Mortgage Cancellation Application Colombia (Solicitud de Cancelación de Hipoteca)

La Solicitud de Cancelación de Hipoteca Colombia es la petición formal regulada por Código Civil colombiano Arts. 2434–2457 — hipoteca y su extinción con la que el interesado pone en marcha el trámite ante la autoridad colombiana competente.

Según el artículo 2432 del Código Civil, la hipoteca es un derecho de garantía constituido sobre un bien inmueble que permanece en poder del deudor, para asegurar el cumplimiento de una obligación principal, de modo que si el deudor incumple, el acreedor puede perseguir el inmueble para pagarse con el producido de la venta. La hipoteca es accesoria a la obligación principal: se extingue automáticamente cuando la obligación garantizada se extingue por pago total, novación, confusión, prescripción, o cualquier otra causa de extinción de las obligaciones civiles. Sin embargo, la extinción de la obligación no produce por sí sola la cancelación del gravamen en el Registro, para lo cual se requiere la escritura pública de cancelación otorgada por el acreedor y su inscripción en la ORIP.

La Superintendencia de Notariado y Registro (SNR) es la entidad del Estado colombiano encargada de la inspección, vigilancia y control de los Notarios y Registradores de Instrumentos Públicos de todo el país. La SNR emitió la Instrucción Administrativa 21 de 2010 que reguló el proceso de cancelación de hipotecas por pago, estableciendo los documentos requeridos para la escritura pública de cancelación y los tiempos de registro. En Colombia existen más de 200 Oficinas de Registro de Instrumentos Públicos (ORIP) distribuidas en los municipios, cada una responsable del registro de los actos y contratos relativos a la propiedad inmueble de su jurisdicción. Forms-legal.com ofrece esta solicitud de cancelación de hipoteca para facilitar el proceso de liberación del gravamen una vez pagada la deuda hipotecaria.

El artículo 2457 del Código Civil establece que la inscripción de la hipoteca en el Registro de Instrumentos Públicos es el acto que la hace oponible a terceros, de modo que una hipoteca no inscrita no afecta a los terceros adquirentes del inmueble de buena fe. Del mismo modo, la cancelación de la hipoteca solo produce efectos frente a terceros una vez se inscribe la escritura de cancelación en la ORIP. Mientras la hipoteca aparezca inscrita en el certificado de tradición y libertad del inmueble, el propietario no podrá vender libremente el bien sin que el comprador conozca y acepte el gravamen, o sin que el acreedor lo levante previamente.

El artículo 2444 del Código Civil colombiano establece que la hipoteca se puede constituir sobre bienes inmuebles propios o sobre derechos reales en inmuebles ajenos, tales como el usufructo, el uso o el derecho de superficie. La hipoteca puede garantizar obligaciones propias del constituyente o de terceros (hipoteca de garantía de deuda ajena), lo que explica que en muchos créditos comerciales el propietario del inmueble hipotecado sea una persona diferente al deudor principal del crédito. En estos casos, la cancelación de la hipoteca requiere la intervención tanto del acreedor hipotecario como del propietario del inmueble, para que la escritura de cancelación sea válida y registrable.

El proceso de cancelación puede ser voluntario o judicial. La cancelación voluntaria ocurre cuando el acreedor hipotecario, habiendo recibido el pago total de la obligación garantizada, otorga escritura pública de cancelación ante Notaría. La cancelación judicial ocurre cuando el acreedor se niega a otorgar la escritura de cancelación a pesar de haber recibido el pago, lo que obliga al deudor a acudir ante el juez civil competente para que mediante sentencia declare extinguida la hipoteca y ordene su cancelación en el Registro, proceso que puede tardar varios meses. La Superintendencia de Notariado y Registro, mediante la Instrucción Administrativa 21 de 2010, ha instruido a los Registradores sobre los documentos necesarios para cada tipo de cancelación. Forms-legal.com ofrece esta solicitud de cancelación de hipoteca para facilitar el proceso ante las Notarías y la ORIP conforme al Código Civil colombiano y la Ley 1579 de 2012.

La solicitud de cancelación de hipoteca en Colombia es necesaria en los siguientes casos y circunstancias. El primero y más frecuente es cuando el deudor hipotecario ha pagado la totalidad del saldo del crédito hipotecario, incluyendo el capital, los intereses corrientes, los intereses de mora si los hubiere, y los gastos de cobranza. En el caso del crédito de vivienda regulado por la Ley 546 de 1999, el banco tiene la obligación legal de otorgar la escritura de cancelación dentro de los treinta días calendario siguientes al pago total de la obligación, conforme al artículo 19 de la Ley 546, so pena de que el Defensor del Consumidor Financiero o la Superintendencia Financiera impongan sanciones a la entidad.

La cancelación también es necesaria cuando el deudor realiza una venta del inmueble hipotecado y el comprador exige que el inmueble sea transferido libre de gravámenes. En este caso, el procedimiento usual es que el precio de venta sea suficiente para cancelar el saldo de la deuda hipotecaria, y que con parte del precio se pague directamente al banco el saldo del crédito antes del otorgamiento de la escritura de compraventa, para que simultáneamente se otorgue la escritura de cancelación de hipoteca y la escritura de compraventa.

En los procesos de sucesión y liquidación de herencias, la cancelación de hipotecas que gravan los bienes del causante es a menudo un paso previo a la adjudicación de los bienes a los herederos, pues el juez de familia o el notario que tramita la sucesión requiere que los bienes queden libres de gravámenes o que los herederos asuman expresamente las deudas garantizadas.

Cuando la obligación hipotecaria prescribió porque el acreedor no la cobró dentro de los plazos del artículo 2536 del Código Civil (prescripción ordinaria de 10 años para obligaciones escritas, o 5 años para la acción ejecutiva), el deudor puede solicitar la cancelación de la hipoteca mediante escritura pública de cancelación por prescripción, previo reconocimiento notarial o sentencia judicial que declare la prescripción. Este proceso frecuentemente requiere la intervención del juez civil del circuito cuando el acreedor hipotecario se niega a otorgar la escritura de cancelación.

En el marco de la reorganización empresarial bajo la Ley 1116 de 2006, cuando una empresa en proceso de insolvencia llega a un acuerdo de reorganización con sus acreedores hipotecarios, parte del acuerdo puede contemplar la cancelación parcial o total de hipotecas sobre bienes del deudor como contrapartida al pago de un porcentaje de la deuda, situación que requiere escritura pública de cancelación otorgada por el acreedor y homologada por el juez del concurso.

Cuando el deudor ha pagado anticipadamente la totalidad del crédito hipotecario haciendo uso del derecho de prepago establecido en el artículo 19 de la Ley 546 de 1999 para créditos de vivienda, el banco no puede cobrar penalidades ni sanciones por el prepago, y está obligado a emitir el paz y salvo y a otorgar la escritura de cancelación de hipoteca dentro de los treinta días calendario siguientes. Este derecho de prepago sin penalidad es una conquista del consumidor financiero colombiano, declarada constitucional por la Corte Constitucional en la Sentencia C-747 de 1999, y es extensible a otros tipos de crédito según la política comercial de cada banco.

La cancelación de hipoteca también es un trámite frecuente en los procesos de refinanciación o portabilidad del crédito hipotecario. Cuando un deudor decide trasladar su crédito de vivienda de un banco a otro que ofrece mejores condiciones de tasa o plazo, el proceso implica que el nuevo banco paga al banco original el saldo del crédito, el banco original emite el paz y salvo y otorga la escritura de cancelación de hipoteca, y simultáneamente el nuevo banco constituye una nueva hipoteca sobre el mismo inmueble a su favor. Este proceso, conocido como portabilidad hipotecaria, fue promovido por la Superintendencia Financiera mediante la Circular 030 de 2016, que fijó los procedimientos para facilitar el traslado de créditos hipotecarios entre entidades financieras.

Una Solicitud de Cancelación de Hipoteca en Colombia, que precede al otorgamiento de la escritura pública de cancelación ante Notaría y su inscripción en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos (ORIP), debe contener los siguientes elementos.

Identificación del deudor hipotecario: Nombre completo, cédula de ciudadanía (para personas naturales) o razón social y NIT (para personas jurídicas), dirección de notificaciones, y calidad en que actúa (deudor principal, codeudor, propietario del inmueble hipotecado si es diferente al deudor).

Identificación del acreedor hipotecario: Para entidades financieras, razón social, NIT, número de registro ante la Superintendencia Financiera, y datos del representante legal autorizado para otorgar la escritura de cancelación. Para acreedores particulares, nombre completo, cédula, y dirección.

Identificación de la obligación garantizada: Número del crédito o referencia del contrato de mutuo hipotecario, fecha de otorgamiento del contrato o escritura de constitución de hipoteca, número de escritura pública y Notaría donde se constituyó la hipoteca, y fecha de inscripción en la ORIP con el número de anotación correspondiente.

Identificación del inmueble: Matrícula inmobiliaria (folio de matrícula) del predio hipotecado en la ORIP, municipio y departamento de ubicación, dirección o descripción del predio, y número del certificado de tradición y libertad que muestra la hipoteca inscrita. Para inmuebles en propiedad horizontal (apartamentos, locales, oficinas), adicionalmente el número de matrícula del Reglamento de Propiedad Horizontal inscrito conforme a la Ley 675 de 2001.

Declaración del pago total: Manifestación del acreedor de haber recibido el pago total de la obligación principal, intereses, gastos y costos de cobranza, declarando extinguida la obligación garantizada y sin saldo pendiente.

Solicitud de cancelación ante notaría: Petición expresa de que se otorgue escritura pública de cancelación de hipoteca ante la Notaría competente del círculo notarial donde está ubicado el inmueble, conforme al Decreto Ley 960 de 1970 y la Ley 1579 de 2012 (Estatuto de Registro de Instrumentos Públicos).

Documentos de soporte: Paz y salvo de la obligación expedido por la entidad financiera; copia del contrato de mutuo hipotecario o escritura de constitución de hipoteca; certificado de tradición y libertad del inmueble no mayor a 30 días expedido por la ORIP; cédula de ciudadanía del propietario; y en caso de entidad financiera, poder especial o acta de junta directiva que autoriza al representante legal a otorgar cancelaciones de hipoteca.

Solicitud de inscripción ante la ORIP: Una vez otorgada la escritura de cancelación ante Notaría, se solicita su inscripción ante la ORIP del municipio donde está ubicado el inmueble, pagando los derechos de registro conforme a la Resolución de la SNR que fija las tarifas registrales. La cancelación produce efectos frente a terceros solo desde la fecha de inscripción en la ORIP, conforme al artículo 2457 del Código Civil. Forms-legal.com ofrece esta solicitud de cancelación de hipoteca para facilitar el proceso de liberación del gravamen hipotecario ante las Notarías y la Superintendencia de Notariado y Registro de Colombia.

Costos del proceso de cancelación: Los costos asociados a la cancelación de hipoteca incluyen: los honorarios notariales por el otorgamiento de la escritura de cancelación conforme al Decreto 188 de 2013 que fija el Arancel Notarial, calculados sobre el valor de la hipoteca; los derechos de registro ante la ORIP conforme a la Resolución de la Superintendencia de Notariado y Registro que fija las tarifas registrales; y en algunos casos, honorarios de abogado o gestor jurídico que tramita el proceso. En total, la cancelación de una hipoteca de vivienda de valor promedio puede costar entre uno y tres salarios mínimos mensuales legales vigentes, costo que generalmente asume el deudor salvo pacto en contrario con el acreedor.

Efectos de la cancelación registrada: Una vez inscrita la escritura de cancelación en la ORIP, el gravamen hipotecario desaparece del certificado de tradición y libertad del inmueble, que quedará libre de la hipoteca cancelada. El propietario puede entonces vender el inmueble sin restricciones, constituir una nueva hipoteca a favor de otro acreedor, o simplemente disfrutar de la plena propiedad del bien sin cargas. La Ley 1579 de 2012 (Estatuto de Registro) establece que la cancelación surte efectos desde la fecha y hora exactas de la inscripción en el folio de matrícula inmobiliaria, dato que es de acceso público a través del portal web de la Superintendencia de Notariado y Registro. Forms-legal.com proporciona esta solicitud de cancelación de hipoteca para facilitar la liberación del gravamen hipotecario ante las Notarías colombianas y la ORIP conforme al Código Civil, la Ley 546 de 1999 y la Ley 1579 de 2012.

Cancelación de hipoteca por pago parcial o por subrogación: En ciertos contratos hipotecarios que garantizan múltiples obligaciones (hipoteca abierta), el acreedor puede aceptar liberar parcialmente el gravamen sobre una parte del inmueble cuando el deudor ha pagado una porción proporcional de la deuda, mediante una escritura de cancelación parcial de hipoteca. Igualmente, cuando un tercero paga la deuda hipotecaria del deudor (subrogación convencional o legal conforme al artículo 1668 del Código Civil), ese tercero se subroga en los derechos del acreedor hipotecario, incluyendo la hipoteca, y puede mantener el gravamen a su favor hasta recuperar lo pagado, o cancelarla si así conviene. Estos casos requieren una redacción precisa en la escritura de cancelación para reflejar exactamente qué obligaciones quedan extinguidas y cuáles permanecen vigentes. Forms-legal.com ofrece esta solicitud de cancelación de hipoteca para facilitar la liberación del gravamen hipotecario ante las Notarías colombianas y la ORIP conforme al Código Civil, la Ley 546 de 1999 y la Ley 1579 de 2012.