Bauanzeige

Die Bauanzeige ist in Deutschland ein formelles Verwaltungsdokument, mit dem der Bauherr eine zustandige Baugenehmigungsbehorde (Bauordnungsamt, Untere Bauaufsichtsbehorde) uber ein geplantes Bauvorhaben informiert, das nach der jeweiligen Landesbauordnung (LBO) anzeigepflichtig, aber nicht genehmigungspflichtig ist. Die Bauanzeige Deutschland unterscheidet sich grundlegend von der Baugenehmigung: Wahrend die Baugenehmigung nach BauGB §§ 29-38 ein bestandiges Verwaltungsakt ist, der nach positiver Prufung erteilt wird, genugt bei anzeigepflichtigen Vorhaben die Einreichung der Bauanzeige bei der Unteren Bauaufsichtsbehorde, wenn innerhalb einer gesetzlichen Pruffrist kein Widerspruch der Behorde erfolgt.

Das Verfahrensrecht fur Bauvorhaben in Deutschland ist Landesrecht und wird durch die 16 Landesbauordnungen (z.B. BayBO Bayern, LBO Baden-Wurttemberg, LBauO Rheinland-Pfalz, BauO NRW, BbgBO Brandenburg) geregelt. Die Baunutzungsverordnung (BauNVO) in der Fassung von 2017 bestimmt bundeseinheitlich die zulassigen Nutzungsarten in Baugebieten und wichtige Berechnungsparameter wie Grundflachenzahl (GRZ), Geschossflachenzahl (GFZ) und Baumassenzahl (BMZ), die fur die Zulassigkeit eines anzeigepflichtigen Vorhabens entscheidend sind.

Historisch hatte Deutschland drei Verfahrensarten fur Bauvorhaben: das vollstandige Baugenehmigungsverfahren, das vereinfachte Genehmigungsverfahren und das Kenntnisgabe- oder Anzeigeverfahren. Im Zuge der Deregulierung des Baurechts in den 1990er und 2000er Jahren haben viele Bundeslander den Katalog der verfahrensfreien und anzeigepflichtigen Vorhaben erheblich erweitert, um Bauherren zu entlasten und Behorden zu entlasten. Bayern beispielsweise kennt nach Art. 57-58 BayBO einen umfangreichen Katalog genehmigungsfreigestellter Vorhaben, wahrend andere Bundeslander wie Sachsen oder Brandenburg vergleichbare Regelungen im Rahmen ihrer jeweiligen LBO getroffen haben.

Typische anzeigepflichtige oder verfahrensfreie Vorhaben, fur die eine Bauanzeige eingereicht wird, umfassen: Garagen und uberdachte Stellplatze bis zu einer bestimmten Grundflache (je nach Bundesland 50-80 qm), Wintergarten und Terrassenerweiterungen, Carports, kleinere Nebengebaude, Geratehutten, Stutzmauern und Einfriedungen bis zur gesetzlichen Hochsthohe, sowie bestimmte Umbauten im Gebaude-Innenbereich ohne Anderung der tragenden Konstruktion. Die genaue Abgrenzung zwischen genehmigungsfreien, anzeigepflichtigen und genehmigungspflichtigen Vorhaben ist ausschliesslich dem jeweiligen Landesrecht zu entnehmen.

Fur die Bauanzeige gelten die Planungsrechtlichen Voraussetzungen des BauGB unverandert: Das Vorhaben muss sich nach §§ 30-35 BauGB im Geltungsbereich eines Bebauungsplans, im unbeplanten Innenbereich nach § 34 BauGB oder im Aussenbereich nach § 35 BauGB einfugen. Die Einhaltung der Baunutzungsverordnung (BauNVO), insbesondere der zulassigen GRZ (Grundflachenzahl), der Abstandsflachenregeln der LBO sowie der Festsetzungen des Bebauungsplans (B-Plan), ist auch beim Anzeigeverfahren zwingend erforderlich. Der Bundesgerichtshof (BGH) und das Bundesverwaltungsgericht (BVerwG) haben wiederholt bestatigt, dass die Befreiung vom Genehmigungsverfahren keine Befreiung von den materiell-rechtlichen Anforderungen des Bauplanungsrechts bedeutet.

Die Bauanzeige Deutschland ist in folgenden Situationen einzureichen oder empfehlenswert.

Genehmigungsfreigestellte Wohnhausbauten: In einigen Bundeslandern (z.B. Bayern nach Art. 58 BayBO, Brandenburg nach § 63 BbgBO, Sachsen nach § 62 SachsBO) konnen Wohngebaude mit bis zu zwei Vollgeschossen im Geltungsbereich eines qualifizierten Bebauungsplans nach § 30 Abs. 1 BauGB im Genehmigungsfreistellungsverfahren gebaut werden, wenn der Bauherr eine Bauanzeige einreicht, einen Entwurfsverfasser nach LBO benennt und die zustandige Gemeinde innerhalb einer Pruffrist von in der Regel einem Monat kein Vorhaben des einfachen Verfahrens anordnet.

Garagen und Stellplatze: In fast allen Bundeslandern sind Garagen bis zu einer bestimmten Grundflache genehmigungsfrei oder nur anzeigepflichtig. In Baden-Wurttemberg sind Garagen bis 40 qm nach § 50 LBO BW verfahrensfrei; in Bayern sind Garagen bis 50 qm nach Art. 57 Abs. 1 Nr. 1a BayBO verfahrensfrei. Uberschreiten die Garagen die Grenze zur Anzeigepflicht, ist vor Baubeginn eine Bauanzeige beim Bauordnungsamt einzureichen.

Nebengebaude und Wintergarten: Kleinere Nebengebaude (Geratehutten, Gartenhausel, Holzlager) und Wintergarten sind je nach Bundesland und Grundflache verfahrensfrei oder anzeigepflichtig. In Bayern beispielsweise sind Nebengebaude bis 75 qm Grundflache und 5 m Firsthohe im Aussenbereich eines im Zusammenhang bebauten Ortsteils nach Art. 57 BayBO verfahrensfrei.

Bauvorhaben im Innenbereich nach § 34 BauGB: Wer im unbeplanten Innenbereich bauen mochte, muss prufen, ob das Vorhaben sich im Sinne des § 34 BauGB nach Art und Mass der baulichen Nutzung, Bauweise und uberbaubarer Grundstucksflache in die Eigenart der naheren Umgebung einfugt. Ist ein vereinfachtes Anzeigeverfahren nach der jeweiligen LBO vorgesehen, ersetzt die Bauanzeige das vollstandige Genehmigungsverfahren, wenn samtliche materiellen Voraussetzungen erfullt sind.

Carports und uberdachte Stellplatze: Uberdachte Stellplatze (Carports) sind aufgrund ihrer offenen Bauweise in vielen Bundeslandern privilegiert und entweder genehmigungsfrei oder anzeigepflichtig. Die Bauanzeige ist in diesen Fallen vor Baubeginn einzureichen, um die behordliche Pruffrist in Gang zu setzen.

Abstandsflachen und Grenzbebauung: Selbst bei verfahrensfreien Vorhaben muss der Bauherr die Abstandsflachenregeln der jeweiligen LBO (z.B. Art. 6 BayBO, § 5 LBO BW) einhalten. Grenzt das Vorhaben an Nachbargrundstucke, empfiehlt sich trotz Verfahrensfreiheit die Einreichung einer Bauanzeige, um die behordliche Prufung zu initiieren und spatere Konflikte mit Nachbarn oder der Bauaufsicht zu vermeiden.

Die Bauanzeige Deutschland muss nach den Anforderungen der jeweiligen Landesbauordnung (LBO) und den allgemeinen Grundsatzen des Bauordnungsrechts folgende Pflichtangaben und Unterlagen enthalten.

Antragsteller und Bauherr: Vollstandiger Name, Anschrift und Kontaktdaten des Bauherrn (naturliche oder juristische Person). Bei juristischen Personen (GmbH, AG) sind Firma, Sitz, Handelsregisternummer und gesetzlicher Vertreter anzugeben. Der Bauherr ist nach § 43 MBO (Musterbauordnung) und den entsprechenden LBO-Regelungen fur die Einhaltung der offentlich-rechtlichen Vorschriften verantwortlich.

Grundstucksbezeichnung und Lage: Genaue Bezeichnung des Grundstucks mit Gemarkung, Flur, Flurstucknummer (aus dem Liegenschaftskataster, fuhrbar beim Katasteramt oder uber Geoportale der Bundeslander), Strassenadresse, Postleitzahl und Gemeinde. Bei landlichen Grundstucken ohne Strassenadresse ist die Lagebezeichnung anhand des Flurstucks ausreichend.

Entwurfsverfasser (Planverfasser): In allen Bundeslandern sind fur genehmigungspflichtige Vorhaben Entwurfsverfasser mit bauvorlageberechtigung erforderlich; fur anzeigepflichtige Vorhaben gilt dies vielfach ebenfalls. Bauvorlageberechtigt sind in der Regel Architekten (Mitglieder der Architektenkammer), Bauingenieure sowie in bestimmten Fallen auch Handwerksmeister fur kleine Vorhaben. Der Entwurfsverfasser bestatigt mit seiner Unterschrift die Einhaltung der Vorschriften nach § 53 MBO.

Beschreibung des Vorhabens: Detaillierte Baubeschreibung mit: Art der baulichen Anlage (Garage, Carport, Wintergarten, Nebengebaude), Nutzungsart (Wohnen, Gewerbe, Landwirtschaft), Ausmasse (Grundflache in qm, Hohe in m, Firsthohe), Baumaterialien (Mauerwerk, Holzstanderbau, Stahl) und Dachform und Dachneigung.

Berechnungen nach BauNVO: Bei Vorhaben, die die zulassige Grundflache nach BauNVO § 19 Abs. 4 beeinflussen, ist eine Berechnung der Grundflachenzahl (GRZ) und der uberbaubaren Grundflache nach der Festsetzung des Bebauungsplans beizufugen. Die GRZ-Berechnung folgt der Formel: Grundflache der baulichen Anlage / Grundstucksflache = GRZ. Nebenanlagen nach § 19 Abs. 4 BauNVO (Garagen, Carports, Terrassen) konnen die GRZ um bis zu 50 Prozent uberschreiten, hochstens jedoch 0,8.

Lageplans und Zeichnungen: Dem Anzeigeformular sind beizufugen: ein massstabsgerechter Lageplan (in der Regel 1:500 oder 1:1000) mit Einzeichnung des geplanten Bauwerks, der Grundstucksgrenzen und der Abstandsflachen; Grundrisse der baulichen Anlage; Ansichten (Fassadenzeichnungen) und Schnitte. Lageplane konnen beim Katasteramt oder uber das Geoportal des jeweiligen Bundeslandes bezogen werden.

Nachbarliche Zustimmung: Wenn das Vorhaben die Abstandsflachen nach LBO unterschreitet oder eine Grenzbebauung vorgesehen ist, ist die schriftliche Zustimmung der betroffenen Nachbarn beizufugen. In einigen Bundeslandern ist die Nachbarzustimmung Voraussetzung fur die Verfahrensfreiheit oder das Anzeigeverfahren.

Kostenschatzung: Einige Landesbauordnungen verlangen die Angabe der voraussichtlichen Baukosten fur die Bemessung von Baugenehmigungs- oder Anzeigegebuhren nach der jeweiligen Gebuhrensatzung der Gemeinde oder des Landkreises.

Forms-legal.com stellt die Bauanzeige als Vorlage fur alle 16 Bundeslander in Deutschland zur Verfugung. Verwandte Dokumente sind der Bauantrag fur Wohngebaude (de-bauantrag-wohngebaeude) fur genehmigungspflichtige Vorhaben und die Baugenehmigung (de-baugenehmigung-antrag) als behorlicher Bescheid.

Das Ausfullen der Bauanzeige Deutschland erfordert Sorgfalt und die Bereitstellung vollstandiger Unterlagen. Die folgenden Schritte fuhren durch den Prozess.

Schritt 1 – Landesbauordnung prufen: Ermitteln Sie zunachst, ob Ihr Vorhaben im jeweiligen Bundesland tatsachlich anzeigepflichtig oder genehmigungsfreigestellt ist. Die zustandige Untere Bauaufsichtsbehorde (Bauordnungsamt) oder ein Fachanwalt fur offentliches Baurecht kann Ihnen diese Auskunft erteilen. Prufen Sie die einschlagigen Paragraphen Ihrer Landesbauordnung (z.B. Art. 57-58 BayBO, § 50 LBO BW, § 63 BbgBO, § 62 SachsBO).

Schritt 2 – Grundstucksdaten eintragen: Tragen Sie die vollstandigen Grundstucksdaten ein: Gemarkung, Flur, Flurstucknummer und Strassenadresse. Die Flurstucknummer finden Sie im Grundbuchauszug, der beim Grundbuchamt des zustandigen Amtsgerichts erhaltlich ist, oder uber das Geoportal des Bundeslandes (z.B. Bayern Atlas, GeoPortal Berlin, GIS Niedersachsen).

Schritt 3 – Vorhaben beschreiben: Beschreiben Sie das Bauvorhaben prazise: Art der baulichen Anlage, Nutzungszweck, Abmessungen (Lange x Breite x Hohe in m), Baumaterial und Dachform. Vermeiden Sie vage Formulierungen; die Behorde muss anhand der Beschreibung prufung, ob die materiellen Voraussetzungen fur die Verfahrensfreiheit oder das Anzeigeverfahren vorliegen.

Schritt 4 – GRZ berechnen: Berechnen Sie die Grundflachenzahl (GRZ) des Gesamtgrundstucks nach BauNVO § 19 mit dem Vorhaben. Falls ein Bebauungsplan gilt, entnehmen Sie die zulassige GRZ den Festsetzungen des B-Plans (erhaltlich beim Stadtplanungsamt). Stellen Sie sicher, dass die GRZ nach dem Vorhaben die zulassige GRZ nicht uberschreitet (Ausnahme: 50 Prozent Uberschreitung fur Nebenanlagen nach § 19 Abs. 4 BauNVO moglich).

Schritt 5 – Lageplan und Zeichnungen beifugen: Legen Sie einen massstabsgerechten Lageplan (1:500) mit Einzeichnung des Vorhabens, der Grundstucksgrenzen und der Abstandsflachen bei. Fur einfachere Vorhaben (Gartenhaus, Carport) reichen handgezeichnete, massstabsgerechte Skizzen; fur komplexere Bauvorhaben sind professionelle Bauzeichnungen (Grundrisse, Schnitte, Ansichten) erforderlich.

Schritt 6 – Entwurfsverfasser eintragen: Falls nach der LBO ein Entwurfsverfasser mit Bauvorlageberechtigung erforderlich ist, tragen Sie dessen Namen, Kammermitgliedsnummer und Kontaktdaten ein. Der Entwurfsverfasser muss die Bauanzeige unterschreiben und damit die Einhaltung der baurechtlichen Vorschriften bestatigen.

Schritt 7 – Einreichung bei der Unteren Bauaufsichtsbehorde: Reichen Sie die vollstandige Bauanzeige mit allen Unterlagen bei der zustandigen Unteren Bauaufsichtsbehorde (Bauordnungsamt des Landkreises oder der kreisfreien Stadt) ein. Die Behorde pruft die Vollstandigkeit und gibt Ihnen Bescheid, wenn das Verfahren eingeleitet wurde. Nach Ablauf der gesetzlichen Pruffrist (je nach Bundesland ein Monat bis drei Monate) darf grundsatzlich mit dem Bau begonnen werden, wenn kein Widerspruch erhoben wurde.

Schritt 8 – Baugenehmigungsfristen beachten: Beachten Sie, dass die Bauanzeige keine dauerhafte Baugenehmigung ersetzt. Sie gilt nur fur das konkrete, in der Anzeige beschriebene Vorhaben. Wesentliche Anderungen des Bauvorhabens nach Einreichung der Bauanzeige konnen eine neue Anzeige oder sogar eine vollstandige Baugenehmigung erfordern.

Die Bauanzeige Deutschland unterliegt dem jeweiligen Landesbauordnungsrecht sowie den bundesrechtlichen Regelungen des Baugesetzbuchs (BauGB) und der Baunutzungsverordnung (BauNVO). Folgende Anforderungen sind zu beachten.

Materialle Rechtsmassigkeit: Das angezeigte Vorhaben muss samtlichen materiellen Anforderungen des offentlichen Baurechts genugen, unabhangig davon, ob ein Genehmigungsverfahren stattfindet. Nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts (BVerwG, Urt. v. 04.06.1992, Az. 4 C 36.91) gilt: Verfahrensfreiheit bedeutet keine materielle Freistellung. Bauordnungswidrig errichtete Anlagen konnen von der Bauaufsichtsbehorde nach den LBO-Regelungen zur Beseitigung angeordnet werden (Abrissverfugung).

Planungsrechtliche Zulassigkeit: Jedes Bauvorhaben muss nach §§ 29-35 BauGB planungsrechtlich zulassig sein. Im Geltungsbereich eines qualifizierten Bebauungsplans nach § 30 Abs. 1 BauGB muss das Vorhaben den Festsetzungen des B-Plans entsprechen (Art der baulichen Nutzung, Mass der baulichen Nutzung, Bauweise, uberbaubare Grundstucksflache). Im unbeplanten Innenbereich nach § 34 BauGB muss sich das Vorhaben in die Eigenart der naheren Umgebung einfugen. Im Aussenbereich nach § 35 BauGB sind nur privilegierte oder sonstige Vorhaben unter engen Voraussetzungen zulassig.

Abstandsflachen nach LBO: Jedes Bundesland hat eigene Abstandsflachenregeln, die auch fur anzeigepflichtige Vorhaben gelten. Bayern (Art. 6 BayBO) verlangt grundsatzlich Abstandsflachen von 1H (Gebaude-hohe) mindestens jedoch 3 m; Baden-Wurttemberg (§ 5 LBO BW) fordert Abstandsflachen von mindestens 2,5 m. Abweichungen von den Abstandsflachen sind grundsatzlich nur mit Nachbarzustimmung oder auf Basis einer Ausnahmegenehmigung moglich.

Baunutzungsverordnung (BauNVO): Die BauNVO in der Fassung der Bekanntmachung vom 21. November 2017 (BGBl. I S. 3786) regelt bundeseinheitlich die Arten der baulichen Nutzung (Wohngebiete, Gewerbegebiete etc.) und die Messzahlen fur das Mass der baulichen Nutzung. Anzeigepflichtige Vorhaben durfen die im Bebauungsplan festgesetzten Messzahlen (GRZ, GFZ, BMZ) grundsatzlich nicht uberschreiten.

Nachbarbeteiligung: Fur Vorhaben, die die Abstandsflachen unterschreiten oder eine Grenzbebauung vorsehen, ist nach vielen LBO die Zustimmung der Nachbarn erforderlich. Ohne Nachbarzustimmung oder Befreiung nach § 67 LBO (MBO) ist das Vorhaben nicht zulassig. Nachbarn haben im Bauanzeigeverfahren in der Regel kein gesondertes Beteiligungsrecht; ihr Schutz erfolgt uber das materielle Bauordnungsrecht (Abstandsflachen, Rucksichtnahmegebot).

Umwelt- und Naturschutzrecht: Fur Vorhaben, die in Natur- oder Landschaftsschutzgebieten liegen oder naturschutzrechtlich relevante Eingriffe darstellen, sind zusatzliche Genehmigungen nach dem Bundesnaturschutzgesetz (BNatSchG) oder den Landesnaturschutzgesetzen erforderlich. Das Anzeigeverfahren nach LBO ersetzt diese Genehmigungen nicht.

Bei der Bauanzeige in Deutschland werden haufig Fehler gemacht, die zu Verzogerungen, Busgeldern oder sogar Abrissverfugungen fuhren konnen.

Falsche Einschatzung der Verfahrenspflicht: Der haufigste Fehler ist die falsche Einschatzung, ob das konkrete Vorhaben tatsachlich verfahrensfrei oder nur anzeigepflichtig ist. Konkret bei grenziiberschreitenden Vorhaben (Nachbargrundstuck betroffen) oder Vorhaben in Schutzgebieten (Naturdenkmal, Denkmalschutzzone) konnen zusatzliche Genehmigungen erforderlich sein, die uber das Anzeigeverfahren hinausgehen. Holen Sie immer eine Voranfrage beim Bauordnungsamt ein, wenn Sie unsicher sind.

Missung der Grundflache: Ein haufiger Fehler bei Garagen und Carports ist die falsche Berechnung der Grundflache. Nach BauNVO § 19 Abs. 2 ist die Grundflache die Flache des Bauwerks in Aufsicht (Projektion auf die Grundstucksflache). Vorspringende Dachrinnen, Stufen und Rampen werden nach DIN 277 bei der GRZ-Berechnung mitgezahlt. Eine zu klein angegebene Grundflache kann als falsche Bauanzeige gewertet werden.

Abstandsflachen nicht gepruft: Viele Bauherren gehen davon aus, dass bei verfahrensfreien Vorhaben die Abstandsflachen keine Rolle spielen. Das ist falsch: Die Abstandsflachenvorschriften der LBO gelten auch fur verfahrensfreie und anzeigepflichtige Bauvorhaben. Werden Abstandsflachen unterschritten, kann die Bauaufsicht eine Beseitigungsverfugung erlassen, selbst wenn das Vorhaben in der Vergangenheit nicht beanstandet wurde.

Unvollstandige Unterlagen: Eine unvollstandige Bauanzeige (fehlender Lageplan, unlesbare Zeichnungen, fehlende Unterschrift des Entwurfsverfassers) fuhrt zu einer Unvollstandigkeitsmitteilung der Behorde und zu einer Verzogerung des Prufverfahrens. Pruffrist beginnt erst mit vollstandiger Einreichung. Stellen Sie immer sicher, dass alle geforderten Unterlagen in der geforderten Anzahl an Ausfertigungen (in der Regel zweifach oder dreifach) beigefugt sind.

Baubeginn vor Ablauf der Pruffrist: In vielen Bundeslandern darf mit dem Bau erst nach Ablauf der gesetzlichen Pruffrist begonnen werden, wenn die Behorde keinen Widerspruch erhoben hat. Ein vorzeitiger Baubeginn ist eine Ordnungswidrigkeit nach den LBO und kann mit einem Bussgeld belegt werden. Pruffrist unbedingt einhalten und erst dann mit den Bauarbeiten beginnen.