1077 de 2015 (Decreto Único Reglamentario del Sector Vivienda). La licencia de construcción debe obtenerse ante la Curaduría Urbana o la Oficina de Planeación Municipal antes de iniciar las obras. El Artículo 2.2.6.1.2.1.1 del Decreto 1077 de 2015 exige que la solicitud de licencia identifique el título jurídico que faculta al solicitante para construir en el predio, haciendo del acuerdo escrito entre propietario y constructor un documento indispensable para el trámite de licenciamiento.

La Superintendencia de Notariado y Registro supervisa la formalización notarial de los acuerdos sobre derechos reales inmobiliarios. El Decreto 960 de 1970 (Estatuto del Notariado) exige que los acuerdos que crean, modifican o extinguen derechos reales sobre bienes inmuebles sean formalizados mediante escritura pública ante Notaría y registrados ante la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos para ser oponibles a terceros.

El Acuerdo de Construcción en Terreno Ajeno en Colombia es necesario cuando una persona o entidad pretende construir mejoras, edificaciones o estructuras sobre predio de otra persona, y las partes desean regular sus derechos y obligaciones respectivos mediante un contrato escrito formal, en lugar de depender exclusivamente de las reglas supletivas de accesión de los Artículos 738 y 739 del Código Civil.

El acuerdo es indispensable cuando un familiar, socio comercial o tercero construye una vivienda en predio de otra persona —arreglo frecuente en zonas rurales colombianas y asentamientos urbanos informales—. El Artículo 739 del CC establece que, a falta de acuerdo escrito, el dueño del suelo adquiere por accesión la propiedad de la construcción y debe elegir entre pagar al constructor el valor de los materiales y la mano de obra o dejar que el constructor conserve la propiedad; el acuerdo escrito elimina la incertidumbre fijando las intenciones de las partes desde el inicio.

El Contrato de Construcción en Terreno Ajeno es necesario cuando un arrendatario comercial o de vivienda —bajo la Ley 820 de 2003 (Ley de Arrendamiento de Vivienda Urbana) o los Artículos 518 a 524 del Código de Comercio (arrendamiento de local comercial)— pretende realizar mejoras sustanciales o adiciones estructurales al inmueble arrendado. El Artículo 1739 del CC establece que el tratamiento jurídico de las mejoras depende de si el poseedor actuó de buena o mala fe —el acuerdo escrito que especifica la autorización del constructor elimina toda ambigüedad sobre la condición del edificante—.

El acuerdo es crítico en los proyectos de desarrollo inmobiliario comercial donde una entidad es propietaria del suelo y otra aporta los servicios de construcción o el capital para el desarrollo de la edificación. La Ley 1258 de 2008 (Ley SAS) y el marco corporativo general exigen que las SAS y demás personas jurídicas que celebren acuerdos conjuntos de desarrollo documenten la distribución de costos de construcción, los derechos de propiedad y el reparto de utilidades mediante contratos formales registrados ante la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos bajo la Ley 1579 de 2012.

El documento es exigido para obtener la licencia de construcción ante la Curaduría Urbana. El Artículo 2.2.6.1.2.1.1 del Decreto 1077 de 2015 establece que la solicitud de licencia debe acreditar el derecho legal del solicitante para construir en el predio. Cuando el solicitante no es el propietario inscrito, una autorización escrita del dueño del suelo —formalizada como Acuerdo de Construcción en Terreno Ajeno— sirve como documento de soporte requerido.

Los arreglos de construcción agrícola bajo la Ley 160 de 1994 (Reforma Agraria) y el régimen de la Agencia Nacional de Tierras (ANT) requieren atención especial, ya que la construcción en parcelas adjudicadas puede estar sujeta a restricciones de transferencia y gravamen durante el período de restricción establecido en la resolución de adjudicación.

Un Acuerdo de Construcción en Terreno Ajeno válido en Colombia, conforme a los Artículos 738–739 y 1739 del Código Civil, la Ley 1579 de 2012 y el Decreto 1077 de 2015, debe contener los siguientes elementos esenciales para ser ejecutable y servir de soporte en el trámite de licencia de construcción ante la Curaduría Urbana.

Identificación de las partes: Nombre completo, cédula de ciudadanía —para colombianos— o cédula de extranjería —para residentes extranjeros—, y domicilio del propietario del terreno y del constructor o edificante. Si alguna de las partes es persona jurídica, se incluyen el NIT asignado por la DIAN, el número de matrícula mercantil ante la Cámara de Comercio y la identificación del representante legal, verificados mediante Certificado de Existencia y Representación Legal.

Identificación del inmueble: Identificación completa del predio donde se adelantará la construcción: número de matrícula inmobiliaria de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos, número de cédula catastral del IGAC o la autoridad catastral municipal, dirección física, área total del lote en metros cuadrados y linderos según la escritura pública más reciente. Un certificado de tradición y libertad expedido dentro de los treinta (30) días calendario anteriores a la firma debe confirmar el título del propietario y revelar cualquier gravamen, hipoteca o restricción judicial que afecte el predio.

Descripción de la construcción: Especificación detallada de la obra: tipo de edificación o mejora —residencial, comercial, industrial, agrícola—, área estimada en metros cuadrados, número de pisos, uso previsto y plazo de construcción. Referencia a los planos arquitectónicos y diseños estructurales aprobados por ingeniero o arquitecto colombiano habilitado bajo la Ley 400 de 1997 (Régimen de Construcciones Sismo Resistentes) y la NSR-10.

Autorización y consentimiento: Autorización escrita expresa del propietario del terreno para que el constructor adelante la obra. El Artículo 739 del CC establece que el conocimiento del propietario y su falta de oposición son determinantes —el consentimiento explícito en el acuerdo escrito elimina cualquier controversia sobre si el propietario autorizó la construcción—. La autorización debe precisar si es exclusiva o compartida, y si es revocable o irrevocable durante el período de construcción.

Propiedad de la construcción: Designación clara de quién es propietario de la edificación durante y después de su conclusión. Bajo la regla supletiva del Artículo 738 del CC, el propietario del suelo adquiere por accesión la propiedad de la construcción. Las partes pueden acordar arreglos distintos —incluido el mantenimiento de la propiedad de la edificación por el constructor durante un período determinado, propiedad compartida o mecanismos de transferencia al término—. Todo acuerdo que derogue las reglas de accesión debe formalizarse mediante escritura pública ante Notaría bajo el Decreto 960 de 1970 y registrarse ante la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos.

Compensación y pago: Las condiciones económicas que rigen la construcción: quién asume los costos de materiales y mano de obra, cualquier compensación pagadera por el propietario al constructor o viceversa, calendarios de pago y tratamiento de las tres categorías de mejoras del Artículo 1739 del CC: mejoras necesarias, mejoras útiles y mejoras voluptuarias. Puede referenciarse un avalúo independiente de un avaluador inscrito en el Registro Abierto de Avaluadores (RAA) bajo la Ley 1673 de 2013 para determinar la compensación justa.

Licencias y cumplimiento normativo: Asignación de responsabilidades para obtener la licencia de construcción ante la Curaduría Urbana bajo el Decreto 1077 de 2015, las licencias ambientales de la Corporación Autónoma Regional (CAR) cuando aplique, y el cumplimiento del Plan de Ordenamiento Territorial (POT) del municipio correspondiente bajo la Ley 388 de 1997.

Terminación y reversión: Condiciones bajo las cuales termina el acuerdo —conclusión de la obra, vencimiento del plazo acordado o incumplimiento de alguna de las partes—. Debe precisarse qué sucede con la construcción al terminar el acuerdo: si el constructor debe demoler y restituir el terreno a su estado original, si el propietario debe compensar al constructor por la edificación o si la construcción se transfiere al propietario por accesión bajo el Artículo 738 del CC.

Forms-legal.com ofrece esta plantilla de Acuerdo de Construcción en Terreno Ajeno en Colombia como punto de partida práctico para documentar los arreglos de construcción sobre predio ajeno. Todo acuerdo que involucre derechos reales inmobiliarios debe ser revisado por un abogado colombiano especialista en derecho inmobiliario y formalizado mediante escritura pública cuando se creen, modifiquen o extingan derechos reales sobre bienes inmuebles.