WEG-Eigentümerbeschluss Österreich

Der WEG-Eigentümerbeschluss ist ein nach Wohnungseigentumsgesetz 2002 (WEG, BGBl I Nr. 70/2002) §§24–29 geregeltes Rechtsdokument in Österreich.

Die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG-Gemeinschaft) ist nach §18 WEG eine eigene Rechtspersönlichkeit kraft Gesetzes. Sie entsteht mit der Begründung des ersten Wohnungseigentums im Grundbuch und ist in der Lage, Verträge zu schließen, zu klagen und vor Gericht verklagt zu werden. Ihre Willensbildung erfolgt durch Beschlüsse, die in der Eigentümerversammlung (§24 WEG) oder im Umlaufverfahren (§24 Abs. 1 Satz 2 WEG — schriftliche Abstimmung ohne Versammlung) gefasst werden. Die Beschlussfähigkeit hängt vom Vorliegen der erforderlichen Mehrheit ab, die je nach Beschlussgegenstand unterschiedlich ist.

Beschlüsse der Wohnungseigentümergemeinschaft können sich auf vier große Bereiche erstrecken: Erstens Erhaltungs- und Verbesserungsarbeiten an allgemeinen Teilen der Liegenschaft (§28 WEG — ordentliche Verwaltung; §29 WEG — außerordentliche Verwaltung); zweitens Personalentscheidungen, insbesondere die Bestellung und Abberufung des Verwalters (§21 WEG) sowie die Beauftragung von Handwerkern und Dienstleistern; drittens Nutzungs- und Hausordnungsregelungen, z.B. die Einführung oder Änderung der Hausordnung, Regelungen zur Kurzzeitvermietung (Airbnb) oder zur Nutzung von Gemeinschaftsräumen; viertens finanzielle Entscheidungen, insbesondere die Festsetzung des monatlichen Rücklagenbeitrags (§31 WEG) und die Genehmigung außerordentlicher Ausgaben.

Für die Beschlussfassung gibt es in Österreich drei Mehrheitsquoren: einfache Mehrheit nach Miteigentumsanteilen für ordentliche Verwaltungsmaßnahmen (§28 Abs. 1 WEG); qualifizierte Mehrheit von mehr als der Hälfte der Miteigentumsanteile plus zusätzliche Bedingungen für außerordentliche Verwaltung (§29 Abs. 1 WEG); Einstimmigkeit für bestimmte Grundlagenentscheidungen wie Änderungen des Wohnungseigentumsvertrags oder Aufhebung des Wohnungseigentums. Der OGH (5 Ob 127/20w) hat betont, dass das Mehrheitsquorum nach Miteigentumsanteilen (B/10.000) und nicht nach Köpfen berechnet wird.

Vom deutschen Wohnungseigentumsrecht (§§23 ff. deutsches WEG in der Reform 2020) unterscheidet sich das österreichische System darin, dass das österreichische WEG keine 'versammelte Eigentümergemeinschaft' als Organ kennt — die Eigentümerversammlung ist kein rechtsfähiges Organ, sondern nur ein Willensbildungsgremium. Entscheidungen trifft die Wohnungseigentümergemeinschaft selbst (als Rechtsperson), nicht die Versammlung. Der Verwalter handelt als Machthaber der Gemeinschaft und setzt die Beschlüsse um.

Ein ordnungsgemäß gefasster Eigentümerbeschluss setzt voraus: ordnungsgemäße Einberufung der Eigentümerversammlung (§24 Abs. 2 WEG — mindestens 14 Tage vor dem Termin durch eingeschriebenen Brief an alle Eigentümer), klare Tagesordnung, Beschlussfähigkeit (keine Mindestanwesenheit erforderlich, aber Beschluss muss die erforderliche Mehrheit erreichen), ordnungsgemäße Protokollierung (§24 Abs. 5 WEG) und Bekanntgabe an alle Eigentümer.

Seit der WEG-Novelle 2022 (BGBl I Nr. 222/2021) ist ausdrücklich klargestellt, dass über die Installation von Ladestationen für Elektrofahrzeuge (§16 Abs. 2 WEG) kein Gemeinschaftsbeschluss erforderlich ist — der einzelne Eigentümer hat ein individuelles Recht auf Errichtung. Beschlüsse der Gemeinschaft können jedoch Rahmenbedingungen für die gemeinsame Infrastruktur festlegen.

Ein WEG-Eigentümerbeschluss in Österreich ist immer dann erforderlich, wenn die Wohnungseigentümergemeinschaft gemeinschaftliche Angelegenheiten regeln will, die nicht in die Alleinzuständigkeit des Verwalters oder eines einzelnen Eigentümers fallen.

Bei größeren Sanierungsmaßnahmen: Reparatur oder Erneuerung des Dachs, der Fassade, der Heizungsanlage oder des Lifts erfordern einen Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft (§29 WEG — außerordentliche Verwaltung). Der Verwalter darf solche Maßnahmen nicht allein entscheiden; er braucht einen wirksamen Eigentümerbeschluss als Grundlage.

Bei der Bestellung oder Abberufung des Verwalters: Die Eigentümergemeinschaft entscheidet nach §21 WEG über den Abschluss, die Verlängerung oder die Kündigung des Verwaltungsvertrags. Der Beschluss ist mit einfacher Mehrheit zu fassen; aus wichtigem Grund ist eine Abberufung auch ohne Mehrheitsbeschluss möglich (§21 Abs. 3 WEG — gerichtliche Abberufung durch das Bezirksgericht).

Bei der Festsetzung der Rücklage: Der monatliche Beitrag zur Rücklage (§31 WEG) wird durch Beschluss der Eigentümergemeinschaft festgesetzt. Der Verwalter schlägt die Höhe vor; die Eigentümer beschließen. Bei unzureichender Rücklage können notwendige Sanierungen nicht finanziert werden.

Bei Änderungen der Hausordnung: Neue Regelungen zu Ruhezeiten, Tierhaltung, Kurzzeitvermietung (Airbnb-Verbot) oder Parkregelungen auf Gemeinschaftsflächen erfordern einen Mehrheitsbeschluss nach §24 WEG. Ohne ordnungsgemäßen Beschluss können solche Regelungen nicht wirksam eingeführt werden.

Bei Investitionen in Gemeinschaftseinrichtungen: Die Errichtung einer Gemeinschaftsanlage für Elektrofahrzeugladen, Photovoltaik auf dem Dach oder einer Videoüberwachungsanlage erfordert einen Eigentümerbeschluss, wenn die Maßnahme über die ordentliche Verwaltung hinausgeht.

Bei außerordentlichen Ausgaben: Nicht budgetierte Ausgaben (z.B. Notfallreparaturen, die die Rücklage übersteigen) oder Investitionen, die eine außerordentliche Umlage erfordern, müssen von der Eigentümerversammlung oder im Umlaufverfahren beschlossen werden, bevor der Verwalter die Ausgaben tätigen darf.

Ein rechtswirksamer WEG-Eigentümerbeschluss in Österreich muss bestimmte formale und inhaltliche Voraussetzungen erfüllen. Der forms-legal.com WEG-Eigentümerbeschluss Österreich deckt alle gesetzlichen Anforderungen nach WEG §§24–29 ab.

Ordnungsgemäße Einberufung der Eigentümerversammlung: Die Eigentümerversammlung muss nach §24 Abs. 2 WEG mindestens 14 Tage vor dem Versammlungstermin durch eingeschriebenen Brief (Rückscheinbrief oder RSa-Brief) schriftlich einberufen werden. Die Einberufung muss Datum, Uhrzeit, Ort der Versammlung und eine vollständige Tagesordnung mit allen geplanten Beschlussgegenständen enthalten. Ein Beschluss über einen Tagesordnungspunkt, der nicht angekündigt war, ist anfechtbar.

Anwesenheitsliste und Protokollführung: Am Beginn der Versammlung wird eine Anwesenheitsliste geführt, aus der hervorgeht, welche Wohnungseigentümer (oder ihre Vertreter mit schriftlicher Vollmacht) anwesend sind und welche Miteigentumsanteile sie repräsentieren. Die Summe der vertretenen Anteile ist für die Beschlussfähigkeit relevant. Das Protokoll (§24 Abs. 5 WEG) ist von Versammlungsleiter und mindestens einem anwesenden Eigentümer zu unterfertigen.

Mehrheitserfordernis und Stimmrecht: Das Stimmrecht richtet sich nach den Miteigentumsanteilen (B/10.000), nicht nach Köpfen. Für ordentliche Verwaltungsmaßnahmen (§28 WEG) genügt einfache Mehrheit der anwesenden Anteile; für außerordentliche Verwaltung (§29 Abs. 1 WEG) ist eine Mehrheit von mehr als der Hälfte aller (nicht nur anwesenden) Miteigentumsanteile erforderlich. Ein Eigentümer, der sowohl Beschlussgegenstand (z.B. Beschluss über Abberufung) als auch Abstimmungsberechtigter ist, ist von der Abstimmung ausgeschlossen (§25 Abs. 5 WEG).

Umlaufbeschluss als Alternative: Nach §24 Abs. 1 Satz 2 WEG kann auch ohne physische Versammlung ein Beschluss im schriftlichen Umlaufverfahren gefasst werden. Dazu sendet der Verwalter eine schriftliche Stimmrechtsaufforderung an alle Eigentümer; ein Beschluss kommt zustande, wenn innerhalb der gesetzten Frist die erforderliche Mehrheit zugestimmt hat.

Beschlussfähigkeit ohne Mindestanwesenheit: Das WEG kennt kein Quorum für die Beschlussfähigkeit der Eigentümerversammlung — auch wenn nur ein Eigentümer anwesend ist, können Beschlüsse gefasst werden, sofern die erforderliche Mehrheit erreicht wird. Eigentümer, die nicht erscheinen, verlieren ihr Stimmrecht für die abwesende Versammlung.

Inhalt des Beschlusses: Der Beschluss muss klar und bestimmt formuliert sein — was genau beschlossen wurde (z.B. 'Die Eigentümergemeinschaft beschließt die Sanierung der Dachdeckung durch Firma XY um den Gesamtbetrag von €85.000,00 zuzüglich 20 % USt'), welche Mehrheit erreicht wurde und wann der Beschluss umgesetzt werden soll.

Bekanntgabe an alle Eigentümer: Nach §24 Abs. 6 WEG ist der Beschluss (in Form des Protokolls oder einer Beschlussbekanntgabe) unverzüglich allen Wohnungseigentümern — auch den nicht anwesenden — bekanntzugeben. Die Dreimonatsfrist für die Anfechtung nach §29 WEG beginnt mit der Bekanntgabe zu laufen.

Anfechtbarkeit und Nichtigkeitsgründe: Wohnungseigentümer, die sich durch einen Beschluss beschwert fühlen, können diesen nach §29 Abs. 1 WEG innerhalb von drei Monaten beim Bezirksgericht anfechten. Der OGH (5 Ob 174/19b) unterscheidet zwischen anfechtbaren Beschlüssen (Verfahrensfehler, sachliche Unbilligkeit) und nichtigen Beschlüssen (z.B. Beschlüsse gegen zwingendes Gesetzesrecht — z.B. Verbot der Kurzzeitvermietung in Gebieten, wo sie legal ist).

Den WEG-Eigentümerbeschluss in Österreich dokumentieren Sie in sechs Schritten. Das Protokoll der Eigentümerversammlung dient als Nachweis des gefassten Beschlusses.

Schritt 1: Einberufung vorbereiten. Mindestens 14 Tage vor der Versammlung: Einladungsschreiben per eingeschriebenem Brief (RSa oder RSb) an alle Wohnungseigentümer versenden. Die Einladung muss enthalten: Datum, Uhrzeit, Ort (oder Link bei Online-Versammlung) und vollständige Tagesordnung mit allen geplanten Abstimmungspunkten.

Schritt 2: Anwesenheitsliste führen. Zu Beginn der Versammlung: Anwesenheitsliste auflegen, in der jeder anwesende Eigentümer Name, Wohnungsnummer und Miteigentumsanteil einträgt. Bei Vertretung: schriftliche Vollmacht des abwesenden Eigentümers vorlegen lassen. Summe der vertretenen Anteile berechnen.

Schritt 3: Tagesordnungspunkte abarbeiten. Für jeden Beschlussgegenstand: Erläuterung durch den Verwalter oder Einbringer, Diskussion, Abstimmung. Das Stimmrecht richtet sich nach Miteigentumsanteilen (B/10.000). Ergebnis sofort festhalten: Anzahl der Ja-Stimmen (in Anteilen), Nein-Stimmen (in Anteilen), Enthaltungen.

Schritt 4: Mehrheit prüfen. Für ordentliche Verwaltung (§28 WEG): Mehrheit der abstimmenden Anteile genügt. Für außerordentliche Verwaltung (§29 WEG): Mehrheit aller Miteigentumsanteile (B/10.000) der gesamten Gemeinschaft erforderlich, nicht nur der anwesenden. Für Änderung des Wohnungseigentumsvertrags: Einstimmigkeit.

Schritt 5: Protokoll erstellen und unterzeichnen. Das Protokoll muss enthalten: Datum, Uhrzeit, Ort der Versammlung; Namen der Erschienenen mit Anteilen; alle Beschlussanträge im Wortlaut; das Abstimmungsergebnis; die Feststellung, ob der Beschluss zustande gekommen ist. Protokoll ist vom Versammlungsleiter und mindestens einem anwesenden Eigentümer zu unterzeichnen.

Schritt 6: Bekanntgabe und Archivierung. Das Protokoll ist unverzüglich (empfohlen: innerhalb von zwei Wochen) an alle Wohnungseigentümer zu übermitteln — per eingeschriebenem Brief oder bei nachgewiesener Zustimmung per E-Mail. Ab Bekanntgabe läuft die dreimonatige Anfechtungsfrist nach §29 WEG. Das Protokoll ist zu archivieren (Aufbewahrungspflicht zehn Jahre empfohlen).

Der WEG-Eigentümerbeschluss in Österreich unterliegt den formalen Anforderungen des WEG §§24–29 und den materiellen Schranken des ordnungsgemäßen Verwaltungshandelns.

Einberufungspflicht (§24 Abs. 2 WEG): Die Einberufung muss mindestens einmal jährlich (§24 Abs. 1 WEG: mindestens eine ordentliche Versammlung pro Jahr) und bei dringendem Bedarf auch außerordentlich durch den Verwalter erfolgen. Auf Verlangen von mindestens 25 % der Miteigentumsanteile muss der Verwalter eine außerordentliche Versammlung einberufen (§24 Abs. 3 WEG).

Stimmrecht nach Miteigentumsanteilen (§16 WEG): Das Stimmrecht jedes Wohnungseigentümers richtet sich nach seinem Miteigentumsanteil (B/10.000); nicht nach der Anzahl der Wohnungen, die er besitzt. Wer 2.000 von 10.000 Anteilen hält, hat 20 % der Stimmen. Stimmrechtsbeschränkungen im Wohnungseigentumsvertrag sind nur in engen Grenzen zulässig.

Mehrheitserfordernisse (§§28–29 WEG): Ordentliche Verwaltung (§28 WEG): Mehrheit der abgegebenen Stimmen (einfache Mehrheit); außerordentliche Verwaltung (§29 Abs. 1 WEG): mehr als 50 % aller Miteigentumsanteile der gesamten Gemeinschaft; privilegierte Maßnahmen (§29 Abs. 2 WEG, z.B. Errichtung von Wärmedämmung): Mehrheit von mindestens 2/3 der abstimmenden Anteile, sofern nicht mehr als 1/3 aller Anteile widerspricht.

Anfechtungsfrist (§29 Abs. 6 WEG): Jeder Wohnungseigentümer kann einen Beschluss der Eigentümerversammlung binnen drei Monaten ab Bekanntgabe beim Bezirksgericht anfechten. Anfechtungsgründe sind: Nichtigkeit des Beschlusses (Verstoß gegen zwingendes Recht), Anfechtbarkeit wegen Verfahrensfehlern (unzureichende Einberufung, fehlende Tagesordnungspunkte), Anfechtbarkeit wegen sachlicher Unbilligkeit (der Beschluss benachteiligt einen Eigentümer unverhältnismäßig).

Protokollierungspflicht (§24 Abs. 5 WEG): Das Protokoll der Eigentümerversammlung ist ein gesetzlich vorgeschriebenes Formerfordernis; ein fehlerhaftes oder unvollständiges Protokoll kann zur Anfechtbarkeit des Beschlusses führen. Der Verwalter ist für die ordnungsgemäße Protokollführung verantwortlich.

Bei WEG-Eigentümerbeschlüssen in Österreich passieren häufig formale Fehler, die zur Anfechtbarkeit des Beschlusses beim Bezirksgericht und damit zu teuren Außerstreitverfahren führen.

Unzureichende Einberufungsfrist: Wer die Versammlung weniger als 14 Tage vor dem Termin einlädt, verstößt gegen §24 Abs. 2 WEG. Selbst wenn alle Eigentümer erscheinen und abstimmen, ist der Beschluss anfechtbar — es sei denn, alle Eigentümer verzichten schriftlich auf die Einberufungsfrist. Der OGH (5 Ob 145/20s) hat Beschlüsse wegen zu kurzer Einladungsfrist für anfechtbar erklärt.

Tagesordnungspunkte nicht angekündigt: Über einen Punkt, der nicht in der Tagesordnung der Einladung angekündigt war, kann in der Versammlung kein wirksamer Beschluss gefasst werden — es sei denn, alle Wohnungseigentümer sind anwesend und stimmen einstimmig zu, den Punkt trotzdem zu behandeln. Beschlüsse über nicht angekündigte Punkte sind anfechtbar.

Falsche Mehrheit angewandt: Bei außerordentlichen Verwaltungsmaßnahmen (§29 WEG) wird oft die einfache Mehrheit der anwesenden Stimmen angewandt, obwohl mehr als 50 % aller Miteigentumsanteile (der gesamten Gemeinschaft, nicht nur der anwesenden) erforderlich sind. Ein so fehlerhaft gefasster Beschluss ist anfechtbar.

Protokoll nicht an abwesende Eigentümer geschickt: Viele Verwalter vergessen, das Protokoll innerhalb angemessener Frist an alle — auch abwesende — Eigentümer zu übermitteln. Ohne ordnungsgemäße Bekanntgabe beginnt die dreimonatige Anfechtungsfrist nicht zu laufen; theoretisch kann ein Beschluss dann unbefristet angefochten werden.

Interessenkonflikte nicht berücksichtigt: Ein Eigentümer, über dessen Abberufung als Verwalter abgestimmt wird, darf nach §25 Abs. 5 WEG nicht selbst mitstimmen. Wird dies übersehen, ist der Beschluss anfechtbar. Ähnliches gilt, wenn ein Eigentümer über eine Maßnahme abstimmt, die ausschließlich seinem eigenen Objekt zugute kommt.