Real Estate Trust Agreement Colombia (Fiducia Inmobiliaria)
CONTRATO DE FIDUCIA MERCANTIL INMOBILIARIA
(Real Estate Trust Agreement)
Código de Comercio Arts. 1226–1244 — Ley 546 de 1999 — Ley 1796 de 2016
En [Sign City], a los [Sign Date], entre:
FIDEICOMITENTE:
[Fideicomitente Name], identificado(a) con NIT/C.C. [Fideicomitente NIT], representado(a) por [Fideicomitente Rep], con domicilio en [Fideicomitente Address].
SOCIEDAD FIDUCIARIA:
[Fiduciaria Name], identificada con NIT [Fiduciaria NIT], autorizada por la Superintendencia Financiera de Colombia mediante [Fiduciaria Auth], representada por [Fiduciaria Rep].
Quienes celebran el presente Contrato de Fiducia Mercantil Inmobiliaria bajo la modalidad de [Trust Modality], conforme a las siguientes cláusulas:
PRIMERA. — OBJETO
El presente contrato tiene por objeto constituir una fiducia mercantil inmobiliaria conforme a los Artículos 1226 a 1244 del Código de Comercio, la Ley 546 de 1999, y la Ley 1796 de 2016, mediante la cual el FIDEICOMITENTE transfiere a la SOCIEDAD FIDUCIARIA el inmueble descrito en la cláusula segunda, para la administración de los recursos y la ejecución del proyecto inmobiliario descrito en la cláusula tercera.
SEGUNDA. — INMUEBLE FIDEICOMITIDO
El FIDEICOMITENTE transfiere al patrimonio autónomo el siguiente inmueble:
Dirección: [Property Address].
Matrícula inmobiliaria: [Property Matricula].
Cédula catastral: [Property Cedula].
Área del lote: [Property Area].
Valor del avalúo: [Property Value].
La transferencia se formalizará mediante escritura pública ante Notario y se inscribirá en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos correspondiente. El inmueble conformará un patrimonio autónomo en los términos del Artículo 1233 del Código de Comercio.
TERCERA. — PROYECTO INMOBILIARIO
Nombre del proyecto: [Project Name].
Descripción: [Project Description].
Licencia de construcción: [Licencia Construccion].
Plazo estimado de construcción: [Estimated Timeline].
Conforme al Artículo 8 de la Ley 1796 de 2016, la SOCIEDAD FIDUCIARIA ha verificado la existencia y vigencia de la licencia de construcción expedida por la Curaduría Urbana competente como requisito previo para recibir los anticipos de los promitentes compradores.
CUARTA. — PUNTO DE EQUILIBRIO
La SOCIEDAD FIDUCIARIA no podrá desembolsar los recursos del patrimonio autónomo para el inicio de la construcción hasta que se cumplan las siguientes condiciones:
(a) Porcentaje mínimo de preventas: [Presales Percentage], acreditado mediante promesas de compraventa suscritas con los correspondientes pagos de separación y cuota inicial recibidos por la SOCIEDAD FIDUCIARIA.
(b) Condiciones adicionales: [Equilibrium Conditions].
Plazo para alcanzar el punto de equilibrio: [Equilibrium Deadline]. Si el punto de equilibrio no se alcanza dentro del plazo señalado, la SOCIEDAD FIDUCIARIA procederá a devolver a los promitentes compradores las sumas recibidas más los rendimientos financieros generados durante el período de custodia.
QUINTA. — OBLIGACIONES DE LA SOCIEDAD FIDUCIARIA
La SOCIEDAD FIDUCIARIA se obliga a: (a) administrar el patrimonio autónomo como un buen hombre de negocios conforme al Artículo 1234 del Código de Comercio; (b) recibir y custodiar los pagos de los promitentes compradores; (c) invertir los recursos ociosos del patrimonio autónomo en instrumentos de bajo riesgo aprobados por la Superintendencia Financiera de Colombia; (d) verificar el cumplimiento del punto de equilibrio antes de autorizar desembolsos; (e) desembolsar recursos al constructor conforme al programa de obra y avance de construcción certificado por el interventor; (f) coordinar la individualización de las unidades mediante el régimen de propiedad horizontal conforme a la Ley 675 de 2001; y (g) rendir cuentas trimestrales al FIDEICOMITENTE y a los promitentes compradores.
SEXTA. — COMISIÓN FIDUCIARIA
Comisión de administración: [Fiduciary Fee].
Comisión de estructuración: [Structuring Fee].
Las comisiones serán descontadas directamente de los recursos del patrimonio autónomo. La SOCIEDAD FIDUCIARIA informará al FIDEICOMITENTE de cualquier modificación con treinta (30) días calendario de anticipación conforme a la Ley 1328 de 2009.
SÉPTIMA. — PROTECCIÓN DE COMPRADORES
La SOCIEDAD FIDUCIARIA velará por la protección de los derechos de los promitentes compradores conforme a la Circular Básica Jurídica de la Superintendencia Financiera de Colombia y la Ley 1328 de 2009. Cada comprador recibirá un certificado fiduciario que documenta su participación en el patrimonio autónomo y las condiciones de su aporte. En caso de que el proyecto no se ejecute, los recursos de los compradores serán devueltos con los rendimientos financieros generados.
OCTAVA. — LEY APLICABLE Y JURISDICCIÓN
El presente contrato se rige por las leyes de la República de Colombia: Código de Comercio (Decreto 410 de 1971), Ley 546 de 1999, Ley 675 de 2001, Ley 1796 de 2016, Decreto 2555 de 2010, y la Circular Básica Jurídica de la Superintendencia Financiera de Colombia. Las controversias serán resueltas por los Juzgados Civiles del Circuito de la ciudad de [Sign City] o mediante arbitraje comercial conforme a la Ley 1563 de 2012.
FIRMAS
FIDEICOMITENTE:
[Fideicomitente Name]
NIT/C.C.: [Fideicomitente NIT]
Representante Legal: [Fideicomitente Rep]
Firma: _________________________
SOCIEDAD FIDUCIARIA:
[Fiduciaria Name]
NIT: [Fiduciaria NIT]
Representante Legal: [Fiduciaria Rep]
Firma: _________________________
Fideicomitente (Developer/Land Owner)
________________
Signature
Sociedad Fiduciaria (Trust Company)
________________
Signature
What Is a Real Estate Trust Agreement Colombia (Fiducia Inmobiliaria)?
A Real Estate Trust Agreement Colombia (Contrato de Fiducia Mercantil Inmobiliaria) is a commercial trust contract regulated by Código de Comercio (CCo — Decreto 410 de 1971) Articles 1226 through 1244 and complemented by Ley 546 de 1999 (Ley de Vivienda), through which a fideicomitente (typically a real estate developer or land owner) transfers real property — generally a building lot (lote de terreno) — to a sociedad fiduciaria authorized by the Superintendencia Financiera de Colombia (SFC), for the fiduciaria to administer the property and associated resources in connection with a real estate development project.
The Código de Comercio Article 1226 provides the general framework for fiducia mercantil, while the specific application to real estate development has been developed through SFC regulation, particularly the Circular Básica Jurídica (Circular Externa 029 de 2014) Part II Title II, which establishes detailed requirements for fiducia inmobiliaria operations. Under CCo Article 1233, the transferred land and all resources contributed by future buyers (promitentes compradores) form a patrimonio autónomo — a separate legal estate protected from creditors of both the fideicomitente and the fiduciaria.
Fiducia inmobiliaria in Colombia operates through three principal modalities recognized by the Superintendencia Financiera de Colombia: fiducia inmobiliaria de administración y pagos (administration and payments), where the fiduciaria receives and administers buyer payments, construction funds, and project resources while the fideicomitente retains responsibility for construction; fiducia inmobiliaria de tesorería (treasury), where the fiduciaria manages the financial flows of the project, receiving advance payments from buyers and disbursing them to the constructor according to a pre-agreed schedule tied to construction milestones; and fiducia inmobiliaria completa (complete or integral), where the fiduciaria assumes broader responsibilities including contracting construction, managing permits, and overseeing all aspects of the development project.
Ley 546 de 1999 (Ley de Vivienda) and Decreto 2555 de 2010 establish the regulatory framework for housing finance in Colombia, including rules applicable to fiducia inmobiliaria projects that involve vivienda de interés social (VIS — social interest housing with a maximum price of 150 SMLMV) and vivienda de interés prioritario (VIP — priority interest housing with a maximum price of 90 SMLMV). The Ministerio de Vivienda, Ciudad y Territorio and the SFC coordinate regulation of real estate trust structures used in government-subsidized housing programs.
The Ley 1796 de 2016 (Ley de Vivienda Segura) imposed additional requirements on real estate developers and fiduciarias, including mandatory construction insurance (seguro decenal or seguro de estabilidad de la obra under Decreto 282 de 2019), strengthened buyer protection mechanisms, and enhanced SFC supervisory powers over fiducia inmobiliaria operations. Under Ley 1796 Article 8, the fiduciaria must verify that the developer has obtained the required licencia de construcción (building permit) from the Curaduría Urbana before receiving buyer advance payments.
The Cámaras de Comercio — particularly the Cámara de Comercio de Bogotá, Medellín, and Cali — maintain the Registro de Garantías Mobiliarias under Ley 1676 de 2013 and support trust registration. CAMACOL (Cámara Colombiana de la Construcción) reports that fiducia inmobiliaria is the standard structure for medium and large residential and commercial development projects in Colombia, providing buyer protection, fund segregation, and regulatory compliance.
When Do You Need a Real Estate Trust Agreement Colombia (Fiducia Inmobiliaria)?
A Real Estate Trust Agreement Colombia is needed whenever a real estate development project requires professional administration of land, buyer contributions, and construction resources through a regulated sociedad fiduciaria, with the asset protection of patrimonio autónomo separation under Código de Comercio Article 1233.
The agreement is needed when real estate developers undertake residential construction projects — apartments (apartamentos), houses (casas), or mixed-use developments (proyectos de uso mixto) — and must receive advance payments (cuotas iniciales or separaciones) from prospective buyers before construction begins. Under Circular Básica Jurídica Part II Title II, the SFC requires that buyer advance payments be administered through a fiducia inmobiliaria when the developer markets units in the pre-sale phase (etapa de preventa), confirming that buyer funds are protected within the patrimonio autónomo until the project reaches the punto de equilibrio (break-even point) — the predetermined sales and financial thresholds that trigger the start of construction.
A fiducia inmobiliaria is needed when developers build vivienda de interés social (VIS) or vivienda de interés prioritario (VIP) projects eligible for government subsidies administered by Fonvivienda (Fondo Nacional de Vivienda) and the Cajas de Compensación Familiar. Ley 546 de 1999 and Decreto 2555 de 2010 require fiduciary administration of subsidy funds to prevent misuse and confirm that resources reach the intended beneficiaries.
The document is needed when commercial real estate developers construct office buildings (edificios de oficinas), shopping centers (centros comerciales), or industrial parks (parques industriales) and must provide institutional investors and commercial tenants with the assurance that project funds are segregated and professionally managed by a regulated fiduciaria.
A real estate trust agreement is needed when landowners contribute land to a development project as their equity participation — the land is transferred to the patrimonio autónomo, and the landowner receives units or a percentage of sales proceeds upon project completion. Under CCo Article 1226, the fiducia inmobiliaria structure enables landowners to participate in development projects without assuming construction risk directly.
The agreement is required when banks and financial institutions provide construction loans (crédito constructor) for real estate projects. Lenders typically require the establishment of a fiducia inmobiliaria to confirm that loan disbursements and buyer payments are channeled through the patrimonio autónomo and applied exclusively to project construction costs according to a pre-approved budget.
What to Include in Your Real Estate Trust Agreement Colombia (Fiducia Inmobiliaria)
A valid Real Estate Trust Agreement Colombia under Código de Comercio Articles 1226 through 1244, Ley 546 de 1999, and the Circular Básica Jurídica of the Superintendencia Financiera de Colombia must contain the following essential elements.
Identification of Parties: Complete identification of the fideicomitente (developer/land owner) — razón social or full name, NIT or cédula de ciudadanía, Cámara de Comercio registration, and representante legal. Identification of the fiduciaria — razón social, NIT, SFC authorization number, and representante legal. Identification of the constructor (if different from the fideicomitente) with its construction license (licencia de construcción issued by the Curaduría Urbana). Identification of the mechanism for incorporating beneficiarios (buyers) into the trust as they execute promesas de compraventa (promises to purchase).
Property Description (Inmueble Fideicomitido): Complete legal description of the real property transferred to the patrimonio autónomo — matrícula inmobiliaria number from the Oficina de Registro de Instrumentos Públicos, cédula catastral from the Instituto Geográfico Agustín Codazzi (IGAC) or municipal cadastral authority, physical address, area in square meters, and reference to the boundary survey (linderos). The trust agreement must be formalized through escritura pública (public deed before a notario) and registered with the Oficina de Registro de Instrumentos Públicos for the transfer to take effect against third parties.
Project Description: Detailed description of the real estate development project — number and type of units (apartments, houses, commercial units, parking spaces); total construction area; common areas; project phases if applicable; estimated construction timeline; and the licencia de construcción number, issuing Curaduría Urbana, and expiration date. Under Ley 1796 de 2016 Article 8, the fiduciaria must verify the existence and validity of the licencia de construcción.
Punto de Equilibrio (Break-Even Point): Definition of the financial and commercial conditions that must be met before construction begins and buyer funds can be disbursed from the patrimonio autónomo — typically a minimum percentage of units pre-sold (commonly 60-80%), confirmation of construction financing, valid licencia de construcción, and environmental permits (licencia ambiental when required by Ley 99 de 1993). The punto de equilibrio protects buyers by confirming that their advance payments are not disbursed until the project demonstrates commercial and financial viability.
Fund Administration: Specification of how the fiduciaria will administer project funds — receiving buyer advance payments (cuotas iniciales), construction loan disbursements, and fideicomitente equity contributions; investing idle funds according to SFC-approved investment parameters; disbursing funds to the constructor according to the construction milestone schedule (programa de obra); paying project expenses approved by the fideicomitente; and maintaining segregated accounting for the patrimonio autónomo.
Buyer Protection Mechanisms: Conditions under which buyer advance payments are refundable — if the punto de equilibrio is not reached within the agreed timeframe, the fiduciaria must return buyer contributions plus investment returns. Under Circular Básica Jurídica Part II Title II, the fiduciaria must clearly disclose to buyers the risks associated with the project and the conditions for refund.
Unit Delivery and Transfer: Procedure for delivering completed units to buyers — individual transfer of ownership through escritura pública once the propiedad horizontal (condominium regime under Ley 675 de 2001) is registered and the units receive individual matrícula inmobiliaria numbers. The fiduciaria coordinates the delivery process and confirms that all unit transfers comply with the terms of the individual promesas de compraventa.
Forms-legal.com provides this Real Estate Trust Agreement Colombia template as a starting point for structuring real estate development projects. Every fiducia inmobiliaria should be reviewed by an abogado inmobiliario and comply with the Circular Básica Jurídica, Ley 546 de 1999, Ley 1796 de 2016, and Ley 675 de 2001 requirements.
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La Superintendencia Financiera de Colombia (SFC) reconoce tres modalidades principales de fiducia inmobiliaria a través de la Circular Básica Jurídica (Circular Externa 029 de 2014) Parte II Título II. La fiducia inmobiliaria de administración y pagos es la modalidad más común — la fiduciaria recibe el terreno en el patrimonio autónomo, administra los anticipos de los compradores y los recursos de construcción, y desembolsa los recursos al constructor según el calendario de obra acordado, mientras que el fideicomitente conserva la responsabilidad total por la gestión de la construcción, los permisos y la ejecución del proyecto. La fiducia inmobiliaria de tesorería se centra específicamente en la función de gestión financiera — la fiduciaria recibe y administra todos los aportes monetarios (pagos de compradores, créditos, capital) y los desembolsa conforme al presupuesto y al avance de obra, sin recibir el terreno en el patrimonio autónomo. La fiducia inmobiliaria completa o integral implica el rol más amplio de la fiduciaria — esta recibe el terreno, administra todos los recursos y directamente contrata o supervisa la construcción, la gestión de permisos y la comercialización del proyecto. Cada modalidad determina el nivel de responsabilidad y la comisión fiduciaria; la modalidad completa es la más costosa.
El punto de equilibrio es el conjunto de condiciones financieras, comerciales, jurídicas y técnicas que deben cumplirse antes de que un proyecto de fiducia inmobiliaria pueda iniciar la construcción y la fiduciaria pueda desembolsar los anticipos de los compradores del patrimonio autónomo. La Circular Básica Jurídica (Circular Externa 029 de 2014) de la Superintendencia Financiera de Colombia exige que todo contrato de fiducia inmobiliaria defina un punto de equilibrio claro con umbrales medibles. Las condiciones estándar del punto de equilibrio incluyen: un porcentaje mínimo de unidades prevendidas (habitualmente entre el 60% y el 80% del proyecto total), confirmado mediante promesas de compraventa suscritas con los correspondientes anticipos recibidos por la fiduciaria; financiación de la construcción confirmada por un banco o entidad financiera; licencia de construcción vigente emitida por la Curaduría Urbana competente; permisos ambientales cuando sean requeridos; y el aporte de capital del fideicomitente depositado en el patrimonio autónomo. Para los compradores, el punto de equilibrio ofrece protección crítica: si no se alcanza dentro del plazo pactado en el contrato (habitualmente entre 12 y 24 meses), la fiduciaria debe devolver todos los anticipos más los rendimientos financieros generados durante el período de custodia. Los recursos de los compradores mantenidos en el patrimonio autónomo antes de alcanzar el punto de equilibrio se invierten en instrumentos de bajo riesgo aprobados por la SFC — habitualmente CDTs (certificados de depósito a término) y fondos del mercado monetario.
El régimen de propiedad horizontal bajo la Ley 675 de 2001 es el marco jurídico que permite la propiedad individual de unidades dentro de un desarrollo multifamiliar — apartamentos, locales comerciales, parqueaderos y depósitos — mientras establece la copropiedad y la gobernanza de las áreas comunes. En un proyecto de fiducia inmobiliaria, el régimen de propiedad horizontal se constituye una vez que la construcción está sustancialmente terminada. El fideicomitente (o la fiduciaria en una fiducia inmobiliaria completa) elabora el reglamento de propiedad horizontal y lo inscribe en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos junto con los planos aprobados y la licencia de construcción. Al inscribirse, la matrícula inmobiliaria original del lote se subdivide en matrículas individuales para cada unidad privada y para las áreas comunes (bienes comunes) descritas en el Artículo 3 de la Ley 675. La fiduciaria procede luego a transferir la propiedad de las unidades individuales a los compradores mediante escrituras públicas que referencian los números de matrícula inmobiliaria individuales. Cada unidad recibe un coeficiente de copropiedad (Artículo 26 de la Ley 675) que determina la participación del propietario en las expensas comunes y sus derechos de voto en la asamblea general de copropietarios. La propiedad horizontal crea una persona jurídica — la copropiedad — representada por un administrador que gestiona las áreas comunes y hace cumplir el reglamento.
Cuando un promotor inmobiliario (fideicomitente o constructor) entra en proceso de insolvencia bajo la Ley 1116 de 2006 (Régimen de Insolvencia Empresarial) durante la construcción, la estructura de patrimonio autónomo de la fiducia inmobiliaria ofrece protección significativa a los compradores conforme al Artículo 1233 del Código de Comercio. El terreno y los anticipos de los compradores mantenidos en el patrimonio autónomo están separados jurídicamente del patrimonio personal del promotor — la Superintendencia de Sociedades, que administra los procesos de insolvencia para sociedades comerciales, no puede incluir los activos del patrimonio autónomo en el proceso de insolvencia del promotor. Los compradores que han suscrito promesas de compraventa y depositado pagos ante la fiduciaria son titulares de derechos como beneficiarios del patrimonio autónomo, no como acreedores quirografarios del promotor. La fiduciaria debe evaluar si el proyecto puede continuar con un constructor sustituto o debe terminarse. Conforme a la Circular Básica Jurídica de la SFC, la fiduciaria debe: notificar a todos los beneficiarios sobre la insolvencia del promotor; convocar a una reunión de beneficiarios para analizar las opciones (continuación con nuevo constructor, modificación del proyecto o terminación); si el proyecto se termina, devolver los anticipos de los compradores con los recursos del patrimonio autónomo; y rendir una cuenta final. La Ley 1796 de 2016 reforzó la protección del comprador exigiendo a los constructores de proyectos que superen ciertos umbrales mantener el seguro de estabilidad de la obra, que puede cubrir la terminación del proyecto o el reembolso a los compradores ante la insolvencia del promotor.
Un proyecto de fiducia inmobiliaria en Colombia requiere múltiples permisos y licencias de distintas autoridades gubernamentales antes de iniciar la construcción. La licencia de construcción es la autorización principal, expedida por la Curaduría Urbana del municipio donde se ubica el proyecto, bajo el Decreto 1077 de 2015 (Decreto Único Reglamentario del Sector Vivienda) y la Ley 388 de 1997 (Ley de Ordenamiento Territorial). La Curaduría verifica el cumplimiento del Plan de Ordenamiento Territorial (POT), los códigos de construcción (Reglamento Colombiano de Construcción Sismo Resistente NSR-10 bajo la Ley 400 de 1997), las normas de uso del suelo y las restricciones de densidad. El Artículo 8 de la Ley 1796 de 2016 exige que la fiduciaria verifique la existencia y vigencia de la licencia de construcción antes de recibir anticipos de los compradores. Los permisos adicionales incluyen: la licencia ambiental de la Autoridad Nacional de Licencias Ambientales (ANLA) o de la Corporación Autónoma Regional (CAR) cuando el proyecto impacta áreas ambientalmente sensibles bajo la Ley 99 de 1993; aprobación de las empresas de servicios públicos para conexiones de agua, alcantarillado, energía eléctrica y gas; el certificado de tradición y libertad de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos que confirme la propiedad del fideicomitente libre de gravámenes; y la autorización arqueológica del Instituto Colombiano de Antropología e Historia (ICANH) cuando el proyecto se ubique en áreas de potencial significado arqueológico bajo la Ley 1185 de 2008.
Los anticipos de los compradores en una fiducia inmobiliaria reciben protección multicapa bajo el derecho colombiano. Primero, el patrimonio autónomo del Artículo 1233 del Código de Comercio separa los recursos de los compradores del patrimonio del promotor y de la fiduciaria — ningún acreedor de ninguna de estas partes puede perseguir los fondos de los compradores mantenidos en el fideicomiso. Segundo, el mecanismo del punto de equilibrio bajo la Circular Básica Jurídica (Circular Externa 029 de 2014) de la Superintendencia Financiera de Colombia impide que la fiduciaria desembolse los anticipos para la construcción hasta que el proyecto demuestre viabilidad comercial y financiera — si el punto de equilibrio no se alcanza en el plazo acordado, la fiduciaria debe devolver los pagos de los compradores más los rendimientos de inversión. Tercero, la fiduciaria invierte los recursos de los compradores mantenidos antes del punto de equilibrio en instrumentos de bajo riesgo aprobados por la SFC (CDTs, fondos del mercado monetario, títulos del gobierno). Cuarto, la Ley 1328 de 2009 (Régimen de Protección al Consumidor Financiero) exige que la fiduciaria informe claramente a los compradores sobre los riesgos del proyecto, las condiciones de reembolso y el estado del punto de equilibrio. Quinto, cada comprador recibe un certificado fiduciario que documenta su participación en el patrimonio autónomo. Sexto, el Defensor del Consumidor Financiero designado para cada fiduciaria bajo el Artículo 13 de la Ley 1328 ofrece un mecanismo gratuito de resolución de quejas. Séptimo, la SFC ejerce poderes de supervisión sobre las fiduciarias, incluyendo visitas de inspección y la autoridad para imponer medidas correctivas y sanciones por incumplimiento de los requisitos de protección al comprador.
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