Termo de Vistoria de Imóvel — Saída Brasil

O Termo de Vistoria de Imóvel é o documento imobiliário usado no Brasil nos termos da Lei nº 8.245/1991 Art. 23, III (Lei do Inquilinato).

O laudo de saída é o espelho do laudo de entrada: cada item registrado na vistoria de entrega das chaves é revisitado na vistoria de saída, comparando o estado original com o estado atual. Os danos verificados na saída que não constavam do laudo de entrada — e que excedem o desgaste natural pelo uso — são imputáveis ao locatário nos termos do Art. 23, III da Lei do Inquilinato. O Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo (TJSP) e o Superior Tribunal de Justiça (STJ) aplicam consistentemente esse princípio em ações de indenização por danos locatícios, reconhecendo que o laudo de entrada é o documento de referência vinculante para a determinação da responsabilidade do locatário.

O Art. 38 da Lei do Inquilinato regula a caução em dinheiro: ao término da locação, o saldo da caução (limitada a três aluguéis pelo Art. 38, §2º) depositado em caderneta de poupança na Caixa Econômica Federal deve ser devolvido ao locatário com os respectivos rendimentos, salvo se houver débitos de aluguel, encargos ou reparos de responsabilidade do locatário. O laudo de saída é o documento que fundamenta a retenção total ou parcial da caução pelo locador — sem laudo de saída que documente os danos, a retenção da caução pelo locador é contestável e o locatário pode exigir a devolução integral perante o Juizado Especial Cível da Comarca.

No caso de fiança como garantia locatícia, a quitação do fiador ao término da locação depende da resolução de eventuais pendências identificadas na vistoria de saída — pagamento de aluguéis em aberto, encargos não pagos e reparos de responsabilidade do locatário. O STJ, na Súmula 214, confirma que a fiança subsiste até a total resolução das obrigações do contrato. O SECOVI-SP orienta que a vistoria de saída seja realizada preferencialmente com a presença simultânea do locador, do locatário e do representante da imobiliária administradora credenciada no CRECI (Conselho Regional de Corretores de Imóveis), para que eventuais divergências sejam resolvidas no ato, evitando a judicialização dos conflitos na Vara Cível. Nos contratos de locação por temporada (Lei 8.245/1991, Art. 48), o prazo de entrega do laudo de vistoria é de 24 horas após a restituição das chaves, sendo admitida a vistoria conjunta como prova plena de acordo entre as partes. O modelo de Termo de Vistoria de Imóvel na Saída está disponível gratuitamente em forms-legal.com para download em PDF ou Word.

Termo de Vistoria de Imóvel na Saída no Brasil é necessário em toda devolução de imóvel ao término ou rescisão de contrato de locação — residencial ou comercial — para documentar o estado do imóvel no momento da entrega das chaves e fundamentar a resolução de pendências financeiras entre locador e locatário.

A vistoria de saída é necessária ao término do prazo determinado de locações residenciais em São Paulo, Rio de Janeiro, Belo Horizonte, Curitiba, Porto Alegre e demais cidades brasileiras. Nos contratos de locação residencial administrados por imobiliárias credenciadas no CRECI, o protocolo padrão é: (1) locatário notifica a imobiliária da intenção de desocupação com antecedência mínima de 30 dias; (2) data para vistoria de saída é agendada para o dia da entrega das chaves; (3) vistoria é realizada pela imobiliária na presença do locatário; (4) laudo de saída é elaborado e comparado com o laudo de entrada; (5) eventuais pendências financeiras são apuradas e apresentadas ao locatário.

A vistoria é necessária nas rescisões antecipadas de locação por mútuo acordo (Art. 9, I da Lei do Inquilinato) ou por inadimplemento do locatário. Em ações de despejo por falta de pagamento (Arts. 59 a 66 da Lei do Inquilinato), a vistoria de saída é realizada após o cumprimento do mandado de desocupação pelo Oficial de Justiça da Vara Cível ou do Juizado Especial.

A vistoria de saída é necessária ao término de locações comerciais de salas, lojas e galpões industriais. Em imóveis comerciais, a vistoria deve verificar especialmente se o locatário removeu equipamentos instalados (ar-condicionado split, divisórias, pontos de dados), restaurou eventuais modificações na planta e deixou o imóvel em condições de uso para o próximo ocupante. O Art. 53 da Lei do Inquilinato veda a rescisão de locação por shopping center motivada por baixo desempenho comercial do lojista, mas não afasta a obrigação de vistoria de saída.

A vistoria é necessária ao término de contratos de comodato de imóvel (Arts. 579 a 585 do Código Civil), para documentar o estado do imóvel devolvido pelo comodatário e verificar a observância da obrigação de conservação prevista no Art. 582 do Código Civil. O forms-legal.com disponibiliza o modelo de Termo de Vistoria de Imóvel na Saída com campos editáveis para download gratuito.

Termo de Vistoria de Imóvel na Saída no Brasil deve conter descrição comparativa do estado atual do imóvel em relação ao estado registrado no laudo de entrada, conforme o Art. 23, III da Lei nº 8.245/1991, para fundamentar a apuração de responsabilidades e a resolução financeira entre as partes.

Identificação das Partes e Referência ao Laudo de Entrada: Nome completo, CPF e assinatura de locador e locatário; data e hora da vistoria de saída; referência expressa ao laudo de entrada (data de elaboração, número se houver); presença de vistoriador técnico credenciado no CRECI (quando aplicável). A vinculação ao laudo de entrada é essencial para a função comparativa do laudo de saída — sem o laudo de entrada, a vistoria de saída perde sua principal utilidade probatória.

Estado do Imóvel por Ambiente — Avaliação Comparativa: Para cada ambiente (sala, quartos, cozinha, banheiros, área de serviço, garagem, varanda, jardim), o laudo deve indicar: estado atual do elemento, estado registrado no laudo de entrada, e classificação da diferença como: (a) desgaste natural pelo uso normal — não imputável ao locatário; (b) dano imputável ao locatário — excede o desgaste natural e deve ser reparado. A ABNT NBR 5674:2012 (manutenção de edificações) orienta os critérios técnicos para distinguir desgaste natural de dano.

Relação de Danos e Orçamentos: Lista detalhada de cada dano imputável ao locatário com: localização precisa, descrição técnica do dano, serviço de reparo necessário e orçamento estimado ou confirmado por prestador de serviço (pedreiro credenciado no CREA, pintor, vidraceiro, marceneiro). Os orçamentos devem ser obtidos de no mínimo dois fornecedores para embasar a proposta de retenção da caução perante o locatário e, se necessário, o Juizado Especial Cível da Comarca.

Pendências Financeiras: Apuração de aluguéis em aberto, parcelas de IPTU não pagas (Decreto-Lei 195/1967 e código tributário municipal), taxas condominiais em débito, contas de consumo de água (SABESP/CEDAE/SANEPAR), energia elétrica (distribuidoras reguladas pela ANEEL) e gás não transferidas ao locatário ou não pagas, e multa rescisória (Lei do Inquilinato Art. 4° — limitada a 3 meses de aluguel nos contratos por prazo indeterminado).

Chaves e Acessos Devolvidos: Verificação de que todas as chaves, controles remotos, cartões de acesso e tags de garagem foram devolvidos pelo locatário — cotejando com a lista do laudo de entrada. A falta de qualquer chave implica custo de substituição do cilindro da fechadura.

Conclusão — Situação da Caução: Se a garantia for caução em dinheiro (Art. 38 da Lei do Inquilinato), o laudo deve indicar: (a) devolução integral da caução com rendimentos da poupança, se não houver pendências; (b) devolução parcial, com discriminação dos valores retidos e comprovante de pagamento dos reparos; (c) insuficiência da caução para cobrir os danos, com indicação do saldo devedor do locatário e prazo para pagamento.

A forms-legal.com disponibiliza este modelo como referência. Imobiliárias credenciadas no CRECI e advogados inscritos na OAB devem ser consultados quando houver divergências significativas entre locador e locatário sobre os danos verificados na saída, antes do ingresso de ação judicial na Vara Cível. Para imóveis comerciais, a NBR 16401-1:2008 (ar condicionado) e a NBR 5626:2020 (sistemas prediais de água fria) podem ser referências técnicas para avaliar o estado de equipamentos e instalações hidráulicas na saída. Laudo elaborado por vistoriador sem habilitação técnica (CREA ou CAU) para sistemas elétricos e hidráulicos pode ser contestado em juízo como prova ilícita.

Para preencher corretamente o Termo de Vistoria de Imóvel na Saída no Brasil, siga as orientações para cada seção do formulário da forms-legal.com.

Referência ao Laudo de Entrada: Informe a data exata de elaboração do laudo de vistoria de entrada e referencie-o expressamente no laudo de saída. Realize a vistoria de saída com o laudo de entrada em mãos, item por item, para garantir a comparação precisa de cada elemento.

Inspeção Cômodo a Cômodo: Para cada ambiente, compare o estado atual com o estado registrado no laudo de entrada. Para cada diferença identificada, classifique como desgaste natural ou dano imputável ao locatário. Seja objetivo e específico na descrição dos danos — localização, dimensão e natureza — usando a mesma linguagem do laudo de entrada para facilitar a comparação.

Registro Fotográfico: Fotografe todos os danos identificados, preferencialmente do mesmo ângulo das fotos do laudo de entrada, para facilitar a comparação visual. Registre também os ambientes em bom estado para documentar que não há danos além dos listados.

Orçamentos de Reparo: Para cada dano imputável ao locatário, obtenha orçamento de pelo menos dois prestadores de serviço — pintores, pedreiros, vidraceiros ou marceneiros — para fundamentar o valor proposto de retenção da caução. Orçamentos por escrito com CNPJ do prestador têm maior credibilidade em eventuais disputas judiciais no Juizado Especial Cível ou na Vara Cível da Comarca.

Conclusão Financeira: Após listar todos os danos e orçamentos, calcule o total dos reparos de responsabilidade do locatário e compare com o saldo da caução (valor depositado + rendimentos da poupança). Apresente ao locatário planilha detalhada com: valor da caução + rendimentos, débitos de aluguel e encargos, custos dos reparos com comprovantes, e saldo a devolver ou débito remanescente. Envie ao locatário por e-mail ou WhatsApp com confirmação de leitura como prova de notificação.

Assinatura e Entrega: Após finalizar o laudo, locador (ou representante da imobiliária) e locatário assinam todas as páginas. Caso o locatário se recuse a assinar, o vistoriador registra a recusa em campo próprio e envia o laudo por Carta AR ao endereço do locatário para fins de prova da entrega ciência. O prazo para mover ação de cobrança de danos é de 3 anos (CC Art. 206 § 3° V).

O Termo de Vistoria de Imóvel na Saída no Brasil está fundamentado no Art. 23, III da Lei nº 8.245/1991 (Lei do Inquilinato) e no Art. 38 sobre a caução, com ampla jurisprudência do TJSP, TJRJ e STJ.

Obrigação de Devolução nas Condições Recebidas: O Art. 23, III da Lei do Inquilinato obriga o locatário a restituir o imóvel no estado em que o recebeu, ressalvadas as deteriorações decorrentes do uso normal. O descumprimento dessa obrigação fundamenta ação de indenização por danos na Vara Cível ou no Juizado Especial Cível da Comarca.

Devolução da Caução: O Art. 38, §2º da Lei do Inquilinato determina que ao término da locação a caução depositada em poupança deve ser devolvida com rendimentos, salvo se houver débitos do locatário. O prazo para devolução não está expressamente previsto em lei, mas o TJSP tem reconhecido que 30 dias após a entrega das chaves é prazo razoável para apuração de pendências e devolução da caução. A retenção injustificada da caução sujeita o locador à restituição em dobro nos termos do Art. 42 do Código de Defesa do Consumidor (CDC — Lei nº 8.078/1990) e à indenização por dano moral, conforme entendimento das Câmaras de Direito Privado do TJSP.

Prescrição: O prazo prescricional para ação de indenização por danos ao imóvel locado é de 3 (três) anos, nos termos do Art. 206, §3º, V do Código Civil (Lei nº 10.406/2002), contado da entrega das chaves. O locador deve guardar o laudo de saída e os orçamentos de reparo pelo prazo de 5 anos para eventual ação regressiva contra o locatário.

Mediação e Arbitragem: Disputas sobre o laudo de saída e a devolução da caução podem ser submetidas a mediação extrajudicial perante os Centros de Mediação e Arbitragem do SECOVI-SP, SECOVI-RJ ou da Câmara FGV de Mediação e Arbitragem — alternativa mais rápida e econômica que a ação judicial na Vara Cível.

Nos laudos de vistoria de saída de imóveis no Brasil, erros frequentes geram disputas judiciais que poderiam ser evitadas com laudo bem elaborado e procedimento adequado.

Realizar a vistoria de saída sem o laudo de entrada em mãos: A função essencial do laudo de saída é a comparação com o laudo de entrada. Realizar a vistoria sem o laudo de entrada torna impossível a classificação precisa de cada diferença como desgaste natural ou dano imputável ao locatário, enfraquecendo a posição de ambas as partes em eventual disputa judicial.

Cobrar do locatário desgaste natural: Imputar ao locatário danos que são deteriorações normais decorrentes do uso — como pintura desgastada após mais de 2 anos de ocupação, pequenas marcas de uso em piso de madeira, ou desgaste de ferragens — é prática contestada no TJSP e no STJ. Esse erro leva à devolução judicial da caução retida indevidamente e, em alguns casos, à condenação do locador por dano moral.

Não apresentar ao locatário os orçamentos de reparo antes de reter a caução: A retenção da caução sem apresentação de orçamentos ou notas fiscais que justifiquem os valores é considerada abusiva pelo TJSP e pode resultar em condenação do locador à restituição em dobro pelo Art. 42 do Código de Defesa do Consumidor (CDC — Lei nº 8.078/1990). O locador deve apresentar ao locatário planilha detalhada de todos os descontos aplicados à caução, com orçamentos ou comprovantes de pagamento.

Não devolver a caução no prazo razoável: A demora injustificada na devolução da caução — especialmente quando o laudo de saída não aponta danos significativos — sujeita o locador a ação no Juizado Especial Cível com pedido de restituição em dobro e dano moral. O TJSP tem condenado locadores que retiveram a caução por mais de 30 a 60 dias sem justificativa fundamentada ao pagamento de danos morais entre R$ 2.000,00 e R$ 5.000,00.