Petição de Ação Especial de Despejo — Portugal

A Petição de Ação Especial de Despejo é o requerimento ou peça apresentado em Portugal ao abrigo de Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU) — Lei 6/2006, de 27 de Fevereiro.

O enquadramento legal da ação especial de despejo assenta em três pilares fundamentais: o artigo 1083.º do Código Civil (Decreto-Lei 47 344/66), que enumera os fundamentos de resolução do contrato de arrendamento — falta de pagamento de rendas por período superior a 2 meses (alínea b), para arrendamento habitacional, e por qualquer período para arrendamento não habitacional —; os artigos 9.º a 14.º da NRAU (Lei 6/2006), que estabelecem o regime de cessação por oposição à renovação, denúncia e resolução para arrendamentos habitacionais; e os artigos 15.º-A a 15.º-S do NRAU (aditados pela Lei 31/2012), que criaram o procedimento especial de despejo com a intervenção do BNA para os casos de cessação por resolução e de oposição à renovação. A competência judicial em primeira instância pertence ao Juízo Local Cível ou ao Juízo de Competência Genérica da comarca onde o imóvel está situado, nos termos da Lei de Organização do Sistema Judiciário (LOSJ — Lei 62/2013).

A reforma introduzida pela Lei 31/2012 — a «Reforma do Arrendamento» — criou um modelo dual para o despejo em Portugal. O primeiro modelo é o procedimento administrativo acelerado do BNA (Balcão Nacional do Arrendamento), disponível em www.bna.mj.pt, aplicável quando o inquilino não contesta a cessação no prazo de 15 dias após notificação. O segundo modelo é a ação judicial — a ação especial de despejo propriamente dita — que corre nos tribunais judiciais quando o inquilino deduz oposição ao procedimento do BNA ou quando o fundamento de despejo é o incumprimento de obrigações contratuais diversas do não pagamento de rendas. A Lei 56/2023 («Mais Habitação») trouxe medidas de maior proteção dos arrendatários, designadamente a proibição de despejo de famílias em situação de especial vulnerabilidade durante os meses de inverno e o alargamento de prazos para famílias com menores ou idosos, nos termos do artigo 15.º-O do NRAU.

Em termos práticos, a ação especial de despejo em Portugal pode ser requerida nos seguintes fundamentos típicos: falta de pagamento de rendas (artigo 1083.º n.º 3 do Código Civil — 2 ou mais meses de renda em atraso); utilização do imóvel para fim diferente do contratado (artigo 1083.º n.º 2 alínea c) do CC); realização de obras não autorizadas que diminuam o valor do imóvel (artigo 1083.º n.º 2 alínea d) do CC); trespasse ou subarrendamento não autorizado (artigo 1083.º n.º 2 alínea f) do CC); cessação por denúncia do senhorio ao abrigo do artigo 1101.º do CC (obras de remodelação profunda) ou do artigo 1102.º do CC (necessidade do imóvel pelo próprio senhorio ou descendente em 1.º grau); e oposição à renovação nos contratos de prazo certo nos termos do artigo 1097.º do CC. O valor da ação para efeitos de taxa de justiça e competência é calculado pela soma das rendas vencidas em atraso acrescido de um ano de renda, nos termos do artigo 297.º n.º 2 do CPC.

A Petição de Ação Especial de Despejo em Portugal é necessária quando o senhorio pretende recuperar o seu imóvel na sequência da cessação, por qualquer causa, do contrato de arrendamento urbano, e o inquilino não procede voluntariamente à entrega.

A via judicial da ação especial de despejo é especificamente necessária nos seguintes cenários: (1) O inquilino deduziu oposição ao procedimento do Balcão Nacional do Arrendamento (BNA) no prazo de 15 dias após notificação, impedindo a emissão do título de desocupação administrativo. Neste caso, o processo é remetido pelo BNA para o tribunal competente que prossegue como ação especial de despejo (artigo 15.º-I da NRAU). (2) O fundamento do despejo é a utilização abusiva do imóvel, a realização de obras não autorizadas, o trespasse ilícito ou outros incumprimentos contratuais diversos do não pagamento de rendas — situações em que o BNA não tem competência e a via judicial é obrigatória. (3) O arrendamento é de imóvel não habitacional (armazém, escritório, loja) e o fundamento não é o não pagamento de rendas — nestas situações, a ação declarativa comum ou a ação especial de despejo são as vias processuais.

O senhorio de imóvel residencial deve, antes de intentar a ação, verificar se o contrato foi formalmente celebrado por escrito e registado na Autoridade Tributária e Aduaneira (AT) nos termos do artigo 2.º n.º 3 da NRAU e do artigo 1064.º do Código Civil (registo obrigatório com pagamento do Imposto do Selo — Modelo 2 — no prazo de 30 dias). A falta de registo não impede a ação de despejo, mas pode influenciar a posição processual do senhorio quanto ao pagamento do imposto em atraso. O senhorio deve ainda verificar se o inquilino é titular de direito de preferência legal à compra do imóvel (artigo 1091.º do CC), que subsiste mesmo em caso de despejo por resolução, podendo interferir na transmissão futura do imóvel.

Nos contratos de arrendamento habitacional sujeitos ao regime transitório da Lei 6/2006 (contratos anteriores a 1990 ao abrigo do RAU — Decreto-Lei 321-B/90), as regras de cessação são parcialmente diferentes e o senhorio pode estar sujeito a obrigações adicionais de notificação com prazos alargados nos termos do artigo 26.º e seguintes da Lei 6/2006. Os contratos celebrados após a entrada em vigor do NRAU (26 de Junho de 2006) ficam sujeitos ao regime geral dos artigos 1094.º e seguintes do Código Civil. Os contratos celebrados na vigência do RAU mas ainda pendentes podem estar em período de transição nos termos dos artigos 26.º a 54.º da Lei 6/2006, exigindo análise caso a caso pelo mandatário do senhorio.

No contexto da Lei 56/2023 («Mais Habitação»), o despejo de arrendatários em situação de especial vulnerabilidade — famílias com menores a cargo, pessoas com deficiência, idosos com mais de 65 anos — ficou sujeito a restrições temporais (proibição de execução do despejo entre 1 de novembro e 31 de março) e ao condicionamento da moratória de execução à demonstração pelo arrendatário da sua situação de vulnerabilidade junto do Instituto da Habitação e da Reabilitação Urbana (IHRU).

A Petição de Ação Especial de Despejo em Portugal deve conter os seguintes elementos essenciais para ser admitida pelo tribunal competente e ter êxito no pedido de entrega do imóvel.

Identificação do imóvel arrendado: descrição completa do imóvel com artigo matricial da Caderneta Predial emitida pela Autoridade Tributária e Aduaneira (AT), artigo de descrição predial da Conservatória do Registo Predial (certidão predial permanente obtida em predialonline.justica.gov.pt), morada completa com código postal no formato NNNN-NNN, tipologia (T0 a T6, armazém, escritório, loja), área em metros quadrados conforme Caderneta Predial. A licença de habitação ou autorização de utilização do imóvel deve ser identificada e, se disponível, anexada como documento.

Identificação e qualificação do contrato de arrendamento: o contrato de arrendamento deve ser junto como documento, com identificação da data de celebração, do prazo (contrato a prazo certo nos termos do artigo 1095.º do CC ou de duração indeterminada nos termos do artigo 1094.º do CC), do valor da renda mensal em vigor, do IBAN de pagamento das rendas, da data de entrada em vigor e de quaisquer aditamentos. O registo do contrato na AT (Modelo 2 do Imposto do Selo) deve ser identificado pelo número de liquidação do imposto. A qualificação jurídica do contrato — habitacional nos termos do artigo 1023.º do CC ou não habitacional nos termos do artigo 1109.º do CC — é determinante para o regime de cessação aplicável.

Fundamento da cessação e demonstração do incumprimento: o fundamento de despejo deve ser especificado com precisão. Para a resolução por falta de pagamento de rendas: identificação mês a mês das rendas em falta (valor, data de vencimento, evidência de não pagamento — extracto bancário do senhorio); interpelação extrajudicial do inquilino conforme artigo 1083.º n.º 4 do CC (carta registada com aviso de receção a comunicar o incumprimento e a resolução); comprovativo de não receção do pagamento após interpelação. Para oposição à renovação: cópia da comunicação de oposição à renovação enviada ao inquilino com a antecedência mínima legal (120 dias para contratos de prazo certo — artigo 1097.º n.º 1 do CC, alínea a)), com prova de envio e receção (carta registada com aviso de receção ou notificação judicial avulsa).

Documentos de prova: contrato de arrendamento e aditamentos; extracto bancário demonstrativo do não pagamento das rendas; cartas de interpelação com avisos de receção; certidão predial permanente e caderneta predial; comprovativo do registo do contrato na AT (Modelo 2 do IS); e, quando aplicável, relatório técnico de obras não autorizadas ou fotografia das infrações.

Pedido final: o pedido deve incluir a condenação do arrendatário a: entregar o imóvel livre e devoluto de pessoas e bens; pagar as rendas em atraso acrescidas de juros de mora à taxa legal (4% ao ano — Portaria 291/2003); pagar indemnização pelo período de incumprimento nos termos do artigo 1045.º do CC; e pagar as custas do processo. Para a ação de despejo por oposição à renovação, o pedido é limitado à entrega do imóvel na data de cessação do contrato.

A forms-legal.com disponibiliza este modelo de Petição de Ação Especial de Despejo em Portugal como guia estrutural. Dada a especificidade do regime do arrendamento urbano e a Lei 56/2023 que introduziu novas proteções a arrendatários vulneráveis, a petição deve ser preparada por advogado inscrito na Ordem dos Advogados. Documentos relacionados essenciais: Requerimento BNA de Despejo (para a fase administrativa prévia) e Resolução de Contrato de Arrendamento (carta de resolução por incumprimento).

O preenchimento da Petição de Ação Especial de Despejo em Portugal deve seguir as seguintes etapas para garantir a completude processual e a celeridade do procedimento.

Primeiro passo: verificar o fundamento do despejo e a via processual adequada. Para não pagamento de rendas em contratos habitacionais e não habitacionais com dois ou mais meses em atraso, a via primária é o procedimento do BNA (www.bna.mj.pt) nos termos do artigo 15.º-A do NRAU. Só após oposição do inquilino no BNA ou quando o fundamento é outro que não o não pagamento é que se recorre à ação judicial especial de despejo. Para despejo por necessidade do senhorio (artigo 1102.º do CC), os requisitos são mais exigentes: o senhorio deve demonstrar necessidade efetiva para habitação própria ou de descendente em primeiro grau e pagar indemnização equivalente a 1 a 2 anos de renda ao arrendatário.

Segundo passo: notificação prévia obrigatória do arrendatário. Em muitos fundamentos de despejo, a lei exige notificação prévia do arrendatário antes da propositura da ação. Para resolução por não pagamento de rendas (artigo 1083.º n.º 3 do CC), o senhorio deve notificar o arrendatário da resolução por carta registada com aviso de receção. Para oposição à renovação (artigo 1097.º do CC), a comunicação deve ser enviada com antecedência mínima de 120 dias (contratos de prazo certo de duração superior a 6 anos) ou de 60 dias (contratos de 1 a 6 anos) ou de 30 dias (contratos de duração inferior a 1 ano). Para despejo por necessidade do senhorio (artigo 1102.º do CC), a antecedência mínima é de 2 anos. Todas estas comunicações devem ser feitas por carta registada com aviso de receção ou por notificação judicial avulsa (artigos 254.º e seguintes do CPC).

Terceiro passo: reunir os documentos de prova. Organize os documentos por categorias: (A) Contrato de arrendamento (original ou cópia certificada); (B) Certidão predial permanente (predialonline.justica.gov.pt) e caderneta predial (Portal das Finanças AT); (C) Comprovativo do registo do contrato na AT (Modelo 2 do IS); (D) Extracto bancário do senhorio mostrando ausência de pagamentos de renda; (E) Cartas de interpelação ao arrendatário com avisos de receção; (F) Se aplicável, relatório fotográfico de obras não autorizadas ou relatório técnico de deterioração do imóvel.

Quarto passo: redigir a petição com causa de pedir completa. A petição deve narrar cronologicamente: data de celebração do contrato; identificação do imóvel; valor inicial e atual da renda; data de início do incumprimento (primeiro mês de renda em falta); valor total das rendas em atraso com cálculo detalhado; data e forma de interpelação do arrendatário; ausência de pagamento após interpelação; e conclusão sobre a verificação do fundamento de despejo invocado.

Quinto passo: calcular o valor da causa e a taxa de justiça. O valor da causa numa ação de despejo é calculado nos termos do artigo 297.º n.º 2 do CPC: soma das rendas em atraso mais doze meses de renda. A taxa de justiça inicial é calculada sobre este valor de acordo com a Tabela I do RCP (Decreto-Lei 34/2008). Verifique se o valor da causa supera a alçada do Juízo Local Cível (20 000 euros) ou do Juízo Central Cível (50 000 euros) para identificar o Juízo materialmente competente.

Sexto passo: verificar proteções especiais ao abrigo da Lei 56/2023. Antes de requerer o despejo de arrendatário familiar, confirme se o arrendatário pode ser beneficiário das moratórias de execução da Lei 56/2023: famílias com menores, pessoas com deficiência ou idosos com mais de 65 anos têm proteção acrescida. O tribunal pode condicionar a execução do despejo à verificação destas circunstâncias junto do IHRU.

Os requisitos legais da Petição de Ação Especial de Despejo em Portugal decorrem do Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU — Lei 6/2006) e do Código de Processo Civil.

Fundamentos legais de cessação: o artigo 1083.º do Código Civil estabelece que o arrendatário não pode opor-se à resolução quando haja incumprimento que pela sua gravidade ou consequências torne inexigível ao senhorio a manutenção do arrendamento. O n.º 3 do mesmo artigo presume sempre verificada a gravidade do incumprimento na falta de pagamento de renda por período superior a 2 meses. O artigo 1084.º do CC regula o prazo de resolução — direito caduca em 1 ano a contar do conhecimento do facto que lhe dá origem. O artigo 1101.º do CC permite ao senhorio denunciar para obras de remodelação ou restauração profunda que exijam a desocupação do imóvel, com aviso com antecedência de 6 meses e pagamento de indemnização mínima de 18 meses de renda. O artigo 1102.º do CC permite a denúncia por necessidade do senhorio (habitação própria ou de descendente em 1.º grau), com aviso de 2 anos de antecedência e indemnização de 1 a 2 anos de renda.

Procedimento do BNA: o artigo 15.º-A do NRAU (aditado pela Lei 31/2012) criou o procedimento especial de despejo perante o Balcão Nacional do Arrendamento, disponível para os fundamentos de cessação por falta de pagamento de rendas, resolução por oposição a obras urgentes do senhorio e oposição à renovação. O BNA emite título de desocupação se o arrendatário não deduzir oposição em 15 dias. Se houver oposição, o processo é remetido para o tribunal competente.

Prazos de entrega do imóvel: em contratos de prazo certo por oposição à renovação, o prazo de entrega é a data de cessação do contrato. Em contratos de duração indeterminada por denúncia do senhorio, o prazo de entrega é fixado pelo tribunal com observância das moratórias de execução previstas na Lei 56/2023. Em caso de resolução por não pagamento de rendas, a entrega deve ser imediata após trânsito em julgado da decisão ou da emissão do título de desocupação pelo BNA.

Registo do contrato e consequências: o artigo 1064.º do CC e o artigo 2.º n.º 3 do NRAU impõem o registo do contrato de arrendamento na AT no prazo de 30 dias mediante pagamento do Imposto do Selo (10% de uma renda mensal — artigo 5.º n.º 1 alínea t) do CIS — Lei 150/99). A falta de registo pelo senhorio sujeita-o a coima e a tributação de rendas em IRS sem benefício de deduções adicionais. A falta de registo pelo arrendatário (subarrendamento) constitui fundamento de resolução do contrato pelo senhorio.

Os erros mais frequentes nas ações especiais de despejo em Portugal comprometem o êxito do pedido ou atrasam significativamente a recuperação do imóvel pelo senhorio.

Omissão da notificação prévia obrigatória. A resolução do contrato de arrendamento por falta de pagamento exige notificação prévia do arrendatário por carta registada com aviso de receção (artigo 1083.º n.º 4 do CC) antes da propositura da ação. A omissão desta notificação torna o processo prematuramente instaurado, com risco de absolvição do arrendatário da instância. A notificação deve ser enviada ao arrendatário para a morada do imóvel arrendado e, se diferente, para a morada de domicílio fiscal do arrendatário.

Fundamento insuficiente para a lei vigente pós-Lei 56/2023. A Lei 56/2023 («Mais Habitação») impôs novas obrigações ao senhorio em casos de despejo de famílias vulneráveis, designadamente a comunicação ao Instituto da Habitação e da Reabilitação Urbana (IHRU) e o respeito por moratórias de execução sazonais. A petição que não contemple estas regras pode ser indeferida ou ter a sua execução suspensa.

Cálculo incorreto do valor da causa. O artigo 297.º n.º 2 do CPC fixa o valor da causa nas ações de arrendamento como a soma das rendas em atraso mais uma anuidade de renda. A subavaliação conduz a taxa de justiça incorreta e eventual invalidade da taxa paga; a sobreavaliação aumenta desnecessariamente os custos. Para imóveis com renda elevada, o valor da causa pode ultrapassar a alçada do Juízo Local Cível e exigir a intervenção do Juízo Central Cível.

Falta de junção do contrato de arrendamento e documentos de registo. A petição de despejo sem junção do contrato de arrendamento (original ou cópia certificada) e do comprovativo de registo na AT leva ao despacho de aperfeiçoamento do artigo 590.º do CPC, com atraso no processo. Para arrendamentos antigos (anteriores a 1990) sem forma escrita, é necessário demonstrar a existência e termos do contrato por outros meios de prova (recibos de renda, correspondência, testemunhas).

Confusão entre acção de despejo e ação executiva. O título de desocupação emitido pelo BNA ou a sentença da ação especial de despejo são títulos executivos para a entrega do imóvel — a execução para entrega de imóvel corre nos termos dos artigos 861.º a 863.º do CPC perante agente de execução (OSAE). A confusão entre a ação declarativa de despejo e a subsequente ação executiva de entrega é um erro frequente que atrasa a efetiva recuperação do imóvel.