Interpelação para Pagamento de Rendas em Atraso em Portugal

A Interpelação para Pagamento de Rendas em Atraso é o documento imobiliário e de arrendamento usado em Portugal nos termos de Código Civil artigo 1083.º (NRAU — Lei 6/2006, alterada pela Lei 13/2019). O regime do incumprimento por falta de pagamento da renda assenta no artigo 1083.º do Código Civil. O nº 1 deste preceito permite a resolução do contrato pelo senhorio em caso de incumprimento que pela sua gravidade ou consequências torne inexigível à outra parte a manutenção do arrendamento. O nº 3 concretiza esta cláusula geral em três situações tipificadas de mora qualificada: mora superior a três meses no pagamento da renda; oposição do arrendatário a obras ordenadas pela autoridade pública; ou utilização do prédio para fim diverso daquele a que se destina. A Lei nº 13/2019 de 12 de Fevereiro reforçou as garantias do arrendatário ao introduzir o nº 4 do artigo 1083.º, segundo o qual a resolução por falta de pagamento da renda exige interpelação prévia do senhorio ao arrendatário, com prazo não inferior a um mês para regularização da dívida, sob pena de a comunicação de resolução ser inválida. Esta interpelação é o objeto do presente documento — uma carta formal que dá ao arrendatário a oportunidade de purgar a mora e evitar a cessação do contrato e o despejo. A interpelação distingue-se da denúncia prevista no artigo 1100.º do Código Civil em dois planos essenciais. Primeiro, na causa: a interpelação pressupõe incumprimento concreto do arrendatário, ao passo que a denúncia é livre e não exige justificação. Segundo, no efeito imediato: a interpelação não cessa o contrato, apenas exige o cumprimento e abre caminho à resolução em caso de persistência da mora. A jurisprudência do Tribunal da Relação de Lisboa e do Supremo Tribunal de Justiça tem sustentado, em decisões reiteradas, que a falta de interpelação prévia válida invalida a comunicação de resolução por mora, mesmo quando a mora se prolongue por períodos superiores a seis meses. O procedimento de cobrança de rendas em atraso desenrola-se tipicamente em quatro fases: (i) tentativa amigável de cobrança, em regra por contacto telefónico ou por escrito sem formalidades; (ii) interpelação formal nos termos do artigo 1083.º nº 4 do Código Civil, com prazo não inferior a um mês para regularização; (iii) comunicação de resolução do contrato em caso de persistência da mora, ao abrigo dos artigos 1083.º e 1084.º do Código Civil; (iv) procedimento especial de despejo junto do Balcão Nacional do Arrendamento (BNA), ou ação judicial de despejo nos casos não cobertos pelo BNA. Cada uma destas fases tem requisitos formais próprios cuja inobservância pode comprometer a fase subsequente. Os efeitos da interpelação são triplos. Em primeiro lugar, fixa formalmente a mora do arrendatário a partir da data de receção da carta, com aplicação dos juros de mora à taxa legal aplicável às obrigações civis nos termos do artigo 559.º do Código Civil (atualmente 4% ao ano). Em segundo lugar, abre o prazo para purga da mora — ao abrigo do artigo 1084.º nº 3 do Código Civil, o arrendatário pode pôr fim à mora pagando o capital, juros, multa contratual de 50% (se aplicável) e despesas, no prazo concedido pela interpelação ou até ao termo de oito dias após o recebimento da comunicação de resolução. Em terceiro lugar, em caso de purga da mora, mantém o contrato em vigor, ao passo que em caso de persistência abre o caminho à resolução. A jurisprudência tem sido restritiva quanto à possibilidade de purgas sucessivas: o artigo 1084.º nº 4 do Código Civil estabelece que o arrendatário só pode beneficiar deste regime uma vez por contrato, salvo nas situações em que a mora seja imputável a circunstâncias alheias à sua vontade comprovadas documentalmente.

A Interpelação para Pagamento de Rendas em Atraso em Portugal é o instrumento adequado sempre que o senhorio constate mora do arrendatário no pagamento da renda mensal e pretenda exercer o direito de resolução do contrato por incumprimento contratual nos termos do artigo 1083.º do Código Civil. O envio atempado da interpelação é essencial para preservar a possibilidade futura de resolução e despejo, dado que a Lei nº 13/2019 de 12 de Fevereiro condicionou a validade da resolução por mora à interpelação prévia.

A situação típica de utilização da interpelação ocorre quando o arrendatário deixa de pagar a renda por um ou dois meses consecutivos, ou quando paga sistematicamente com atraso significativo. A jurisprudência do Tribunal da Relação de Lisboa tem entendido que a renda urbana é obrigação portátil — deve ser paga no domicílio do credor, isto é, do senhorio — vencendo-se no primeiro dia útil do mês a que respeita salvo estipulação diversa no contrato. A mora ocorre, em regra, oito dias após o vencimento, prazo que o arrendatário tem para realizar o pagamento sem incorrer em multa contratual nos termos do artigo 1041.º do Código Civil.

O artigo 1083.º nº 3 do Código Civil tipifica a mora qualificada que justifica a resolução: mora superior a três meses no pagamento da renda. O senhorio prudente envia a interpelação assim que se verifique uma situação de mora superior a um mês, antes mesmo de se completar o trimestre, para abrir o prazo de regularização e preparar a resolução para o caso de a mora se prolongar. A interpelação enviada após um único mês de atraso é também adequada para exigir os juros de mora e a multa contratual nos termos do artigo 1041.º nº 1 do Código Civil (montante de 20% do que for devido).

A interpelação é igualmente adequada nas situações de mora em quatro rendas seguidas ou interpoladas que se aproximem do limite legal para resolução. O artigo 1083.º nº 4 do Código Civil estabelece que constitui fundamento de resolução a mora superior a três meses ou a falta de pagamento de mais de quatro rendas, seguidas ou interpoladas, num período de doze meses. O senhorio que constate este padrão de incumprimento — quatro atrasos pontuais regularizados extemporaneamente, com mora superior a oito dias cada — pode interpelar o arrendatário para pagamento da quantia em dívida (juros, multas contratuais) e prevenção da quinta mora.

Nas situações de utilização do prédio para fim diverso ou de oposição a obras ordenadas pela autoridade pública (artigo 1083.º nº 3 do Código Civil), a interpelação é também o passo prévio adequado, fixando prazo razoável para o restabelecimento do uso convencionado ou para a cessação da oposição. Embora estas situações sejam menos frequentes do que a mora no pagamento, o regime de interpelação prévia aplica-se por força do princípio da boa fé contratual do artigo 762.º nº 2 do Código Civil.

A interpelação é igualmente útil em fase pré-litigiosa para preservar a possibilidade de cobrança extrajudicial. Muitos arrendatários morosos respondem positivamente a uma interpelação formal por carta registada com aviso de receção, mesmo quando ignoraram contactos telefónicos ou comunicações informais anteriores. A formalidade da carta com referência expressa ao artigo 1083.º do Código Civil e à possibilidade de resolução do contrato e despejo cria uma pressão psicológica e jurídica que frequentemente conduz à regularização voluntária da dívida.

Nos casos em que o arrendatário invoque dificuldades económicas comprovadas — desemprego, doença grave, separação familiar — o senhorio pode utilizar a interpelação como abertura de negociação para um plano de pagamento da dívida em prestações, eventualmente com isenção de juros ou da multa contratual. Esta abordagem evita o desgaste e os custos do procedimento de despejo e preserva a relação contratual em situações de dificuldade transitória do arrendatário. Os Centros de Arbitragem do Setor Habitacional e os julgados de paz competentes para causas até ao valor da alçada (€15.000) ao abrigo da Lei nº 78/2001 de 13 de Julho são fóruns adequados para a homologação destes acordos.

A interpelação não é, por outro lado, adequada nas situações em que o arrendatário invoque exceção de não cumprimento ao abrigo do artigo 428.º do Código Civil — por exemplo, quando o senhorio incumpra o seu dever de assegurar o gozo do locado nos termos dos artigos 1031.º e 1032.º do Código Civil, deixando o imóvel em condições de habitabilidade insuficientes. Nestes casos, a melhor opção é a tentativa de mediação prévia ou o recurso direto aos tribunais para definição do quadro contratual antes de qualquer cobrança formal.

A carta de Interpelação para Pagamento de Rendas em Atraso em Portugal deve integrar elementos formais e materiais juridicamente indispensáveis à sua eficácia como passo prévio à resolução do contrato nos termos do artigo 1083.º nº 4 do Código Civil. A omissão de qualquer destes elementos pode determinar a invalidade da subsequente comunicação de resolução, mesmo nos casos de mora qualificada superior a três meses ou em quatro rendas.

Identificação rigorosa das partes constitui o primeiro elemento. O senhorio que envia a interpelação deve indicar o seu nome ou denominação social, número de identificação fiscal (NIF) emitido pela Autoridade Tributária e Aduaneira (AT) ou número de identificação de pessoa coletiva (NIPC) registado na Conservatória do Registo Comercial, e morada para correspondência. Quando o senhorio seja pessoa coletiva, a carta deve ser assinada por administrador ou gerente com poderes de vinculação confirmados pela certidão permanente disponível em www.empresaonline.pt. O arrendatário destinatário deve ser identificado pelo nome completo, NIF, e morada do locado.

Identificação completa do contrato de arrendamento. A carta deve referir a data de celebração do contrato, o objeto (descrição sumária do locado com indicação da freguesia, concelho e código postal), o número de matrícula predial constante da caderneta predial urbana emitida pela Autoridade Tributária e o valor da renda mensal em vigor. Sempre que o contrato tenha sido submetido ao Portal das Finanças através do Modelo 2 do Imposto do Selo, o número de submissão deve ser indicado para facilitar a verificação posterior pela Autoridade Tributária.

Discriminação completa das rendas em atraso. A carta deve apresentar uma tabela ou lista clara das rendas vencidas e não pagas, indicando para cada uma: o mês a que respeita, a data de vencimento (em regra, o primeiro dia útil do mês), o valor da renda mensal, eventuais ajustes (atualizações nos termos do artigo 1077.º do Código Civil), e o saldo em dívida. A discriminação completa permite ao arrendatário verificar o cálculo e responder de forma fundamentada. A omissão de rendas concretas ou erros aritméticos na liquidação podem conduzir à invalidação da interpelação por falta de clareza.

Liquidação dos juros de mora e da multa contratual. A carta deve liquidar os juros de mora à taxa legal aplicável às obrigações civis nos termos do artigo 559.º do Código Civil (4% ao ano), calculados desde a data de vencimento de cada renda em atraso até à data da interpelação. A carta deve também exigir a multa contratual de 20% sobre o montante em dívida, prevista no artigo 1041.º nº 1 do Código Civil, salvo cláusula contratual mais favorável ao arrendatário. O total da quantia exigida (capital + juros + multa contratual) deve ser apresentado em valor único.

Fixação de prazo para regularização. O artigo 1083.º nº 4 do Código Civil exige que a interpelação fixe prazo não inferior a um mês para regularização da dívida pelo arrendatário. A jurisprudência aceita prazos superiores — 30 dias, 45 dias, 60 dias — quando justificados pela dimensão da dívida ou pela situação económica do arrendatário. Prazos inferiores a um mês são nulos e invalidam a subsequente comunicação de resolução. O prazo conta-se desde a receção da carta pelo arrendatário, comprovada pelo aviso de receção devolvido pelos CTT — Correios de Portugal.

Indicação dos meios de pagamento. A carta deve identificar com precisão o IBAN do senhorio domiciliado em instituição de crédito autorizada pelo Banco de Portugal para transferência bancária, ou outro meio de pagamento convencionado no contrato. A clareza quanto ao meio de pagamento evita que o arrendatário possa invocar impossibilidade material de cumprir como exceção válida.

Referência expressa à possibilidade de resolução do contrato. A carta deve advertir o arrendatário, em termos claros e expressos, de que a falta de regularização da dívida no prazo concedido determinará a comunicação de resolução do contrato de arrendamento ao abrigo do artigo 1083.º do Código Civil, com obrigação subsequente de entrega do locado e início do procedimento especial de despejo junto do Balcão Nacional do Arrendamento (BNA) ao abrigo da Lei nº 31/2012 de 14 de Agosto. Esta advertência cumpre o princípio da boa fé contratual e reforça a pressão jurídica sobre o arrendatário moroso.

Forma de envio: carta registada com aviso de receção (carta RAR). O artigo 9.º do NRAU exige que as comunicações entre senhorio e arrendatário sejam feitas por carta registada com aviso de receção dirigida para a morada do destinatário constante do contrato. A entrega em mão própria com recibo assinado é também admitida. O envio por correio eletrónico, mensagem SMS ou comunicação verbal não cumpre o requisito legal salvo convenção expressa das partes no contrato.

A forms-legal.com disponibiliza este modelo de Interpelação para Pagamento de Rendas em Atraso em Portugal como ferramenta operacional para o exercício atempado do direito de cobrança extrajudicial e como passo prévio essencial à resolução do contrato nos termos do artigo 1083.º do Código Civil. Para situações de dúvida quanto ao cálculo de juros, à aplicação da multa contratual ou à articulação com regimes especiais — em particular as moratórias aprovadas em situações de calamidade pública — recomendamos consulta a advogado inscrito na Ordem dos Advogados ou aos serviços jurídicos da Associação Lisbonense de Proprietários (ALP). Documentos relacionados disponíveis no nosso catálogo: Resolução do Contrato de Arrendamento (carta de cessação após interpelação) e Requerimento ao Balcão Nacional do Arrendamento (procedimento especial de despejo).

O preenchimento da carta de Interpelação para Pagamento de Rendas em Atraso em Portugal segue uma sequência prática que assegura a sua eficácia jurídica como passo prévio à resolução do contrato nos termos do artigo 1083.º nº 4 do Código Civil. A correta observância dos requisitos formais é essencial para preservar a possibilidade futura de resolução e despejo.

Primeiro passo: localizar o contrato de arrendamento original e o histórico de pagamentos. O contrato fornece os dados do arrendatário, a morada do locado, o valor da renda em vigor, a data de início e eventuais cláusulas sobre vencimento, multa contratual e meios de pagamento. O histórico de pagamentos — extratos bancários, recibos eletrónicos emitidos no Portal das Finanças (Recibo de Renda Eletrónico), recibos em papel — permite identificar com precisão as rendas vencidas e não pagas.

Segundo passo: confirmar a situação de mora. Verifique se existe efetivamente mora — isto é, atraso superior a oito dias após o vencimento — e quantos meses estão em atraso. Confirme se as eventuais transferências recentes do arrendatário foram corretamente alocadas a períodos passados ou correspondem ao mês em curso. A confusão entre pagamentos parciais e quitações integrais é uma fonte frequente de litígios e pode conduzir à invalidação da interpelação por falta de clareza no apuramento da dívida.

Terceiro passo: calcular os juros de mora. Os juros de mora à taxa legal aplicável às obrigações civis nos termos do artigo 559.º do Código Civil são atualmente de 4% ao ano. Para cada renda em atraso, calcule os juros desde a data de vencimento (em regra, primeiro dia útil do mês a que respeita) até à data prevista de envio da interpelação. A fórmula é: juros = (renda em atraso × 4% × dias de mora) / 365. Some os juros de todas as rendas em atraso para obter o total dos juros devidos.

Quarto passo: calcular a multa contratual. O artigo 1041.º nº 1 do Código Civil prevê multa contratual de 20% sobre o montante em dívida, salvo cláusula contratual mais favorável ao arrendatário. Calcule esta multa sobre cada renda em atraso e some para obter o total. Algumas cláusulas contratuais reduzem ou afastam esta multa — verifique o contrato antes de a incluir na liquidação.

Quinto passo: redigir o cabeçalho da carta. Indique o nome ou denominação social do senhorio, NIF ou NIPC e morada para correspondência. Identifique o arrendatário pelo nome completo, NIF e morada do locado. Indique a referência "Interpelação para Pagamento de Rendas em Atraso ao abrigo do artigo 1083.º do Código Civil".

Sexto passo: redigir o corpo da carta. Apresente uma tabela ou lista das rendas em atraso com a seguinte estrutura: mês de referência, data de vencimento, valor da renda, juros calculados, multa contratual, total. Some todos os valores para obter o montante total em dívida. Use a fórmula: "Pelo presente, e ao abrigo do artigo 1083.º nº 4 do Código Civil, venho INTERPELAR V./Exa. para o pagamento das rendas vencidas e não pagas no montante total de €[valor], correspondente a [n] meses de renda, juros de mora à taxa legal de 4% ao ano e multa contratual de 20% prevista no artigo 1041.º do Código Civil".

Sétimo passo: fixar o prazo para regularização. O prazo deve ser não inferior a um mês — recomenda-se 30 ou 45 dias contados desde a receção da carta. Para situações de mora elevada ou de arrendatário em dificuldade económica comprovada, prazos de 60 dias podem ser razoáveis e reforçar a boa fé do senhorio. O prazo deve ser indicado de forma clara, identificando a data limite específica.

Oitavo passo: indicar o meio de pagamento. Forneça o IBAN do senhorio para transferência bancária, com identificação do titular. Inclua referência específica para identificação do pagamento (por exemplo, "Pagamento rendas em atraso — contrato [data] — locado [morada]").

Nono passo: redigir a advertência sobre resolução do contrato. Inclua a advertência expressa: "A não regularização da quantia em dívida no prazo concedido determinará a comunicação de resolução do contrato de arrendamento ao abrigo do artigo 1083.º do Código Civil, com obrigação de entrega do locado livre de pessoas e bens, e início do procedimento especial de despejo junto do Balcão Nacional do Arrendamento (BNA) ao abrigo da Lei nº 31/2012 de 14 de Agosto".

Décimo passo: enviar a carta por correio registado com aviso de receção (RAR) através dos CTT — Correios de Portugal. Conserve o talão de registo, o talão do aviso de receção devolvido pelos serviços postais com a assinatura do destinatário e cópia integral da carta. Estes elementos constituem prova plena do envio e receção em caso de litígio. Caso o arrendatário não regularize a dívida no prazo concedido, prepare e envie a comunicação de resolução do contrato, e em caso de manutenção do incumprimento avance para o procedimento especial de despejo junto do BNA.

Os requisitos legais da Interpelação para Pagamento de Rendas em Atraso em Portugal resultam da combinação entre o regime substantivo dos artigos 1083.º e 1084.º do Código Civil, o regime das comunicações entre senhorio e arrendatário do artigo 9.º do NRAU (Lei nº 6/2006 de 27 de Fevereiro) e o regime do procedimento especial de despejo previsto na Lei nº 31/2012 de 14 de Agosto.

Legitimidade. O direito de exigir o pagamento das rendas em atraso compete ao senhorio enquanto credor da contraprestação locatícia. Quando o senhorio seja pessoa coletiva, a interpelação deve ser assinada por administrador ou gerente com poderes de vinculação. Quando exista contrato de gestão de condomínio ou mandato de administração imobiliária celebrado com profissional registado na Associação Lisbonense de Proprietários (ALP), o mandatário deve indicar expressamente os seus poderes e juntar à carta cópia do mandato escrito.

Forma. O artigo 9.º do NRAU exige carta registada com aviso de receção dirigida para a morada do arrendatário constante do contrato ou para morada posteriormente comunicada por escrito. A entrega em mão própria com recibo assinado pelo destinatário é igualmente válida. O envio por correio eletrónico, fax ou outras formas de comunicação eletrónica não cumpre o requisito legal salvo convenção expressa das partes no contrato. A jurisprudência do Supremo Tribunal de Justiça tem sustentado a ineficácia das interpelações que não cumpram a forma legal, mesmo quando o arrendatário confirme o seu conhecimento.

Prazo mínimo de regularização. O artigo 1083.º nº 4 do Código Civil exige que a interpelação fixe prazo não inferior a um mês para regularização da dívida pelo arrendatário. Prazos inferiores a um mês são nulos e invalidam a subsequente comunicação de resolução. O prazo conta-se desde a receção da carta pelo arrendatário, comprovada pelo aviso de receção. Prazos superiores são válidos e podem ser recomendáveis em situações de dívida elevada ou de dificuldade económica comprovada do arrendatário.

Conteúdo mínimo. A interpelação deve conter discriminação completa das rendas em atraso (mês, vencimento, valor), liquidação dos juros de mora à taxa legal aplicável às obrigações civis (artigo 559.º do Código Civil, atualmente 4% ao ano), liquidação da multa contratual de 20% prevista no artigo 1041.º nº 1 do Código Civil (salvo cláusula contratual mais favorável), valor total da quantia exigida, prazo para regularização, indicação do meio de pagamento e advertência sobre as consequências da falta de pagamento. A omissão de qualquer destes elementos pode comprometer a validade da interpelação.

Purga da mora. O artigo 1084.º nº 3 do Código Civil concede ao arrendatário o direito de pôr fim à mora pagando o capital, juros, multa contratual e despesas no prazo concedido pela interpelação ou até oito dias após o recebimento da comunicação de resolução. A purga da mora opera de pleno direito e impede a resolução do contrato. O artigo 1084.º nº 4 do Código Civil estabelece, contudo, que o arrendatário só pode beneficiar deste regime uma vez por contrato, salvo nas situações em que a mora seja imputável a circunstâncias alheias à sua vontade comprovadas documentalmente (desemprego involuntário, doença grave, calamidade).

Resolução em caso de persistência. Se o arrendatário não regularizar a dívida no prazo concedido pela interpelação, o senhorio pode comunicar a resolução do contrato por carta registada com aviso de receção nos termos do artigo 1084.º nº 1 do Código Civil. A comunicação de resolução produz efeitos imediatos, fazendo cessar o contrato e gerando a obrigação de entrega do locado pelo arrendatário no prazo de um mês a contar da receção da resolução, conforme o artigo 1087.º do Código Civil.

Procedimento especial de despejo. Em caso de não entrega voluntária do locado pelo arrendatário, o senhorio pode recorrer ao Balcão Nacional do Arrendamento (BNA) através do procedimento especial de despejo previsto na Lei nº 31/2012 de 14 de Agosto. O BNA, sediado no Porto, instrui o procedimento de forma desmaterializada e emite título executivo para entrega do locado, sem necessidade de ação judicial declarativa prévia. O procedimento exige a junção da interpelação prévia, da comunicação de resolução, dos comprovativos de envio (talões dos CTT) e do contrato de arrendamento.

Obrigações fiscais. As rendas em atraso continuam a constituir rendimento tributável da categoria F do CIRS (artigo 8.º) ou do IRC consoante o senhorio seja pessoa singular ou pessoa coletiva. O senhorio deve emitir recibo de renda eletrónico no Portal das Finanças após o efetivo recebimento de cada renda em atraso. Os juros de mora e a multa contratual constituem rendimentos da categoria E (capitais) ou outros rendimentos consoante a sua natureza.

Os erros mais frequentes na Interpelação para Pagamento de Rendas em Atraso em Portugal podem comprometer a validade da subsequente comunicação de resolução do contrato e expor o senhorio à perda do direito de cessação por mora. A correta observância dos requisitos formais e materiais é essencial para preservar a possibilidade de despejo nos termos da Lei nº 31/2012 de 14 de Agosto.

Prazo inferior a um mês para regularização. O artigo 1083.º nº 4 do Código Civil exige prazo não inferior a um mês para regularização da dívida pelo arrendatário. Interpelações que fixem prazos de 8, 15 ou 20 dias são nulas e invalidam a subsequente comunicação de resolução. A solução é fixar sempre prazo de 30 dias ou superior, contado desde a receção da carta pelo arrendatário.

Utilização de meio de comunicação inadequado. O envio da interpelação por correio eletrónico, mensagem SMS ou comunicação verbal não cumpre o requisito do artigo 9.º do NRAU. A jurisprudência do Supremo Tribunal de Justiça tem sustentado a ineficácia destas comunicações, mesmo quando o arrendatário confirme o seu conhecimento da pretensão. A solução é o envio por carta registada com aviso de receção (carta RAR) através dos CTT — Correios de Portugal, conservando talão de registo, talão de receção e cópia integral da carta.

Falta de discriminação completa das rendas em atraso. Interpelações que se limitam a referir "deve várias rendas" ou "está em atraso há meses" sem identificar concretamente cada renda, a sua data de vencimento e o seu valor podem ser consideradas insuficientemente fundamentadas. A solução é apresentar uma tabela ou lista clara com a discriminação completa: mês de referência, data de vencimento, valor da renda, juros calculados, multa contratual, total por renda, total geral.

Cálculo incorreto dos juros de mora. Muitos senhorios calculam os juros à taxa errada (5%, 6%, 8%) em vez da taxa legal aplicável às obrigações civis (4% ao ano nos termos do artigo 559.º do Código Civil). Outros aplicam a taxa apenas a partir da interpelação em vez da data de vencimento de cada renda. A solução é calcular os juros para cada renda desde a data de vencimento até à data prevista de envio da interpelação, à taxa de 4% ao ano (juros = renda × 4% × dias / 365).

Omissão da multa contratual ou aplicação desproporcionada. Alguns senhorios omitem a multa contratual de 20% prevista no artigo 1041.º nº 1 do Código Civil, perdendo direito a este montante adicional. Outros aplicam multas superiores (50%, 100%) sem suporte contratual válido. A solução é aplicar a multa contratual de 20% sobre cada renda em atraso, salvo cláusula contratual expressa mais favorável ao arrendatário.

Falta de advertência sobre a resolução do contrato. Interpelações que não contenham advertência expressa sobre as consequências da falta de pagamento (resolução do contrato, despejo) podem ser consideradas insuficientemente claras quanto à intenção do senhorio. A solução é incluir advertência expressa com referência aos artigos 1083.º e 1084.º do Código Civil e ao procedimento especial de despejo da Lei nº 31/2012 de 14 de Agosto junto do Balcão Nacional do Arrendamento (BNA).

Não preservação dos comprovativos de envio. A perda do talão de registo, do talão do aviso de receção ou de cópia integral da carta enviada pode comprometer a prova futura da interpelação em caso de litígio judicial. A solução é conservar todos os elementos em arquivo seguro durante todo o prazo de regularização e durante os cinco anos posteriores à eventual entrega do locado, prazo recomendado para arquivo de documentação probatória em matéria de arrendamento urbano.