Requerimento ao Balcão Nacional do Arrendamento (BNA) em Portugal

O Requerimento ao Balcão Nacional do Arrendamento (BNA) é o documento imobiliário e de arrendamento usado em Portugal nos termos de Lei n.º 31/2012 de 14 de Agosto (Procedimento Especial de Despejo). O procedimento especial de despejo foi concebido como uma alternativa rápida e desformalizada à ação judicial de despejo, dando resposta às críticas de morosidade da via judicial e ao bloqueio do mercado de arrendamento que daí resultava. O artigo 15.º da Lei nº 31/2012 estabelece que o procedimento se aplica a todas as situações de cessação do contrato de arrendamento por causa imputável ao arrendatário — em particular, resolução por falta de pagamento da renda nos termos do artigo 1083.º do Código Civil, oposição à renovação pelo arrendatário sem entrega do locado, denúncia pelo senhorio fundada em causa legítima — desde que o título da cessação seja documental. O Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU, Lei nº 6/2006 de 27 de Fevereiro) e a Lei nº 13/2019 de 12 de Fevereiro reforçaram as garantias do arrendatário em matéria de cessação do contrato e de despejo, mantendo, contudo, a vigência do procedimento especial perante o BNA como instrumento de execução. A reforma de 2019 introduziu, em particular, a exigência de interpelação prévia do senhorio ao arrendatário em caso de mora no pagamento da renda nos termos do artigo 1083.º nº 4 do Código Civil, requisito cujo cumprimento deve ser comprovado no requerimento ao BNA. O requerimento ao BNA distingue-se da ação judicial declarativa em três planos essenciais. Primeiro, na natureza: o procedimento perante o BNA é administrativo e desjudicializado, ao passo que a ação declarativa de despejo é judicial e segue a forma do processo comum nos termos do Código de Processo Civil. Segundo, no objeto: o BNA presume a validade da cessação do contrato com base no título documental apresentado pelo senhorio, restando ao arrendatário a possibilidade de deduzir oposição com fundamento em circunstâncias factuais ou jurídicas que afetem essa validade. Terceiro, no resultado: o procedimento culmina com a emissão de título executivo para entrega coerciva do locado, ao passo que a ação declarativa termina com sentença que reconhece o direito à entrega. A jurisprudência do Tribunal Constitucional, em particular o Acórdão nº 277/2016 de 4 de Maio, declarou a constitucionalidade do procedimento especial perante o BNA, sustentando que o regime garante adequadamente o direito de defesa do arrendatário através da possibilidade de oposição e do controlo judicial subsequente em caso de embargos. O Tribunal Europeu dos Direitos do Homem, em decisões posteriores, tem reconhecido a compatibilidade do regime com a Convenção Europeia dos Direitos do Homem, em particular com o direito a um processo equitativo do artigo 6.º, desde que sejam observadas as garantias procedimentais previstas na Lei nº 31/2012. Os efeitos do requerimento são triplos. Em primeiro lugar, dá início formal ao procedimento, com notificação do arrendatário pelo BNA para deduzir oposição ou regularizar a situação no prazo de 15 dias úteis nos termos do artigo 15.º-G da Lei nº 31/2012. Em segundo lugar, em caso de inércia ou de oposição infundada, o BNA emite título executivo para entrega do locado, executável diretamente pelo agente de execução nos termos do artigo 626.º e seguintes do Código de Processo Civil. Em terceiro lugar, em caso de oposição com fundamento sério, o procedimento é remetido para o tribunal competente para apreciação judicial, mantendo, contudo, a celeridade da tramitação inicial. O custo total do procedimento — taxa administrativa do BNA, honorários do agente de execução, eventuais custas judiciais — é significativamente inferior ao da ação judicial declarativa e o prazo médio é de três a seis meses, contra um a dois anos da via judicial. Esta vantagem em termos de tempo e custos tem sido o principal motor da adoção generalizada do procedimento especial pelos senhorios portugueses desde 2013.

O Requerimento ao Balcão Nacional do Arrendamento (BNA) em Portugal é o instrumento adequado sempre que o senhorio pretende obter a entrega coerciva do locado após cessação válida do contrato de arrendamento e falta de cumprimento voluntário da obrigação de restituição pelo arrendatário. O procedimento especial previsto na Lei nº 31/2012 de 14 de Agosto é a via desformalizada e expedita prevista pelo legislador português para suprir as ineficiências históricas da ação judicial de despejo.

A situação típica de utilização do procedimento ocorre após a comunicação de resolução do contrato de arrendamento por falta de pagamento da renda nos termos do artigo 1083.º do Código Civil. O artigo 1087.º do Código Civil estabelece que, após a comunicação de resolução, o arrendatário deve entregar o locado livre de pessoas e bens no prazo de um mês a contar da receção. Se este prazo decorrer sem entrega voluntária, o senhorio pode, no dia seguinte, submeter o requerimento ao BNA através do portal www.bnarrendamento.justica.gov.pt, dando início ao procedimento especial.

O requerimento é igualmente adequado em situações de denúncia do contrato pelo senhorio com base em causa legítima — designadamente necessidade da habitação para si próprio ou para descendente em primeiro grau, nos termos do artigo 1101.º alínea a) do Código Civil, ou intenção de demolir ou realizar obras de remodelação ou restauro profundas que obriguem à desocupação do locado, nos termos do artigo 1101.º alínea b) do Código Civil — quando o arrendatário não cumpra voluntariamente a obrigação de entrega após o decurso do pré-aviso legal e da indemnização devida.

O procedimento aplica-se também às situações de oposição à renovação do contrato pelo senhorio nos termos do artigo 1097.º do Código Civil ou pelo arrendatário nos termos do artigo 1098.º do Código Civil, quando a oposição produza efeitos válidos e o arrendatário permaneça no locado para além do termo. Aplica-se ainda à caducidade do contrato pelo decurso do prazo certo nos termos do artigo 1051.º do Código Civil, quando o arrendatário não entregue voluntariamente o locado.

O requerimento não é, por outro lado, adequado nas situações em que o título da cessação do contrato seja juridicamente controvertido ou exija prova substantiva. Nestes casos, o senhorio deve recorrer à ação judicial declarativa de despejo nos termos do Código de Processo Civil, na qual o tribunal apreciará a validade da cessação antes de emitir título executivo. Exemplos típicos incluem: contratos pré-NRAU não transitados, cuja qualificação e regime aplicável podem ser disputados; contratos celebrados sem forma escrita, cuja prova depende de prova testemunhal; situações de mora controvertida com pagamentos parciais ou compensações invocadas pelo arrendatário.

A via do BNA é também adequada para a cobrança coerciva das rendas em atraso e indemnizações devidas pelo arrendatário no momento da cessação do contrato. O artigo 15.º-N da Lei nº 31/2012 permite que o requerimento abranja, para além da entrega do locado, a cobrança das rendas vencidas e não pagas, das indemnizações pela ocupação ilícita do locado após a cessação, e dos juros de mora. Esta cumulação evita a duplicação de procedimentos e reduz significativamente o tempo total de recuperação dos créditos do senhorio.

O procedimento perante o BNA exige sempre a apresentação prévia do título da cessação — em regra, a comunicação de resolução do contrato precedida da interpelação para pagamento, ou a comunicação de denúncia ou oposição à renovação — e da prova do envio destas comunicações por carta registada com aviso de receção nos termos do artigo 9.º do NRAU. A omissão de qualquer destes elementos é fundamento de rejeição liminar do requerimento pelo BNA.

A decisão de recorrer ao BNA deve ser tomada após análise cuidadosa da situação contratual e da posição jurídica do arrendatário. Em situações de arrendatário em manifesta dificuldade económica — desemprego involuntário, doença grave, separação familiar — pode ser preferível tentar uma solução extrajudicial, como a celebração de um plano de pagamento da dívida em prestações ou a aceitação da entrega voluntária do locado contra perdão parcial da dívida. Estas soluções extrajudiciais podem ser homologadas pelos julgados de paz competentes para causas até ao valor da alçada (€15.000) ao abrigo da Lei nº 78/2001 de 13 de Julho ou pelos Centros de Arbitragem do Setor Habitacional, conferindo segurança jurídica equivalente à do procedimento perante o BNA com menor desgaste para ambas as partes.

O Requerimento ao Balcão Nacional do Arrendamento (BNA) em Portugal deve integrar elementos formais e materiais juridicamente indispensáveis à sua admissibilidade e ao êxito do procedimento especial de despejo nos termos da Lei nº 31/2012 de 14 de Agosto. A omissão de qualquer destes elementos é fundamento de rejeição liminar do requerimento pelo BNA, com obrigação de reformulação e nova apresentação.

Identificação rigorosa do requerente. O senhorio que apresenta o requerimento deve indicar o seu nome ou denominação social, número de identificação fiscal (NIF) emitido pela Autoridade Tributária e Aduaneira (AT) ou número de identificação de pessoa coletiva (NIPC) registado na Conservatória do Registo Comercial, morada para correspondência e contactos eletrónicos (email, telefone). Quando o senhorio seja pessoa coletiva, o requerimento deve ser assinado por administrador ou gerente com poderes de vinculação confirmados pela certidão permanente disponível em www.empresaonline.pt. Quando o requerimento seja apresentado por advogado inscrito na Ordem dos Advogados ou por solicitador inscrito na Ordem dos Solicitadores e dos Agentes de Execução, deve juntar-se procuração com indicação dos poderes específicos.

Identificação rigorosa do requerido. O arrendatário deve ser identificado pelo nome completo, NIF, morada do locado e quaisquer outras moradas conhecidas. A identificação correta do requerido é essencial para a validade da notificação subsequente pelo BNA, sob pena de paralisação do procedimento ou de fundamento posterior de oposição com base em irregularidade da citação.

Identificação completa do contrato de arrendamento. O requerimento deve referir a data de celebração do contrato, o objeto (descrição sumária do locado com indicação da freguesia, concelho e código postal), o número de matrícula predial constante da caderneta predial urbana emitida pela Autoridade Tributária e o valor da renda mensal em vigor à data da cessação. Sempre que o contrato tenha sido submetido ao Portal das Finanças através do Modelo 2 do Imposto do Selo, o número de submissão deve ser indicado para facilitar a verificação pela Autoridade Tributária.

Identificação do título da cessação do contrato. O requerimento deve identificar com precisão o ato que fundamenta a cessação do contrato — comunicação de resolução nos termos do artigo 1083.º do Código Civil, comunicação de denúncia nos termos do artigo 1101.º do Código Civil, comunicação de oposição à renovação nos termos do artigo 1097.º do Código Civil, ou caducidade pelo decurso do prazo nos termos do artigo 1051.º do Código Civil. A cópia integral do ato de cessação e dos documentos prévios (interpelação para pagamento) deve ser junta ao requerimento.

Prova do envio e receção das comunicações. O requerimento deve juntar os comprovativos de envio das comunicações ao arrendatário — talão de registo dos CTT — Correios de Portugal, talão do aviso de receção devolvido com a assinatura do destinatário ou com indicação de devolução por recusa de receção. A omissão destes comprovativos é fundamento de rejeição liminar do requerimento pelo BNA, dado que a validade do título da cessação depende da prova da receção das comunicações pelo arrendatário.

Pedido especificado. O requerimento deve identificar com precisão o pedido — entrega coerciva do locado, com ou sem cumulação de cobrança das rendas vencidas e não pagas, indemnizações pela ocupação ilícita do locado após a cessação, juros de mora à taxa legal aplicável às obrigações civis (artigo 559.º do Código Civil) e custas do procedimento. A liquidação das quantias devidas deve ser apresentada em tabela ou lista detalhada, com discriminação por períodos e fundamentos.

Indicação do agente de execução. O requerente pode designar agente de execução inscrito na Ordem dos Solicitadores e dos Agentes de Execução para a fase executiva do procedimento. A designação facilita a coordenação entre o BNA e o agente para a entrega coerciva do locado, prevista no artigo 15.º-S da Lei nº 31/2012. Na falta de designação, o BNA nomeia agente de execução por sorteio.

Comprovativo de pagamento da taxa administrativa. O requerimento deve ser acompanhado do comprovativo de pagamento da taxa administrativa devida pela tramitação do procedimento perante o BNA, calculada nos termos da Portaria nº 9/2013 de 10 de Janeiro alterada por legislação posterior. O valor varia consoante o objeto do pedido, oscilando entre €15 (procedimento simples de entrega do locado) e cerca de €100 (procedimentos com cumulação de pedidos pecuniários significativos).

Forma e meio de apresentação. O requerimento é apresentado em formato eletrónico através do portal www.bnarrendamento.justica.gov.pt, com autenticação por Cartão de Cidadão, Chave Móvel Digital ou credenciais profissionais (Ordem dos Advogados, Ordem dos Solicitadores). Os documentos digitalizados devem ser apresentados em formato PDF e respeitar os limites de dimensão estabelecidos pelo BNA. A apresentação em suporte papel é admissível apenas em situações excecionais, mediante autorização específica do BNA.

A forms-legal.com disponibiliza este modelo de Requerimento ao Balcão Nacional do Arrendamento (BNA) em Portugal como ferramenta operacional para a apresentação correta do procedimento especial de despejo nos termos da Lei nº 31/2012. Para situações de complexidade jurídica — em particular contratos pré-NRAU, oposições previsíveis com fundamento sério, cumulação de pedidos pecuniários elevados — recomendamos consulta a advogado inscrito na Ordem dos Advogados especializado em direito do arrendamento ou aos serviços jurídicos da Associação Lisbonense de Proprietários (ALP). Documentos relacionados disponíveis no nosso catálogo: Resolução do Contrato de Arrendamento (carta de cessação após interpelação) e Interpelação para Pagamento de Rendas em Atraso (carta prévia de cobrança).

O preenchimento do Requerimento ao Balcão Nacional do Arrendamento (BNA) em Portugal segue uma sequência prática que assegura a admissibilidade do requerimento e a celeridade do procedimento especial de despejo nos termos da Lei nº 31/2012 de 14 de Agosto.

Primeiro passo: confirmar a viabilidade do procedimento. O procedimento especial perante o BNA é adequado quando o título da cessação do contrato seja documental e a oposição previsível seja inexistente ou de fundamento limitado. Nas situações de complexidade jurídica — contratos pré-NRAU, cessação controvertida, pagamentos parciais com compensações invocadas — pondere o recurso à ação judicial declarativa de despejo, na qual o tribunal apreciará a validade da cessação antes de emitir título executivo.

Segundo passo: reunir a documentação probatória. O requerimento deve ser acompanhado de cópia integral do contrato de arrendamento, da caderneta predial urbana emitida pela Autoridade Tributária e Aduaneira (AT), da interpelação prévia para pagamento das rendas em atraso (no caso de resolução por mora), da comunicação de resolução, denúncia ou oposição à renovação, e dos comprovativos de envio destas comunicações (talões dos CTT — Correios de Portugal). A omissão de qualquer destes documentos é fundamento de rejeição liminar.

Terceiro passo: verificar o cumprimento dos pressupostos legais. Confirme que a interpelação prévia respeitou o prazo mínimo de um mês exigido pelo artigo 1083.º nº 4 do Código Civil; que a comunicação de resolução foi enviada por carta registada com aviso de receção e respeitou os requisitos formais do artigo 9.º do NRAU; que decorreu o prazo de um mês para entrega voluntária do locado nos termos do artigo 1087.º do Código Civil. A não verificação de qualquer destes pressupostos é fundamento de oposição válida pelo arrendatário.

Quarto passo: aceder ao portal do BNA. Aceda a www.bnarrendamento.justica.gov.pt e autentique-se com Cartão de Cidadão, Chave Móvel Digital ou, no caso de profissional do foro, com credenciais da Ordem dos Advogados ou da Ordem dos Solicitadores e dos Agentes de Execução. Selecione a opção "Apresentar requerimento" e siga as etapas do formulário eletrónico.

Quinto passo: identificar o requerente e o requerido. Indique o nome ou denominação social, NIF ou NIPC e morada do senhorio (requerente). Identifique o arrendatário (requerido) pelo nome completo, NIF, morada do locado e outras moradas conhecidas. Confirme a correção dos dados — a identificação errónea do requerido é fundamento de paralisação do procedimento.

Sexto passo: identificar o contrato e o título da cessação. Indique a data de celebração do contrato, a morada do locado, o número de matrícula predial, o valor da renda mensal e a data da cessação. Identifique com precisão o ato que fundamenta a cessação — comunicação de resolução, denúncia, oposição à renovação ou caducidade — e referencie os artigos do Código Civil aplicáveis.

Sétimo passo: especificar o pedido. Indique se o pedido se limita à entrega coerciva do locado ou se cumula a cobrança de rendas vencidas, indemnizações pela ocupação ilícita após a cessação e juros de mora à taxa legal aplicável às obrigações civis (artigo 559.º do Código Civil, atualmente 4% ao ano). Apresente a liquidação das quantias devidas em tabela ou lista detalhada.

Oitavo passo: designar o agente de execução. Pode designar agente de execução inscrito na Ordem dos Solicitadores e dos Agentes de Execução para a fase executiva do procedimento. A designação facilita a coordenação para a entrega coerciva do locado prevista no artigo 15.º-S da Lei nº 31/2012. Na falta de designação, o BNA nomeia agente de execução por sorteio.

Nono passo: pagar a taxa administrativa. Calcule a taxa administrativa devida nos termos da Portaria nº 9/2013 de 10 de Janeiro e proceda ao pagamento por referência multibanco gerada pelo portal do BNA, por transferência bancária ou por cartão de crédito. Conserve o comprovativo do pagamento para junção ao requerimento. O valor oscila entre €15 (procedimento simples) e cerca de €100 (procedimentos com cumulação de pedidos pecuniários significativos).

Décimo passo: submeter o requerimento e acompanhar a tramitação. Após a submissão, o BNA notifica o arrendatário no prazo legal para deduzir oposição ou regularizar a situação no prazo de 15 dias úteis nos termos do artigo 15.º-G da Lei nº 31/2012. Acompanhe a tramitação através do portal do BNA, onde poderá consultar todos os atos do procedimento. Em caso de inércia ou de oposição infundada, o BNA emite título executivo para entrega do locado, executável diretamente pelo agente de execução nos termos do artigo 626.º e seguintes do Código de Processo Civil. Em caso de oposição com fundamento sério, o procedimento é remetido para o tribunal competente para apreciação judicial.

Os requisitos legais do Requerimento ao Balcão Nacional do Arrendamento (BNA) em Portugal resultam da combinação entre o regime substantivo da Lei nº 31/2012 de 14 de Agosto, o regime do contrato de arrendamento do Código Civil e do Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU, Lei nº 6/2006 de 27 de Fevereiro), e o regime processual subsidiário do Código de Processo Civil.

Legitimidade ativa. O direito de iniciar o procedimento especial perante o BNA compete ao senhorio enquanto titular do direito à entrega do locado após a cessação do contrato. Quando o senhorio seja pessoa coletiva, o requerimento deve ser assinado por administrador ou gerente com poderes de vinculação. O senhorio pode também outorgar mandato a advogado inscrito na Ordem dos Advogados ou a solicitador inscrito na Ordem dos Solicitadores e dos Agentes de Execução, com indicação dos poderes específicos. Os herdeiros do senhorio falecido têm legitimidade direta nos termos do artigo 2024.º e seguintes do Código Civil.

Legitimidade passiva. O arrendatário é o requerido principal do procedimento. Quando o arrendatário tenha sido sucedido por outras pessoas — sucessão mortis causa, sub-rogação no contrato, cessão da posição contratual com autorização do senhorio — o requerimento deve identificar todos os sucessores ou cessionários. A omissão de identificação de algum dos requeridos é fundamento de paralisação do procedimento ou de oposição válida.

Forma. O requerimento é apresentado em formato eletrónico através do portal www.bnarrendamento.justica.gov.pt, com autenticação por Cartão de Cidadão, Chave Móvel Digital ou credenciais profissionais. A apresentação em suporte papel é admissível apenas em situações excecionais, mediante autorização específica do BNA, e segue o regime do artigo 15.º-A da Lei nº 31/2012.

Conteúdo mínimo. O artigo 15.º-D da Lei nº 31/2012 enumera os elementos obrigatórios do requerimento: identificação do requerente e do requerido, identificação do contrato e do locado, identificação do título da cessação, especificação do pedido (entrega do locado, com ou sem cumulação de pedidos pecuniários), liquidação das quantias devidas, indicação dos meios de prova e junção dos documentos comprovativos. A omissão de qualquer destes elementos é fundamento de rejeição liminar do requerimento pelo BNA.

Documentos a juntar. Devem ser juntos: cópia integral do contrato de arrendamento; caderneta predial urbana emitida pela Autoridade Tributária e Aduaneira; interpelação prévia para pagamento das rendas em atraso (no caso de resolução por mora) com comprovativos de envio (talões dos CTT — Correios de Portugal); comunicação de resolução, denúncia ou oposição à renovação com comprovativos de envio; comprovativo de pagamento da taxa administrativa; procuração se o requerimento for apresentado por mandatário; outros documentos relevantes para a comprovação da cessação e da liquidação das quantias devidas.

Taxa administrativa. O procedimento está sujeito ao pagamento de taxa administrativa nos termos da Portaria nº 9/2013 de 10 de Janeiro alterada por legislação posterior. O valor varia consoante o objeto do pedido, oscilando entre €15 (procedimento simples de entrega do locado) e cerca de €100 (procedimentos com cumulação de pedidos pecuniários significativos). O comprovativo de pagamento deve ser junto ao requerimento sob pena de rejeição liminar.

Notificação do requerido. O BNA notifica o requerido no prazo de cinco dias úteis a contar da admissão do requerimento, indicando o prazo para deduzir oposição ou regularizar a situação. O prazo para oposição é de 15 dias úteis a contar da notificação nos termos do artigo 15.º-G da Lei nº 31/2012. A notificação faz-se por carta registada com aviso de receção dirigida para a morada indicada no requerimento, salvo se o requerido tiver indicado outra morada para efeitos do procedimento.

Oposição. O arrendatário pode deduzir oposição ao procedimento com fundamento em circunstâncias factuais ou jurídicas que afetem a validade da cessação ou a exatidão das quantias liquidadas. A oposição deve ser apresentada por escrito, com indicação dos meios de prova, no prazo de 15 dias úteis. A oposição com fundamento sério determina a remessa do procedimento para o tribunal competente. A oposição manifestamente infundada é rejeitada liminarmente pelo BNA, prosseguindo o procedimento para a fase executiva.

Título executivo. Em caso de inércia do requerido ou de rejeição da oposição, o BNA emite título executivo para entrega do locado nos termos do artigo 15.º-J da Lei nº 31/2012. O título é executável diretamente pelo agente de execução nos termos do artigo 626.º e seguintes do Código de Processo Civil, sem necessidade de ação judicial declarativa prévia. A entrega coerciva é precedida de notificação ao arrendatário com prazo razoável para entrega voluntária.

Os erros mais frequentes no Requerimento ao Balcão Nacional do Arrendamento (BNA) em Portugal podem comprometer a admissibilidade do requerimento, paralisar o procedimento ou expor o senhorio a oposição válida pelo arrendatário, frustrando o objetivo de celeridade do procedimento especial de despejo nos termos da Lei nº 31/2012 de 14 de Agosto.

Falta de interpelação prévia para pagamento. Nas situações de resolução por mora no pagamento da renda, o artigo 1083.º nº 4 do Código Civil exige interpelação prévia do senhorio ao arrendatário com prazo não inferior a um mês para regularização da dívida. A falta desta interpelação invalida a comunicação de resolução e, por consequência, é fundamento de oposição válida pelo arrendatário no procedimento perante o BNA. A solução é enviar sempre interpelação prévia em conformidade com o artigo 1083.º nº 4 do Código Civil, conservando os comprovativos de envio para junção ao requerimento.

Omissão de documentos comprovativos. A apresentação do requerimento sem cópia integral do contrato de arrendamento, sem comprovativos de envio das comunicações por carta registada com aviso de receção, ou sem comprovativo de pagamento da taxa administrativa é fundamento de rejeição liminar pelo BNA. A solução é reunir cuidadosamente toda a documentação antes de submeter o requerimento, conferindo a sua integralidade através do checklist disponibilizado pelo portal do BNA.

Identificação errónea do requerido. A identificação incorreta do arrendatário — nome completo errado, NIF inexato, morada desatualizada — é fundamento de paralisação do procedimento por impossibilidade de notificação. A solução é confirmar a identificação do arrendatário através de fontes fiáveis (contrato de arrendamento, recibo de renda eletrónico emitido no Portal das Finanças, certidão da Conservatória do Registo Civil) antes da submissão do requerimento.

Liquidação incorreta das quantias devidas. A apresentação de liquidação errada — soma incorreta das rendas em atraso, juros calculados a taxa errada, multa contratual desproporcionada — é fundamento de oposição parcial pelo arrendatário e pode determinar a redução do montante devido. A solução é apresentar liquidação detalhada e fundamentada, com discriminação por períodos e fundamentos, e cálculos verificáveis com base nas taxas legais aplicáveis (4% ao ano para juros nos termos do artigo 559.º do Código Civil; 20% para multa contratual nos termos do artigo 1041.º do Código Civil).

Não pagamento da taxa administrativa. A apresentação do requerimento sem comprovativo de pagamento da taxa administrativa nos termos da Portaria nº 9/2013 de 10 de Janeiro é fundamento de rejeição liminar. A solução é calcular previamente a taxa devida e proceder ao pagamento por referência multibanco gerada pelo portal do BNA, conservando o comprovativo para junção ao requerimento.

Falta de prazo para entrega voluntária após a resolução. O artigo 1087.º do Código Civil concede ao arrendatário o prazo de um mês para entrega voluntária do locado a contar da receção da comunicação de resolução. A submissão do requerimento ao BNA antes do decurso deste prazo é fundamento de oposição válida. A solução é aguardar o decurso do prazo de um mês antes da apresentação do requerimento, salvo nas situações de evidente intenção de não entrega manifestada pelo arrendatário.

Utilização do BNA em situações de complexidade jurídica. O procedimento perante o BNA está concebido para situações de cessação documental e oposição previsível limitada. Em situações de complexidade jurídica — contratos pré-NRAU não transitados, cessação controvertida, exceções de não cumprimento invocáveis pelo arrendatário — o procedimento pode ser remetido para o tribunal competente, perdendo a vantagem de celeridade. A solução é avaliar previamente a viabilidade do procedimento e, em caso de complexidade, optar pela ação judicial declarativa de despejo, que oferece maior segurança jurídica embora com maior morosidade.