Building Technical Specifications (Ficha Técnica da Habitação) — Portugal

A Ficha Técnica da Habitação em Portugal é o documento técnico descritivo das características funcionais, construtivas e técnicas de cada fração autónoma de prédio urbano destinado a habitação cuja licença de utilização tenha sido emitida após 30 de Março de 2004, instituída pelo Decreto-Lei nº 68/2004 de 25 de Março e regulamentada pela Portaria nº 817/2004 de 16 de Julho que aprovou o modelo oficial.

A FTH é elaborada e subscrita pelo promotor da obra (entidade que requereu a licença de utilização), com base no projeto aprovado e nas alterações executadas, e contém: identificação do prédio (concelho, freguesia, morada, descrição predial, artigo matricial, alvará da licença de utilização); identificação do promotor (denominação social, NIPC, sede); identificação da fração (letra, andar, área bruta privativa, área bruta dependente, número de assoalhadas); identificação dos autores do projeto e do diretor de fiscalização; descrição dos materiais e técnicas construtivas da envolvente exterior (paredes, vãos, cobertura, pavimento), das paredes interiores, dos pavimentos interiores, dos revestimentos, das louças sanitárias, dos equipamentos de cozinha; descrição dos equipamentos e instalações técnicas (aquecimento, arrefecimento, ventilação, águas quentes sanitárias, eletricidade, telecomunicações, gás, segurança contra incêndio, elevadores, comunicações verticais).

A FTH constitui peça documental autónoma do processo de obra. Após a emissão da licença de utilização, o promotor deposita a FTH original na Câmara Municipal do município onde se localiza o prédio, conforme o artigo 4.º do Decreto-Lei nº 68/2004. A Câmara organiza arquivo público das FTH depositadas, acessível mediante requerimento de qualquer interessado legítimo (proprietário, comprador, arrendatário, advogado, mediador imobiliário registado no IMPIC).

O comprador de fração habitacional tem direito a receber cópia da FTH no momento da escritura pública ou DPA. O artigo 5.º do Decreto-Lei nº 68/2004 obriga o vendedor (promotor original ou subsequente proprietário) a entregar cópia da FTH ao comprador, sob pena de coima entre 250 e 3 740 euros para pessoas singulares e entre 2 500 e 44 891 euros para pessoas coletivas (artigo 8.º). O notário, advogado ou solicitador que celebra a escritura pública deve verificar a entrega.

O regime distingue-se de outros documentos técnicos do imóvel — Caderneta Predial (documento fiscal da Autoridade Tributária e Aduaneira), Certidão Predial Permanente (documento de registo civil da Conservatória do Registo Predial), Certificado Energético (documento de desempenho energético da ADENE — Agência para a Energia ao abrigo do Decreto-Lei nº 101-D/2020), Licença de Utilização (ato administrativo da Câmara Municipal ao abrigo dos artigos 62.º a 66.º do RJUE — Decreto-Lei nº 555/99). A FTH é complementar destes documentos e essencial para o pleno conhecimento do imóvel pelo comprador, fundamentando designadamente o exercício de direitos de garantia e de denúncia de defeitos construtivos ao abrigo do Decreto-Lei nº 67/2003 e do regime da responsabilidade decenal do empreiteiro nos termos do artigo 1225.º do Código Civil.

A Ficha Técnica da Habitação em Portugal é exigida em diversos momentos do ciclo de vida do edifício habitacional concluído após 30 de Março de 2004, sob pena de coimas e de impossibilidade de celebração da escritura pública.

Elaboração e depósito após a licença de utilização. O artigo 4.º do Decreto-Lei nº 68/2004 obriga o promotor (entidade que requereu a licença de utilização ao abrigo dos artigos 62.º a 66.º do Regime Jurídico da Urbanização e Edificação — RJUE, Decreto-Lei nº 555/99) a depositar a FTH original na Câmara Municipal antes da entrega da fração ao primeiro adquirente. O depósito constitui condição da entrega legalmente válida.

Celebração de escritura pública de compra e venda de fração habitacional. O artigo 5.º exige a entrega de cópia da FTH ao comprador no momento da escritura pública ou Documento Particular Autenticado (DPA) ao abrigo do Decreto-Lei nº 116/2008. O notário, advogado ou solicitador que celebra o ato deve verificar a entrega e juntar cópia ao processo. A omissão expõe o vendedor a coima ao abrigo do artigo 8.º do Decreto-Lei nº 68/2004.

Celebração de contrato de arrendamento habitacional. Embora não juridicamente exigida, a apresentação da FTH ao arrendatário constitui boa prática, em particular quando a fração tenha sido concluída há menos de 10 anos e ainda subsistam direitos de garantia construtiva ao abrigo do Decreto-Lei nº 67/2003 e da responsabilidade decenal do artigo 1225.º do Código Civil. O Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU, Lei nº 6/2006 de 27 de Fevereiro) com as alterações da Lei nº 56/2023 (Mais Habitação) reforçou os deveres de informação ao arrendatário.

Exercício de direitos de garantia construtiva. A FTH identifica os autores do projeto, o diretor de fiscalização e os materiais utilizados, sendo elemento probatório essencial para o exercício de direitos de garantia. O Decreto-Lei nº 67/2003 atualizado pelo Decreto-Lei nº 84/2021 de 18 de Outubro estabelece prazos de garantia de 5 anos para defeitos no imóvel. O artigo 1225.º do Código Civil consagra a responsabilidade decenal do empreiteiro por defeitos relativos a vícios da construção que afetem solidez ou estabilidade do prédio.

Obras de reabilitação ou alteração significativa. Quando se realizem obras de reabilitação ou alteração que afetem materiais, equipamentos ou instalações descritos na FTH, deve ser elaborada nova FTH ou averbada alteração na FTH original. O depósito da nova FTH ou averbamento faz-se na Câmara Municipal.

Pedidos de informação ou queixa. A FTH constitui base documental para queixas à Autoridade Nacional do Mercado e da Concorrência (ASAE — Autoridade de Segurança Alimentar e Económica) ou à DGC — Direção-Geral do Consumidor sobre desconformidade de materiais ou equipamentos face ao publicitado. Permite ainda fundamentar reclamações ao abrigo do Livro de Reclamações Eletrónico do Decreto-Lei nº 156/2005 e da Portaria nº 201-A/2017.

A Ficha Técnica da Habitação em Portugal eficaz e juridicamente válida deve seguir o modelo aprovado pela Portaria nº 817/2004 de 16 de Julho e conter os elementos enumerados no artigo 3.º do Decreto-Lei nº 68/2004 de 25 de Março.

Identificação do prédio. Concelho, freguesia atual após Lei nº 11-A/2013, morada completa com código postal NNNN-NNN, número da descrição predial na Conservatória do Registo Predial, número de artigo matricial da Autoridade Tributária e Aduaneira (AT), número e data do alvará de licença de utilização emitido pela Câmara Municipal ao abrigo dos artigos 62.º a 66.º do Regime Jurídico da Urbanização e Edificação (RJUE, Decreto-Lei nº 555/99).

Identificação do promotor. Denominação social, NIPC, sede estatutária, contactos, identificação do representante legal com poderes confirmados pela certidão permanente da Conservatória do Registo Comercial em www.empresaonline.pt. Quando o promotor tenha sido pessoa singular, NIF, Cartão de Cidadão e morada.

Identificação da fração. Letra (A, B, C…) atribuída pelo título constitutivo da propriedade horizontal lavrado por escritura pública ao abrigo dos artigos 1414.º e seguintes do Código Civil, andar, número de polícia da entrada, área bruta privativa em metros quadrados, área bruta dependente (varandas, terraços privativos, garagem, arrumos), partes comuns afetas, número de assoalhadas (T0, T1, T2…), número de instalações sanitárias.

Identificação dos técnicos. Autor do projeto de arquitetura (arquiteto inscrito na Ordem dos Arquitetos), autores dos projetos de especialidades (estabilidade, hidráulicas, elétricas, gás, ITED, térmico, acústico, incêndios — engenheiros inscritos na Ordem dos Engenheiros ou Ordem dos Engenheiros Técnicos), diretor de fiscalização da obra, empreiteiro com identificação do alvará IMPIC.

Materiais e técnicas construtivas. Descrição da envolvente exterior — paredes (alvenaria, blocos de betão, painel sandwich, revestimento exterior), vãos envidraçados (caixilharia, vidros), cobertura (laje plana, telhado inclinado, materiais de impermeabilização), pavimento térreo (laje, isolamento). Descrição das paredes interiores divisórias e separadoras. Descrição dos pavimentos interiores (madeira, cerâmico, vinílico, betonilha à vista). Descrição dos revestimentos de paredes e tetos. Descrição das louças e equipamentos das casas de banho e cozinha (marca e modelo de banheira, sanita, lavatório, bidé, base de duche, móveis e bancada da cozinha).

Instalações e equipamentos técnicos. Sistema de aquecimento (caldeira, bomba de calor, AC, marca e modelo), sistema de águas quentes sanitárias (esquentador, termoacumulador, solar térmico), sistema de ventilação (mecânica, natural), sistema elétrico (potência contratada, tipo de cabo, quadros), instalações de telecomunicações ITED conforme o Decreto-Lei nº 123/2009, instalação de gás (natural, GPL canalizado, butano), elevadores e meios de elevação, instalação de segurança contra incêndio.

Envelope energético. Descrição do isolamento térmico de paredes exteriores, cobertura e pavimentos, características dos vãos envidraçados (coeficiente de transmissão térmica U, fator solar g), e referência ao Certificado Energético emitido pela ADENE — Agência para a Energia ao abrigo do Decreto-Lei nº 101-D/2020 com indicação da classe energética e número de registo.

Depósito na Câmara Municipal. O artigo 4.º do Decreto-Lei nº 68/2004 obriga o promotor a depositar a FTH original na Câmara Municipal do município onde se localiza o prédio, antes da entrega da fração ao primeiro adquirente. A Câmara organiza arquivo público acessível mediante requerimento de qualquer interessado legítimo. O depósito constitui condição da entrega legalmente válida da fração.

A forms-legal.com disponibiliza este modelo de Ficha Técnica da Habitação em Portugal como base operacional para o promotor. Documentos relacionados disponíveis no nosso catálogo: Pedido de Licença de Utilização (passo prévio essencial ao abrigo dos artigos 62.º a 66.º do RJUE) e Pedido de Certificado Energético (documento técnico complementar referenciado na FTH ao abrigo do Decreto-Lei nº 101-D/2020); Pedido de Caderneta Predial (documento fiscal que identifica o imóvel para efeitos da FTH); Contrato-Promessa de Compra e Venda de Imóvel (que pressupõe verificação da existência da FTH para a escritura subsequente). A elaboração da FTH deve ser cometida ao autor do projeto de arquitetura ou ao diretor de fiscalização, com revisão pelo advogado do promotor inscrito na Ordem dos Advogados.

O preenchimento da Ficha Técnica da Habitação em Portugal segue uma sequência prática que assegura a conformidade com o modelo da Portaria nº 817/2004 de 16 de Julho e o cumprimento das obrigações do Decreto-Lei nº 68/2004 de 25 de Março.

Primeiro passo: aguardar a emissão da licença de utilização. A FTH é elaborada após a emissão do alvará da licença de utilização pela Câmara Municipal ao abrigo dos artigos 62.º a 66.º do Regime Jurídico da Urbanização e Edificação (RJUE, Decreto-Lei nº 555/99). Antes desta emissão, podem existir alterações construtivas que invalidam a redação prévia.

Segundo passo: identificar o prédio. Indique concelho, freguesia atual após Lei nº 11-A/2013, morada completa com código postal NNNN-NNN, número da descrição predial na Conservatória do Registo Predial (extraído da certidão predial permanente), número de artigo matricial da Autoridade Tributária e Aduaneira (extraído da caderneta predial), número e data do alvará da licença de utilização.

Terceiro passo: identificar o promotor e os técnicos. Denominação social, NIPC, sede do promotor, identificação do representante legal. Nomes, cédulas profissionais e contactos do arquiteto autor do projeto, dos engenheiros autores das especialidades e do diretor de fiscalização. Identificação do empreiteiro com indicação do alvará do Instituto dos Mercados Públicos, do Imobiliário e da Construção (IMPIC).

Quarto passo: identificar a fração. Letra atribuída pelo título constitutivo da propriedade horizontal, andar, área bruta privativa, área bruta dependente (varandas, garagem, arrumos), partes comuns afetas, número de assoalhadas (T0, T1, T2…), número de instalações sanitárias.

Quinto passo: descrever materiais e técnicas construtivas. Para cada elemento construtivo (paredes exteriores, paredes interiores, vãos envidraçados, cobertura, pavimentos, revestimentos, louças sanitárias, equipamentos de cozinha), indique materiais utilizados, marcas e modelos quando relevantes, espessuras e características técnicas relevantes. Para os equipamentos térmicos e elétricos, indique marca, modelo, potência, eficiência energética e demais características constantes da chapa de identificação.

Sexto passo: descrever envelope energético e instalações técnicas. Características da envolvente térmica (isolamento, vãos), referência ao Certificado Energético emitido pela ADENE com classe e número de registo, sistema de aquecimento, AQS, ventilação, telecomunicações ITED ao abrigo do Decreto-Lei nº 123/2009, instalação de gás, segurança contra incêndio, elevadores.

Sétimo passo: anexar documentação técnica. Cópia do alvará da licença de utilização, telas finais aprovadas, certificado energético emitido pela ADENE, certificado acústico ao abrigo do Decreto-Lei nº 9/2007 quando aplicável, certificado ITED, certificados de equipamentos térmicos (CE, ErP).

Oitavo passo: depositar na Câmara Municipal. Apresente a FTH original na Câmara Municipal do município onde se localiza o prédio, conforme o artigo 4.º do Decreto-Lei nº 68/2004. A Câmara aceita o depósito mediante recibo, organizando arquivo público. O depósito é gratuito ou sujeito a taxa simbólica fixada pelo Regulamento Municipal de Taxas. Conserve recibo de depósito.

Nono passo: entregar cópia ao comprador. No momento da escritura pública ou DPA, o vendedor (promotor original ou subsequente proprietário) deve entregar cópia da FTH ao comprador, conforme o artigo 5.º. O notário, advogado ou solicitador verifica a entrega e junta cópia ao processo. A omissão sujeita o vendedor a coima até 3 740 euros para pessoas singulares e 44 891 euros para pessoas coletivas.

Décimo passo: averbamentos e atualizações. Quando se realizem obras de reabilitação ou alteração que afetem materiais ou equipamentos descritos na FTH, deve ser averbada alteração na FTH original ou elaborada nova FTH. O averbamento ou nova FTH é depositado na Câmara Municipal.

Os requisitos legais da Ficha Técnica da Habitação em Portugal resultam principalmente do Decreto-Lei nº 68/2004 de 25 de Março, regulamentado pela Portaria nº 817/2004 de 16 de Julho que aprovou o modelo oficial.

Âmbito de aplicação. O artigo 1.º do Decreto-Lei nº 68/2004 aplica o regime a todos os edifícios destinados a habitação cuja licença de utilização tenha sido emitida após 30 de Março de 2004 (data da entrada em vigor). Edifícios concluídos antes desta data estão excluídos da obrigação, embora possa subsistir interesse na elaboração voluntária para fins de transação.

Obrigatoriedade de elaboração. O artigo 3.º do Decreto-Lei nº 68/2004 obriga o promotor (entidade que requereu a licença de utilização ao abrigo dos artigos 62.º a 66.º do Regime Jurídico da Urbanização e Edificação — RJUE, Decreto-Lei nº 555/99) a elaborar a FTH segundo o modelo da Portaria nº 817/2004. A elaboração compete ao promotor através do diretor de fiscalização da obra ou do autor do projeto de arquitetura (arquiteto inscrito na Ordem dos Arquitetos), responsabilizando-se pela veracidade das informações.

Depósito na Câmara Municipal. O artigo 4.º obriga o promotor a depositar a FTH original na Câmara Municipal do município onde se localiza o prédio antes da entrega da fração ao primeiro adquirente. O depósito constitui condição da entrega legalmente válida e da venda subsequente. A Câmara organiza arquivo público acessível mediante requerimento de qualquer interessado legítimo.

Entrega ao comprador. O artigo 5.º obriga o vendedor (promotor original ou subsequente proprietário) a entregar cópia da FTH ao comprador no momento da escritura pública ou Documento Particular Autenticado (DPA) ao abrigo do Decreto-Lei nº 116/2008. O notário, advogado ou solicitador que celebra o ato deve verificar a entrega e juntar cópia ao processo. A omissão constitui contraordenação.

Forma. A FTH é elaborada em suporte papel ou eletrónico segundo o modelo da Portaria nº 817/2004, com assinatura do promotor e do técnico responsável pela elaboração. A assinatura eletrónica qualificada com Cartão de Cidadão ou Chave Móvel Digital tem o mesmo valor da assinatura manuscrita ao abrigo do Regulamento (UE) 910/2014 (eIDAS) e do Decreto-Lei nº 12/2021 de 9 de Fevereiro.

Atualização. Sempre que se realizem obras de reabilitação ou alteração que afetem materiais ou equipamentos descritos na FTH, o promotor (ou subsequente proprietário responsável pela obra) deve elaborar nova FTH ou averbar alteração na FTH original, com depósito na Câmara Municipal.

Garantia construtiva. A FTH constitui elemento probatório do exercício de direitos de garantia construtiva. O Decreto-Lei nº 67/2003 atualizado pelo Decreto-Lei nº 84/2021 de 18 de Outubro estabelece prazos de garantia de 5 anos para imóveis, durante os quais o comprador pode exigir reparação de defeitos. O artigo 1225.º do Código Civil consagra a responsabilidade decenal do empreiteiro por defeitos relativos a vícios da construção que afetem solidez ou estabilidade do prédio, com prazo de 10 anos.

Sanções. O artigo 8.º do Decreto-Lei nº 68/2004 fixa coimas entre 250 e 3 740 euros para pessoas singulares e entre 2 500 e 44 891 euros para pessoas coletivas pela inexistência da FTH, pela não entrega ao comprador, pela não realização do depósito na Câmara Municipal ou pela falsidade das informações constantes. A fiscalização compete à Câmara Municipal e à Autoridade de Segurança Alimentar e Económica (ASAE).

Proteção de dados pessoais. A FTH inclui dados pessoais do promotor e do empreiteiro protegidos pelo Regulamento (UE) 2016/679 (RGPD) e pela Lei nº 58/2019 de 8 de Agosto. A Câmara Municipal, como responsável pelo tratamento da base de dados de FTH depositadas, observa os princípios de minimização e limitação da finalidade do artigo 5.º do RGPD, sendo a Comissão Nacional de Proteção de Dados (CNPD) a autoridade de supervisão competente.

Os erros mais frequentes na elaboração e entrega da Ficha Técnica da Habitação em Portugal podem comprometer a celebração tempestiva de escrituras e expor o promotor a coimas.

Não elaboração da FTH para edifícios concluídos após 30 de Março de 2004. Promotores desconhecem ou ignoram a obrigação do Decreto-Lei nº 68/2004, omitindo a elaboração da FTH e expondo-se a coima até 3 740 euros para pessoas singulares e 44 891 euros para pessoas coletivas ao abrigo do artigo 8.º. A solução é integrar a elaboração da FTH no procedimento padrão de conclusão da obra, em paralelo com o Pedido de Licença de Utilização.

Não depósito na Câmara Municipal. O artigo 4.º obriga o depósito da FTH original na Câmara Municipal do município onde se localiza o prédio antes da entrega da fração ao primeiro adquirente. A omissão expõe o promotor a coima e impede a venda legalmente válida. A solução é depositar imediatamente após a emissão do alvará da licença de utilização, conservando o recibo de depósito.

Não entrega ao comprador na escritura. O artigo 5.º obriga o vendedor a entregar cópia da FTH ao comprador no momento da escritura pública ou DPA. A omissão expõe o vendedor a coima e pode ser invocada pelo comprador como vício na formação do contrato. A solução é incluir a FTH no dossier de documentos preparados para a escritura, em paralelo com a Caderneta Predial, a Certidão Predial Permanente, o Certificado Energético e o Alvará da Licença de Utilização.

Falsidade ou inexatidão de informações. A descrição de materiais, marcas, modelos e características técnicas deve corresponder à realidade construída. A indicação de marcas premium quando foram instaladas marcas inferiores configura falsidade punível com coima e pode fundamentar ação por responsabilidade civil pelo vendedor nos termos dos artigos 483.º e seguintes do Código Civil ou denúncia de defeitos ao abrigo do Decreto-Lei nº 67/2003.

Descrição genérica e pouco detalhada. FTH com descrições do tipo "paredes em alvenaria" ou "pavimento cerâmico" sem indicação de marcas, espessuras, certificações ou características técnicas relevantes é tecnicamente insuficiente e dificulta o exercício de direitos de garantia. A solução é seguir rigorosamente o modelo da Portaria nº 817/2004, com indicação completa de cada elemento.

Falta de averbamento de obras de reabilitação. Quando se realizem obras de reabilitação ou alteração que afetem materiais ou equipamentos descritos na FTH, o responsável pela obra deve elaborar nova FTH ou averbar alteração. A omissão cria divergência entre FTH e realidade construída, dificultando o exercício de direitos de garantia.

Confusão entre FTH e Certificado Energético. A FTH é documento técnico amplo regulado pelo Decreto-Lei nº 68/2004 com depósito na Câmara Municipal, ao passo que o Certificado Energético é documento específico de desempenho energético regulado pelo Decreto-Lei nº 101-D/2020 e emitido por Perito Qualificado registado na ADENE. Ambos são exigidos cumulativamente para a escritura, embora cumpram funções distintas. A solução é tratar os dois documentos como obrigações separadas e complementares.

Não consulta da FTH pelo comprador antes da escritura. O comprador frequentemente recebe a FTH apenas no momento da escritura, sem tempo para análise. A boa prática é solicitar cópia da FTH na fase do contrato-promessa de compra e venda ao abrigo dos artigos 410.º a 413.º do Código Civil, permitindo análise técnica por arquiteto ou engenheiro de confiança e fundamentando eventual desistência sem perda do sinal nos termos do artigo 442.º do Código Civil em caso de defeitos relevantes.