Acuerdo de Régimen de Condominio Campestre Colombia

El Acuerdo de Régimen de Condominio Campestre Colombia es un acuerdo de voluntades regido por Ley 675 de 2001 (Ley de Propiedad Horizontal) mediante el cual las partes regulan derechos y obligaciones exigibles ante la jurisdicción colombiana.

Bajo el Artículo 3 de la Ley 675 de 2001, la propiedad horizontal es el régimen jurídico en el que coexisten unidades de propiedad privada (bienes privados — los lotes o unidades individuales) y áreas de titularidad colectiva (bienes comunes — vías internas, zonas verdes, instalaciones recreativas, portería, infraestructura hidráulica y sanitaria). Para que un condominio campestre quede sujeto a este régimen, el reglamento de propiedad horizontal debe estar inscrito en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos correspondiente, conforme al Artículo 5 de la Ley 675 de 2001 y la Ley 1579 de 2012 (Estatuto del Registro de Instrumentos Públicos). La Superintendencia de Notariado y Registro supervisa el cumplimiento de las formalidades registrales a nivel nacional.

El contexto campestre introduce una complejidad jurídica que supera la de la propiedad horizontal urbana. Los condominios campestres en Colombia generalmente se ubican en suelo rural o suelo de expansión urbana bajo la clasificación del Plan de Ordenamiento Territorial (POT) adoptado conforme a la Ley 388 de 1997. El Decreto 097 de 2006 — incorporado al Artículo 2.2.6.1.1.1 del Decreto 1077 de 2015 — regula las parcelaciones campestres con finalidad recreativa o de descanso, estableciendo tamaños mínimos de lote (generalmente entre 0,5 y 1 hectárea según el municipio), densidades máximas de construcción, y la obligatoriedad de mantener entre el 70% y el 80% del área del predio en cobertura vegetal o uso agropecuario sin construcción.

Las Corporaciones Autónomas Regionales (CARs) — CAR Cundinamarca, CORANTIOQUIA, CVC en el Valle del Cauca, CORNARE en el Oriente Antioqueño, CORPORINOQUÍA, CORPOAMAZONIA, y las demás 33 corporaciones con jurisdicción territorial — ejercen la autoridad ambiental sobre los predios campestres bajo el mandato del Artículo 31 de la Ley 99 de 1993. Esto implica que el Acuerdo de Régimen de Condominio Campestre debe armonizarse con las resoluciones y planes de manejo ambiental que cada CAR emite para su territorio, que pueden establecer restricciones adicionales sobre el uso del agua subterránea (concesiones de agua bajo el Decreto 2811 de 1974, Artículos 85–95), la tala de vegetación (aprovechamiento forestal bajo el Decreto 1791 de 1996, incorporado al Decreto 1076 de 2015), la disposición de aguas residuales (Resolución MADS 0631 de 2015 — estándares de vertimientos), y el manejo de residuos sólidos (Decreto 2981 de 2013).

Para condominios campestres ubicados en zonas de protección hídrica — con ríos, quebradas, humedales o nacimientos de agua dentro o adyacentes al predio — el Artículo 83 del Decreto 2811 de 1974 y la jurisprudencia del Consejo de Estado establecen zonas de ronda hídrica obligatorias de mínimo 30 metros medidos desde el eje de la corriente, dentro de las cuales está prohibido construir, talar vegetación nativa o desarrollar actividades agropecuarias intensivas. La Sentencia C-632 de 2011 de la Corte Constitucional reafirmó el carácter de bien de uso público de las rondas hídricas, sustrayéndolas del dominio privado incluso cuando se encuentren dentro de predios de propiedad particular. El reglamento del condominio campestre debe reflejar estas restricciones con precisión para evitar responsabilidad administrativa y penal de los copropietarios y del Administrador.

La Ley 675 de 2001 también establece en su Artículo 15 la obligatoriedad de mantener vigente una póliza de seguros que ampare los bienes comunes contra incendio y terremoto, responsabilidad civil extracontractual, y en conjuntos de uso mixto, los bienes de cada propietario. Para condominios campestres, las aseguradoras especializadas en propiedad rural (como Mapfre Colombia, Seguros Bolívar y Suramericana de Seguros) ofrecen pólizas adaptadas al contexto rural que cubren infraestructura agropecuaria, vías internas, instalaciones recreativas y eventos de responsabilidad civil derivados de actividades campestres. El reglamento interno debe establecer la obligación del Administrador de mantener estas pólizas vigentes y presentar prueba de renovación ante cada Asamblea General de Copropietarios.

El Acuerdo de Régimen de Condominio Campestre Colombia es el documento adecuado en múltiples situaciones que surgen durante el ciclo de vida de un conjunto campestre, desde su constitución inicial hasta la resolución de conflictos cotidianos entre copropietarios.

Cuando se constituye un nuevo condominio campestre, la adopción del reglamento interno es uno de los primeros actos de gobierno de la Asamblea General de Copropietarios, convocada conforme al Artículo 42 de la Ley 675 de 2001 con un mínimo de quince días de anticipación. El reglamento de propiedad horizontal registrado (instrumento fundacional bajo el Artículo 5 de la Ley 675 de 2001) establece la estructura jurídica básica, pero no puede prever todas las situaciones operativas específicas del entorno rural. El Acuerdo de Régimen complementa ese instrumento con reglas de convivencia, uso de áreas comunes, acceso vehicular, manejo ambiental y procedimientos sancionatorios adaptados a la realidad campestre.

El acuerdo también es necesario cuando un condominio campestre existente debe actualizar sus reglas para incorporar exigencias sobrevinientes de la Corporación Autónoma Regional con jurisdicción territorial. Por ejemplo, cuando la CAR Cundinamarca o CORANTIOQUIA emiten una nueva resolución estableciendo un Plan de Manejo Ambiental (PMA) para la cuenca hidrográfica donde se ubica el conjunto, el reglamento interno debe reflejar las restricciones de uso del suelo y las obligaciones de conservación que ese PMA impone. Del mismo modo, si el municipio actualiza su POT conforme a la Ley 388 de 1997 y modifica las normas de uso del suelo rural donde se localiza el conjunto, el reglamento interno debe armonizarse con las nuevas disposiciones.

El documento es indispensable cuando el condominio debe regular el acceso y las condiciones de uso de recursos naturales compartidos: fuentes de agua superficial (quebradas, aljibes, nacimientos de agua) cuyo aprovechamiento colectivo requiere una concesión de aguas otorgada por la CAR bajo el Decreto 2811 de 1974; pozos subterráneos sujetos a concesión de aguas subterráneas; y sistemas de tratamiento de aguas residuales domésticas que deben cumplir la Resolución MADS 0631 de 2015. La falta de reglas claras sobre el uso del agua en condominios campestres es fuente frecuente de conflictos que escalan hasta querellas ante la CAR o demandas civiles ante los juzgados civiles del circuito.

Las disputas sobre actividades agropecuarias en lotes privados constituyen otra situación que exige un Acuerdo de Régimen actualizado. En condominios campestres donde el POT municipal permite uso agropecuario complementario al residencial, los conflictos por ruido de maquinaria agrícola, olores de establos o corrales, circulación de ganado por vías comunes, y generación de residuos orgánicos son frecuentes. El reglamento interno debe establecer con precisión qué actividades están permitidas, en qué horarios, con qué medidas de mitigación, y cuál es el procedimiento sancionatorio aplicable, con referencia expresa a los Artículos 59 y 60 de la Ley 675 de 2001.

Finalmente, el acuerdo es necesario para regular la seguridad y el control de acceso al condominio, incluyendo el registro obligatorio de visitantes, las restricciones sobre tipos de vehículos (peso máximo en vías internas para proteger la infraestructura), los protocolos para contratistas y trabajadores externos, y las normas sobre tenencia de mascotas, que en el entorno campestre pueden incluir animales de gran tamaño cuya presencia afecta a vecinos y áreas comunes.

Un Acuerdo de Régimen de Condominio Campestre Colombia válido debe contener los siguientes elementos esenciales para cumplir con la Ley 675 de 2001, el Decreto 1077 de 2015, y la legislación ambiental colombiana.

**Identificación y base jurídica:** El encabezado del acuerdo debe identificar el nombre completo del condominio campestre tal como aparece en el reglamento de propiedad horizontal registrado, el número de folio de matrícula inmobiliaria del predio matriz en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos, el número del instrumento público mediante el cual se inscribió el reglamento de PH, el municipio y departamento de ubicación, y el nombre del Administrador en ejercicio. Debe indicar el número de la resolución de la Asamblea General de Copropietarios mediante la cual se adopta o modifica el reglamento interno, con constancia del quórum deliberativo y decisorio alcanzado conforme a los Artículos 43, 44 y 45 de la Ley 675 de 2001.

**Definición de bienes privados y bienes comunes:** El acuerdo debe delimitar con precisión los bienes privados (lotes individuales con sus edificaciones) y los bienes comunes esenciales e no esenciales del conjunto. En el contexto campestre, los bienes comunes típicamente incluyen vías internas vehiculares y peatonales, portería y caseta de vigilancia, zonas verdes y bosques de uso común, canchas deportivas, piscinas o zonas de recreación, sistemas de acueducto interno (cuando existe red propia), planta de tratamiento de aguas residuales (PTAR), cuartos de basuras, y áreas de servidumbre. Para cada bien común deben especificarse las condiciones y horarios de acceso, las responsabilidades de mantenimiento, y las restricciones de uso aplicables.

**Normas ambientales y de uso del suelo:** Esta sección es crítica para los condominios campestres. Debe incluir: (a) Demarcación y restricciones de las rondas hídricas bajo el Artículo 83 del Decreto 2811 de 1974 y las resoluciones de la CAR competente, con prohibición expresa de construcción, agricultura o tala dentro de las zonas de protección. (b) Normas de manejo de aguas residuales domésticas, exigiendo que cada lote cuente con conexión al sistema de alcantarillado del conjunto o con un sistema de tratamiento individual que cumpla la Resolución MADS 0631 de 2015 sobre vertimientos. (c) Plan de manejo de residuos sólidos bajo el Decreto 2981 de 2013, incluyendo puntos ecológicos, horarios de recolección, y prohibición de quema de residuos a campo abierto. (d) Restricciones de ruido conforme a la Resolución MADS 0627 de 2006 (norma de ruido ambiental), con horarios específicos para actividades que generen ruido (maquinaria, música, animales). (e) Cumplimiento del índice de ocupación y altura máxima establecidos en el POT municipal y la licencia de parcelación, con prohibición expresa de construcciones que excedan lo permitido sin licencia de construcción expedida por la Secretaría de Planeación Municipal o la Curaduría Urbana.

**Normas sobre actividades agropecuarias:** Para condominios donde el POT permite uso agropecuario complementario, el reglamento debe especificar: tipos de animales domésticos y de producción permitidos (distinguiendo mascotas, animales de compañía de gran tamaño como caballos, y ganado de producción), número máximo de unidades animales por lote, requisitos de confinamiento y cercado, obligaciones de vacunación y registro sanitario ante el ICA conforme a la Ley 914 de 2004 (identificación bovina), y reglas de manejo de estiércol y residuos orgánicos. Para actividades agrícolas como huertos, jardines productivos o viveros, deben establecerse restricciones sobre el uso de agroquímicos (plaguicidas, herbicidas) en zonas próximas a fuentes de agua o propiedades vecinas, con referencia al Decreto 1843 de 1991 (uso y manejo de plaguicidas).

**Control de acceso y seguridad:** El acuerdo debe establecer: protocolos de registro de visitantes (nombre, documento de identidad, placa del vehículo, hora de ingreso y salida), reglas de acceso para contratistas y proveedores de servicios (acompañamiento obligatorio, restricciones de horario, identificación de vehículos de carga), límites de velocidad en vías internas (generalmente 20 km/h en condominios campestres), restricciones sobre tipos de vehículos permitidos (peso máximo para preservar vías internas), y normas sobre tenencia y circulación de mascotas en áreas comunes (correa obligatoria, recolección de excrementos, vacunación vigente). Las normas de seguridad deben respetar los derechos constitucionales de los copropietarios establecidos en la Sentencia T-760 de 2008 de la Corte Constitucional sobre derecho al libre desarrollo de la personalidad en el contexto de propiedad horizontal.

**Procedimiento sancionatorio:** El acuerdo debe establecer un catálogo de infracciones clasificadas por gravedad (leves, graves, muy graves), con las sanciones correspondientes dentro de los límites del Artículo 60 de la Ley 675 de 2001 (máximo dos cuotas ordinarias de administración por multa). Debe describir el procedimiento obligatorio: notificación escrita de la infracción, plazo para descargos (mínimo cinco días hábiles), decisión motivada, y recurso de apelación ante la Asamblea General. La Superintendencia de Notariado y Registro tiene competencia para conocer quejas por violación al reglamento de PH bajo el Decreto 1166 de 2016.

**Modificación del reglamento:** Las reglas para modificar el acuerdo deben estar claramente establecidas, diferenciando entre modificaciones al reglamento de PH registrado (que requieren el 70% de coeficientes bajo el Artículo 46 numeral 3 y escritura pública notarial) y modificaciones al reglamento interno de convivencia suplementario (que requieren mayoría simple con quórum bajo el Artículo 45). Forms-legal.com pone a disposición esta plantilla de Acuerdo de Régimen de Condominio Campestre Colombia como punto de partida; dada la intersección de derecho de propiedad horizontal, derecho ambiental y ordenamiento territorial, se recomienda la revisión por un abogado especialista en propiedad horizontal y la consulta con la CAR competente.