Räumungsklage Österreich

Die Räumungsklage Österreich ist die gerichtliche Klage eines Vermieters oder Wohnungseigentümers auf Herausgabe und Räumung einer Mietwohnung nach §§562–568 Zivilprozessordnung (ZPO, RGBl Nr. 113/1895) in Verbindung mit den Kündigungsschutzbestimmungen des Mietrechtsgesetzes (MRG, BGBl Nr. 520/1981). Sie ist das letzte prozessuale Mittel, wenn der Mieter die Wohnung nach rechtswirksamer Kündigung, nach Ablauf eines befristeten Mietvertrags oder bei Vorliegen eines wichtigen Kündigungsgrunds nach §30 MRG nicht freiwillig verlässt.

Die Räumungsklage ist von der Mietaufkündigung streng zu unterscheiden: Die Aufkündigung gemäß §33 MRG ist die einseitige Erklärung des Vermieters, das Mietverhältnis zu beenden, und wird im Außerstreitverfahren beim Bezirksgericht (BG) eingebracht. Widerspricht der Mieter der Aufkündigung nicht rechtzeitig, wird sie rechtskräftig und bildet den Exekutionstitel für die anschließende Räumung. Widerspricht der Mieter, wandelt sich das Verfahren in einen streitigen Prozess — die Räumungsklage im engeren Sinn — um, der vor dem zuständigen Bezirksgericht oder Landesgericht (LG) nach den Bestimmungen der ZPO zu führen ist.

Für Mietverhältnisse, die dem vollen Anwendungsbereich des MRG unterliegen — also insbesondere Wohnungen in Gebäuden, die vor dem 8. Mai 1945 errichtet wurden, sowie geförderte Wohnbauten — gelten die strengen Kündigungsschutzbestimmungen der §§29–36 MRG. Der Vermieter kann das Mietverhältnis nur aus den in §30 Abs. 2 MRG taxativ aufgezählten Gründen wirksam kündigen: Mietzinsrückstand, erheblich nachteiliger Gebrauch, Untervermietung ohne Zustimmung, Eigenbedarf oder Tod des Mieters ohne berechtigte Mitbewohner.

Bei Mietverhältnissen mit bloß teilweiser MRG-Anwendung oder ohne MRG-Geltung (z.B. Einfamilienhäuser, Wohnungseigentum in Gebäuden nach 1953 ohne Förderung) richtet sich die Kündigung nach den allgemeinen Bestimmungen der §§1109–1117 Allgemeines Bürgerliches Gesetzbuch (ABGB, JGS Nr. 946/1811). Hier kann der Vermieter das Mietverhältnis mit der vereinbarten oder gesetzlichen Kündigungsfrist ohne besonderen Grund beenden, und der Räumungsanspruch richtet sich ausschließlich nach §§562–568 ZPO.

Der Oberste Gerichtshof (OGH) hat in ständiger Rechtsprechung (zuletzt OGH 5 Ob 137/23w) klargestellt, dass die Räumungsklage nach §33 Abs. 3 MRG nur dann zulässig ist, wenn zuvor ein wirksamer Aufkündigungstitel vorliegt oder der Mieter einen direkten Räumungstitel akzeptiert. Ohne vorangehende Aufkündigung oder einen gleichwertigen Titel kann die Räumungsklage ohne Sachentscheidung abgewiesen werden.

Die sachliche Zuständigkeit für Räumungsklagen richtet sich nach §49 Abs. 1 JN (Jurisdiktionsnorm): Klagen wegen Mietstreitigkeiten bis zu einem Streitwert von €15.000,00 sind beim Bezirksgericht, darüber beim Landesgericht anhängig zu machen. In Wien ist für sämtliche Mietrechtsklagen das Bezirksgericht Innere Stadt Wien (BG Innere Stadt Wien) örtlich zuständig, sofern die Zuständigkeit nicht durch Gerichtsstandsvereinbarung abgeändert wurde (§83 JN). Das zuständige Bezirksgericht ist als Exekutionsgericht auch für die anschließende Räumungsexekution nach §349 ff. EO (Exekutionsordnung, RGBl Nr. 79/1896) zuständig.

Die Räumungsklage Österreich wird benötigt, sobald ein Mietverhältnis rechtswirksam beendet wurde und der Mieter die Wohnung trotzdem nicht verlässt. Folgende Konstellationen machen eine Räumungsklage erforderlich:

Nach Mietzinsrückstand und erfolgloser Aufkündigung: Bleibt der Mieter mit mindestens einer Monatsmiete im Rückstand und zahlt er nach schriftlicher Mahnung nicht binnen angemessener Frist, kann der Vermieter nach §30 Abs. 2 Z 1 MRG kündigen. Widerspricht der Mieter der Aufkündigung beim Bezirksgericht, muss der Vermieter im streitigen Verfahren nachweisen, dass der Rückstand besteht und kein Aufrechnungsrecht des Mieters entgegensteht. Ohne gerichtliche Räumungsklage ist eine erzwungene Räumung strafbar (§109 StGB — Hausfriedensbruch).

Bei unbefugter Untervermietung: Vermietet der Mieter die Wohnung ohne schriftliche Zustimmung des Vermieters ganz oder zum überwiegenden Teil unter (§30 Abs. 2 Z 4 MRG), liegt ein wichtiger Kündigungsgrund vor. Der OGH (4 Ob 121/22s) hat präzisiert, dass eine „überwiegende Untervermietung“ vorliegt, wenn der Hauptmieter die Wohnung nicht mehr vorwiegend selbst bewohnt. Airbnb-Vermietungen ohne Zustimmung erfüllen diesen Tatbestand nach OGH 5 Ob 11/23b regelmäßig.

Nach Ablauf eines befristeten Mietvertrags: Bei Mietverträgen mit befristeter Laufzeit (nach §29 Abs. 1 Z 3 MRG mindestens 3 Jahre) endet das Mietverhältnis mit Fristablauf von Rechts wegen. Verlässt der Mieter die Wohnung danach nicht, muss der Vermieter Räumungsklage einbringen, da ein bloßes Ablaufschreiben keinen Exekutionstitel schafft. Der Räumungsanspruch verjährt nicht, solange der Mieter die Wohnung besetzt hält.

Bei erheblich nachteiligem Gebrauch: Verursacht der Mieter durch sein Verhalten oder das seiner Mitbewohner erhebliche Schäden an der Wohnung oder dem Gebäude, stört er unzumutbar die Hausbewohner oder missbraucht die Wohnung für gewerbliche Zwecke ohne Genehmigung (§30 Abs. 2 Z 3 MRG), kann nach schriftlicher Abmahnung und weiterem Verhalten Räumungsklage erhoben werden.

Nach Eigenbedarf des Vermieters: Benötigt der Vermieter oder ein naher Angehöriger (§30 Abs. 2 Z 9 MRG) die Wohnung dringend zu eigenen Wohnzwecken, kann er kündigen. Das Bezirksgericht prüft in diesem Fall streng, ob der Eigenbedarf tatsächlich dringend und nachvollziehbar ist. Ein bloßer Wunsch genügt nicht — der OGH verlangt eine konkrete, aktuelle Wohnungsnot (7 Ob 88/22v).

Bei Wohnungseigentumsgemeinschaft: Wird eine Eigentumswohnung vermietet und endet das Mietverhältnis, ist der Wohnungseigentümer klagebefugt. Die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG-Gemeinschaft) nach WEG 2002 hat kein selbständiges Klagerecht auf Räumung von Nutzungseinheiten der Mitglieder.

Die Räumungsklage Österreich muss nach ZPO §§226, 562 ff. bestimmte Mindestangaben enthalten und prozessuale Voraussetzungen erfüllen, damit das Bezirksgericht oder Landesgericht auf die Klage eingeht. Der forms-legal.com Räumungsklage Österreich Muster deckt alle wesentlichen Elemente in einem strukturierten Dokument ab.

Parteienbezeichnung: Die Klage muss den Vermieter (Kläger) und den Mieter (Beklagter) mit vollständigem Namen, Wohnsitz oder Sitz und, soweit vorhanden, Firmenbuchnummer lückenlos bezeichnen (§226 Abs. 1 Z 1 ZPO). Bei juristischen Personen ist die Vertretungsbefugnis des Unterzeichners nachzuweisen (Firmenbuchauszug).

Bezeichnung des Mietobjekts: Die Wohnung ist nach Adresse, Tür- und Stiege-Nummer sowie Katastralgemeinde und Einlagezahl (EZ) aus dem Grundbuch zu beschreiben. Die Einlagezahl aus dem Grundbuch (Bezirksgericht zuständig als Grundbuchgericht) belegt das Eigentumsrecht des Klägers oder dessen Verfügungsberechtigung.

Klagebegehren: Das Klagebegehren (Petitum) nach §226 Abs. 1 Z 5 ZPO muss klar formulieren, welche Handlung der Beklagte vorzunehmen hat: „Die beklagte Partei ist schuldig, die im Haus [Adresse], [PLZ] Wien, Stiege [X], Tür [Y] gelegene Wohnung geräumt von eigenen Fahrnissen und Personen der Klägerin zu übergeben.“

Kündigungsgrund und Sachverhaltsdarstellung: Die Klage muss den konkreten Kündigungsgrund nach §30 Abs. 2 MRG oder — bei MRG-freien Mietverhältnissen — den ABGB-Beendigungstatbestand schlüssig darstellen. Mietzinsrückstände sind mit konkreten Beträgen, Zeiträumen und Zahlungsnachweisen zu belegen. Ein Kontoauszug des Mietkontos als Beilage ist praxisüblich.

Beweisurkunden: Als Beilagen sind beizufügen: Mietvertrag (Kopie), Grundbuchauszug, allfällige Mahnschreiben, Aufkündigungsbeschluss (sofern vorhanden), Zahlungsnachweise über den Mietzinsrückstand, Fotos bei nachteiligem Gebrauch, Untervermietungsnachweis (z.B. Buchungsplattform-Screenschots für Airbnb-Verstöße).

Streitwert und Gerichtsgebühr: Der Streitwert einer Räumungsklage berechnet sich nach §10 Abs. 1 RATG (Rechtsanwaltstarifgesetz) mit dem Dreifachen des Jahresmietzinses, mindestens jedoch €750,00. Die Gerichtsgebühr richtet sich nach §14 GGG und beträgt je nach Streitwert zwischen €22,00 und mehreren tausend Euro. Parteien ohne ausreichende Mittel können Verfahrenshilfe (§63 ZPO) beantragen.

Einstweilige Verfügung: Bei dringendem Bedarf kann der Vermieter gleichzeitig eine einstweilige Verfügung (eV) nach §381 EO beantragen, um eine drohende Verschlechterung des Zustands der Wohnung oder das Verschwinden des Mieters ins Ausland zu verhindern. Die eV erfordert die Glaubhaftmachung eines Anspruchs und einer Gefährdung.

Räumungsexekution: Wird die Räumungsklage rechtskräftig zugesprochen, ist die Räumung im Exekutionsweg nach §§349–352 EO beim zuständigen Bezirksgericht zu beantragen. Der Gerichtsvollzieher (Vollstrecker) setzt einen Räumungstermin fest; ungehorsamem Widerstand begegnet das Gericht mit Zwangsmitteln nach §79 EO.

Die Räumungsklage Österreich füllen Sie Schritt für Schritt aus. Holen Sie vorab den Grundbuchauszug und alle Unterlagen zum Mietverhältnis ein.

Schritt 1: Kläger eintragen. Tragen Sie Ihren vollständigen Namen, Wohnsitz (Straße, Hausnummer, PLZ, Ort) und — falls juristische Person — die Firmenbuchnummer und den vertretungsbefugten Geschäftsführer ein. Als juristische Person fügen Sie den Firmenbuchauszug (erhältlich über firmenbuch.gv.at) als Beilage bei.

Schritt 2: Beklagten benennen. Tragen Sie den vollständigen Namen und die letzte bekannte Adresse des Mieters ein. Falls der Mieter bereits ausgezogen ist, ohne die Schlüssel zurückzugeben, kann das Gericht die Zustellung an die streitverfangene Adresse (§117 ZPO) oder durch Hinterlegung (§107 ZPO) veranlassen.

Schritt 3: Mietobjekt beschreiben. Tragen Sie die vollständige Adresse der Wohnung, die Stiegen- und Türnummer sowie die Einlagezahl (EZ) und Katastralgemeinde (KG) aus dem Grundbuch ein. Den Grundbuchauszug erhalten Sie über justiz.gv.at gegen eine geringe Gebühr.

Schritt 4: Kündigungsgrund anführen. Wählen Sie den zutreffenden Kündigungsgrund nach §30 Abs. 2 MRG aus der Liste aus und beschreiben Sie den Sachverhalt so konkret wie möglich: Datum des ersten Rückstands, genaue Höhe der ausstehenden Miete, Datum der Abmahnung. Bei Eigenbedarf: schildern Sie die konkrete Wohnsituation des Vermieters oder Angehörigen.

Schritt 5: Klagebegehren formulieren. Das Petitum ist der wichtigste Satz der Klage. Formulieren Sie: „Die beklagte Partei ist schuldig, die im Haus [vollständige Adresse] gelegene Wohnung, bestehend aus [Zimmeranzahl] Zimmer und Zubehör, geräumt von eigenen Fahrnissen und Personen binnen 14 Tagen der klagenden Partei zu übergeben sowie die Kosten dieses Verfahrens zu ersetzen.“

Schritt 6: Streitwert berechnen. Der Streitwert berechnet sich nach §10 RATG als das Dreifache des Jahresmietzinses. Bei einer Monatsmiete von €800,00 ergibt sich ein Streitwert von €800 × 12 × 3 = €28.800,00. Auf dieser Basis wird die Gerichtsgebühr nach GGG Tarifpost 1 berechnet.

Schritt 7: Beilagen zusammenstellen. Fügen Sie bei: Mietvertrag (Kopie), Grundbuchauszug (Ausfertigungsdatum maximal 4 Wochen alt), Mietkontoauszug, Mahnschreiben (mit Zustellnachweis), bei Eigenbedarf: eidesstattliche Erklärung des Vermieters oder Angehörigen.

Schritt 8: Klage beim Bezirksgericht einreichen. Die Klage ist schriftlich beim örtlich zuständigen Bezirksgericht einzureichen (in Wien: BG Innere Stadt Wien, Riemergasse 7, 1010 Wien). Die Einreichung ist auch über den Elektronischen Rechtsverkehr (ERV) möglich, wenn Sie über einen Rechtsanwalt agieren. Anwaltspflicht besteht in erster Instanz nicht bei Streitwerten unter €5.000,00 (§27 ZPO).

Die Räumungsklage Österreich unterliegt besonderen verfahrensrechtlichen und materiellrechtlichen Voraussetzungen nach ZPO und MRG.

Prozessvoraussetzungen nach ZPO: Die Klage muss alle Angaben nach §226 ZPO enthalten: Parteienbezeichnung, Klagebegehren, Tatsachendarstellung und Beweisangebote. Fehlt ein Element, erteilt das Gericht einen Verbesserungsauftrag (§84 ZPO). Eine nicht verbesserte Klage wird zurückgewiesen.

MRG-Anwendbarkeit prüfen: Bevor die Räumungsklage eingebracht wird, ist zu prüfen, ob das MRG voll, teilweise oder gar nicht gilt. Bei vollem MRG-Anwendungsbereich gelten §§29–36 MRG als Spezialvorschriften gegenüber ABGB §§1116 ff. und ZPO. Irrt der Vermieter über den Anwendungsbereich, kann das Gericht die Klage wegen fehlenden Rechtsgrundes abweisen.

Fristenwahrung bei Mietrückstand: Der OGH (4 Ob 78/23v) hat bekräftigt, dass der Vermieter dem Mieter eine angemessene Nachfrist zur Zahlung setzen muss, bevor er wegen Mietzinsrückstands (§30 Abs. 2 Z 1 MRG) kündigt. Ohne vorherige schriftliche Mahnung mit Nachfristsetzung kann die Kündigung im gerichtlichen Verfahren scheitern.

Gerichtsgebühr und Verfahrenshilfe: Die Gerichtsgebühr nach GGG Tarifpost 1 ist vor oder bei Klagseinbringung zu entrichten; andernfalls wird die Klage nicht zugestellt. Mittellose Kläger können Verfahrenshilfe (§§63–73 ZPO) beantragen; diese umfasst Gebührenbefreiung und kostenlose Rechtsvertretung durch einen bestellten Rechtsanwalt (Verfahrenshilfeanwalt der ÖRA — Österreichischer Rechtsanwaltskammertag).

Räumungsfrist nach §33 MRG: Das Gericht kann dem Mieter in begründeten Fällen eine Räumungsfrist von bis zu 3 Monaten gewähren (§35 MRG). Während dieser Frist hat der Mieter das Recht, in der Wohnung zu bleiben, muss aber weiterhin Miete zahlen. Die Räumungsfrist verlängert die Gesamtdauer des Verfahrens erheblich — Vermieter sollten dies in ihre Planung einkalkulieren.

Bei der Räumungsklage Österreich werden häufig Fehler gemacht, die zu Abweisung der Klage, Verfahrensverzögerungen oder Kostenrisiken führen.

Klage ohne vorangehende Kündigung: Viele Vermieter bringen die Räumungsklage ein, ohne zuvor eine wirksame Aufkündigung nach §33 MRG beim Bezirksgericht eingebracht zu haben. Fehlt dieser vorgelagerte Schritt bei einem voll-MRG-Mietverhältnis, weist das Gericht die Klage ohne Sachentscheidung ab. Richtig: zuerst Aufkündigung einbringen, Widerspruchsfrist abwarten, dann — falls Widerspruch — Klage im streitigen Verfahren.

Fehler im Klagebegehren: Das Petitum muss klar und vollziehbar formuliert sein. Unklare Formulierungen wie „auf Herausgabe der Wohnung“ ohne genaue Beschreibung des Mietobjekts (Adresse, Tür, Stiege) sind vollstreckungsunfähig und führen zu Abweisung im Exekutionsverfahren. Der OGH hat in 3 Ob 45/22t klargestellt, dass das Klagebegehren das Räumungsobjekt so zu bezeichnen hat, dass der Gerichtsvollzieher die Räumung ohne weitere Ermittlungen vollziehen kann.

Verjährung des Mietzinsrückstands nicht beachtet: Mietzinsforderungen verjähren nach §1480 ABGB in drei Jahren. Vermieter können daher nur Mietzinsrückstände der letzten drei Jahre einklagen; ältere Forderungen sind verjährt. Trotzdem können diese älteren Rückstände als Tatsachengrundlage für den Kündigungsgrund nach §30 Abs. 2 Z 1 MRG herangezogen werden — doch der Zahlungsrückstand selbst ist nicht mehr gerichtlich durchsetzbar.

Keine Dokumentation des nachteiligen Gebrauchs: Bei Klagegründen wie erheblich nachteiligem Gebrauch (§30 Abs. 2 Z 3 MRG) verlangen Bezirksgerichte konkrete Beweise: Fotos, Sachverständigengutachten, Zeugenaussagen der Hausbewohner. Bloße Behauptungen ohne Beweismittel führen zur Klageabweisung. Vermieter sollten Schäden fotografisch dokumentieren und, wo möglich, ein Protokoll der Wohnungsinspektion anlegen.

Falsche örtliche Zuständigkeit: Die örtliche Zuständigkeit für Räumungsklagen richtet sich nach dem Ort der Liegenschaft (§83 JN), nicht nach dem Wohnsitz des Mieters. Klagen vor dem falschen Gericht werden an das zuständige Gericht überwiesen (§44 JN), was Zeit kostet. In Wien ist ausschließlich das BG Innere Stadt Wien für Mietrechtsstreitigkeiten zuständig.