Contrato de Locación Temporaria — Argentina

El Contrato de Locación Temporaria en Argentina es un contrato escrito y vinculante que fija los derechos, obligaciones y garantías recíprocas de las partes, conforme a CCyC Art. 1199 (Ley 26.994).

El Art. 1199 del CCyC establece que las disposiciones relativas al plazo mínimo legal de la locación de inmuebles (Art. 1198 CCyC — dos años para vivienda) no se aplican en los siguientes supuestos: (a) que la cosa arrendada sea mueble; (b) que el contrato sea de hasta tres meses y el destino sea turismo o descanso; (c) que el propósito sea el alojamiento transitorio en hoteles, pensiones u otros establecimientos similares; (d) que el destino sea el ejercicio de actividades de temporada — es decir, actividades que se desarrollan únicamente en determinadas épocas del año (temporada de verano, temporada de ski, temporada de vendimia); o (e) que el propósito sea el resguardo de cosas.

La locación temporaria difiere de la locación ordinaria de vivienda en que: el plazo puede ser de días, semanas o meses, sin el mínimo de dos años; el precio puede expresarse en período diario, semanal o mensual; el locatario no queda sujeto al plazo supletorio ni a las reglas generales de la locación habitacional del CCyC; y el destino transitorio del arrendamiento debe estar claramente justificado y documentado en el contrato. Cabe recordar que, tras la derogación de la Ley de Alquileres (Ley 27.551/27.737) por el DNU 70/2023 y la Ley 27.742, todas las locaciones se rigen por la libertad contractual del CCyC.

La Corte Suprema de Justicia de la Nación (CSJN) y las Cámaras de Apelaciones en lo Civil han desarrollado jurisprudencia relevante sobre los límites de la locación temporaria: en particular, han sancionado el fraude a la ley que se produce cuando las partes celebran sucesivos contratos de locación temporaria para encubrir una locación permanente de vivienda y así eludir las reglas de la locación habitacional. En estos casos, los jueces han reconvertido el contrato temporario en una locación habitacional ordinaria, regida por las disposiciones generales del CCyC. La AFIP y la ARBA/AGIP también pueden participar en la fiscalización de este tipo de arrendamientos, especialmente en plataformas digitales de alquiler turístico.

El mercado de locaciones temporarias en Argentina se ha expandido significativamente con el surgimiento de plataformas digitales de alquiler vacacional (Airbnb, Booking.com, Despegar) que conectan propietarios con turistas nacionales e internacionales. Sin embargo, estas plataformas no eliminan la necesidad del contrato escrito para proteger los derechos de ambas partes en caso de conflicto.

El Contrato de Locación Temporaria en Argentina es el instrumento adecuado en las siguientes situaciones específicas, que se enmarcan en las excepciones al plazo mínimo legal previstas por el Art. 1199 del CCyC.

Turismo y vacaciones: cuando un turista nacional o extranjero arrienda un departamento, casa, cabaña o propiedad vacacional por el período de sus vacaciones (días, semanas o hasta tres meses). Esta es la modalidad más frecuente en destinos turísticos como Mar del Plata, Pinamar, Villa Gesell, Córdoba serrana, Mendoza, Bariloche, El Calafate y Ushuaia, durante la temporada estival (diciembre–marzo) o invernal (junio–agosto).

Trabajos temporarios: cuando un profesional, técnico o trabajador debe desplazarse a otra ciudad o provincia por un proyecto de trabajo de duración limitada (obras de construcción, auditorías, consultorías, montajes industriales) y necesita alojamiento transitorio durante ese período.

Tratamientos médicos: cuando el locatario o un familiar a su cargo debe permanecer en una ciudad determinada por un período definido para recibir tratamiento médico en un hospital de alta complejidad (Hospital Italiano, Hospital Austral, Hospital Garrahan, Instituto Fleni, entre otros) y necesita un departamento o casa cercano al centro médico durante ese período.

Temporada de actividad específica: cuando una persona arrienda una propiedad exclusivamente para un período de actividad estacional — viñatero que arrienda casa durante la vendimia en Mendoza, esquiador que arrienda en Bariloche durante el invierno, pescador deportivo que arrienda en la Patagonia durante la temporada de pesca.

Estudios universitarios: cuando un estudiante necesita alojamiento durante un semestre académico o un período de práctica profesional (pasantía) en una ciudad universitaria, y tanto el locador como el locatario prefieren no quedar atados al plazo mínimo de dos años de la locación habitacional ordinaria.

Eventos y celebraciones: arrendamiento de casas o estancias para la celebración de eventos privados (casamientos, cumpleaños, reuniones corporativas) por períodos de uno a varios días.

Un Contrato de Locación Temporaria válido en Argentina bajo el CCyC Art. 1199 debe contener los siguientes elementos esenciales para su encuadramiento legal como locación temporaria y para su ejecutabilidad.

Identificación de las partes: nombre completo, DNI (Documento Nacional de Identidad — RENAPER) y domicilio real de locador y locatario. Para locadores que actúan a través de plataformas digitales o agencias de turismo, consignar si actúan por cuenta propia o como representantes de terceros, con el correspondiente poder notarial.

Descripción del inmueble: dirección completa, superficie aproximada, tipo de inmueble (departamento, casa, cabaña, suite), equipamiento incluido (mobiliario, ropa de cama, electrodomésticos, televisión, internet). En propiedades vacacionales, la descripción del entorno y los servicios incluidos (piscina, parrilla, acceso a playa, cochera) es determinante para el precio pactado.

Destino y justificación de la temporariedad: especificación expresa del motivo transitorio que justifica la locación temporaria (vacaciones, trabajo, salud, temporada). Esta justificación es fundamental para que el contrato quede encuadrado en el Art. 1199 del CCyC y no sea recalificado como locación ordinaria de vivienda. El contrato debe reflejar el carácter transitorio y no permanente de la ocupación.

Plazo exacto: fechas precisas de inicio y vencimiento del arrendamiento (día, mes y año de entrada y de salida). Para locaciones turísticas, indicar el horario de check-in (entrada) y check-out (salida). El plazo máximo para quedar encuadrado en la exención del Art. 1199 CCyC en destinos turísticos es de tres meses.

Canon y forma de pago: monto total o tarifa por noche, semana o mes, con indicación de los impuestos incluidos (IVA si el locador es Responsable Inscripto, tasas municipales de turismo). Forma de pago (transferencia bancaria a CBU/CVU, plataforma de pago digital, efectivo). Política de seña y condiciones de devolución ante cancelación.

Depósito o seña: condiciones del depósito o seña de reserva (monto, forma de pago y condiciones de devolución ante cancelación por el locatario o ante daños al inmueble). Para locaciones turísticas, la seña es habitual para garantizar la reserva.

Obligaciones del locatario: conservar el inmueble y el equipamiento en buen estado, no realizar fiestas o reuniones no autorizadas por el locador, respetar el reglamento de copropiedad del edificio (si corresponde), restituir el inmueble en el estado en que fue recibido al vencimiento del plazo pactado.

Forms-legal.com ofrece este modelo de Contrato de Locación Temporaria Argentina como herramienta de documentación para arrendamientos de corta duración. Para arrendamientos a través de plataformas digitales, se recomienda verificar las políticas de cancelación y responsabilidad de cada plataforma y complementarlas con el contrato escrito.

Complete el Contrato de Locación Temporaria Argentina siguiendo estos pasos para asegurar el encuadramiento legal correcto bajo el Art. 1199 del CCyC y la protección de los derechos de ambas partes.

Paso 1 — Datos del locador: Ingrese nombre completo, DNI en formato XX.XXX.XXX y domicilio real. Si el locador actúa a través de una inmobiliaria o agencia de turismo, indique si el agente actúa como mandatario (con poder notarial del propietario) o como corredor intermediario. El CUIT del locador (formato XX-XXXXXXXX-X — AFIP) es necesario si emite facturas por el arrendamiento.

Paso 2 — Datos del locatario: Nombre completo, DNI y domicilio real (distinto al del inmueble arrendado). Para turistas extranjeros, consigne el número de pasaporte y el país de origen en lugar del DNI.

Paso 3 — Descripción del inmueble: Indique la dirección completa, el tipo de inmueble y el equipamiento incluido. Para propiedades vacacionales, describa los servicios y amenities disponibles (piscina, parrilla, cochera, acceso a playa privada, wifi). Esta descripción es clave en caso de reclamos por diferencias entre lo ofertado y lo entregado.

Paso 4 — Motivo y plazo: Indique claramente el motivo transitorio del arrendamiento (vacaciones, trabajo, salud, temporada) y las fechas exactas de entrada y salida con horarios (check-in y check-out). El motivo temporario debe quedar documentado para el encuadramiento en el Art. 1199 del CCyC.

Paso 5 — Canon y forma de pago: Indique la tarifa (por noche, semana o mes) y el monto total del arrendamiento. Especifique qué impuestos están incluidos. Consigne la forma de pago (transferencia bancaria a CBU/CVU del locador, plataforma de pago) y las condiciones de la seña de reserva.

Paso 6 — Política de cancelación: Defina claramente las condiciones de devolución de la seña o del anticipo ante cancelación por parte del locatario (porcentaje que se retiene según la anticipación de la cancelación). También las condiciones ante cancelación por parte del locador (devolución total de la seña más eventual penalidad).

Paso 7 — Estado del inmueble: Documentar el estado del inmueble y el equipamiento al momento de la entrega. Para arrendamientos turísticos, es práctica habitual tomar fotografías del inmueble antes de la ocupación y compartirlas con el locatario por correo electrónico o WhatsApp, como evidencia del estado inicial.

Paso 8 — Firma: El contrato debe ser firmado por ambas partes. Para contratos de corta duración y bajo valor, la certificación notarial de firmas puede omitirse, pero es recomendable para arrendamientos de mayor duración o valor, o cuando exista depósito significativo.

El Contrato de Locación Temporaria en Argentina está sujeto a los siguientes requisitos legales para su válido encuadramiento bajo el Art. 1199 del CCyC y para su ejecutabilidad.

Justificación del motivo temporario: el Art. 1199 del CCyC exige que el destino temporario esté expresamente previsto en el contrato. La jurisprudencia de las Cámaras Civiles ha sancionado el fraude a la ley cuando se celebran contratos temporarios sucesivos para encubrir una locación habitacional permanente. Si el locatario usa el inmueble como vivienda principal sin que el contrato refleje un destino temporario genuino, los jueces pueden recalificar el contrato como locación habitacional ordinaria regida por las disposiciones generales del CCyC (que, en defecto de plazo expreso, fijan un plazo supletorio de dos años para destino habitacional).

Plazo máximo para turismo: para quedar encuadrado en la exención del Art. 1199 CCyC en destinos turísticos, el plazo no puede superar los tres meses. Contratos de locación ’temporaria’ de más de tres meses para destino turístico pueden ser recalificados como locación habitacional ordinaria.

Obligaciones fiscales del locador: el locador que percibe ingresos por locaciones temporarias debe declararlos ante la AFIP. Si es Monotributista, los ingresos se incluyen en la facturación del régimen simplificado. Si es Responsable Inscripto en IVA, las locaciones de inmuebles pueden estar exentas de IVA bajo el Art. 7 inciso h.22 de la Ley 23.349 (exención para locaciones de inmuebles para vivienda, temporaria o no), aunque la exención tiene condiciones y excepciones. El locador debe emitir factura o recibo por los pagos recibidos.

Registro en municipios turísticos: en destinos turísticos de Argentina (Mar del Plata, Bariloche, Mendoza, Córdoba serrana, Ushuaia), las municipalidades pueden exigir la inscripción del propietario en un registro de alquileres turísticos y el pago de tasas municipales de turismo. Verificar los requisitos municipales de la jurisdicción donde se ubica el inmueble.

Platformas digitales: los locadores que publican propiedades en Airbnb, Booking.com u otras plataformas deben cumplir las condiciones de uso de dichas plataformas y la normativa fiscal argentina sobre ingresos de fuente digital.

Los errores frecuentes en las locaciones temporarias en Argentina pueden derivar en conflictos legales, recalificación del contrato y pérdidas económicas para las partes.

No justificar el motivo temporario en el contrato: firmar un contrato de locación temporaria sin indicar el motivo transitorio (vacaciones, trabajo, salud, temporada) expone al locador al riesgo de que el contrato sea recalificado como locación ordinaria de vivienda, regida por las disposiciones generales del CCyC (que, en defecto de plazo expreso, fijan un plazo supletorio de dos años para destino habitacional). La cláusula de motivo temporario debe ser específica y veraz.

Celebrar contratos temporarios sucesivos para eludir las reglas de la locación habitacional: la renovación indefinida de contratos de locación temporaria sobre el mismo inmueble con el mismo locatario, cuando en realidad el locatario usa el inmueble como vivienda permanente, configura fraude a la ley. Los tribunales argentinos han reconvertido estos contratos en locaciones habitacionales ordinarias regidas por el CCyC.

No documentar el estado del inmueble y el equipamiento al inicio: en locaciones turísticas, la falta de inventario inicial documentado (fotos, descripción) dificulta la imputación de responsabilidades por daños al inmueble o al equipamiento. El locador debe siempre documentar el estado inicial para poder descontar el costo de los daños del depósito.

Establecer precios sin discriminar impuestos: si el locador es Responsable Inscripto en IVA y el arrendamiento está alcanzado por el impuesto, no discriminar el IVA en el precio puede generar problemas de facturación y diferencias con el locatario sobre el precio real pactado.

No prever una política de cancelación clara: la ausencia de cláusulas de cancelación explícitas genera conflictos frecuentes cuando el locatario cancela la reserva. La política de cancelación debe indicar qué porcentaje de la seña se retiene según la anticipación de la cancelación, y qué sucede si la cancelación proviene del locador.