Petição de Ação de Despejo

A Petição de Ação de Despejo é a peça ou requerimento apresentado no Brasil com base na Lei nº 8.245/1991 Art. 59 — Lei do Inquilinato.

A Lei nº 8.245/1991, promulgada durante o governo Collor para modernizar as relações locatícias urbanas no Brasil, regulamenta a locação de imóveis urbanos residenciais, comerciais, de temporada e outros, fixando as hipóteses taxativas em que o locador pode pedir o despejo. O Art. 59 da Lei do Inquilinato elenca as hipóteses de cabimento da Ação de Despejo: (I) falta de pagamento de aluguéis e encargos; (II) violação de obrigação contratual; (III) falta do pagamento de taxas de ocupação; (IV) necessidade de realização de reparações urgentes; (V) extinção do contrato de trabalho, quando a ocupação do imóvel estiver vinculada ao emprego; (VI) expiração do prazo notificatório para desocupação voluntária; (VII) alienação do imóvel com denúncia do contrato; (VIII) realização de demolição e obras aprovadas pelo Poder Público que aumentem a área construída em pelo menos 20% ou, no caso de habitação, em pelo menos 50%.

O Superior Tribunal de Justiça (STJ) consolidou, em vários julgados como o REsp 1.257.861/SP (Rel. Min. Nancy Andrighi), que a Ação de Despejo é de rito especial — procedimento sumário adaptado às peculiaridades locatícias —, mas aplica-se subsidiariamente o CPC/2015 (Lei nº 13.105/2015) nas lacunas da Lei do Inquilinato. O STJ também firmou que a purgação da mora (pagamento dos aluguéis em atraso na audiência de conciliação — LI Art. 62) é direito do locatário que afasta o despejo por falta de pagamento, mas só pode ser exercida uma vez a cada 12 meses no mesmo contrato (LI Art. 62, parágrafo único — acréscido pela Lei nº 12.112/2009).

Além das hipóteses do Art. 59, a Lei nº 8.245/1991 prevê o despejo sem liminar em caso de expiração do prazo contratual de locação não residencial (Art. 74), o despejo com liminar nas hipóteses do Art. 59, §1°, e o despejo por infração contratual com prazo de 30 dias para purgação (Art. 63). Para locações residenciais, a Lei nº 12.112/2009 (que alterou a Lei do Inquilinato) reforçou a possibilidade de despejo liminar quando há abandono do imóvel pelo locatário ou quando a locação não é residencial (Art. 59, §1°, VII a IX).

É obrigação do locador, antes de ajuizar a Ação de Despejo por falta de pagamento, notificar o locatário pelo prazo de 30 dias quando o contrato estiver sujeito à notificação prévia, conforme determina a Lei nº 8.245/1991 Art. 62 — salvo quando a mora é inequívoca e o locatário já reconheceu a dívida. O prazo de 30 dias para purgar a mora na audiência é fixado pelo LI Art. 62, §1°, e não pode ser reduzido convencionalmente pelas partes.

A Ação de Despejo no Brasil é o instrumento adequado nas seguintes situações:

**Falta de pagamento de aluguéis (LI Art. 59, I):** A hipótese mais comum de Ação de Despejo. O locatário deixou de pagar o aluguel mensal, o IPTU, as despesas condominiais, a taxa de seguro-incêndio ou outros encargos locatícios previstos no contrato de locação. O locador deve notificar o locatário e aguardar o prazo de 15 dias (LI Art. 62, parágrafo único) para pagamento antes de ajuizar a ação. Se o locatário não purgar a mora no prazo, o locador pode ajuizar o despejo com pedido de pagamento dos aluguéis em atraso (ação de despejo cumulada com cobrança — LI Art. 62).

**Término do prazo do contrato sem desocupação voluntária (LI Art. 59, IV):** O contrato de locação residencial por prazo determinado (ex.: 30 meses) expirou, o locador notificou o locatário para desocupar em 30 dias (LI Art. 46 — denúncia vazia após 30 meses de vigência) e o locatário não desocupou. Para locações comerciais com direito à renovação compulsória (LI Arts. 51 e 52), o despejo só é possível após o término do prazo da renovatória ou nas hipóteses do LI Art. 52.

**Infração contratual ou legal (LI Art. 59, II):** O locatário descumpriu cláusula contratual — sublocação sem autorização (LI Art. 13), uso do imóvel para fim diverso do contratado (ex.: uso residencial em imóvel locado como comercial), realização de obras sem autorização (LI Art. 23, VI), ou prática de atos que prejudicam o sossego dos vizinhos ou causam dano ao imóvel. Cada infração deve ser descrita com precisão na petição, com indicação da cláusula contratual infringida.

**Necessidade de uso próprio ou de familiar (LI Art. 47, III):** Para locações residenciais não sujeitas à denúncia vazia (contratos com menos de 30 meses), o locador pode pedir o despejo quando precisar do imóvel para uso próprio, para cônjuge ou companheiro, ou para ascendentes ou descendentes sem imóvel residencial próprio (LI Art. 47, III). O locador deve comprovar a necessidade real — o despejo por necessidade de uso próprio fictícia configura responsabilidade civil do locador (LI Art. 47, §2°).

**Realização de obras urgentes determinadas pelo Poder Público (LI Art. 59, V):** O locador deve despejar o locatário quando o Município, o Estado ou a União determinar obras de demolição ou reparação que coloquem em risco a saúde ou a segurança dos ocupantes, ou que exijam a desocupação temporária do imóvel. Nesse caso, o despejo não depende de culpa do locatário — é hipótese objetiva.

**Extinção do contrato de trabalho que estava vinculado à locação (LI Art. 47, V):** Em locações de imóveis funcionais (imóveis do empregador locados ao empregado como benefício trabalhista), o término do contrato de trabalho extingue automaticamente a locação, autorizando o despejo imediato. O locador-empregador deve notificar o ex-empregado para desocupar no prazo de 30 dias, findo o qual pode ajuizar o despejo.

**Abandono do imóvel pelo locatário (LI Art. 59, §1°, III):** Se o locatário abandonou o imóvel (saiu sem comunicar ao locador e sem devolver as chaves), o locador pode requerer despejo com liminar para retomada imediata. O abandono deve ser comprovado por circunstâncias objetivas — corte de energia e água, ausência de pertences, vizinhos que confirmam a saída do locatário.

Uma Petição de Ação de Despejo completa e juridicamente adequada no Brasil, conforme a Lei nº 8.245/1991 e o CPC/2015, deve conter os seguintes elementos:

**Endereçamento à Vara Cível competente:** A Ação de Despejo é proposta na Vara Cível (ou Vara de Família com competência cumulativa em locação) da comarca do local do imóvel (CPC Art. 47 — competência para ações relativas a direitos de vizinhança, posse, divisão e demarcação de terras, e nunciação de obra nova — aplicável por analogia às ações de despejo).

**Qualificação completa do locador (autor):** Nome completo, CPF ou CNPJ, estado civil, endereço residencial ou da sede, e-mail e telefone. Para locadores pessoas jurídicas (imobiliárias, incorporadoras, fundos de investimento imobiliário — FIIs), informar o CNPJ e o representante legal com poderes para propor a ação (conforme o estatuto ou contrato social).

**Qualificação completa do locatário (réu) e do fiador (se houver):** Nome completo do locatário, CPF, endereço do imóvel locado (que será o local de citação) e endereço de correspondência alternativo se conhecido. Se há fiador ou seguro-fiança, e o locador pretende cobrar os aluguéis em atraso, o fiador deve ser citado como corréu para responder solidariamente (LI Art. 39 — responsabilidade solidária do fiador até a entrega das chaves, inclusive se o contrato for renovado ou prorrogado).

**Identificação precisa do imóvel:** Endereço completo do imóvel locado com número de matrícula no Cartório de Registro de Imóveis (CRI) ou número de inscrição municipal (IPTU). A matricula comprova a propriedade do locador — o locador que não é proprietário mas tem contrato de gestão com o proprietário deve apresentar o instrumento que o habilita a ajuizar a ação de despejo.

**Descrição do contrato de locação:** Data de início e término do contrato, valor atual do aluguel mensal, índice de reajuste (IGPM, IPCA, INPC), forma de pagamento, encargos incluídos (IPTU, condomínio, taxas), e número do instrumento (contrato por escrito ou comprovação de locação verbal — LI Art. 7°).

**Fundamento específico do despejo:** Indicação clara e fundamentada da hipótese de cabimento do despejo — qual o artigo da Lei nº 8.245/1991 que autoriza a retomada, descrição dos fatos que configuram a hipótese (falta de pagamento com extrato de conta e comprovantes de cobrança, violação contratual com descrição detalhada, expiração do prazo com cópia da notificação, etc.).

**Pedido de liminar de despejo (quando cabível):** O LI Art. 59, §1°, autoriza liminar de despejo sem audiência nas hipóteses de: (I) descumprimento de acordo de parcelamento de débito; (II) término do prazo em locação para temporada; (III) morte do locatário sem sucessores no imóvel; (IV) denúncia vazia de locação de imóvel de funcionário público do locador; (V) término do contrato de trabalho vinculado à locação; (VI) expiração do prazo de notificação extrajudicial para imóvel de uso próprio ou familiar; (VII) abandono do imóvel. O pedido de liminar deve descrever a urgência e o fundamento legal.

**Pedido de pagamento dos aluguéis em atraso (quando cumulado):** Nos casos de falta de pagamento, o locador pode cumular o pedido de despejo com o pedido de condenação ao pagamento dos aluguéis e encargos em atraso, com correção monetária pelo IGPM (ou índice contratual) e juros de mora de 1% ao mês (CC Art. 406 c/c CTN Art. 161, §1°), além de multa contratual de 10% (LI Art. 62, §3°).

O modelo disponível em forms-legal.com inclui todos os campos necessários para a Ação de Despejo, com orientações sobre as hipóteses de liminar, o valor das custas processuais (LI Art. 63 — em São Paulo, TJSP — tabela de custas aprovada pelo CNJ) e a possibilidade de cumulação com cobrança de aluguéis em atraso.

**Prova de regularidade fiscal e patrimonial do imóvel:** Certidão de propriedade do imóvel emitida pelo CRI, IPTU atualizado, certidão negativa de débitos municipais. Embora não exigidos pela LI, esses documentos fortalecem a posição do locador em caso de contestação sobre sua qualidade de proprietário.

Para preencher corretamente a Petição de Ação de Despejo no Brasil:

**1. Reúna o contrato de locação:** O contrato de locação por escrito é o documento fundamental. Verifique: data de início e término (para despejo por expiração de prazo); valor atual do aluguel e encargos (para cálculo dos aluguéis em atraso); cláusulas penais (multa contratual por rescisão antecipada ou inadimplemento — LI Art. 62, §3°). Para locação verbal (LI Art. 7°), a prova é feita por testemunhas e recibos de pagamento anteriores.

**2. Calcule os aluguéis em atraso com precisão:** Liste mês a mês os valores dos aluguéis não pagos, com a data de vencimento, o valor corrigido pelo índice contratual (IGPM, IPCA, INPC) até a data da petição, e os encargos (IPTU, condomínio, taxa de seguro-incêndio). A planilha de débito detalhada é anexada à petição como prova documental.

**3. Verifique se é necessária notificação prévia:** Para despejo por falta de pagamento, não é exigida notificação prévia — a simples falta de pagamento é fundamento suficiente. Para despejo por necessidade de uso próprio ou familiar (LI Art. 47, III), é obrigatória notificação extrajudicial com prazo de 30 dias, e a petição deve ser protocolada dentro de 60 dias contados da notificação. Para denúncia vazia de contratos com mais de 30 meses (LI Art. 46), o locador deve notificar o locatário 30 dias antes do término do contrato, e a ação pode ser proposta após 30 dias do término sem desocupação.

**4. Verifique se o fiador deve ser incluído como réu:** Se o contrato tem fiança e o locador pretende cobrar os aluguéis em atraso solidariamente do fiador, incluir o fiador como corréu desde a inicial. O STJ (REsp 1.267.928) e a Lei nº 12.112/2009 (que alterou o LI Art. 39) consagraram que o fiador responde até a entrega efetiva das chaves, mesmo após o término do contrato ou sua prorrogação por prazo indeterminado.

**5. Indique se há pedido de liminar e o fundamento:** Se a hipótese de despejo está no rol do LI Art. 59, §1°, requeira expressamente a liminar na petição. Fundamente a urgência (abandono do imóvel, término de temporada, extinção do contrato de trabalho vinculado) e a probabilidade do direito (contrato de locação com prazo expirado, comprovação documental do fato que autoriza a liminar).

**6. Verifique o prazo prescricional:** A Ação de Despejo não tem prazo prescricional específico, mas o direito de cobrar os aluguéis em atraso prescreve em 3 anos (CC Art. 206, §3°, I — ação de aluguel — confirmar com a jurisprudência do TJ da comarca). O locador que aguardou mais de 3 anos para ajuizar perde o direito de cobrar os aluguéis pretéritos, mas pode ainda pedir o despejo pela mora.

**7. Protocole com as custas adequadas ao valor da causa:** As custas processuais da Ação de Despejo variam por estado — no TJSP, as custas são calculadas sobre o valor da causa (12 meses de aluguel, conforme o CPC Art. 292, V). Para causas de pequeno valor (até 20 salários mínimos), o locador pode ajuizar nos Juizados Especiais Cíveis (Lei nº 9.099/1995 Art. 3°, II — conflitos entre locador e locatário), sem custas iniciais.

Os requisitos legais da Ação de Despejo no Brasil são fixados pela Lei nº 8.245/1991:

**LI Art. 59 — Hipóteses de Cabimento:** A Ação de Despejo cabe em qualquer das hipóteses previstas no Art. 59 da Lei do Inquilinato, sendo taxativas as situações que autorizam a retomada compulsória do imóvel. Fora das hipóteses do Art. 59, o locador não pode obter o despejo — a lei garante ao locatário o direito de permanência no imóvel enquanto cumprir suas obrigações contratuais.

**LI Art. 59, §1° — Liminar de Despejo:** Nas hipóteses dos incisos I a IX do §1° do Art. 59 (abandono, término de temporada, morte do locatário, denúncia de locação de funcionário, extinção do contrato de trabalho, término do prazo com notificação prévia de uso próprio, e outros), o juiz pode conceder liminar para desocupação em 15 dias sem audiência, desde que prestada caução (depósito em juízo de 3 meses de aluguel — LI Art. 59, §2°) ou que a hipótese seja especialmente grave.

**LI Art. 62 — Ação de Despejo por Falta de Pagamento:** Na ação de despejo por falta de pagamento, o réu poderá pagar o valor do débito atualizado, independentemente de cálculo e mediante pedido de novo prazo, que não poderá ser superior a 15 dias. O locatário só poderá exercer o direito de purgação da mora uma vez a cada 12 meses (LI Art. 62, parágrafo único — incluído pela Lei nº 12.112/2009). Se pagar, o processo é extinto com julgamento de mérito (procedência prejudicada pela satisfação do débito).

**LI Art. 63 — Prazo para Desocupação na Sentença:** Julgada procedente a ação, o locatário terá prazo de 30 dias para desocupar o imóvel (salvo hipótese de liminar ou sentença com prazo específico). O não cumprimento do prazo autoriza o locador a requerer o cumprimento forçado da sentença, com expedição de mandado de despejo e intervenção do Oficial de Justiça.

**LI Art. 64 — Pena para Uso de Bem em Discordância com o Pedido:** Se o locador pedir o despejo para uso próprio e, após a desocupação, não usar o imóvel no prazo de 6 meses (salvo motivo de força maior ou caso fortuito), pagará ao locatário indenização de 12 meses de aluguel (LI Art. 47, §2°). Isso desestimula o despejo fictício por uso próprio.

**CPC Art. 47 — Competência para Ação de Despejo:** Por força do CPC Art. 47 (competência absoluta para ações sobre direitos reais imobiliários), a Ação de Despejo deve ser ajuizada na comarca em que está situado o imóvel locado — não no domicílio do locador ou do locatário. Ajuizamento em comarca diversa sujeita o processo a extinção por incompetência absoluta.

**Lei nº 12.112/2009 — Reforma da Lei do Inquilinato:** A Lei nº 12.112/2009 modernizou a Lei do Inquilinato introduzindo: (a) purgação da mora limitada a uma vez por ano (LI Art. 62, parágrafo único); (b) novas hipóteses de liminar de despejo (Art. 59, §1°, incisos VII a IX); (c) responsabilidade do fiador até a entrega das chaves (LI Art. 39); (d) permissão para fixação de garantia adicional por seguro-fiança ou cessão fiduciária de cotas de fundo de investimento.

Os erros mais frequentes na Ação de Despejo no Brasil:

**Ajuizar a ação na comarca errada:** A Ação de Despejo deve ser ajuizada na comarca do imóvel (CPC Art. 47 — competência absoluta). Locadores que ajuízam na comarca de seu domicílio ou da sede de sua empresa cometem erro de competência absoluta — a ação é extinta sem resolução do mérito, com perda das custas pagas e do prazo perdido para a retomada do imóvel.

**Não cumular a ação de despejo com cobrança quando há falta de pagamento:** O locador que ajuíza apenas o despejo por falta de pagamento (sem pedir a condenação ao pagamento dos aluguéis em atraso) precisará de nova ação para cobrar os valores devidos. A cumulação de pedidos (despejo + cobrança — LI Art. 62) é permitida e recomendável para resolver a questão em um único processo.

**Incluir o fiador como réu sem verificar se o contrato permite:** O fiador só pode ser incluído como réu na Ação de Despejo (ou na ação de cobrança cumulada) se o contrato de locação prevê expressamente a fiança e se o fiador está obrigado pelos encargos locatícios em atraso. Incluir como réu pessoa que não é fiador no contrato é erro que pode resultar em extinção da ação em relação àquele réu e condenação do autor por litigância de má-fé.

**Não verificar se o locatário pode purgar a mora:** O locatário tem direito a purgar a mora pagando os aluguéis em atraso na audiência (LI Art. 62). O locador que ajuíza a ação esperando o despejo imediato pode ser surpreendido pela purgação, especialmente se o locatário não purgou a mora nos 12 meses anteriores. Verificar o histórico de pagamentos e de eventuais ações anteriores antes de ajuizar.

**Não requerer a liminar quando cabível:** O LI Art. 59, §1°, permite liminar de despejo nas hipóteses nele listadas — abandono do imóvel, término de temporada, extinção de contrato de trabalho vinculado. Não requerer a liminar nessas hipóteses deixa o locador aguardando o prazo regular de tramitação (6 meses a 2 anos), quando poderia retomar o imóvel em 15 a 30 dias com a liminar.