Comunicação Modelo 38 — Alojamento Local em Portugal

A Comunicação Modelo 38 é o documento imobiliário e de arrendamento usado em Portugal nos termos de Decreto-Lei n.º 128/2014, artigo 13.º.

O Alojamento Local define-se, ao abrigo do artigo 2.º do Decreto-Lei n.º 128/2014, como o estabelecimento que presta serviços de alojamento temporário a turistas, mediante remuneração, e que reúna requisitos de autonomia funcional, instalações e mobiliário adequados — sem se qualificar como empreendimento turístico nos termos do Decreto-Lei n.º 39/2008 (Regime Jurídico da Instalação, Exploração e Funcionamento dos Empreendimentos Turísticos). As modalidades reconhecidas pelo artigo 3.º incluem moradia, apartamento, estabelecimento de hospedagem (hostel, com quartos partilhados), quartos em casa do residente (regime de exploração ocasional limitada a 90 dias), e moradia tradicional ou apartamento turístico em zonas qualificadas como zonas de contenção pela Câmara Municipal nos termos do artigo 15.º-A do Decreto-Lei n.º 128/2014.

A Lei n.º 56/2023 de 6 de Outubro introduziu alterações estruturais ao regime do Alojamento Local: moratória nacional sobre novos registos de AL em zonas urbanas pressionadas, fim do regime de Vistos Gold em imobiliário, contribuição extraordinária sobre a exploração de AL nos termos do artigo 24.º do Decreto-Lei n.º 128/2014 calculada à taxa progressiva sobre os rendimentos brutos da actividade, e incentivos fiscais à conversão de AL em arrendamento habitacional de longa duração. Estas alterações reforçaram a importância da Comunicação Modelo 38 como instrumento de monitorização da actividade e base para liquidação da contribuição extraordinária.

O sujeito passivo da obrigação é o titular da exploração — pessoa singular ou pessoa colectiva inscrita no Registo Nacional de Alojamento Local (RNAL) gerido pelo Turismo de Portugal. A actividade qualifica-se como prestação de serviços de hospedagem para efeitos do Código do IRS (Categoria B — rendimentos empresariais e profissionais) ou do Código do IRC para pessoas colectivas, com obrigações de retenção na fonte, IVA à taxa reduzida (6% no Continente, 4% nos Açores e Madeira ao abrigo do artigo 18.º do Código do IVA), Imposto do Selo sobre comissões de plataformas online, e contribuição extraordinária da Lei n.º 56/2023.

A submissão da Comunicação Modelo 38 efectua-se exclusivamente por via electrónica no Portal das Finanças (www.portaldasfinancas.gov.pt) na área autenticada do contribuinte, mediante NIF e palavra-passe, Cartão de Cidadão ou Chave Móvel Digital ao abrigo do Regulamento (UE) 910/2014 (eIDAS) e do Decreto-Lei n.º 12/2021 de 9 de Fevereiro. O prazo é até 28 de Fevereiro do ano seguinte ao ano civil de reporte. A AT cruza os dados da Modelo 38 com os recibos electrónicos emitidos pelo titular, com as declarações de IVA, com os relatórios das plataformas online (Booking.com, Airbnb, Vrbo, Expedia) ao abrigo das obrigações declarativas do Decreto-Lei n.º 64/2007, e com as declarações Modelo 30 das entidades pagadoras.

O incumprimento da obrigação declarativa do Modelo 38 constitui contra-ordenação fiscal nos termos do artigo 117.º do Regime Geral das Infracções Tributárias (RGIT, Lei n.º 15/2001 de 5 de Junho), punível com coima entre 200 e 10 000 euros para pessoas singulares e em dobro para pessoas colectivas, sem prejuízo da liquidação oficiosa de IRS, IVA e contribuição extraordinária pela AT com base nos elementos disponíveis. A omissão prolongada habilita a inspecção tributária a presumir rendimentos com base nos relatórios das plataformas online e na taxa de ocupação média da zona, com correcção das declarações de IRS e IVA dos anos anteriores.

A Comunicação Modelo 38 — Alojamento Local em Portugal é exigida anualmente a todos os titulares de exploração de Alojamento Local (AL) inscritos no Registo Nacional de Alojamento Local (RNAL) gerido pelo Turismo de Portugal, independentemente da modalidade de exploração e do volume de actividade desenvolvida no ano civil anterior. A obrigação aplica-se mesmo a estabelecimentos com actividade nula no ano de reporte, designadamente quando o estabelecimento esteja inactivo por obras, época baixa prolongada, decisão estratégica do titular ou suspensão regulamentar.

A primeira situação típica é a exploração de Alojamento Local na modalidade de moradia, regulada pelo artigo 3.º do Decreto-Lei n.º 128/2014 de 29 de Agosto. A moradia é a casa unifamiliar autónoma com utilização integral pelo hóspede, situada em zona não classificada como zona de contenção pela Câmara Municipal nos termos do artigo 15.º-A do diploma. O titular deve reportar o número de estadias, hóspedes, noites, taxa de ocupação e receita bruta gerada no ano civil anterior, com discriminação por mês.

A segunda situação é a exploração na modalidade de apartamento, definida pelo artigo 3.º como fracção autónoma de edifício constituído em propriedade horizontal nos termos do artigo 1414.º do Código Civil. As assembleias de condóminos podem deliberar a oposição ao funcionamento de AL nos termos do artigo 1422.º do Código Civil em conjugação com o regime do condomínio do Decreto-Lei n.º 268/94, em casos de reiteradas perturbações da normal utilização do prédio. A Comunicação Modelo 38 reporta os mesmos elementos para esta modalidade.

A terceira situação é a exploração na modalidade de estabelecimento de hospedagem (hostel), regulada pelo artigo 4.º do Decreto-Lei n.º 128/2014, caracterizada pela predominância de unidades de alojamento em quartos partilhados (dormitórios) em complemento de quartos privados. O hostel está sujeito a regras adicionais quanto a capacidade máxima, requisitos de instalações comuns, política de recepção 24 horas, plano de evacuação aprovado e seguro de responsabilidade civil obrigatório nos termos do artigo 13.º-A do diploma.

A quarta situação é a exploração de quartos em casa do residente, modalidade especial regulada pelo artigo 3.º com limite de 90 dias de exploração por ano civil. Esta modalidade beneficia de regime simplificado de registo (mera comunicação prévia à Câmara Municipal) e de tratamento fiscal favorável quando o titular preencha os requisitos de exploração ocasional do artigo 3.º do Código do IRS. A Comunicação Modelo 38 reporta os elementos relativos a esta exploração ocasional.

A quinta situação é a exploração em zonas de contenção. As zonas de contenção são definidas por deliberação da Câmara Municipal nos termos do artigo 15.º-A do Decreto-Lei n.º 128/2014, com base em diagnóstico de pressão habitacional. Em zona de contenção, novos registos de AL estão suspensos pela moratória da Lei n.º 56/2023 de 6 de Outubro (Programa Mais Habitação), salvo nas modalidades de quartos em casa do residente e de moradia em prédios autónomos não destinados a habitação. Os AL pré-existentes em zonas de contenção mantêm o registo, mas estão sujeitos a contribuição extraordinária agravada nos termos do artigo 24.º do diploma.

A sexta situação é a obrigação de reporte por períodos de inactividade. Os estabelecimentos sem actividade no ano civil de reporte (por obras, época baixa prolongada, decisão do titular) devem ainda assim apresentar Modelo 38 com indicação de actividade nula — a omissão da declaração é equiparada à omissão de actividade efectiva e gera coima nos termos do artigo 117.º do Regime Geral das Infracções Tributárias (RGIT, Lei n.º 15/2001).

A sétima situação é a cessação da actividade. Quando o titular proceda à cessação da exploração de AL, deve apresentar a Comunicação Modelo 38 final relativa ao período de actividade do ano civil de cessação, juntamente com o pedido de cancelamento do registo no RNAL. O cancelamento do registo no RNAL não dispensa a apresentação da Modelo 38 final.

Não estão sujeitos a Modelo 38 os empreendimentos turísticos regulados pelo Decreto-Lei n.º 39/2008 (hotéis, hotéis-apartamentos, apartamentos turísticos qualificados, aldeamentos turísticos, conjuntos turísticos, parques de campismo) — estes têm obrigações declarativas próprias junto do Turismo de Portugal e da AT pelo regime geral do IRC ou IRS Categoria B com contabilidade organizada.

A Comunicação Modelo 38 — Alojamento Local em Portugal contém um conjunto de elementos estruturais cuja exactidão é essencial para a aceitação automática pelo Portal das Finanças e para o cruzamento informativo com outras obrigações fiscais conexas (declaração Modelo 3 do IRS, declaração periódica de IVA, contribuição extraordinária da Lei n.º 56/2023).

Identificação do titular de exploração. A Comunicação Modelo 38 exige indicação do NIF da pessoa singular ou NIPC da pessoa colectiva, nome ou denominação social, e domicílio fiscal registado no cadastro da Autoridade Tributária e Aduaneira (AT). Quando a exploração se faça em regime de contitularidade (ex.: comproprietários do imóvel que exploram conjuntamente o AL), todos os contitulares respondem solidariamente pela obrigação ao abrigo do artigo 21.º da Lei Geral Tributária. Para herança indivisa, identifica-se a herança pelo NIF próprio atribuído pela AT e o cabeça-de-casal nos termos dos artigos 2080.º e seguintes do Código Civil.

Identificação do estabelecimento pelo número RNAL. O Modelo 38 inclui campo obrigatório para o número de registo no Registo Nacional de Alojamento Local (RNAL) atribuído pelo Turismo de Portugal aquando da inscrição inicial. O número RNAL identifica univocamente cada estabelecimento e constitui chave de cruzamento com os dados da Câmara Municipal, do Turismo de Portugal e das plataformas online (Booking.com, Airbnb, Vrbo, Expedia). Quando o titular explore vários estabelecimentos, deve apresentar Modelo 38 distinto para cada estabelecimento.

Identificação da modalidade de Alojamento Local. O Modelo 38 exige indicação da modalidade entre as previstas no artigo 3.º do Decreto-Lei n.º 128/2014: moradia, apartamento, estabelecimento de hospedagem (hostel), ou quartos em casa do residente. A modalidade determina o regime aplicável de obrigações conexas (designadamente o limite de 90 dias para quartos em casa do residente, a obrigatoriedade de seguro de responsabilidade civil para hostels, a aplicação da contribuição extraordinária por modalidade na Lei n.º 56/2023).

Número de estadias e número de hóspedes. O Modelo 38 reporta o número total de estadias (booking distintos) e o número total de hóspedes (pessoas distintas alojadas) no ano civil de reporte, com discriminação por mês. Os hóspedes devem corresponder à informação reportada pelo titular ao Sistema de Informação de Boletins de Alojamento (SIBA) do Serviço de Estrangeiros e Fronteiras (SEF, agora integrado na Agência para a Integração, Migrações e Asilo — AIMA, ao abrigo do Decreto-Lei n.º 41/2023 de 2 de Junho).

Número de noites e taxa de ocupação. O Modelo 38 reporta o número total de noites de alojamento prestadas (somatório das noites de cada estadia) e calcula a taxa de ocupação anual como rácio entre noites prestadas e noites disponíveis (capacidade máxima do estabelecimento × 365). A taxa de ocupação é elemento de cruzamento com os dados das plataformas online e de identificação de potenciais ocultações de receita.

Receita bruta da actividade. O Modelo 38 reporta a receita bruta gerada pela exploração de Alojamento Local no ano civil de reporte, em euros, com discriminação por mês e por canal de comercialização (plataformas online, agências de viagens, contratação directa, contratos com empresas). A receita bruta deve incluir o valor pago pelo hóspede pelo alojamento, sem dedução de comissões cobradas pelas plataformas — estas comissões são posteriormente dedutíveis como gasto da actividade na declaração Modelo 3 do IRS Categoria B.

Nacionalidade dos hóspedes. O Modelo 38 reporta a distribuição de hóspedes por nacionalidade — relevante para fins estatísticos e para verificação de cumprimento das obrigações declarativas ao SIBA. Os principais países de origem (Portugal, Espanha, França, Reino Unido, Alemanha, Brasil, Estados Unidos) são identificados separadamente.

Obrigações conexas. A Comunicação Modelo 38 não dispensa: emissão de factura ou recibo electrónico por cada estadia ao abrigo do artigo 36.º do Código do IVA, declaração Modelo 3 do IRS Categoria B com Anexo B (regime simplificado) ou Anexo C (contabilidade organizada), declarações periódicas de IVA com aplicação da taxa reduzida de 6% no Continente (4% nos Açores e Madeira) ao abrigo do artigo 18.º do Código do IVA, retenção na fonte de IRS pelas entidades pagadoras nos termos do artigo 101.º do Código do IRS, e pagamento da contribuição extraordinária da Lei n.º 56/2023 quando aplicável.

A forms-legal.com disponibiliza este modelo de Comunicação Modelo 38 — Alojamento Local em Portugal como ferramenta operacional para titulares de exploração de AL, gestores de carteiras de alojamento turístico e contabilistas certificados. A submissão definitiva no Portal das Finanças deve ser confirmada por contabilista certificado inscrito na Ordem dos Contabilistas Certificados (OCC) — particularmente em casos de exploração em zonas de contenção, contitularidades complexas, cessação de actividade no ano de reporte ou enquadramento em regime de IVA com renúncia à isenção. Documentos relacionados disponíveis no nosso catálogo: Pedido de Registo de Alojamento Local (RNAL) e Contrato de Arrendamento Habitacional para Portugal.

O preenchimento da Comunicação Modelo 38 — Alojamento Local em Portugal segue uma sequência operacional estruturada pelo formulário electrónico do Portal das Finanças. A preparação documental anterior à submissão acelera o processo e reduz o risco de divergências com outros canais informativos da Autoridade Tributária e Aduaneira (AT).

Passo primeiro: reunir documentação de suporte. O titular deve ter à mão o número de registo no Registo Nacional de Alojamento Local (RNAL), os relatórios mensais de estadias do(s) sistema(s) de gestão hoteleira (Property Management System — PMS) utilizado(s), os relatórios das plataformas online (Booking.com, Airbnb, Vrbo, Expedia) com extracto de transacções do ano civil de reporte, os recibos electrónicos emitidos no Portal das Finanças, as declarações periódicas de IVA do ano e os boletins de alojamento submetidos ao SIBA do Sistema de Estrangeiros e Fronteiras (SEF / AIMA).

Passo segundo: aceder ao Portal das Finanças. A submissão da Modelo 38 efectua-se exclusivamente por via electrónica em www.portaldasfinancas.gov.pt na área autenticada do contribuinte. Autentique-se com NIF e palavra-passe, Cartão de Cidadão (com leitor de cartões físico) ou Chave Móvel Digital obtida em autenticacao.gov.pt. Navegue para "Cidadãos > Entregar > Outras > Modelo 38 — Alojamento Local". Em alternativa, contabilista certificado pode aceder pelo perfil "Contabilista certificado" mediante mandato fiscal previamente registado.

Passo terceiro: identificar o estabelecimento. Introduza o número de registo RNAL atribuído pelo Turismo de Portugal aquando da inscrição inicial do estabelecimento. O sistema valida automaticamente a existência e o estado do registo no RNAL — registos cancelados ou suspensos geram alerta para regularização. Quando o titular explore vários estabelecimentos, deve apresentar Modelo 38 distinto para cada um.

Passo quarto: confirmar dados do titular. O sistema preenche automaticamente o NIF/NIPC, nome ou denominação social e domicílio fiscal do contribuinte autenticado. Confirme a exactidão e — em caso de discrepância — actualize o cadastro através do menu "Os Seus Dados".

Passo quinto: indicar a modalidade de Alojamento Local. Seleccione a modalidade entre as previstas no artigo 3.º do Decreto-Lei n.º 128/2014: moradia, apartamento, estabelecimento de hospedagem (hostel), quartos em casa do residente. A modalidade determina o regime aplicável de obrigações conexas e a tributação pela contribuição extraordinária da Lei n.º 56/2023 de 6 de Outubro.

Passo sexto: introduzir o número de estadias e hóspedes. Reporte o número total de estadias (booking distintos) e o número total de hóspedes (pessoas distintas alojadas) no ano civil de reporte, com discriminação por mês. Os totais devem coincidir com os boletins de alojamento submetidos ao SIBA — qualquer divergência gera alerta da AT para regularização.

Passo sétimo: introduzir o número de noites e calcular a taxa de ocupação. Reporte o número total de noites de alojamento prestadas (somatório das noites de cada estadia). O sistema calcula automaticamente a taxa de ocupação como rácio entre noites prestadas e noites disponíveis (capacidade máxima × 365). Para estabelecimentos em zonas de contenção definidas pela Câmara Municipal nos termos do artigo 15.º-A do Decreto-Lei n.º 128/2014, esta informação é particularmente relevante para liquidação da contribuição extraordinária.

Passo oitavo: introduzir a receita bruta. Reporte a receita bruta gerada pela exploração de AL no ano civil de reporte, em euros, com discriminação por mês e por canal de comercialização (plataformas online, agências, contratação directa, contratos com empresas). A receita bruta inclui o valor pago pelo hóspede pelo alojamento sem dedução de comissões — estas serão dedutíveis como gasto na declaração Modelo 3 do IRS Categoria B.

Passo nono: distribuir hóspedes por nacionalidade. Indique a distribuição de hóspedes por país de residência (Portugal, Espanha, França, Reino Unido, Alemanha, Brasil, Estados Unidos, outros). Estes dados são utilizados pela AT e pelo Turismo de Portugal para fins estatísticos e de monitorização da actividade turística.

Passo décimo: validar, submeter e arquivar. Confira a coerência interna dos dados antes da submissão definitiva — em particular, a coincidência entre o total de noites e o reportado ao SIBA, e a coincidência entre receita bruta declarada e o reportado nas declarações periódicas de IVA. Após validação, o sistema gera comprovativo electrónico da submissão com data e hora — guarde este comprovativo durante o prazo geral de prescrição tributária de 8 anos. O prazo de submissão é até 28 de Fevereiro do ano seguinte ao ano civil de reporte; a entrega tardia gera coima entre 200 e 10 000 euros nos termos do artigo 117.º do Regime Geral das Infracções Tributárias (RGIT, Lei n.º 15/2001).

Os requisitos legais da Comunicação Modelo 38 — Alojamento Local em Portugal resultam da combinação entre o Decreto-Lei n.º 128/2014 de 29 de Agosto (Regime Jurídico da Exploração dos Estabelecimentos de Alojamento Local), a Lei n.º 56/2023 de 6 de Outubro (Programa Mais Habitação), o Código do IRS, o Código do IVA, a Lei Geral Tributária (LGT) e o Regime Geral das Infracções Tributárias (RGIT, Lei n.º 15/2001 de 5 de Junho).

Fundamento legal e exigibilidade. O artigo 13.º do Decreto-Lei n.º 128/2014, na redacção do Decreto-Lei n.º 63/2015 e da Lei n.º 56/2023, impõe ao titular de exploração de AL a obrigação de reporte anual à Autoridade Tributária e Aduaneira (AT) dos elementos relativos à actividade desenvolvida no ano civil anterior. O artigo 119.º do Código do IRS reforça a obrigação genérica de comunicação à AT de elementos relevantes para tributação. O prazo de submissão é até 28 de Fevereiro do ano seguinte ao ano civil de reporte.

Incidência subjectiva. O sujeito passivo é o titular de exploração de AL — pessoa singular ou pessoa colectiva inscrita no Registo Nacional de Alojamento Local (RNAL) gerido pelo Turismo de Portugal nos termos dos artigos 5.º a 8.º do Decreto-Lei n.º 128/2014. Quando a exploração se faça em regime de contitularidade, todos os contitulares respondem solidariamente pela obrigação ao abrigo do artigo 21.º da LGT.

Elementos obrigatórios. A Comunicação deve incluir: identificação do titular (NIF/NIPC, nome, domicílio fiscal), número de registo no RNAL, modalidade de exploração (moradia, apartamento, hostel, quartos em casa do residente), número de estadias e hóspedes (com discriminação mensal), número de noites e taxa de ocupação, receita bruta gerada (com discriminação mensal e por canal), e distribuição de hóspedes por nacionalidade. Os elementos devem coincidir com os reportados nos boletins de alojamento ao Sistema de Estrangeiros e Fronteiras (SIBA / AIMA) e nas declarações periódicas de IVA.

Meio de submissão. A submissão efectua-se exclusivamente por via electrónica no Portal das Finanças (www.portaldasfinancas.gov.pt). Não são admitidas entregas em suporte papel nem por correio postal. A autenticação faz-se por NIF e palavra-passe, Cartão de Cidadão ou Chave Móvel Digital ao abrigo do Regulamento (UE) 910/2014 (eIDAS) e do Decreto-Lei n.º 12/2021 de 9 de Fevereiro.

Incumprimento e coima. A omissão ou entrega fora do prazo constitui contra-ordenação fiscal nos termos do artigo 117.º do RGIT, punível com coima entre 200 e 10 000 euros para pessoas singulares e em dobro para pessoas colectivas. A regularização voluntária no prazo de 30 dias após o termo do prazo legal beneficia da redução da coima a metade nos termos do artigo 29.º do RGIT. A omissão prolongada habilita a inspecção tributária a presumir rendimentos com base nos relatórios das plataformas online (Booking.com, Airbnb, Vrbo, Expedia) e na taxa de ocupação média da zona, com correcção das declarações de IRS, IVA e contribuição extraordinária dos anos anteriores.

Obrigações conexas. A Comunicação Modelo 38 não dispensa: emissão de factura ou recibo electrónico por cada estadia ao abrigo do artigo 36.º do Código do IVA, declaração Modelo 3 do IRS Categoria B (Anexo B no regime simplificado, Anexo C no regime de contabilidade organizada), declaração periódica de IVA mensal ou trimestral conforme volume de negócios, retenção na fonte de IRS quando o pagador da renda seja entidade obrigada à retenção (artigo 101.º do Código do IRS), e pagamento da contribuição extraordinária do artigo 24.º do Decreto-Lei n.º 128/2014 quando aplicável.

Contribuição extraordinária. A Lei n.º 56/2023 de 6 de Outubro instituiu uma contribuição extraordinária sobre a exploração de Alojamento Local em zonas urbanas pressionadas, calculada à taxa progressiva sobre os rendimentos brutos da actividade. O cálculo da contribuição utiliza os elementos reportados na Modelo 38 — taxa de ocupação, receita bruta, modalidade de exploração e localização do estabelecimento. A contribuição é devida em adição ao IRS e ao IVA, com pagamento autónomo no prazo fixado pela Portaria regulamentar.

Prescrição. A obrigação tributária prescreve em 8 anos a contar do termo do ano em que se verificou o facto tributário, nos termos do artigo 48.º da LGT. Os administradores, gerentes e directores das pessoas colectivas respondem subsidiariamente pelas dívidas tributárias da pessoa colectiva nos termos do artigo 22.º da LGT, com possibilidade de reversão da execução fiscal.

Os erros mais frequentes na Comunicação Modelo 38 — Alojamento Local em Portugal expõem o titular a coimas, liquidações oficiosas e correcções em sede de inspecção tributária pela Autoridade Tributária e Aduaneira (AT). A identificação prévia destes erros permite reduzir significativamente o risco fiscal.

Entrega fora do prazo de 28 de Fevereiro. O titular que entregue a Modelo 38 após o prazo do artigo 13.º do Decreto-Lei n.º 128/2014 incorre em coima entre 200 e 10 000 euros nos termos do artigo 117.º do Regime Geral das Infracções Tributárias (RGIT, Lei n.º 15/2001). A regularização voluntária nos 30 dias seguintes ao termo do prazo legal beneficia da redução a metade nos termos do artigo 29.º do RGIT. A solução é programar a submissão para a primeira quinzena de Fevereiro, após consolidação dos dados anuais.

Divergência entre número de hóspedes na Modelo 38 e nos boletins SIBA / AIMA. O número de hóspedes reportado na Modelo 38 deve coincidir com o número de boletins de alojamento submetidos ao Sistema de Estrangeiros e Fronteiras (SIBA), agora integrado na Agência para a Integração, Migrações e Asilo (AIMA) ao abrigo do Decreto-Lei n.º 41/2023. Divergências geram alerta automático da AT para regularização. A solução é cruzar os dados internos com os boletins SIBA antes da submissão.

Omissão de estadias gratuitas ou prestadas a familiares. As estadias prestadas a familiares ou outras pessoas a título gratuito devem ser igualmente reportadas na Modelo 38 — embora não gerem receita tributável, contam para o cálculo da taxa de ocupação e para o cumprimento de eventuais limites legais (designadamente o limite de 90 dias para a modalidade de quartos em casa do residente do artigo 3.º do Decreto-Lei n.º 128/2014). A omissão destas estadias gera divergência com os boletins SIBA.

Indicação errada da modalidade de Alojamento Local. A escolha incorrecta entre moradia, apartamento, hostel e quartos em casa do residente gera consequências fiscais relevantes — designadamente para fins de aplicação do limite de 90 dias da modalidade de quartos em casa do residente, da obrigatoriedade de seguro de responsabilidade civil para hostels, e da contribuição extraordinária da Lei n.º 56/2023 de 6 de Outubro. A solução é confirmar a modalidade na Cédula de Registo emitida pelo Turismo de Portugal aquando da inscrição no RNAL.

Reporte da receita líquida em vez da receita bruta. A Modelo 38 exige reporte da receita bruta — valor pago pelo hóspede pelo alojamento sem dedução das comissões cobradas pelas plataformas online (Booking.com, Airbnb, Vrbo, Expedia). As comissões são dedutíveis como gasto da actividade na declaração Modelo 3 do IRS Categoria B (Anexo C no regime de contabilidade organizada). A confusão entre receita bruta e receita líquida gera divergência com as declarações de IVA e expõe a inspecção tributária.

Omissão da Modelo 38 em períodos de inactividade. Os estabelecimentos sem actividade no ano civil de reporte (por obras, época baixa prolongada, decisão do titular) devem ainda assim apresentar Modelo 38 com indicação de actividade nula. A omissão da declaração é equiparada à omissão de actividade efectiva e gera coima nos termos do artigo 117.º do RGIT. A solução é submeter a Modelo 38 com valores zero em todos os campos.

Falta de actualização do registo no RNAL após cessação de actividade. Quando o titular cessa a exploração, deve apresentar a Modelo 38 final relativa ao período de actividade do ano civil de cessação e simultaneamente proceder ao cancelamento do registo no Registo Nacional de Alojamento Local junto do Turismo de Portugal. O cancelamento do registo no RNAL não dispensa a Modelo 38 final, e a manutenção do registo activo após cessação efectiva gera obrigações declarativas anuais sucessivas.