Resolução do Contrato de Arrendamento por Justa Causa em Portugal

A Resolução do Contrato de Arrendamento por Justa Causa é o documento imobiliário e de arrendamento usado em Portugal nos termos de Código Civil artigo 1083.º (NRAU — Lei 6/2006, alterada pela Lei 13/2019).

A resolução distingue-se da denúncia prevista no artigo 1100.º do Código Civil em três planos essenciais. Primeiro, na causa: a resolução pressupõe incumprimento concreto e qualificado da contraparte, ao passo que a denúncia é livre (ad nutum) e não exige justificação. Segundo, no efeito imediato: a resolução produz efeitos imediatos sobre o contrato, gerando obrigação de entrega do locado no prazo curto de um mês, ao passo que a denúncia respeita um pré-aviso longo (60 ou 120 dias). Terceiro, no procedimento subsequente: a resolução por mora prepara o caminho para o procedimento especial de despejo perante o Balcão Nacional do Arrendamento (BNA) ao abrigo da Lei nº 31/2012 de 14 de Agosto.

O artigo 1083.º nº 1 do Código Civil consagra a cláusula geral de resolução por justa causa: qualquer das partes pode resolver o contrato com fundamento em incumprimento que pela sua gravidade ou consequências torne inexigível à outra parte a manutenção do arrendamento. O nº 3 do mesmo artigo concretiza esta cláusula geral em três situações tipificadas de mora qualificada: mora superior a três meses no pagamento da renda; oposição do arrendatário a obras ordenadas pela autoridade pública; ou utilização do prédio para fim diverso daquele a que se destina. O nº 4 acrescentou a falta de pagamento de mais de quatro rendas, seguidas ou interpoladas, num período de doze meses.

A Lei nº 13/2019 introduziu uma garantia adicional do arrendatário ao exigir interpelação prévia do senhorio em caso de mora no pagamento da renda, com prazo não inferior a um mês para regularização da dívida, sob pena de invalidade da subsequente comunicação de resolução. Esta interpelação não é exigida nos demais casos de resolução previstos no artigo 1083.º nº 3 — oposição a obras, uso desviado do locado — embora o princípio da boa fé contratual do artigo 762.º nº 2 do Código Civil possa justificar uma interpelação informal nestes casos.

A jurisprudência do Tribunal da Relação de Lisboa e do Supremo Tribunal de Justiça tem sustentado, em decisões reiteradas, que a resolução por justa causa exige a verificação cumulativa de três pressupostos: incumprimento concreto da contraparte; qualificação desse incumprimento como grave ou consequente; e cumprimento dos requisitos formais (forma escrita, carta registada com aviso de receção, interpelação prévia em caso de mora). A omissão de qualquer destes pressupostos invalida a comunicação de resolução e expõe o senhorio à manutenção do contrato e à eventual condenação em indemnização ao arrendatário.

Os efeitos da comunicação de resolução são triplos. Em primeiro lugar, faz cessar o contrato com efeitos imediatos a partir da receção pelo arrendatário, sem prejuízo da faculdade de purga da mora prevista no artigo 1084.º nº 3 do Código Civil. Em segundo lugar, gera a obrigação do arrendatário de entregar o locado livre de pessoas e bens no prazo de um mês a contar da receção da resolução, conforme o artigo 1087.º do Código Civil. Em terceiro lugar, abre o caminho para o procedimento especial de despejo perante o BNA em caso de não entrega voluntária, ao abrigo da Lei nº 31/2012 de 14 de Agosto. A jurisprudência tem sido restritiva quanto à possibilidade de purgas sucessivas: o artigo 1084.º nº 4 do Código Civil estabelece que o arrendatário só pode beneficiar deste regime uma vez por contrato, salvo nas situações em que a mora seja imputável a circunstâncias alheias à sua vontade comprovadas documentalmente.

A Resolução do Contrato de Arrendamento por Justa Causa em Portugal é o instrumento adequado sempre que o senhorio constate incumprimento qualificado pelo arrendatário que, pela sua gravidade ou consequências, torne inexigível a manutenção do arrendamento nos termos do artigo 1083.º do Código Civil. A escolha do momento para o envio da comunicação de resolução é determinante para a validade da cessação e para a celeridade do subsequente procedimento de despejo.

A situação típica de utilização da resolução ocorre após a falta de regularização da dívida pelo arrendatário no prazo concedido pela interpelação prévia nos termos do artigo 1083.º nº 4 do Código Civil. O senhorio que tenha enviado a interpelação concedendo prazo de 30 dias para regularização e que constate, no termo deste prazo, a manutenção da mora, deve enviar imediatamente a comunicação de resolução por carta registada com aviso de receção. O atraso na resolução pode permitir ao arrendatário invocar tolerância tácita do senhorio quanto ao incumprimento, dificultando a posterior alegação da gravidade que justifica a cessação.

A resolução por mora superior a três meses prevista no artigo 1083.º nº 3 alínea a) do Código Civil aplica-se quando se verifique falta de pagamento de mais de três rendas mensais, seguidas ou interpoladas, no momento da resolução. O senhorio prudente envia a interpelação assim que se verifique mora superior a um mês e, em caso de não regularização, a resolução logo que se complete o trimestre. Esta cadência preserva a celeridade do procedimento e evita acumulação de dívida que dificulte a recuperação posterior.

A resolução por falta de pagamento de mais de quatro rendas em doze meses prevista no artigo 1083.º nº 4 do Código Civil aplica-se às situações de incumprimento sistemático mas não contínuo — quatro atrasos pontuais ao longo de doze meses, com regularização extemporânea de cada um. Este fundamento foi introduzido pela Lei nº 13/2019 para suprir a lacuna do regime anterior que apenas permitia a resolução em caso de mora contínua. O senhorio deve documentar cuidadosamente cada atraso e a respetiva regularização para fundamentar adequadamente a resolução.

A resolução por oposição do arrendatário a obras ordenadas pela autoridade pública prevista no artigo 1083.º nº 3 alínea b) do Código Civil aplica-se quando o arrendatário impeça ou dificulte a realização de obras ordenadas pela Câmara Municipal competente, pela Direção-Geral do Património Cultural (DGPC) em prédios classificados, ou por outra autoridade administrativa competente. O senhorio deve juntar à comunicação de resolução cópia da ordem administrativa e prova da obstrução pelo arrendatário.

A resolução por utilização do prédio para fim diverso prevista no artigo 1083.º nº 3 alínea c) do Código Civil aplica-se quando o arrendatário utilize o locado para fim diferente do convencionado no contrato — por exemplo, utilização habitacional de imóvel arrendado para comércio, ou utilização comercial de imóvel arrendado para habitação. O senhorio deve juntar prova documental ou testemunhal do uso desviado, designadamente fotografias datadas, depoimentos de vizinhos, ou registos administrativos da Câmara Municipal.

A resolução pode também ser exercida pelo arrendatário quando o senhorio incumpra gravemente os seus deveres contratuais — designadamente o dever de assegurar o gozo do locado nos termos dos artigos 1031.º e 1032.º do Código Civil, deixando o imóvel em condições de habitabilidade insuficientes, ou o dever de realizar obras de conservação que sejam da sua responsabilidade nos termos do artigo 1074.º do Código Civil. Nestes casos, a resolução pelo arrendatário não exige interpelação prévia formal, embora seja recomendável uma comunicação preliminar dando ao senhorio a oportunidade de remediar o incumprimento.

A resolução não é, por outro lado, adequada nas situações de incumprimento de gravidade moderada que possam ser reparados sem necessidade de cessação do contrato. Nestas situações, a interpelação para cumprimento ou a redução proporcional da renda nos termos do artigo 1040.º do Código Civil podem ser soluções mais adequadas e proporcionais ao incumprimento verificado. O princípio da proporcionalidade na escolha do remédio contratual é frequentemente invocado pela jurisprudência para temperar a aplicação rigorosa do artigo 1083.º do Código Civil em situações limítrofes.

A carta de Resolução do Contrato de Arrendamento por Justa Causa em Portugal deve integrar elementos formais e materiais juridicamente indispensáveis à sua eficácia como ato unilateral de cessação do contrato e como título prévio para o procedimento especial de despejo perante o Balcão Nacional do Arrendamento (BNA) nos termos da Lei nº 31/2012 de 14 de Agosto. A omissão de qualquer destes elementos pode determinar a invalidade da resolução e a manutenção do contrato em vigor.

Identificação rigorosa das partes constitui o primeiro elemento. O senhorio que envia a resolução deve indicar o seu nome ou denominação social, número de identificação fiscal (NIF) emitido pela Autoridade Tributária e Aduaneira (AT) ou número de identificação de pessoa coletiva (NIPC) registado na Conservatória do Registo Comercial, e morada para correspondência. Quando o senhorio seja pessoa coletiva, a carta deve ser assinada por administrador ou gerente com poderes de vinculação confirmados pela certidão permanente disponível em www.empresaonline.pt. O arrendatário destinatário deve ser identificado pelo nome completo, NIF, e morada do locado.

Identificação completa do contrato de arrendamento. A carta deve referir a data de celebração do contrato, o objeto (descrição sumária do locado com indicação da freguesia, concelho e código postal), o número de matrícula predial constante da caderneta predial urbana emitida pela Autoridade Tributária e o valor da renda mensal em vigor. Sempre que o contrato tenha sido submetido ao Portal das Finanças através do Modelo 2 do Imposto do Selo, o número de submissão deve ser indicado para facilitar a verificação posterior pela Autoridade Tributária.

Identificação precisa do fundamento da resolução. A carta deve identificar com precisão o fundamento legal da resolução, indicando o artigo e o número do Código Civil aplicável. Para resolução por mora superior a três meses, deve invocar-se o artigo 1083.º nº 3 alínea a) do Código Civil. Para resolução por falta de pagamento de mais de quatro rendas em doze meses, deve invocar-se o artigo 1083.º nº 4 do Código Civil. Para resolução por oposição a obras ou uso desviado, deve invocar-se a alínea correspondente do artigo 1083.º nº 3. A omissão da identificação do fundamento legal pode ser considerada vício formal da resolução.

Referência à interpelação prévia. Para a resolução por mora no pagamento da renda, a carta deve referir expressamente a interpelação prévia enviada nos termos do artigo 1083.º nº 4 do Código Civil, indicando a sua data, o prazo concedido para regularização (não inferior a um mês), e a constatação da falta de regularização no termo desse prazo. A omissão desta referência pode ser invocada pelo arrendatário como fundamento de invalidade da resolução em sede de oposição perante o BNA ou em ação judicial.

Descrição factual do incumprimento. A carta deve descrever com precisão os factos que constituem o incumprimento — discriminação das rendas em atraso, descrição da oposição às obras, descrição do uso desviado do locado. Quanto mais concreta e fundamentada for a descrição, mais difícil será para o arrendatário deduzir oposição com fundamento sério no procedimento perante o BNA. A descrição deve ser suportada por documentação probatória — extratos bancários, comprovativos de pagamentos parciais, fotografias datadas, ordens administrativas — que pode ser juntada à carta ou apenas referenciada para junção no procedimento subsequente.

Declaração inequívoca de resolução. A carta deve declarar de forma clara e inequívoca que o senhorio resolve o contrato de arrendamento ao abrigo do artigo 1083.º do Código Civil. Use a fórmula: "Pelo presente, e ao abrigo do artigo 1083.º do Código Civil, declaro RESOLVIDO o contrato de arrendamento celebrado em [data], relativo ao imóvel sito em [morada]". A clareza da declaração é essencial — comunicações ambíguas ou condicionais podem ser consideradas insuficientes para produzir a cessação do contrato.

Fixação do prazo para entrega do locado. A carta deve indicar que o arrendatário deve entregar o locado livre de pessoas e bens no prazo de um mês a contar da receção da carta, conforme o artigo 1087.º do Código Civil. A indicação expressa deste prazo serve como notificação formal e permite o início do procedimento especial de despejo perante o BNA logo após o decurso do prazo sem entrega voluntária.

Referência à faculdade de purga da mora. Para a resolução por mora no pagamento da renda, a carta deve, por boa prática contratual e em respeito pelo princípio da boa fé, informar o arrendatário da faculdade de purga prevista no artigo 1084.º nº 3 do Código Civil — pagamento integral do capital, juros, multa contratual e despesas no prazo de oito dias a contar da receção, com manutenção do contrato em vigor. Esta menção, embora não obrigatória, reforça a transparência da comunicação e reduz o risco de litígios judiciais sobre a admissibilidade da purga.

Forma de envio: carta registada com aviso de receção. O artigo 9.º do NRAU exige que as comunicações entre senhorio e arrendatário sejam feitas por carta registada com aviso de receção. A entrega em mão própria com recibo assinado é também admitida. O envio por correio eletrónico ou outras formas de comunicação eletrónica não cumpre o requisito legal salvo convenção expressa das partes no contrato.

A forms-legal.com disponibiliza este modelo de Resolução do Contrato de Arrendamento por Justa Causa em Portugal como ferramenta operacional para o exercício correto da cessação do contrato por incumprimento qualificado nos termos do artigo 1083.º do Código Civil. Para situações de complexidade jurídica — em particular contratos pré-NRAU não transitados, oposições previsíveis com fundamento sério, cumulação com pedidos pecuniários elevados — recomendamos consulta a advogado inscrito na Ordem dos Advogados especializado em direito do arrendamento. Documentos relacionados disponíveis no nosso catálogo: Interpelação para Pagamento de Rendas em Atraso (carta prévia obrigatória) e Requerimento ao Balcão Nacional do Arrendamento (procedimento especial de despejo).

O preenchimento da carta de Resolução do Contrato de Arrendamento por Justa Causa em Portugal segue uma sequência prática que assegura a sua eficácia jurídica como ato unilateral de cessação do contrato e como título prévio para o procedimento especial de despejo nos termos da Lei nº 31/2012 de 14 de Agosto.

Primeiro passo: confirmar a verificação do fundamento de resolução. Verifique se se encontra preenchido pelo menos um dos fundamentos previstos no artigo 1083.º do Código Civil — mora superior a três meses no pagamento da renda, falta de pagamento de mais de quatro rendas em doze meses, oposição a obras ordenadas pela autoridade pública, ou utilização do prédio para fim diverso. Documente cuidadosamente os factos que sustentam o fundamento — extratos bancários, comprovativos de pagamentos parciais, fotografias datadas, ordens administrativas, depoimentos de vizinhos.

Segundo passo: verificar o cumprimento da interpelação prévia. Para a resolução por mora no pagamento da renda, confirme que enviou interpelação prévia ao arrendatário nos termos do artigo 1083.º nº 4 do Código Civil, com prazo não inferior a um mês para regularização. Verifique que o prazo concedido decorreu sem regularização da dívida pelo arrendatário. A falta de interpelação prévia válida invalida a comunicação de resolução.

Terceiro passo: localizar o contrato de arrendamento original e a documentação probatória. O contrato fornece os dados do arrendatário, a morada do locado, o valor da renda em vigor e a data de início. A documentação probatória — extratos bancários, comprovativos de envio da interpelação prévia (talões dos CTT — Correios de Portugal), fotografias datadas, ordens administrativas — fundamenta a alegação de incumprimento.

Quarto passo: redigir o cabeçalho da carta. Indique o nome ou denominação social do senhorio, NIF ou NIPC e morada para correspondência. Identifique o arrendatário pelo nome completo, NIF e morada do locado. Indique a referência "Resolução do Contrato de Arrendamento ao abrigo do artigo 1083.º do Código Civil".

Quinto passo: redigir o corpo da carta. Apresente a fundamentação da resolução em três partes: (i) referência ao contrato e às partes; (ii) descrição factual do incumprimento e referência à interpelação prévia (quando aplicável); (iii) declaração inequívoca de resolução. Use a fórmula: "Pelo presente, e ao abrigo do artigo 1083.º nº [3 ou 4] alínea [a, b ou c] do Código Civil, declaro RESOLVIDO o contrato de arrendamento celebrado em [data], relativo ao imóvel sito em [morada], com fundamento em [descrição do incumprimento]".

Sexto passo: fixar o prazo para entrega do locado. Indique expressamente que o arrendatário deve entregar o locado livre de pessoas e bens no prazo de um mês a contar da receção da carta, conforme o artigo 1087.º do Código Civil. Inclua a data específica até à qual a entrega deve ocorrer, calculada a partir da data prevista de receção pelo arrendatário.

Sétimo passo: informar sobre a faculdade de purga da mora. Para a resolução por mora no pagamento da renda, inclua referência expressa à faculdade de purga prevista no artigo 1084.º nº 3 do Código Civil — pagamento integral do capital, juros à taxa legal de 4% ao ano nos termos do artigo 559.º do Código Civil, multa contratual de 20% prevista no artigo 1041.º do Código Civil e despesas no prazo de oito dias a contar da receção da carta. Indique o IBAN do senhorio para o eventual pagamento.

Oitavo passo: redigir a advertência sobre o procedimento de despejo. Inclua advertência expressa: "A não entrega voluntária do locado no prazo de um mês determinará a apresentação de requerimento ao Balcão Nacional do Arrendamento (BNA) ao abrigo da Lei nº 31/2012 de 14 de Agosto, com pedido de entrega coerciva e cumulação de cobrança das rendas vencidas, indemnizações pela ocupação ilícita e juros de mora".

Nono passo: assinar e datar. A carta deve ser assinada pelo senhorio ou pelo administrador/gerente com poderes de vinculação no caso de pessoa coletiva. Inclua a cidade e a data da carta. A assinatura deve ser legível e identificável.

Décimo passo: enviar a carta por correio registado com aviso de receção (RAR) através dos CTT — Correios de Portugal. Conserve o talão de registo, o talão do aviso de receção devolvido pelos serviços postais com a assinatura do destinatário e cópia integral da carta. Estes elementos constituem prova plena da resolução em caso de procedimento perante o BNA ou de litígio judicial. Caso o arrendatário não entregue o locado no prazo de um mês, prepare imediatamente o requerimento ao Balcão Nacional do Arrendamento (BNA) através do portal www.bnarrendamento.justica.gov.pt para iniciar o procedimento especial de despejo.

Os requisitos legais da Resolução do Contrato de Arrendamento por Justa Causa em Portugal resultam da combinação entre o regime substantivo dos artigos 1083.º a 1087.º do Código Civil, o regime das comunicações entre senhorio e arrendatário do artigo 9.º do NRAU (Lei nº 6/2006 de 27 de Fevereiro) e o regime do procedimento especial de despejo previsto na Lei nº 31/2012 de 14 de Agosto.

Legitimidade. O direito de resolução por justa causa compete a qualquer das partes que se considere prejudicada por incumprimento qualificado da contraparte. O senhorio pode resolver o contrato com fundamento em mora no pagamento da renda, oposição do arrendatário a obras ordenadas pela autoridade pública ou utilização do prédio para fim diverso. O arrendatário pode resolver o contrato com fundamento em incumprimento dos deveres do senhorio — designadamente o dever de assegurar o gozo do locado nos termos dos artigos 1031.º e 1032.º do Código Civil, ou o dever de realizar obras de conservação nos termos do artigo 1074.º do Código Civil.

Forma. O artigo 9.º do NRAU exige carta registada com aviso de receção dirigida para a morada do destinatário constante do contrato ou para morada posteriormente comunicada por escrito. A entrega em mão própria com recibo assinado pelo destinatário é igualmente válida. O envio por correio eletrónico, fax ou outras formas de comunicação eletrónica não cumpre o requisito legal salvo convenção expressa das partes no contrato. A jurisprudência do Supremo Tribunal de Justiça tem sustentado a ineficácia das comunicações que não cumpram a forma legal, mesmo quando o destinatário confirme o seu conhecimento.

Fundamento qualificado. O artigo 1083.º nº 1 do Código Civil exige incumprimento que pela sua gravidade ou consequências torne inexigível à outra parte a manutenção do arrendamento. Os números 3 e 4 do artigo 1083.º concretizam este conceito em situações tipificadas: mora superior a três meses no pagamento da renda; falta de pagamento de mais de quatro rendas em doze meses; oposição a obras ordenadas pela autoridade pública; utilização do prédio para fim diverso. A invocação de fundamento não enquadrável nestas situações exige justificação substantiva da gravidade do incumprimento.

Interpelação prévia. O artigo 1083.º nº 4 do Código Civil exige interpelação prévia do senhorio ao arrendatário em caso de mora no pagamento da renda, com prazo não inferior a um mês para regularização da dívida, sob pena de invalidade da subsequente comunicação de resolução. A interpelação não é exigida nos demais casos de resolução previstos no artigo 1083.º nº 3 — oposição a obras, uso desviado do locado — embora o princípio da boa fé contratual do artigo 762.º nº 2 do Código Civil possa justificar uma interpelação informal nestes casos.

Conteúdo mínimo. A comunicação de resolução deve identificar as partes, o contrato cessante, o fundamento legal da resolução (com indicação do artigo do Código Civil aplicável), a descrição factual do incumprimento, a referência à interpelação prévia (quando aplicável), a declaração inequívoca de resolução, o prazo para entrega do locado (um mês nos termos do artigo 1087.º do Código Civil) e a referência à faculdade de purga da mora (quando aplicável). A omissão de elementos essenciais pode comprometer a validade da resolução.

Purga da mora. O artigo 1084.º nº 3 do Código Civil concede ao arrendatário o direito de pôr fim à mora pagando integralmente o capital, juros à taxa legal aplicável às obrigações civis (artigo 559.º do Código Civil, atualmente 4% ao ano), multa contratual de 20% prevista no artigo 1041.º nº 1 do Código Civil e despesas no prazo de oito dias a contar do recebimento da comunicação de resolução. A purga opera de pleno direito e impede a cessação do contrato. O artigo 1084.º nº 4 do Código Civil estabelece, contudo, que o arrendatário só pode beneficiar deste regime uma vez por contrato, salvo nas situações em que a mora seja imputável a circunstâncias alheias à sua vontade comprovadas documentalmente.

Obrigação de entrega. O artigo 1087.º do Código Civil estabelece que, após a comunicação de resolução, o arrendatário deve entregar o locado livre de pessoas e bens no prazo de um mês a contar da receção. Se este prazo decorrer sem entrega voluntária, o senhorio pode submeter requerimento ao Balcão Nacional do Arrendamento (BNA) ao abrigo da Lei nº 31/2012 para procedimento especial de despejo. A indemnização pela ocupação ilícita do locado após a cessação é calculada com base no valor de mercado da utilização indevida nos termos dos artigos 804.º a 808.º do Código Civil.

Recíproca devolução. Após a entrega do locado, o senhorio é obrigado a devolver a caução prestada pelo arrendatário ao abrigo do artigo 1076.º do Código Civil no prazo de 30 dias, deduzidas as quantias devidas a título de rendas em atraso, encargos de consumo não pagos e danos no locado que excedam o uso prudente nos termos do artigo 1043.º do Código Civil.

Os erros mais frequentes na Resolução do Contrato de Arrendamento por Justa Causa em Portugal podem comprometer a validade da resolução e expor o senhorio à manutenção do contrato em vigor, bem como a eventual condenação em indemnização ao arrendatário. A correta observância dos requisitos formais e materiais é essencial para preservar a possibilidade de despejo nos termos da Lei nº 31/2012 de 14 de Agosto.

Falta de interpelação prévia para pagamento. Nas situações de resolução por mora no pagamento da renda, o artigo 1083.º nº 4 do Código Civil exige interpelação prévia do senhorio ao arrendatário com prazo não inferior a um mês para regularização da dívida. A falta desta interpelação invalida a comunicação de resolução, ainda que a mora se prolongue por períodos superiores a seis meses. A solução é enviar sempre interpelação prévia em conformidade com o artigo 1083.º nº 4 do Código Civil, conservando os comprovativos de envio para junção ao procedimento perante o BNA.

Utilização de meio de comunicação inadequado. O envio da resolução por correio eletrónico, mensagem SMS ou comunicação verbal não cumpre o requisito do artigo 9.º do NRAU. A jurisprudência do Supremo Tribunal de Justiça tem sustentado a ineficácia destas comunicações, mesmo quando o arrendatário confirme o seu conhecimento. A solução é o envio por carta registada com aviso de receção (carta RAR) através dos CTT — Correios de Portugal, conservando talão de registo, talão de receção e cópia integral da carta.

Declaração ambígua de resolução. Cartas que utilizem expressões condicionais ou ambíguas como "se não pagar, considerarei o contrato resolvido" ou "poderei vir a resolver" são consideradas insuficientes para produzir a cessação efetiva do contrato. A solução é utilizar declaração inequívoca: "Pelo presente, declaro RESOLVIDO o contrato de arrendamento celebrado em [data]". A clareza da declaração é essencial à eficácia da resolução.

Omissão da identificação do fundamento legal. Cartas que se limitem a referir genericamente "incumprimento" ou "falta de pagamento" sem identificar o artigo do Código Civil aplicável (1083.º nº 3 ou 4) podem ser consideradas insuficientemente fundamentadas. A solução é identificar com precisão o fundamento legal — "resolução por mora superior a três meses ao abrigo do artigo 1083.º nº 3 alínea a) do Código Civil" — e descrever os factos concretos que sustentam o fundamento.

Falta de prazo para entrega do locado. Cartas que omitam a referência ao prazo de um mês para entrega do locado nos termos do artigo 1087.º do Código Civil podem dificultar a posterior alegação de incumprimento da obrigação de entrega no procedimento perante o BNA. A solução é incluir referência expressa: "O locado deve ser entregue, livre de pessoas e bens, no prazo de um mês a contar da receção da presente, conforme o artigo 1087.º do Código Civil".

Resolução por incumprimento de gravidade moderada. A resolução exige incumprimento qualificado pela gravidade ou consequências nos termos do artigo 1083.º nº 1 do Código Civil. A invocação de fundamentos de gravidade insuficiente — atrasos pontuais inferiores a três meses, conflitos de vizinhança não imputáveis ao arrendatário, divergências sobre a prestação de pequenos serviços — pode determinar a improcedência da resolução em sede de oposição perante o BNA ou em ação judicial. A solução é avaliar cuidadosamente a gravidade do incumprimento antes da resolução e, em caso de gravidade moderada, optar por interpelação para cumprimento ou redução proporcional da renda.

Resolução durante a vigência de regime especial de moratória. Em períodos de moratória legal — como a aprovada durante a pandemia COVID-19 pela Lei nº 4-C/2020 de 6 de Abril — a resolução por mora no pagamento da renda pode estar suspensa ou condicionada. A solução é verificar a legislação em vigor à data da resolução e, em caso de moratória aplicável, aguardar o seu termo ou negociar com o arrendatário um plano de pagamento da dívida em prestações.