Termo de Vistoria de Imóvel — Entrada Brasil

O Termo de Vistoria de Imóvel é o documento imobiliário usado no Brasil nos termos da Lei nº 8.245/1991 Art. 22, V (Lei do Inquilinato).

O laudo de vistoria de entrada é, portanto, o documento probatório mais importante de toda a relação locatícia. Sem ele, o locador não pode provar o estado original do imóvel para cobrar reparos do locatário ao término da locação; e sem ele, o locatário não tem prova dos danos preexistentes que não devem ser imputados a ele na vistoria de saída. O Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo (TJSP), por meio das Câmaras de Direito Privado, decide sistematicamente que na ausência de laudo de vistoria de entrada, presume-se que o imóvel foi entregue em perfeitas condições ao locatário — doutrina que beneficia o locatário na disputas sobre responsabilidade por reparos.

O laudo deve descrever sistematicamente cada elemento do imóvel: paredes (cor, tipo de revestimento, presença de umidade, fissuras, manchas), pisos (tipo, estado de conservação), tetos, esquadrias (portas e janelas — estado do funcionamento, vidros, ferragens), instalações elétricas (tomadas, interruptores, quadro de disjuntores), instalações hidráulicas (torneiras, registros, sifões, pressão de água), louças e metais sanitários (vasos sanitários, pias, bidês, chuveiros, torneiras), armários embutidos, eletrodomésticos embutidos (fogão, forno, geladeira quando inclusos), e quaisquer danos ou defeitos preexistentes.

O registro fotográfico integra o laudo como prova complementar de alto valor probatório. As fotos devem ter data e hora registradas (timestamp) — pela câmera do smartphone ou câmera digital com configuração de data ativa — e devem cobrir todos os ambientes e todos os detalhes listados no laudo escrito. O Superior Tribunal de Justiça (STJ) reconhece as fotos com timestamp como prova documental válida em ações de reparação de danos locatícios, complementando o laudo escrito.

Empresas especializadas em vistoria imobiliária credenciadas no CRECI (Conselho Regional de Corretores de Imóveis) — como a Homevision, Vistoria Legal e demais empresas do setor — realizam vistorias profissionais com laudo fotográfico completo, utilizando aplicativos mobile com geolocalização e timestamp automático. O SECOVI-SP (Sindicato da Habitação de São Paulo) recomenda a vistoria por empresa especializada em locações de alto valor para evitar disputas judiciais na Vara Cível.

Termo de Vistoria de Imóvel na Entrada no Brasil é necessário em toda e qualquer locação de imóvel urbano — residencial ou comercial — no momento da entrega das chaves ao locatário, sem exceção. A vistoria de entrada é obrigação legal do locador prevista no Art. 22, V da Lei nº 8.245/1991 e prática indispensável para proteção de ambas as partes.

A vistoria de entrada é indispensável na entrega de imóveis residenciais — apartamentos, casas, studios, flats e kitchenettes — em São Paulo, Rio de Janeiro, Belo Horizonte, Curitiba, Porto Alegre, Brasília, Salvador, Recife, Fortaleza e demais municípios brasileiros. Imobiliárias credenciadas no CRECI e administradoras de imóveis nunca entregam as chaves sem a realização e assinatura do laudo de vistoria, pois sua ausência inviabiliza a cobrança judicial de reparos ao locatário no término da locação.

A vistoria é necessária para locações comerciais de salas e conjuntos comerciais, lojas e galpões industriais. Locatários comerciais que recebem imóvel sem laudo de vistoria assumem o risco de serem cobrados por danos que existiam antes de sua ocupação — especialmente em imóveis de segunda locação com histórico de reformas parciais, onde o estado de conservação pode ser heterogêneo.

A vistoria de entrada é necessária nos contratos de locação por temporada (Art. 48 da Lei do Inquilinato) — aluguel de imóvel por prazo de até 90 dias para viagem, lazer ou tratamento de saúde. Plataformas como Airbnb e VRBO, ao formalizar a locação por contrato escrito, devem acompanhar o check-in com laudo de vistoria para documentar o estado do imóvel antes da chegada do hóspede.

A vistoria é necessária para comodatos de imóveis (Arts. 579 a 585 do Código Civil) em que o comodante deseja documentar o estado do imóvel cedido gratuitamente, protegendo-se contra eventual dano causado pelo comodatário ao longo do período de cessão gratuita.

Termo de Vistoria de Imóvel na Entrada no Brasil deve conter descrição minuciosa de todos os elementos e ambientes do imóvel, conforme o Art. 22, V da Lei nº 8.245/1991, para cumprir sua função probatória.

Identificação das Partes e do Imóvel: Nome, CPF e assinatura de locador e locatário; data e hora da vistoria; endereço completo do imóvel com CEP; número de matrícula no Cartório de Registro de Imóveis (CRI); número de inscrição do IPTU; número de cômodos; presença de vistoriador técnico credenciado no CRECI (quando aplicável).

Áreas Externas (quando existentes): Fachada (pintura, estado geral), portão ou portal de acesso, calçada, jardim ou área verde, garagem ou estacionamento (pisos, portão eletrônico, vagas).

Sala de Estar e Jantar: Estado das paredes (tinta, textura, papel de parede — cor, manchas, umidade, fissuras), piso (tipo de piso — porcelanato, cerâmica, madeira, vinílico — estado de conservação, peças soltas ou quebradas), teto (pintura, manchas de umidade), esquadrias — portas e janelas (estado do funcionamento, vidros, ferragens, fechaduras, maçanetas), tomadas e interruptores elétricos, luminárias e pontos de luz.

Quartos: Cada quarto deve ser descrito individualmente com os mesmos itens da sala (paredes, piso, teto, portas, janelas, tomadas). Armários embutidos devem ter seu estado descrito — portas, gavetas, trilhos, puxadores, espelhos (quando presentes).

Cozinha: Paredes (revestimento de azulejo — estado das peças, rejuntes), piso, teto, portas e janelas, armários de cozinha embutidos (estado das portas, dobradiças, puxadores, bancada de granito ou similar), pia (cuba em inox ou louça — estado de conservação), torneira e registro da pia, sifão, ponto de gás, tomadas e iluminação. Se a locação incluir fogão, forno ou geladeira embutidos, descrevê-los individualmente.

Banheiros: Cada banheiro individualmente — piso, paredes (azulejos), teto, espelho, armário de banheiro, vaso sanitário (estado da louça, mecanismo de descarga — caixa acoplada ou válvula de descarga), pia (lavatório — estado, torneira, sifão), chuveiro ou banheira (estado do registro, aquecedor elétrico quando embutido), box de vidro (estado dos vidros, perfis metálicos, borrachas), barras de apoio quando presentes.

Área de Serviço e Lavanderia: Piso, paredes, tanque de lavar (estado da louça, torneira), pontos de água para máquina de lavar roupa, pontos elétricos para máquina de lavar e secar, porta da área de serviço.

Instalações Elétricas: Estado do quadro de distribuição de energia (disjuntores, diferencial residual — DR), tomadas e interruptores em todos os cômodos, iluminação de emergência quando presente.

Instalações Hidráulicas: Pressão da água em todos os pontos (torneiras e chuveiros), estado dos registros gerais, ausência de vazamentos visíveis.

Chaves Entregues: Relação de todas as chaves entregues ao locatário — número de cópias de cada chave, controle remoto de portão e vaga, cartão de acesso do condomínio, senha do interfone.

A forms-legal.com disponibiliza este modelo de Termo de Vistoria de Entrada como referência. Imobiliárias credenciadas no CRECI e empresas especializadas em vistoria imobiliária oferecem serviços profissionais de laudo fotográfico que têm maior peso probatório em disputas na Vara Cível.

Para preencher corretamente o Termo de Vistoria de Imóvel na Entrada no Brasil, siga as orientações para cada seção do formulário da forms-legal.com.

Data e Horário: Registre a data exata e o horário de início e término da vistoria. A vistoria deve ser realizada com iluminação adequada — de preferência durante o dia para verificar iluminação natural, umidade e estado das pinturas com precisão.

Inspeção Cômodo a Cômodo: Percorra cada ambiente sistematicamente, anotando o estado de cada elemento na escala indicada (ótimo, bom, regular, ruim) e descrevendo especificamente qualquer dano ou defeito preexistente — localização exata, dimensão estimada e natureza do dano (risco, mancha, fissura, peça quebrada, vazamento). Seja específico: 'mancha de umidade no canto inferior direito da parede sul do quarto 1, aproximadamente 30×20 cm' é muito mais útil do que 'umidade no quarto 1'.

Registro Fotográfico: Fotografe cada ambiente de forma panorâmica e em detalhes para todos os danos e defeitos listados no laudo. Certifique-se de que a câmera do smartphone ou câmera digital está com a data e hora configuradas corretamente para que o timestamp das fotos seja válido como prova. Organize as fotos na mesma ordem dos cômodos no laudo.

Chaves e Acessórios: Liste todas as chaves, controles remotos e cartões de acesso entregues. Teste o funcionamento de cada chave e controle remoto durante a vistoria e registre os que não funcionam adequadamente.

Assinaturas: O laudo deve ser assinado por locador e locatário — ou por seus representantes — ao término da vistoria, com data e hora. Se qualquer parte se recusar a assinar, registre a recusa no próprio laudo com menção da hora e da presença de testemunhas.

O Termo de Vistoria de Imóvel na Entrada no Brasil está fundamentado no Art. 22, V da Lei nº 8.245/1991 (Lei do Inquilinato) e na jurisprudência consolidada do TJSP, TJRJ e STJ sobre responsabilidade por danos locatícios.

Obrigação do Locador: O Art. 22, V da Lei do Inquilinato estabelece que é obrigação do locador fornecer ao locatário, quando solicitado, descrição minuciosa do estado do imóvel quando da entrega, com expressa referência aos eventuais defeitos existentes. A ausência do laudo prejudica primariamente o locador, que perde a prova do estado original do imóvel.

Presunção de Bom Estado: Na ausência de laudo de vistoria de entrada, o TJSP e o STJ presumem que o imóvel foi entregue em perfeitas condições ao locatário. Essa presunção protege o locatário e dificulta a cobrança de reparos pelo locador ao término da locação. O ônus de provar o dano e o nexo causal com a conduta do locatário recai sobre o locador sem laudo de entrada.

Obrigação de Devolução: O Art. 23, III da Lei do Inquilinato estabelece que o locatário deve devolver o imóvel no estado em que o recebeu, ressalvadas as deteriorações decorrentes do uso normal. O laudo de entrada define o 'estado em que o recebeu', sendo o parâmetro vinculante para a vistoria de saída. Deteriorações decorrentes do uso normal — desgaste natural de piso, pequenas manchas em paredes, desgaste de ferragens — não são imputáveis ao locatário.

Prova em Juízo: O laudo de vistoria assinado por ambas as partes tem valor de confissão extrajudicial nos termos do Art. 374 do Código de Processo Civil (CPC — Lei nº 13.105/2015). O juiz da Vara Cível ou do Juizado Especial Cível pode ordenar perícia técnica para comparar o estado do imóvel descrito no laudo de entrada com o estado verificado na vistoria de saída, determinando a extensão dos danos imputáveis ao locatário e o valor da indenização.

Nos laudos de vistoria de entrada de imóveis no Brasil, erros na elaboração comprometem a proteção jurídica de locadores e locatários em disputas na Vara Cível ou no Juizado Especial Cível.

Descrição vaga e genérica dos danos preexistentes: Laudos que usam descrições vagas como 'paredes com desgaste' ou 'piso com marcas de uso' são insuficientes para provar em juízo a preexistência de danos específicos. Cada dano deve ser descrito com localização precisa, dimensão estimada e natureza — 'fissura horizontal de aproximadamente 40 cm na parede norte da sala, altura de 1,20 m do piso, junto à janela frontal'.

Não fotografar todos os ambientes e detalhes: Laudos sem registro fotográfico têm valor probatório reduzido comparado a laudos com fotos com timestamp. Em ações de reparação de danos locatícios na Vara Cível, o juiz frequentemente determina perícia técnica para avaliar danos contestados — a existência de fotos com data e hora é determinante para o resultado da perícia.

Realizar a vistoria sem a presença do locatário: A vistoria de entrada deve ser realizada idealmente com a presença e assinatura do locatário. Laudos assinados apenas pelo locador ou pela imobiliária, sem a assinatura do locatário, podem ser contestados por este como não representativos do estado do imóvel recebido. O locatário pode recusar-se a assinar se discordar de algum item — nesse caso, o desacordo específico deve ser registrado no laudo.

Esquecer itens importantes: Laudos que omitem itens como quadro de disjuntores, aquecedor de água, interfone, portão eletrônico e controles remotos deixam lacunas que podem ser exploradas em disputas sobre o estado desses equipamentos ao término da locação. Use sempre um checklist completo para garantir que nenhum elemento do imóvel seja omitido.