Acuerdo de Pago de Expensas Comunes Colombia

El Acuerdo de Pago de Expensas Comunes Colombia es un acuerdo de voluntades regido por Ley 675 de 2001 (Régimen de Propiedad Horizontal) Arts. 29–39 mediante el cual las partes regulan derechos y obligaciones exigibles ante la jurisdicción colombiana.

La Ley 675 de 2001 (Régimen de Propiedad Horizontal) es la norma que rige todos los edificios, conjuntos residenciales, centros comerciales y desarrollos de uso mixto sometidos al régimen de propiedad horizontal en Colombia. El Artículo 29 de esta ley establece la obligación legal de cada copropietario de contribuir a las expensas comunes ordinarias y extraordinarias en proporción a su coeficiente de copropiedad, determinado en el reglamento de propiedad horizontal inscrito en el folio de matrícula inmobiliaria ante la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos. La Superintendencia de Notariado y Registro supervisa el cumplimiento de los registros de propiedad horizontal en Colombia.

Cuando un copropietario incurre en mora, la Ley 675 de 2001 otorga a la administración remedios progresivos: intereses de mora a la tasa máxima legal (Artículo 30), restricción de acceso a bienes comunes no esenciales como gimnasios, piscinas, salones comunales y parqueaderos de visitantes (Artículo 18), publicación en la cartelera del conjunto del estado de cartera morosa conforme al Artículo 59 de la misma ley, y proceso ejecutivo ante el Juzgado Civil Municipal utilizando el certificado de mora como título ejecutivo bajo el Artículo 422 numeral 4 del Código General del Proceso (Ley 1564 de 2012). El Acuerdo de Pago de Expensas Comunes en Colombia es la alternativa preferida porque evita los costos y los plazos del proceso judicial, que típicamente dura entre seis y dieciocho meses ante los juzgados civiles.

El acuerdo produce efectos jurídicos vinculantes bajo los Artículos 1494 a 1618 del Código Civil colombiano. El reconocimiento expreso de la deuda por parte del copropietario interrumpe la prescripción de la obligación conforme al Artículo 2539 del Código Civil y constituye un nuevo título ejecutivo privado que refuerza el poder de cobro de la administración. La Ley 1116 de 2006 (Ley de Insolvencia) también resulta relevante cuando el copropietario moroso es una persona jurídica que adelanta un proceso concursal, pues las expensas comunes se consideran créditos de naturaleza común reconocibles en el proceso de reorganización o liquidación judicial.

El Decreto 1060 de 2009 y la jurisprudencia de la Corte Constitucional en la Sentencia C-318 de 2002 confirman la constitucionalidad del cobro coactivo de cuotas de administración como mecanismo de sostenimiento del bien común. Los administradores de propiedad horizontal deben estar posesionados ante el alcalde municipal o su delegado conforme al Artículo 50 de la Ley 675 de 2001 para actuar como representantes legales de la persona jurídica al suscribir el acuerdo de pago. La plataforma forms-legal.com pone a disposición este modelo actualizado para 2025 conforme a los Artículos 29 a 39 de la Ley 675 de 2001.

El Acuerdo de Pago de Expensas Comunes en Colombia se necesita en todos los escenarios en que un copropietario ha acumulado mora en cuotas de administración ordinarias o extraordinarias y tanto él como la administración prefieren resolver la situación de forma extrajudicial antes de que la Ley 675 de 2001 habilite el cobro ejecutivo ante el Juzgado Civil Municipal.

El escenario más frecuente ocurre cuando el copropietario experimenta dificultades económicas temporales — pérdida de empleo, crisis de negocio, emergencia médica o reducción de ingresos — que generaron mora en dos o más cuotas de administración. La administración prefiere el acuerdo de pago porque el proceso ejecutivo ante los juzgados civiles de Bogotá, Medellín, Cali o Barranquilla demora entre seis y dieciocho meses, genera costos de abogado y desgasta la relación comunitaria; el acuerdo de pago resuelve la mora en semanas y preserva el tejido social del conjunto.

El acuerdo es necesario cuando la Asamblea General de Copropietarios ha aprobado cuotas extraordinarias para obras de gran magnitud — impermeabilización de terrazas, renovación de ascensores, reparación de fachadas o adecuación de zonas comunes — y varios copropietarios requieren fraccionamiento del pago. La Ley 675 de 2001 permite que el reglamento de propiedad horizontal autorice planes de pago para cuotas extraordinarias, y el acuerdo formaliza ese fraccionamiento con efectos ejecutivos.

La administración necesita el acuerdo cuando gestiona simultáneamente múltiples unidades en mora y requiere un marco documentado y uniforme que resista el escrutinio de la Asamblea General de Copropietarios y la Superintendencia de Notariado y Registro. Una práctica coherente de acuerdos de pago protege a la administración de señalamientos de trato discriminatorio entre copropietarios morosos.

El acuerdo se requiere en operaciones de compraventa cuando el vendedor tiene mora con la administración y debe acreditar un plan de pago homologado por la administración para obtener el paz y salvo de expensas comunes exigido por la notaría conforme al Artículo 39 de la Ley 675 de 2001 antes de otorgar la escritura pública de compraventa del inmueble.

Finalmente, el acuerdo es indispensable cuando la administración ha iniciado proceso ejecutivo ante el Juzgado Civil Municipal y el copropietario desea suspender el proceso presentando el acuerdo de pago como prueba del arreglo alcanzado, conforme al Artículo 466 del Código General del Proceso. Sin este documento formal, el juzgado no puede decretar la suspensión del proceso ni levantar las medidas cautelares de embargo sobre el inmueble ya decretadas.

El Acuerdo de Pago de Expensas Comunes en Colombia válido y ejecutable debe contener los siguientes elementos esenciales conforme a la Ley 675 de 2001, el Artículo 422 del Código General del Proceso y los Artículos 1494 a 1618 del Código Civil.

**Identificación completa de las partes:** Nombre completo del copropietario, número de cédula de ciudadanía o NIT, número de matrícula inmobiliaria del inmueble, torre, piso y número de apartamento, local o parqueadero. Para la propiedad horizontal: nombre completo de la persona jurídica de propiedad horizontal, NIT, matrícula inmobiliaria del predio matriz, y nombre, cédula e identificación del administrador legalmente posesionado conforme al Artículo 50 de la Ley 675 de 2001, con referencia al acta o resolución de posesión ante el alcalde municipal.

**Reconocimiento expreso del saldo en mora:** Declaración del copropietario reconociendo deber a la administración la suma total detallada, discriminada en: capital de cuotas ordinarias vencidas por mes, capital de cuotas extraordinarias vencidas si las hay, intereses de mora causados a la tasa del reglamento de propiedad horizontal hasta la fecha del acuerdo, y honorarios o costos de cobro prejudicial si aplican. Este reconocimiento expreso interrumpe la prescripción bajo el Artículo 2539 del Código Civil y constituye título ejecutivo privado bajo el Artículo 422 numeral 1 del Código General del Proceso.

**Plan de pagos detallado con tabla de cuotas:** Tabla que especifique número de cuota, fecha de vencimiento, monto de capital de mora a abonar, monto de intereses del período y monto de cuota ordinaria corriente de administración (si se incluye). El plan no debe superar doce meses según la práctica habitual de las administraciones colombianas. Debe indicarse el número de cuenta bancaria de la persona jurídica de propiedad horizontal, el banco y el tipo de cuenta para las consignaciones, y la referencia obligatoria que el copropietario debe incluir en cada transacción.

**Tasa de interés de mora y límites legales:** La tasa de interés de mora aplicable durante el período del plan, que no puede superar la tasa de usura publicada mensualmente por la Superintendencia Financiera de Colombia conforme a la Ley 510 de 1999. El acuerdo debe distinguir entre intereses causados antes de la fecha del acuerdo (ya incluidos en el saldo reconocido) e intereses que se causarán sobre los saldos pendientes durante la vigencia del plan.

**Cláusula de incumplimiento y aceleración:** Estipulación expresa de que el incumplimiento de cualquier cuota del plan genera: pérdida automática del beneficio de plazo, exigibilidad inmediata del saldo total, restablecimiento de los intereses de mora a la tasa contractual plena desde la fecha de incumplimiento, y habilitación de la administración para iniciar o reanudar proceso ejecutivo ante el Juzgado Civil Municipal sin necesidad de requerimiento previo ni nueva notificación.

**Cuotas corrientes durante la vigencia del plan:** Obligación expresa del copropietario de pagar puntualmente las cuotas ordinarias y extraordinarias corrientes que se causen durante la vigencia del acuerdo, so pena de configurarse el incumplimiento del plan. El acuerdo de pago solo cubre la mora anterior a su suscripción, no exonera al copropietario de las obligaciones futuras.

**Levantamiento de restricciones de bienes comunes:** Si la administración ha restringido el acceso a bienes comunes no esenciales conforme al Artículo 18 de la Ley 675 de 2001, el acuerdo debe indicar las condiciones específicas para el levantamiento de estas restricciones — generalmente al momento de la firma del acuerdo y del pago de la primera cuota. La administración nunca puede restringir el acceso a bienes comunes esenciales independientemente del monto de la mora.

**Firma del administrador posesionado:** El administrador debe firmar en su calidad de representante legal de la persona jurídica de propiedad horizontal, con indicación de la fecha de su posesión y del organismo que la tomó. La firma del administrador sin posesión vigente puede invalidar el acuerdo frente a terceros. forms-legal.com ofrece este modelo actualizado a las disposiciones de la Ley 675 de 2001 y el Código General del Proceso vigentes para 2025.