Petição de Ação de Despejo

A Petição de Ação de Despejo é a peça ou requerimento apresentado no Brasil com base na Lei nº 8.245/1991 Art. 59 — Lei do Inquilinato.

A Lei nº 8.245/1991, promulgada durante o governo Collor para modernizar as relações locatícias urbanas no Brasil, regulamenta a locação de imóveis urbanos residenciais, comerciais, de temporada e outros, fixando as hipóteses taxativas em que o locador pode pedir o despejo. O Art. 59 da Lei do Inquilinato elenca as hipóteses de cabimento da Ação de Despejo: (I) falta de pagamento de aluguéis e encargos; (II) violação de obrigação contratual; (III) falta do pagamento de taxas de ocupação; (IV) necessidade de realização de reparações urgentes; (V) extinção do contrato de trabalho, quando a ocupação do imóvel estiver vinculada ao emprego; (VI) expiração do prazo notificatório para desocupação voluntária; (VII) alienação do imóvel com denúncia do contrato; (VIII) realização de demolição e obras aprovadas pelo Poder Público que aumentem a área construída em pelo menos 20% ou, no caso de habitação, em pelo menos 50%.

O Superior Tribunal de Justiça (STJ) consolidou, em vários julgados como o REsp 1.257.861/SP (Rel. Min. Nancy Andrighi), que a Ação de Despejo é de rito especial — procedimento sumário adaptado às peculiaridades locatícias —, mas aplica-se subsidiariamente o CPC/2015 (Lei nº 13.105/2015) nas lacunas da Lei do Inquilinato. O STJ também firmou que a purgação da mora (pagamento dos aluguéis em atraso na audiência de conciliação — LI Art. 62) é direito do locatário que afasta o despejo por falta de pagamento, mas só pode ser exercida uma vez a cada 12 meses no mesmo contrato (LI Art. 62, parágrafo único — acréscido pela Lei nº 12.112/2009).

Além das hipóteses do Art. 59, a Lei nº 8.245/1991 prevê o despejo sem liminar em caso de expiração do prazo contratual de locação não residencial (Art. 74), o despejo com liminar nas hipóteses do Art. 59, §1°, e o despejo por infração contratual com prazo de 30 dias para purgação (Art. 63). Para locações residenciais, a Lei nº 12.112/2009 (que alterou a Lei do Inquilinato) reforçou a possibilidade de despejo liminar quando há abandono do imóvel pelo locatário ou quando a locação não é residencial (Art. 59, §1°, VII a IX).

É obrigação do locador, antes de ajuizar a Ação de Despejo por falta de pagamento, notificar o locatário pelo prazo de 30 dias quando o contrato estiver sujeito à notificação prévia, conforme determina a Lei nº 8.245/1991 Art. 62 — salvo quando a mora é inequívoca e o locatário já reconheceu a dívida. O prazo de 30 dias para purgar a mora na audiência é fixado pelo LI Art. 62, §1°, e não pode ser reduzido convencionalmente pelas partes.

A Ação de Despejo no Brasil é o instrumento adequado nas seguintes situações:

Falta de pagamento de aluguéis (LI Art. 59, I): A hipótese mais comum de Ação de Despejo. O locatário deixou de pagar o aluguel mensal, o IPTU, as despesas condominiais, a taxa de seguro-incêndio ou outros encargos locatícios previstos no contrato de locação. O locador deve notificar o locatário e aguardar o prazo de 15 dias (LI Art. 62, parágrafo único) para pagamento antes de ajuizar a ação. Se o locatário não purgar a mora no prazo, o locador pode ajuizar o despejo com pedido de pagamento dos aluguéis em atraso (ação de despejo cumulada com cobrança — LI Art. 62).

Término do prazo do contrato sem desocupação voluntária (LI Art. 59, IV): O contrato de locação residencial por prazo determinado (ex.: 30 meses) expirou, o locador notificou o locatário para desocupar em 30 dias (LI Art. 46 — denúncia vazia após 30 meses de vigência) e o locatário não desocupou. Para locações comerciais com direito à renovação compulsória (LI Arts. 51 e 52), o despejo só é possível após o término do prazo da renovatória ou nas hipóteses do LI Art. 52.

Infração contratual ou legal (LI Art. 59, II): O locatário descumpriu cláusula contratual — sublocação sem autorização (LI Art. 13), uso do imóvel para fim diverso do contratado (ex.: uso residencial em imóvel locado como comercial), realização de obras sem autorização (LI Art. 23, VI), ou prática de atos que prejudicam o sossego dos vizinhos ou causam dano ao imóvel. Cada infração deve ser descrita com precisão na petição, com indicação da cláusula contratual infringida.

Necessidade de uso próprio ou de familiar (LI Art. 47, III): Para locações residenciais não sujeitas à denúncia vazia (contratos com menos de 30 meses), o locador pode pedir o despejo quando precisar do imóvel para uso próprio, para cônjuge ou companheiro, ou para ascendentes ou descendentes sem imóvel residencial próprio (LI Art. 47, III). O locador deve comprovar a necessidade real — o despejo por necessidade de uso próprio fictícia configura responsabilidade civil do locador (LI Art. 47, §2°).

Realização de obras urgentes determinadas pelo Poder Público (LI Art. 59, V): O locador deve despejar o locatário quando o Município, o Estado ou a União determinar obras de demolição ou reparação que coloquem em risco a saúde ou a segurança dos ocupantes, ou que exijam a desocupação temporária do imóvel. Nesse caso, o despejo não depende de culpa do locatário — é hipótese objetiva.

Extinção do contrato de trabalho que estava vinculado à locação (LI Art. 47, V): Em locações de imóveis funcionais (imóveis do empregador locados ao empregado como benefício trabalhista), o término do contrato de trabalho extingue automaticamente a locação, autorizando o despejo imediato. O locador-empregador deve notificar o ex-empregado para desocupar no prazo de 30 dias, findo o qual pode ajuizar o despejo.

Abandono do imóvel pelo locatário (LI Art. 59, §1°, III): Se o locatário abandonou o imóvel (saiu sem comunicar ao locador e sem devolver as chaves), o locador pode requerer despejo com liminar para retomada imediata. O abandono deve ser comprovado por circunstâncias objetivas — corte de energia e água, ausência de pertences, vizinhos que confirmam a saída do locatário.

Uma Petição de Ação de Despejo completa e juridicamente adequada no Brasil, conforme a Lei nº 8.245/1991 e o CPC/2015, deve conter os seguintes elementos:

Endereçamento à Vara Cível competente: A Ação de Despejo é proposta na Vara Cível (ou Vara de Família com competência cumulativa em locação) da comarca do local do imóvel (CPC Art. 47 — competência para ações relativas a direitos de vizinhança, posse, divisão e demarcação de terras, e nunciação de obra nova — aplicável por analogia às ações de despejo).

Qualificação completa do locador (autor): Nome completo, CPF ou CNPJ, estado civil, endereço residencial ou da sede, e-mail e telefone. Para locadores pessoas jurídicas (imobiliárias, incorporadoras, fundos de investimento imobiliário — FIIs), informar o CNPJ e o representante legal com poderes para propor a ação (conforme o estatuto ou contrato social).

Qualificação completa do locatário (réu) e do fiador (se houver): Nome completo do locatário, CPF, endereço do imóvel locado (que será o local de citação) e endereço de correspondência alternativo se conhecido. Se há fiador ou seguro-fiança, e o locador pretende cobrar os aluguéis em atraso, o fiador deve ser citado como corréu para responder solidariamente (LI Art. 39 — responsabilidade solidária do fiador até a entrega das chaves, inclusive se o contrato for renovado ou prorrogado).

Identificação precisa do imóvel: Endereço completo do imóvel locado com número de matrícula no Cartório de Registro de Imóveis (CRI) ou número de inscrição municipal (IPTU). A matricula comprova a propriedade do locador — o locador que não é proprietário mas tem contrato de gestão com o proprietário deve apresentar o instrumento que o habilita a ajuizar a ação de despejo.

Descrição do contrato de locação: Data de início e término do contrato, valor atual do aluguel mensal, índice de reajuste (IGPM, IPCA, INPC), forma de pagamento, encargos incluídos (IPTU, condomínio, taxas), e número do instrumento (contrato por escrito ou comprovação de locação verbal — LI Art. 7°).

Fundamento específico do despejo: Indicação clara e fundamentada da hipótese de cabimento do despejo — qual o artigo da Lei nº 8.245/1991 que autoriza a retomada, descrição dos fatos que configuram a hipótese (falta de pagamento com extrato de conta e comprovantes de cobrança, violação contratual com descrição detalhada, expiração do prazo com cópia da notificação, etc.).

Pedido de liminar de despejo (quando cabível): O LI Art. 59, §1°, autoriza liminar de despejo sem audiência nas hipóteses de: (I) descumprimento de acordo de parcelamento de débito; (II) término do prazo em locação para temporada; (III) morte do locatário sem sucessores no imóvel; (IV) denúncia vazia de locação de imóvel de funcionário público do locador; (V) término do contrato de trabalho vinculado à locação; (VI) expiração do prazo de notificação extrajudicial para imóvel de uso próprio ou familiar; (VII) abandono do imóvel. O pedido de liminar deve descrever a urgência e o fundamento legal.

Pedido de pagamento dos aluguéis em atraso (quando cumulado): Nos casos de falta de pagamento, o locador pode cumular o pedido de despejo com o pedido de condenação ao pagamento dos aluguéis e encargos em atraso, com correção monetária pelo IGPM (ou índice contratual) e juros de mora de 1% ao mês (CC Art. 406 c/c CTN Art. 161, §1°), além de multa contratual de 10% (LI Art. 62, §3°).

O modelo disponível em forms-legal.com inclui todos os campos necessários para a Ação de Despejo, com orientações sobre as hipóteses de liminar, o valor das custas processuais (LI Art. 63 — em São Paulo, TJSP — tabela de custas aprovada pelo CNJ) e a possibilidade de cumulação com cobrança de aluguéis em atraso.

Prova de regularidade fiscal e patrimonial do imóvel: Certidão de propriedade do imóvel emitida pelo CRI, IPTU atualizado, certidão negativa de débitos municipais. Embora não exigidos pela LI, esses documentos fortalecem a posição do locador em caso de contestação sobre sua qualidade de proprietário.

Para preencher corretamente a Petição de Ação de Despejo no Brasil:

1. Reúna o contrato de locação: O contrato de locação por escrito é o documento fundamental. Verifique: data de início e término (para despejo por expiração de prazo); valor atual do aluguel e encargos (para cálculo dos aluguéis em atraso); cláusulas penais (multa contratual por rescisão antecipada ou inadimplemento — LI Art. 62, §3°). Para locação verbal (LI Art. 7°), a prova é feita por testemunhas e recibos de pagamento anteriores.

2. Calcule os aluguéis em atraso com precisão: Liste mês a mês os valores dos aluguéis não pagos, com a data de vencimento, o valor corrigido pelo índice contratual (IGPM, IPCA, INPC) até a data da petição, e os encargos (IPTU, condomínio, taxa de seguro-incêndio). A planilha de débito detalhada é anexada à petição como prova documental.

3. Verifique se é necessária notificação prévia: Para despejo por falta de pagamento, não é exigida notificação prévia — a simples falta de pagamento é fundamento suficiente. Para despejo por necessidade de uso próprio ou familiar (LI Art. 47, III), é obrigatória notificação extrajudicial com prazo de 30 dias, e a petição deve ser protocolada dentro de 60 dias contados da notificação. Para denúncia vazia de contratos com mais de 30 meses (LI Art. 46), o locador deve notificar o locatário 30 dias antes do término do contrato, e a ação pode ser proposta após 30 dias do término sem desocupação.

4. Verifique se o fiador deve ser incluído como réu: Se o contrato tem fiança e o locador pretende cobrar os aluguéis em atraso solidariamente do fiador, incluir o fiador como corréu desde a inicial. O STJ (REsp 1.267.928) e a Lei nº 12.112/2009 (que alterou o LI Art. 39) consagraram que o fiador responde até a entrega efetiva das chaves, mesmo após o término do contrato ou sua prorrogação por prazo indeterminado.

5. Indique se há pedido de liminar e o fundamento: Se a hipótese de despejo está no rol do LI Art. 59, §1°, requeira expressamente a liminar na petição. Fundamente a urgência (abandono do imóvel, término de temporada, extinção do contrato de trabalho vinculado) e a probabilidade do direito (contrato de locação com prazo expirado, comprovação documental do fato que autoriza a liminar).

6. Verifique o prazo prescricional: A Ação de Despejo não tem prazo prescricional específico, mas o direito de cobrar os aluguéis em atraso prescreve em 3 anos (CC Art. 206, §3°, I — ação de aluguel — confirmar com a jurisprudência do TJ da comarca). O locador que aguardou mais de 3 anos para ajuizar perde o direito de cobrar os aluguéis pretéritos, mas pode ainda pedir o despejo pela mora.

7. Protocole com as custas adequadas ao valor da causa: As custas processuais da Ação de Despejo variam por estado — no TJSP, as custas são calculadas sobre o valor da causa (12 meses de aluguel, conforme o CPC Art. 292, V). Para causas de pequeno valor (até 20 salários mínimos), o locador pode ajuizar nos Juizados Especiais Cíveis (Lei nº 9.099/1995 Art. 3°, II — conflitos entre locador e locatário), sem custas iniciais.

Os requisitos legais da Ação de Despejo no Brasil são fixados pela Lei nº 8.245/1991:

LI Art. 59 — Hipóteses de Cabimento: A Ação de Despejo cabe em qualquer das hipóteses previstas no Art. 59 da Lei do Inquilinato, sendo taxativas as situações que autorizam a retomada compulsória do imóvel. Fora das hipóteses do Art. 59, o locador não pode obter o despejo — a lei garante ao locatário o direito de permanência no imóvel enquanto cumprir suas obrigações contratuais.

LI Art. 59, §1° — Liminar de Despejo: Nas hipóteses dos incisos I a IX do §1° do Art. 59 (abandono, término de temporada, morte do locatário, denúncia de locação de funcionário, extinção do contrato de trabalho, término do prazo com notificação prévia de uso próprio, e outros), o juiz pode conceder liminar para desocupação em 15 dias sem audiência, desde que prestada caução (depósito em juízo de 3 meses de aluguel — LI Art. 59, §2°) ou que a hipótese seja especialmente grave.

LI Art. 62 — Ação de Despejo por Falta de Pagamento: Na ação de despejo por falta de pagamento, o réu poderá pagar o valor do débito atualizado, independentemente de cálculo e mediante pedido de novo prazo, que não poderá ser superior a 15 dias. O locatário só poderá exercer o direito de purgação da mora uma vez a cada 12 meses (LI Art. 62, parágrafo único — incluído pela Lei nº 12.112/2009). Se pagar, o processo é extinto com julgamento de mérito (procedência prejudicada pela satisfação do débito).

LI Art. 63 — Prazo para Desocupação na Sentença: Julgada procedente a ação, o locatário terá prazo de 30 dias para desocupar o imóvel (salvo hipótese de liminar ou sentença com prazo específico). O não cumprimento do prazo autoriza o locador a requerer o cumprimento forçado da sentença, com expedição de mandado de despejo e intervenção do Oficial de Justiça.

LI Art. 64 — Pena para Uso de Bem em Discordância com o Pedido: Se o locador pedir o despejo para uso próprio e, após a desocupação, não usar o imóvel no prazo de 6 meses (salvo motivo de força maior ou caso fortuito), pagará ao locatário indenização de 12 meses de aluguel (LI Art. 47, §2°). Isso desestimula o despejo fictício por uso próprio.

CPC Art. 47 — Competência para Ação de Despejo: Por força do CPC Art. 47 (competência absoluta para ações sobre direitos reais imobiliários), a Ação de Despejo deve ser ajuizada na comarca em que está situado o imóvel locado — não no domicílio do locador ou do locatário. Ajuizamento em comarca diversa sujeita o processo a extinção por incompetência absoluta.

Lei nº 12.112/2009 — Reforma da Lei do Inquilinato: A Lei nº 12.112/2009 modernizou a Lei do Inquilinato introduzindo: (a) purgação da mora limitada a uma vez por ano (LI Art. 62, parágrafo único); (b) novas hipóteses de liminar de despejo (Art. 59, §1°, incisos VII a IX); (c) responsabilidade do fiador até a entrega das chaves (LI Art. 39); (d) permissão para fixação de garantia adicional por seguro-fiança ou cessão fiduciária de cotas de fundo de investimento.

Os erros mais frequentes na Ação de Despejo no Brasil:

Ajuizar a ação na comarca errada: A Ação de Despejo deve ser ajuizada na comarca do imóvel (CPC Art. 47 — competência absoluta). Locadores que ajuízam na comarca de seu domicílio ou da sede de sua empresa cometem erro de competência absoluta — a ação é extinta sem resolução do mérito, com perda das custas pagas e do prazo perdido para a retomada do imóvel.

Não cumular a ação de despejo com cobrança quando há falta de pagamento: O locador que ajuíza apenas o despejo por falta de pagamento (sem pedir a condenação ao pagamento dos aluguéis em atraso) precisará de nova ação para cobrar os valores devidos. A cumulação de pedidos (despejo + cobrança — LI Art. 62) é permitida e recomendável para resolver a questão em um único processo.

Incluir o fiador como réu sem verificar se o contrato permite: O fiador só pode ser incluído como réu na Ação de Despejo (ou na ação de cobrança cumulada) se o contrato de locação prevê expressamente a fiança e se o fiador está obrigado pelos encargos locatícios em atraso. Incluir como réu pessoa que não é fiador no contrato é erro que pode resultar em extinção da ação em relação àquele réu e condenação do autor por litigância de má-fé.

Não verificar se o locatário pode purgar a mora: O locatário tem direito a purgar a mora pagando os aluguéis em atraso na audiência (LI Art. 62). O locador que ajuíza a ação esperando o despejo imediato pode ser surpreendido pela purgação, especialmente se o locatário não purgou a mora nos 12 meses anteriores. Verificar o histórico de pagamentos e de eventuais ações anteriores antes de ajuizar.

Não requerer a liminar quando cabível: O LI Art. 59, §1°, permite liminar de despejo nas hipóteses nele listadas — abandono do imóvel, término de temporada, extinção de contrato de trabalho vinculado. Não requerer a liminar nessas hipóteses deixa o locador aguardando o prazo regular de tramitação (6 meses a 2 anos), quando poderia retomar o imóvel em 15 a 30 dias com a liminar.